Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 19 octobre 2023

N° RG 22/03787 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LRXB





C4



Minute N°





































































Copie exécutoire

délivrée le :







Me Eric HATTAB



la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 19 OCTOBRE 2023





Appel d'un jugement (N° RG )

rendu par le Tribunal de Commerce de GRENOBLE 

en date du 06 mai 2022

suivant déclaration d'appel du 20 octobre 2022





APPELANTE :



S.A.R.L. A.L.S. - ACACIA LOCATIONS SAISONNIERES immatriculée au RCS de AIX-EN-PROVENCE sous le n° 434 698 668, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]



représentée par Me Eric HATTAB, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMÉ :



M. [H] [N]

né le 01 Juin 1972 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]



représenté par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE







COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Raphaele FAIVRE, Conseillère,



Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière







DÉBATS :



A l'audience publique du 07 septembre 2023, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,



Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,















Faits et procédure :



1. [H] [N] est propriétaire d'un chalet aux Deux Alpes. La société ALS - Acacia Locations Saisonnières, appartenant au groupe Odalys, exerce une activité de location de logements. Le 9 septembre 2019, un contrat de bail commercial a été conclu entre la société Acacia Locations Saisonnières et [H] [N] pour la location du chalet touristique aux conditions suivantes:

- loyer annuel de 30.000 euros (ne comprenant pas les charges d'électricité, d'eau et de téléphone)';

- contrat prenant effet le 1er octobre 2019 pour une durée d'un an';

- [H] [N] bénéficiant de deux semaines d'occupation du chalet par an.



2. En raison de la crise sanitaire liée à la Covid 19, le maire des Deux Alpes a ordonné, par arrêté municipal du 3 mars 2020, la fermeture du domaine skiable à compter du 7 mars 2020. Le 20 mars 2020, le préfet de l'Isère a interdit par arrêté préfectoral les rassemblements ainsi que la pratique des activités de plein air et des sports de montagne, y compris la randonnée.



3. Le 14 avril 2020, le groupe Odalys a informé l'ensemble de ses bailleurs de la fermeture de l'ensemble de ses résidences jusqu'au 19 mai 2020 inclus, compte tenu de la situation sanitaire liée à la pandémie de la Covid 19 et a prévenu les propriétaires des chalets le 24 avril 2020 qu'il était contraint d'interrompre le paiement des loyers et des charges à compter du 14 mars 2020 et jusqu'à ce que les conditions normales du marché soient rétablies.



4. Le 24 mai 2020, [H] [N] a adressé à la société Acacia Locations Saisonnières une facture d'un montant de 2.766,87 euros au titre du loyer et des charges du mois de juin 2020. Le 4 juin 2020, la société Acacia Locations Saisonnières a demandé à [H] [N] une réduction de 20% du loyer que ce dernier a refusé. Le 29 juin 2020, [H] [N] a informé la société Acacia Locations Saisonnières qu'il ne souhaitait pas reconduire le bail après son terme du 30 septembre 2020. Les 15 août et 4 septembre 2020, il a informé par courriel la société Acacia Locations Saisonnières qu'il avait observé des dégradations dans son chalet consécutivement aux occupations pendant les périodes précédentes par des locataires de la société Acacia. Le 17 septembre 2020, [H] [N] a fait réaliser un devis pour réparer les dégradations relevées, et le 2 octobre 2020, il a fait constater par huissier l'état des lieux du chalet, en l'absence de la société Odalys préalablement convoquée.



5. Suite à ces opérations, [H] [N] a mis en demeure la société Acacia Locations Saisonnières d'avoir à lui régler la somme totale de 9.952,86 euros correspondant aux loyers impayés des mois de juin et septembre 2020 (5.476,46 euros) ainsi qu'à la réparation des dégradations constatées dans le chalet (4.476,40 euros). Faute d'obtenir satisfaction, il a saisi le tribunal de commerce de Grenoble. 



