Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2023
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17503 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEOAL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 septembre 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 20/04813
APPELANT
Monsieur [P] [S] né le 25 Avril 1977 à [Localité 7] (Israël)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté et assisté par Me Bernard BESSIS de la SELEURL Bernard BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794
INTIMÉE
Madame [Z] [H] épouse [A] née le 07 Février 1948 à [Localité 6] (Algérie)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée de Me Alain STIBBE de l'AARPI GRYNWAJC - STIBBE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0211
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 septembre 2023 , en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Madame Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Selon mandat signé le 2 septembre 2019, Madame [Z] [H] épouse [A] a confié à l'agence CBRE la cession du lot de copropriété n°10 de l'immeuble sis [Adresse 3] cadastré [Cadastre 5], au prix de 1 250 000 euros net vendeur.
Le 2 septembre 2019, une offre a été présentée par Monsieur [P] [S] à hauteur de la somme de 1 000 000 d'euros à laquelle il n'a pas été donné suite, suivie d'une seconde offre le 12 septembre 2019, à hauteur de 1 100 000 euros, acceptée par Madame [A].
Par un acte authentique passé par devant Maître [V] [C], notaire associé à [Localité 4], le 13 novembre 2019, avec la participation de Maître [I] [N], Madame [A], en sa qualité de Promettant, a consenti à Monsieur [P] [S], en sa qualité de Bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente, portant la faculté pour le bénéficiaire d'acquérir ledit bien, se réservant la faculté de demander ou non la réalisation de la promesse, aux conditions suivantes :
- Prix : 1 100 000 euros net vendeur, la commission d'agence étant à la charge du bénéficiaire
- Indemnité d'immobilisation : 110 000 euros (10%)
- Usage du bien : autre que l'habitation
- Durée : jusqu'au 28 février 2020 à 16 heures. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, celui-ci ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessus fixé.
- Conditions suspensives : absence de condition suspensive tenant à l'octroi d'un prêt.
Au rappel de la date butoir prévue le 28 février 2020, la société CBRE interrogeait le notaire instrumentaire Maître [C] par courriel du 20 février 2020, afin de connaître la date de signature prévue cependant que Madame [A] s'inquiétait auprès l'agence de la date de réitération par un courriel du 21 février 2020. Soulignant avoir accepté, 6 mois auparavant, une remise substantielle sur le prix de vente de son local au vu de l'offre de Monsieur [S], sans condition suspensive de prêt, et observant l'écoulement d'un délai de 3 mois et demi entre la promesse et la date butoir fixée au 28 février 2020, Madame [H] concluait son message en ces termes : « Cette date reste, pour moi, la date limite de signature de l'acte, faute de quoi je réclamerai l'indemnité compensatoire qui m'est due, selon les termes de la promesse de vente » concluant : « Il se trouve que moi aussi j'ai des engagements financiers à tenir. »
Au vu du caractère urgent du dossier, la société CBRE réitérait sa demande par courriel du 21 février 2020 à laquelle le notaire Maître [C] répondait le même jour être dans l'attente d'une « confirmation écrite de la courtière de Monsieur [S] qui nous lit en copie de la date prévisionnelle de déblocage des fonds. Je n'ai pas d'autres informations pour l'instant à vous communiquer. »
Par courriel du 24 février 2020, Madame [T] [R] écrivant sous l'enseigne [Courriel 8] informait le notaire Maître [C] qu'une date de « déblocage des fonds est envisageable à partir du 23 mars. »
Le 25 février 2020 Maître [C] informait par mail Maître [N], dont copie à l'agence CBRE et Madame [R], qu'il proposait de retenir un rendez-vous de signature le lundi 23 mars 2020 à 10 heures en l'étude de Maître [N].
Le 27 février 2020 Maître [C] indiquait par mail à Maître [N] qu'il lui joignait l'accord de la BPE et sollicitait une date de signature pour le 23 mars prochain.
Le 28 février 2020, à la demande de Monsieur [S], Maître [C] procédait à la publication de la promesse unilatérale de vente au service de la publicité foncière de Paris 6 sous le n° D00968.