6. Par jugement du 6 mai 2022 , le tribunal de commerce de Grenoble a': 



- condamné la société ALS - Acacia Locations Saisonnières à payer à [H] [N] la somme de 2.766,87 euros correspondant au montant de la facture du loyer du mois de juin 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020';

- débouté [H] [N] de sa demande au titre du paiement du loyer du mois de septembre 2020';

- condamné la société ALS - Acacia Locations Saisonnières à payer à [H] [N] la somme de 2.901,40 euros au titre des travaux de réparation des dégradations constatées, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020';

- rejeté comme non fondée toute autre demande, fin ou conclusion contraires des parties';





- condamné la société ALS - Acacia Locations Saisonnières à payer à [H] [N] la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamné la société ALS - Acacia Locations Saisonnières aux entiers dépens de l'instance.



7. La société ALS - Acacia Locations Saisonnières a interjeté appel de cette décision le 20 octobre 2022, en ce qu'elle:



- l'a condamnée à payer à [H] [N] la somme de 2.766,87 euros correspondant au montant de la facture du loyer du mois de juin 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020';

- l'a condamnée à payer à [H] [N] la somme de 2.901,40 euros au titre des travaux de réparation des dégradations constatées, outre intérêts au légal à compter du 30 octobre 2020';

- a rejeté comme non fondée toute autre demande, fin ou conclusions contraires des parties';

- l'a condamnée à payer à [H] [N] la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance.



L'instruction de cette procédure a été clôturée le 27 juillet 2023





Prétentions et moyens de la société ALS - Acacia Locations Saisonnières':



8. Selon ses conclusions remises le 9 juin 2023, elle demande à la cour':



- de débouter monsieur [N] de son appel incident';

- d'infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté monsieur [N] de sa demande en paiement du loyer du mois de septembre 2020';

- statuant à nouveau, de juger que l'intimé a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués en raison de l'impossibilité pour la concluante d'exploiter ces derniers pendant la période du 14 mars au 1er juin 2020 du fait de l'interdiction d'y accueillir sa clientèle en exécution des dispositions réglementaires prises pour lutter contre la propagation du virus de la Covid 19 ;

- de juger que l'impossibilité pour la concluante d'utiliser la chose louée conformément à sa destination contractuelle pendant la période du 14 mars au 1er juin 2020, en raison des dispositions réglementaires prises pour lutter contre la propagation du virus de la Covid 19 lui interdisant d'y recevoir sa clientèle, constitue une perte partielle de la chose louée la dégageant de son obligation de payer à monsieur [N] le loyer afférent à cette période';

- de juger que monsieur [N] a manqué à son obligation de bonne foi contractuelle en demandant le paiement du loyer pour la période du 14 mars au 1er juin 2020';

- de juger que la concluante est bien fondée à se prévaloir de l'article 6 du bail pour soutenir que le loyer relatif à la période du 14 mars au 1er juin 2020 n'était pas dû en raison de l'événement, tenant à l'interdiction de recevoir sa clientèle dans les locaux loués résultant des dispositions réglementaires prises pour lutter contre la propagation du virus de la Covid 19, ayant amené un dysfonctionnement dans son activité ;

- de juger en conséquence que le loyer n'était pas dû pour la période du 14 mars au 1er juin 2020, représentant la somme de 6.250 euros ;

- de juger que la concluante est bien fondée à opérer compensation entre la somme de 6.250 euros qu'elle a réglée à monsieur [N] au titre du loyer afférent à la période du 14 mars au 1er juin 2020 alors que ledit loyer n'était pas dû, et l'échéance de loyer du mois de juin 2020, d'un montant de 2.766,87 euros, à due concurrence ;

- de condamner en conséquence monsieur [N] à rembourser à la concluante la somme de 3.483,13 euros à titre de trop perçu de loyer';



- en conséquence, de débouter monsieur [N] de ses demandes tendant à la condamnation de la concluante à lui payer le loyer du mois de juin 2020';

- de débouter monsieur [N] de sa demande tendant à la condamnation de la concluante à lui payer la somme de 2.901,40 euros au titre de prétendues dégradations locatives';

- de condamner monsieur [N] aux dépens d'appel et de première instance et à payer à la concluante la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d'appel et de première instance.



Elle expose': 



9. - que le bail commercial était dérogatoire, étant conclu pour une durée d'un an à compter du 1er octobre 2019, s'agissant de locaux meublés à usage d'hébergement touristique pour une exploitation para hôtelière, moyennant un loyer annuel hors charges de 30.000 euros TTC';



10. - que l'article 6 du bail a stipulé que le loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l'activité économique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès des lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens) ou événement amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès dans les lieux ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement';



11. - que par arrêté du 3 mars 2020, le maire de la commune des Deux Alpes a décidé de la fermeture du domaine skiable à compter du 7 mars 2020, alors que l'arrêté ministériel du 15 mars 2020 a prévu que seuls pouvaient continuer à recevoir du public les établissements de catégorie M pour les activités concernant notamment l'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée lorsqu'il constitue pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, ce qui a exclu les résidences de tourisme destinées à l'accueil de la clientèle touristique'; qu'en l'espèce, le chalet donné à bail ne constituant pas un établissement de catégorie M, ni un domicile régulier pour la clientèle, la concluante n'a plus pu y recevoir de clients et a dû cesser son exploitation à compter du 14 mars 2020'; que sur la commune, seuls sont restés ouverts les commerces alimentaires, les pharmacies, les stations-services, les banques, les bureaux de tabac et les services publics essentiels';



12. - que le décret du 23 mars 2020 a ensuite prévu que pouvaient continuer à recevoir du public notamment les établissements touristiques et les hébergements de courte durée lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, et non les résidences de tourisme'; que le chalet donné à bail ne correspondait toujours pas à l'une de ces catégories'; qu'en outre, l'arrêté préfectoral du 20 mars 2020 a interdit les rassemblements ainsi que la pratique des activités de plein air et de sports de montagne, y compris la randonnée'; que dans un communiqué du 9 avril 2020, le préfet a précisé que les locations saisonnières devaient rester fermées lorsqu'elles ne constituaient pas un logement habituel'; que le décret du 11 mai 2020 a encore interdit l'accueil du public dans les résidences de tourisme sauf lorsqu'elles constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier'; que la réouverture des hébergements touristiques n'est intervenue que le 2 juin 2020 selon le décret du 31 mai 2020';



13. - qu'il en résulte que lors du premier confinement ayant eu lieu du 14 mars 2020 au 2 juin 2020, soit 80 jours, les locaux donnés à bail n'ont pu être utilisés conformément à leur destination contractuelle'; qu'ainsi, la concluante a proposé à l'intimé un accord amiable concernant une franchise de 20'% du montant des loyers pour l'année 2020, et a cependant payé les loyers correspondant à cette période sur la promesse de l'intimé de négocier une réduction des loyers'; que l'intimé s'est rétracté après encaissement des loyers d'avril et de mai 2020 et a refusé toute négociation'; qu'en application de l'article 6 du bail, la concluante a décidé de ne pas régler le loyer du mois de juin 2020, appliquant ainsi une franchise de 8,33'% sur le loyer annuel 2020';



14. - que ces règlements n'ont pas prévu que les loyers seraient dus en dépit de l'inaptitude des locaux à remplir leur destination contractuelle et n'ont pas dérogé aux articles 1719 et 1722 du code civil'; que toute jouissance paisible est devenue impossible faute de pouvoir recevoir la clientèle'; que l'exception d'inexécution n'est pas exclue lorsque le manquement du bailleur est la conséquence d'un cas de force majeure';



15. - que les différents règlements ont également entraîné une perte partielle de la chose louée, les locaux étant devenus impropres à leur destination contractuelle de résidence de tourisme, selon la jurisprudence classique de la Cour de cassation, même si dans des arrêts du 30 juin 2022, elle a indiqué que l'effet des mesures générales et temporaires ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil car étant sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué ; que lorsqu'il existe une perte partielle, le preneur peut ainsi demander une diminution du prix ou la résiliation du bail'; 



16. - que la concluante n'a pu bénéficier d'aides publiques, car faisant partie d'un groupe, seule la société Odalys Résidences ayant pu bénéficier de l'aide de 200.000 euros';