Par un courrier du 29 février 2020 le conseil de Madame [A] notifiait à Monsieur [S] la déchéance de plein droit du bénéfice de la promesse et sollicitait le déblocage de la somme de 110 000 euros déposée sous séquestre au profit de Madame [A].
Le 10 mars 2020, en réponse à la demande du conseil de Madame [A], Maître [C] confirmait que : « l'ensemble des conditions suspensives de droit commun étaient réalisées avant le 28 février. »
Le 19 mars 2020 Maître [C] indiquait transmettre à Maître [N] la copie des offres de prêt de ses clients. Il précisait que compte tenu du confinement il était pour l'instant impossible de signer l'acte de vente définitif et indiquait « je reste à votre entière disposition dès la levée du confinement et la réouverture de la publicité foncière pour organiser un rendez-vous de signature. »
Le 24 mars 2020 Maître [N] accusant réception d'un envoi (non joint au courriel) demandait à Maître [C] de la part de sa cliente Madame [H] si le notaire accepterait de faite une signature par procuration.
Le 14 avril 2020 Maître [N] sollicitait une réponse relative à la possibilité d'une signature à distance au motif du souhait vivement exprimé par sa cliente de signer avant le déconfinement fixé au 11 mai.
Le 2 mai Maître [N] demandait à Maître [C] de lui indiquer ses disponibilités ainsi que celles de son client la semaine du 11 mai.
Le 18 mai 2020 Maître [C] indiquait que « compte tenu des circonstances et de l'état de santé de son client nous pourrions certainement signer dans les 15 jours après la date du confinement » tandis que le conseil de Madame [H] lui demandait parallèlement de « justifier de la réception des fonds en son étude et d'indiquer les dispositions prises par Monsieur [S] pour indemniser Madame [H]-[A] des frais engendrés par la carence de votre client à signer l'acte de vente. »
Le 22 mai Madame [H] s'adressant directement à Maître [N] demandait une preuve bancaire de l'existence des fonds destinés à payer le local, rappelant que l'achat a été consenti sans condition suspensive de prêt et qu'elle avait été « échaudée par les reports successifs de l'acheteur et par le fait, inacceptable qu'il a publié la promesse une heure avant son expiration. »
Le 26 mai 2020 Maître [C] confirmait à Maître [N] que « les fonds de mon client sont disponibles sur simple appel de fond à la banque ». Il concluait : « Nous restons toujours dans l'attente d'une proposition de date de signature et de votre dossier d'usage actualisé (état hypothécaire et état daté à jour). »
Le 26 mai et le 5 juin 2020, faisant suite aux demandes de Maître [C], Maître [N] indiquait ne pas être en mesure de répondre sur la demande de signature, sa cliente ne lui ayant pas répondu.
Le 15 juin 2020 Maître [C] indiquait à Maître [N] qu'à défaut de fixation amiable d'un rendez-vous de signature sous quinzaine, « nous procèderons à une sommation par exploit d'huissier. »
Suivant exploit d'huissier du 10 juin 2020 Madame [H] a fait assigner Monsieur [S] en paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Suivant exploit d'huissier délivré le 28 août 2020, Monsieur [S] a assigné Madame [H] aux fins de voir constater la perfection de la vente.
Le jugement rendu le 9 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :
« Dit que la promesse unilatérale de vente conclue le 13 novembre 2019 entre M. [P] [S] et Mme [Z] [H] est caduque,
Condamne M. [P] [S] à verser à Mme [Z] [H] l'indemnité d'immobilisation de 110 000 euros séquestrée entre les mains de Me [I] [N] ou d'un autre séquestre et notamment la Caisse des dépôts, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 29 février 2020,
Ordonne la capitalisation des intérêts,
Rejette la demande en perfection de la vente,
Rejette la demande de condamnation de M. [P] [S] au paiement de la somme de 432 333 euros,
Rejette la demande de condamnation de M. [P] [S] au paiement de la somme de 110 000 euros,
Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par M. [P] [S],
Rejette la demande de radiation de la publication de la promesse au service de publicité foncière,
Ordonne la publication du présent au service de publicité foncière compétent aux frais de M. [P] [S],
Rejette la demande de M. [P] [S] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [P] [S] à payer à Mme [Z] [H] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [P] [S] aux dépens dont distraction au profit de Me Stibbe,
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.