17. - concernant le mois de septembre 2020, que le bailleur a apporté un trouble à la jouissance des locaux, puisque la concluante a pu reprendre l'exploitation à compter du 3 juin 2020 jusqu'à la fin du mois d'août, sauf pendant la semaine lors de laquelle l'intimé a utilisé les lieux conformément au bail'; qu'elle n'a pu cependant louer les locaux au mois de septembre 2020 en raison des travaux engagés par l'intimé, alors que le congé notifié visait le 30 septembre'; qu'en outre, l'entreprise mandatée par l'intimé a consommé l'eau et l'électricité refacturées ensuite à la concluante, qui a refusé de régler le loyer de septembre et les charges correspondantes; que le tribunal a ainsi exactement rejeté la demande de l'intimé concernant le loyer de ce mois';



18. - que si l'intimé soutient, à l'appui de son appel incident, que la concluante n'aurait pas mis en location le chalet, se fondant sur une attestation de l'ancien propriétaire selon laquelle la station est fermée en septembre, les clients potentiels étant plutôt intéressés par la moyenne montagne, cette attestation n'est pas sérieuse alors que la concluante a été privée de la possibilité de louer le chalet';



19. - que la preuve de dégradations imputables à la concluante n'est pas établie, puisque si l'intimé a occupé personnellement le chalet à la fin du mois d'août, il n'a signalé aucun problème à la fin de son séjour'; que la concluante n'a pas constaté de dégradation suite au départ de ses derniers clients ayant occupé les lieux la dernière semaine d'août 2020. 



Prétentions et moyens de [H] [N]': 



20. Selon ses conclusions remises le 24 juillet 2023, il demande à la cour':



- de le recevoir en son appel incident';

- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté le concluant de sa demande au titre du paiement du loyer du mois de septembre 2020;

- de confirmer le jugement dont appel pour le surplus;

- de débouter la société Acacia Locations Saisonnières de l'intégralité de son appel';

- statuant à nouveau, de condamner l'appelante à payer au concluant la somme de 2.709,59 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de septembre 2020, avec intérêts légaux à compter du 30 octobre 2020 ;



- en tout état de cause, de condamner l'appelante à payer au concluant la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner l'appelante aux entiers dépens de l'instance qui pourront être recouvrés directement par maître Alexis Grimaud, avocat.



Il indique': 



21. - concernant le loyer de juin 2020, que le bail a prévu le paiement d'un loyer annuel garanti de 30.000 euros TTC, outre les charges, avec deux semaines d'occupation par an pour le bailleur'; que la décision de ne pas mettre en location le chalet ne résulte que de la décision de l'appelante, à l'exclusion de toute contrainte';



22. - que si l'appelante oppose l'exception d'inexécution, il a déjà été jugé que les mesures législatives et réglementaires prises à la suite de l'épidémie liée à la Covid 19 ne sont pas imputables aux bailleurs, auxquels il ne peut être reproché un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible concernant l'aptitude juridique des lieux à être donnés à bail, alors qu'aucun texte n'a dispensé les preneurs de régler les loyers, d'autant que l'appelante a perçu des aides publiques ;



23. - qu'il n'y a pas eu de perte partielle de la chose louée, alors que les jurisprudences invoquées par l'appelante sont anciennes et concernent une interdiction d'exercice de certains commerces, et non une interdiction de recevoir du public'; que l'appelante ne peut se prévaloir de l'article 1722 du code civil, puisque les locaux n'ont subi aucune perte';



24. - que le concluant n'a pas manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat, puisqu'il n'avait légalement pas à accorder une remise de loyers, alors qu'il n'a intenté de procédure que près de neuf mois après l'échéance impayée';



25. - concernant l'application de l'article 6 du bail, qu'il n'existe aucune force majeure résultant des mesures administratives prises pour lutter contre la pandémie, puisque les effets des restrictions d'accès résultent de la nature du bail, les locaux étant loués à usage de résidence de tourisme, les différentes restrictions à l'origine du préjudice invoqué étant liées à l'activité de l'appelante, et n'ayant pas ainsi un caractère extérieur permettant de retenir l'existence de la force majeure'; qu'en outre, l'arrêté du 14 mars 2020 n'a pas interdit la réception du public au sein du chalet, d'autant que les hôtels et les hébergements similaires ont été autorisés à continuer à recevoir du public'; 