Monsieur [P] [S] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 6 octobre 2021.
Par conclusions signifiées le 1er septembre 2023 Monsieur [P] [S] demande à la cour de :
Vu les articles 1213 et 1231-5 du Code Civil,
Vu l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020,
Vu les articles 12-2 et 700 du Code de procédure civile,
Vu les jurisprudences citées,
Vu les pièces versées aux débats,
A titre liminaire,
JUGER recevables l'intégralité des demandes de M.[S] demandant de « juger que », le moyen soulevé par Madame [A] pour les dire irrecevables étant infondé ;
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 9 septembre 2021
(RG n°20/04813) en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
JUGER que les parties ont convenu avant le 28 Février 2020 du principe d'un report de la date de signature de la promesse de vente et que sa prorogation pour une durée indéterminée était acquise de part et d'autre avant le 28 février 2020 à 16 heures ;
JUGER que la preuve que l'accord de prorogation des parties antérieur au 28 Février 2020 est confirmé :
- par le mail du 25 Février 2020, avant la date d'échéance de la promesse, de Me
[C], notaire de Monsieur [S], à Maître [N] Notaire de Mme [A] proposant un rendez-vous de signature le lundi 23 Mars à 10 heures ;
- par son mail du 28 Février 2020 rappelant cet accord passé entre les parties par la
reprise de contact par Maître [N]
- par le mail du 24 Mars 2020 de Maître [N], notaire de Madame [A], proposant au nom de sa cliente la fixation d'une nouvelle date de signature, ce qui confirme le report de la date d'échéance de la promesse par Mme [A]
- par un 2ème mail de ce dernier, représentant Madame [A], du 14 avril
2020, souhaitant convenir d'une date de signature à distance.
JUGER que de ce fait d'un commun accord la promesse a été prorogée au-delà du 28
Février 2020 ;
JUGER par ailleurs que conformément aux dispositions de l'article 1 I, 4 et 5 de l'Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, les effets de la promesse étaient automatiquement prorogés jusqu'au 28 août 2020, et que c'est par le fait de Mme [A] qu'elle n'a pu à ce jour être réalisée ;
ORDONNER la vente du lot n°10 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], section [Cadastre 5], au profit de Monsieur [S] ce dernier étant prêt à verser à Madame [A] le complément du prix de vente, au regard de l'acompte de 110.000 euros versés soit 990.000 euros ;
JUGER que l'arrêt à intervenir vaudra vente dès la remise de ladite somme par Mr [S] à Mme [A] et qu'il fera nécessairement l'objet d'une inscription à laconservation des hypothèques le bien étant cadastré section [Cadastre 5] ;
A titre subsidiaire, si la Cour confirmait le Jugement rendu et estimait la promesse caduque au 28 Février 2020 ;
JUGER que les circonstances liées à la pandémie du Covid-19 le 24 janvier 2020, et à l'état de santé de Monsieur [S] qui en est découlé sont constitutives d'un cas de force majeure excluant le paiement de l'indemnité contractuelle au profit de Mme [A] ;
JUGER que l'hospitalisation de Monsieur [S] en mars 2020, c'est-à-dire après la date d'expiration de la promesse, est une conséquence de la Covid-19 dont il souffrait antérieurement et que son état s'étant aggravé, l'empêchait de gérer ses affaires ;
CONDAMNER Madame [A] à rembourser à Monsieur [S] la somme de 110.000 euros avec intérêts de droit à compter du paiement intervenu à son profit ;
REQUALIFIER l'indemnité contractuelle stipulée dans la promesse de vente en clause pénale compte-tenu de son caractère excessif et ramener le montant de celle-ci à un euro ;
En tout état de cause, dans cette hypothèse,
Vu les dispositions de l'article 1240 et suivants du Code Civil,
DEBOUTER Madame [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, notamment de voir M.[S] condamné au paiement à celle-ci de la somme de 309.711,27 euros complémentaires aux 110.000 € déjà versés à titre de dommages et intérêts alors qu'elle a refusé tout arrêt de l'exécution provisoire et qu'elle refuse tente ( sic) de faire supporter maintenant à Mr [S] sa décision de ne pas réaliser la vente auprès de tiers ;
LA DEBOUTER en tant que de besoin de sa demande en paiement de 90.000 euros à titre d'amende civile pour procédure abusive, et l'y déclarer infondée ;