26. - s'agissant du loyer de septembre 2020, que l'entreprise mandatée par le concluant est intervenue afin de réparer les désordres constatés après l'occupation annuelle du chalet, alors que l'appelante aurait pu refuser son entrée dans les lieux'; qu'il n'y a pas eu de perte de la possibilité de louer les lieux, puisque l'appelante ne les a jamais loués en septembre, ce que confirme l'ancien propriétaire qui donnait déjà le chalet à bail commercial au groupe Odalys, la station des [4] étant fermée à cette époque de l'année, les clients potentiels s'orientant vers la moyenne montagne'; qu'il ne s'est agi que de petits travaux de rénovation, alors que la surface du chalet avoisine 200 m²'; que l'appelante a autorisé l'accès des ouvriers, et n'a pas été privée d'accéder au bien loué';



27. - concernant les travaux de réparation, que l'article 1731 du code civil prévoit que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est réputé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire'; que l'article 4 du bail prévoit que le locataire devra entretenir les lieux en bon état'; qu'en l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été établi lors de la signature du bail, de sorte que l'appelante est réputée les avoir reçus en bon état'; qu'elle a refusé de signer l'état des lieux de sortie, de sorte que le 



concluant a fait intervenir le 2 octobre 2020 un huissier de justice qui a constaté la dégradation d'un pan de mur, d'une porte de chambre, d'un bac à douche et d'un convecteur électrique';



28. - que si l'appelante soutient que les désordres seraient imputables à une entreprise venue reboucher un trou dans une façade, les désordres constatés concernent cependant plusieurs pièces et des éléments de mobilier'; qu'elle a été avisé des problèmes par mails des 15 août et 4 septembre 2020';



*****



29. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 





MOTIFS DE LA DECISION': 



1 ) Concernant le loyer relatif à la période du 14 mars au 1er juin 2020': 



30. Selon le tribunal de commerce, s'il n'est pas démenti que le loyer du mois de juin 2020 n'a pas été payé par la société Acacia Locations Saisonnières, celle-ci le justifie par une compensation du loyer qu'elle prétend opérer par le paiement des loyers qu'elle a régulièrement réalisé pour la période du 14 mars au 1er juin 2020, période correspondant à la crise sanitaire. Le tribunal a relevé que pendant cette période de crise sanitaire, aucune disposition légale ou réglementaire n'a visé la suspension du paiement des loyers, et qu'en outre, la décision de suspension de la mise à disposition des locaux gérés par le groupe Odalys auquel appartient la société Acacia Locations Saisonnières, n'a relevé que de sa propre décision à l'exclusion de toute contrainte. Il a retenu que l'appelante a été enjointe de produire, sous la forme d'une note en délibéré, le justificatif des aides reçues de l'Etat pour la période de crise sanitaire ainsi que l'état des lieux de sortie du chalet avant le 18 mars 2022 et que si l'appelante a déféré à cette demande, cependant le contenu de ladite note en délibéré en terme de subventions ou équivalent que le groupe auquel elle appartient a reçu de l'Etat n'est pas convaincant. Il a ainsi condamné la société Acacia Locations Saisonnières à payer à [H] [N] la somme 2.766,87 euros correspondant au montant de la facture du loyer du mois de juin 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020.

 

31. La cour constate que les locaux donnés à bail commercial dérogatoire sont constitués d'un chalet de cinq pièces, avec deux salles d'eau, local à ski, buanderie et terrasse avec usage privatif d'une parcelle de 200 m². Le montant du loyer est annuel et garanti. L'objet est une location touristique, le preneur assurant également des prestations hôtelières comme le nettoyage, le service des petits déjeuners, la fourniture du linge de maison, l'accueil des résidents.



32. L'article 6 a stipulé que le loyer sera suspendu en cas de force majeure interrompant l'activité économique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès des lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens) ou d'événement amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès dans les lieux ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement.



33. La cour constate que les diverses mesures législatives et réglementaires prises suite à l'épidémie liée au virus Covid 19 ne peuvent en rien être imputables au bailleur. Si l'arrêté du maire de la commune des Deux Alpes du 3 mars 2021 a suspendu l'exploitation du domaine skiable, cela n'a pas entraîné une interruption de l'activité économique du lieu de situation des biens loués, de dysfonctionnement dans l'activité du preneur ni une modification de la destination des locaux. Les commerces essentiels de la station étaient en effet autorisés à poursuivre leurs activités. Il en est de même concernant l'arrêté préfectoral du 20 mars interdisant les rassemblements et les activités de plein air, dont les sports de montagne y compris la randonnée, mesure applicable jusqu'au 31 mars 2020, ainsi que concernant l'arrêté ministériel du 15 mars 2020. Les locaux n'ont pas été donnés à bail dans le cadre d'une location saisonnière, faisant l'objet de restrictions selon le communiqué de presse du préfet de l'Isère du 9 avril 2020, mais dans le cadre d'une exploitation commerciale d'un hébergement touristique auprès d'une clientèle individuelle. L'arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, modifié le 15 mars 2020, n'a pas interdit l'accès aux lieux loués, puisqu'il a prévu une dérogation à l'interdiction d'accès pour les hébergements touristiques ou de courte durée lorsqu'ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier. Le décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire n'a pas plus prévu une interdiction d'accès aux locaux donnés à bail, même s'il a restreint les déplacements sur l'ensemble du territoire national. Il en a été de même concernant le décret n° 2020-548 du 11 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, lequel a assoupli les possibilités de se déplacer sur le territoire national.



34. Il ne peut être reproché au bailleur un manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, concernant l'aptitude juridique des lieux à être donnés à bail, les restrictions résultant de ces mesures concernant tous les bailleurs se trouvant dans la même situation que l'appelante, alors qu'aucun texte lié à cette pandémie n'a prévu une dispense de règlement des loyers, ou même des délais de grâce, seuls certains délais liés aux mesures de confinement ayant été reportés. L'obligation du bailleur d'assurer une jouissance paisible, entraînant l'obligation de permettre que les lieux puissent être affectés à leur destination convenue pendant toute la durée du bail, n'a pas été méconnue par l'intimé. 



35. En outre, l'appelante ne peut invoquer l'article 1722 du code civil, permettant une réduction des loyers en cas de perte partielle de la chose louée, puisqu'en la cause, les locaux donnés à bail n'ont subi aucune perte. De même, elle ne peut se fonder sur la force majeure, puisque les effets des restrictions gouvernementales résultent de la nature même du bail, les locaux étant loués à usage de résidence de tourisme. Ce sont ces restrictions qui sont à l'origine du préjudice éventuellement subi par l'appelante, liées à son activité, et elles n'ont pas ainsi de caractère extérieur permettant de retenir l'existence d'une force majeure. La Cour de cassation a ainsi jugé le 30 juin 2022'que la mesure générale et temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraîne pas la perte de la chose louée et n'est pas constitutive d'une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n'est pas fondé à s'en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers. Il en résulte que l'appelante ne peut invoquer un manquement du bailleur à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat. 



36. Il en résulte que le tribunal de commerce a exactement condamné l'appelante au paiement de la fraction du loyer annuel concernant le mois de juin 2020 et le jugement déféré sera confirmé sur ce point. L'appelante ne peut ainsi qu'être déboutée de sa demande visant, après compensation, à obtenir le remboursement de 3.483,13 euros, ce que la cour précisera au dispositif de son arrêt. 

 

2) Concernant le loyer du mois de septembre 2020':



37. Concernant le loyer du mois de septembre 2020, le tribunal de commerce a retenu que monsieur [N] a autorisé une entreprise à réaliser des travaux dans son chalet au mois de septembre 2020, ce qu'il a confirmé à la barre, alors même qu'il ne disposait pas de cette faculté pendant cette période eu égard aux liens contractuels qui le liaient à la société Acacia Locations Saisonnières. Par conséquent, la société Acacia Locations Saisonnières ne pouvait jouir paisiblement du bien pendant ce mois de septembre. Le tribunal a ainsi débouté [H] [N] de sa demande au titre du loyer du mois de septembre 2020.