LA DEBOUTER de sa demande en condamnation de 309.711,27 € à titre de dommages et intérêts pour « l'immobilisation complémentaire du bien immobilier depuis le 28 février 2020 jusqu'au 30 juin 2023 » alors qu'elle est la seule et unique responsable de l'absence de vente ou de remise en vente du bien ;
LA DEBOUTER par ailleurs de sa demande en condamnation de Monsieur [S] en paiement de 77.064 € au titre des charges de copropriété et taxe foncière du bien qu'elle a refusé de lui vendre ;
LA DEBOUTER de sa demande de capitalisation des intérêts et en paiement d'une amende civile de 90.000 € pour procédure abusive ;
CONDAMNER Madame [Z] [A] dont le comportement a été de particulière mauvaise foi postérieurement au 28 Février 2020 à l'égard de Mr [S], en lui faisant croire en sa volonté de signer, à lui verser sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
INFIRMER le Jugement en ce qu'il a condamné Mr [S] au paiement de 4.000 €au titre de l'article 700 du CPC ;
CONDAMNER Madame [Z] [A] à verser à Monsieur [P] [S] la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Bernard Bessis Selarl, représentée par Me Bernard Bessis, Avocat, en vertu des dispositions de l'article 699 du CPC.
Par conclusions d'intimé et d'appel incident n°3 signifiées le 04 août 2023 Madame [Z] [H] éouse [A] demande à la cour de :
Vu les articles 1103, 1589 et suivants du code civil
Vu les articles 1193 et 1104, 1231-1 du code civil, 559 du CPC
CONFIRMER le jugement rendu le 9 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu'il a :
« DIT que la promesse unilatérale de vente conclue le 13 novembre 2019 entre M. [P] [S] et Mme [Z] [H] est caduque,
CONDAMNÉ M. [P] [S] à verser à Mme [Z] [H] l'indemnité d'immobilisation de 110 000 euros séquestrée entre les mains de Me [I] [N] ou d'un autre séquestre et notamment la Caisse des dépôts, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 29 février 2020,
ORDONNÉ la capitalisation des intérêts,
REJETÉ la demande en perfection de la vente,
REJETÉ la demande de dommages et intérêts présentée par M. [P] [S],
REJETÉ la demande de radiation de la publication de la promesse au service de publicité foncière,
ORDONNÉ la publication du présent au service de publicité foncière compétent aux frais de M. [P] [S],
REJETÉ la demande de M. [P] [S] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNÉ M. [P] [S] à payer à Mme [Z] [H] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNÉ M. [P] [S] aux dépens dont distraction au profit de Me Stibbe.»
INFIRMER le jugement en ce qu'il a :
« REJETÉ la demande de condamnation de M. [P] [S] au paiement de la somme de 432 333 euros,
REJETÉ la demande de condamnation de M. [P] [S] au paiement de la somme de 110 000 euros »
CONDAMNER Monsieur [P] [S] à payer à Madame [Z] [H] épouse [A] la somme de 309 711,27 euros au titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation complémentaire du bien immobilier susvisé depuis le 28 février 2020, jusqu'au 30 juin 2023, sauf à parfaire ;
CONDAMNER Monsieur [P] M [S] à payer à Madame [Z] [H] épouse [A] l'intégralité des pertes locatives sur la base annuelle de 77.064 euros, ainsi que des charges de copropriété et taxes foncières du bien objet du litige jusqu'à ce que l'arrêt à intervenir soit passé en force de chose jugée ;
ORDONNER que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTER Monsieur M [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Subsidiairement, et si la Cour constatait la vente,
ORDONNER à Monsieur M [S] de s'acquitter de l'intégralité du prix de vente, et de tous frais accessoires, dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir;
PRONONCER la caducité de la vente de plein droit à défaut de ce versement dans le délai susvisé, Madame [H] épouse [A] reprenant la libre disposition du bien immobilier sis [Adresse 3] cadastré [Cadastre 5] pour 1 a et 65 ca ;
CONDAMNER Monsieur [P] [S] à payer à Madame [Z] [H] épouse [A] la somme de 90.000 euros pour appel et procédure abusive en vertu des articles 32-1 et 559 du CPC et 20.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
CONDAMNER Monsieur [P] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Stibbe, avocat aux offres de droit.