38. La cour note que si monsieur [T], ancien propriétaire du chalet qu'il a loué de 2008 à 2016 au groupe Odalys, atteste que ce chalet n'était jamais loué en septembre, la station étant fermée et la clientèle partant en moyenne montagne, cette attestation ne permet pas de retenir que telle était la situation en septembre 2020. L'obligation du bailleur était de laisser la jouissance du chalet à l'appelante, afin que celle-ci le loue ou non. Il en résulte que les travaux réalisés par l'intimé au mois de septembre ont effectivement entraîné l'impossibilité pour le preneur de jouir paisiblement de la chose louée, peu important que le preneur n'ait pas refusé l'entrée de l'entreprise dans les lieux, puisqu'il incombe au bailleur de laisser les lieux libres d'accès. Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a débouté monsieur [N] de sa demande de paiement de la part du loyer annuel correspondant au mois de septembre 2020. 



3) Concernant les travaux de remise en état': 



39. Sur le remboursement des travaux de réparation, le tribunal a indiqué que la société Acacia Locations Saisonnières confirme dans sa note en délibéré qu'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie, qu'il est démontré que [H] [N] a rapporté la preuve des dégradations dont il demande réparation par son mail du 15 août 2020, auquel étaient jointes des photographies illustrant lesdites dégradations, outre par le constat d'huissier du 2 octobre 2020, auquel était convoquée la société Acacia Locations Saisonnières, qui n'a pas jugé utile de s'y rendre. Il a condamné le preneur à payer la somme de 2.901,40 euros correspondant au devis produit par le bailleur.



40. La cour relève que selon l'article L145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.



41. En l'espèce, il est constant qu'aucun état des lieux n'a été réalisé lors de l'entrée dans les lieux, alors que le contrat concerne un bail commercial, se référant expressément aux dispositions de l'article L145-5 du code de commerce visant les baux commerciaux de courte durée. Il en résulte que l'intimé ne peut se prévaloir de la présomption prévue à l'article 1731 du code civil, selon laquelle s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



42. Toutes les pièces produites par l'intimé concernant les lieux sont postérieures à la prise d'effet du bail, et il ne rapporte pas ainsi la preuve que lors de l'entrée de l'appelante dans les lieux, ces derniers étaient en bon état. Il n'est pas ainsi établi que les dégradations invoquées par monsieur [N] soient imputables à l'appelante. En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Acacia Locations Saisonnières à payer à monsieur [N] la somme de 2.901,40 euros au titre des travaux de remise en état, outre intérêts. 



43. Le tribunal de commerce ayant fait une juste application des articles 700 et 696 du code de procédure civile, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante au paiement des frais prévus par ces articles. La société Acacia Locations Saisonnières succombant en son appel principal et monsieur [N] succombant en son appel incident, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles et ses dépens exposés en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,





Vu l'article L145-40-1 du code de commerce, les articles 1719, 1722 et 1731'du code civil'; 



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société ALS - Acacia Locations Saisonnières à payer à [H] [N] la somme de 2.901,40 euros au titre des travaux de réparation des dégradations constatées, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020';



Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour;



statuant à nouveau'; 



Déboute monsieur [N] de sa demande tenant à la condamnation de la société ALS - Acacia Locations Saisonnières à lui payer la somme de 2.901,40 euros au titre des travaux de réparation des dégradations constatées, outre intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2020';



y ajoutant'; 



Déboute la société ALS- Acacia Locations Saisonnières de sa demande visant à opérer compensation entre la somme de 6.250 euros qu'elle a réglée à monsieur [N] au titre du loyer afférent à la période du 14 mars au 1er juin 2020 et l'échéance de loyer du mois de juin 2020, d'un montant de 2.766,87 euros, à due concurrence ;



Déboute en conséquence la société Acacia Locations Saisonnières de sa demande de remboursement par monsieur [N] de la somme de 3.483,13 euros à titre de trop perçu de loyer ;



Laisse à chacune des parties ses frais irrépétibles et ses dépens exposés en cause d'appel'; 



Autorise maître Alexis Grimaud, avocat, à recouvrer directement les dépens pour lesquels il n'aura pas reçu provision'; 





SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







La Greffière La Présidente