L'ordonnance de clôture était prononcée le 7 septembre 2023.
SUR QUOI,
LA COUR
1- La recevabilité des demandes de Monsieur [S] de « juger que »
Monsieur [S] soutient que par une argumentation « bien spécieuse » Madame [A] demande à la cour de prononcer l'irrecevabilité des demandes de l'appelant sollicitant de « juger que ».
Réponse de la cour
Les dispositions de l'article 954 alinéa 3 du Code de procédure civile énoncent que : « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. »
Dans ses dernières conclusions n°3 d'intimée et d'appelant incident, signifiées le 4 août 2023, Madame [A] ne forme aucune prétention au soutien de l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [S].
Partant, la cour n'est pas saisie de ce chef et n'a pas lieu de statuer sur ce moyen.
2- La prorogation de la promesse de vente
Le tribunal, au rappel de la chronologie des échanges entre les notaires des parties, a retenu que faute de démonstration d'un accord des deux parties avant le 28 février 2020 pour proroger la promesse au-delà de son terme, celle-ci a expiré le 28 février 2020 à 16 heures puisqu'à cette date Monsieur [S], de manière constante, n'avait pas versé le prix, ne s'était pas présenté à l'étude notariale pour signer l'acte authentique de vente ou à tout le moins un procès-verbal de carence, cependant que la signature de l'acte authentique avec le versement du prix était l'unique moyen de réaliser la promesse et alors que les échanges postérieurs au 28 février n'ont engagé que les notaires et non leurs clients et que les demandes de signature formées par Madame [A] le 14 avril et le 2 mai ne font ni la preuve de sa renonciation à la caducité ni celle d'un accord sur la date de signature.
Monsieur [S], au rappel qu'il est expert-comptable et commissaire aux comptes et n'est pas, contrairement à ce que soutient l'intimée, un professionnel de l'immobilier, critique le jugement au visa des articles 1213 Code civil au motif que les parties se sont accordées, comme en font foi les courriels échangés entre les notaires des parties le 11 et le 25 février 2020, sur une prorogation de la date d'échéance de la promesse après le 28 février 2020 et ont repris les discussions, à l'initiative de Madame [A] le 24 mars 2020, en vue de la fixation d'un rendez-vous de signature. Il observe que les notaires, contrairement à ce qui a été jugé, sont bien les représentants de chacun de leur client et que leurs échanges font la preuve de la manifestation des intentions de ceux-ci laquelle est corroborée par le courriel du conseil de Madame [A] en date du 18 mai 2020 par lequel elle demande au notaire de « justifier de la réception des fonds à son étude à nouveau en vue de la réalisation de la vente », confirmant ainsi la prorogation pour une durée indéterminée de la promesse de vente.
Réponse de la cour
Selon les dispositions du Code civil :
1103 : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
1104 : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »
1213 :«Le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers. »
L'acte authentique signé le 13 novembre 2019 est qualifié de contrat ayant pour objet une Promesse Unilatérale de Vente.
La portée des engagements des parties quant à l'accord allégué par l'appelant sur la prorogation au-delà de son terme et pour une durée indéterminée de la promesse unilatérale de vente doit donc être lue à l'aune des dispositions du Code civil qui régissent le droit des obligations et des clauses auxquelles elles ont librement consenti.
La clause REALISATION en page 6 de l'acte énonce :
« Il est convenu que toute forme de levée d'option ne pourra valoir réalisation des présentes. A titre de condition impulsive et déterminante de la signature des présentes, les parties veulent que la réalisation de la promesse ne puisse avoir lieu que par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente ; accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant :
- au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes
- à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel
- à l'éventuelle commission d'intermédiaire
- et de manière générale de tous comptes et prorata »
La clause dite de CARENCE prévoit en page 6 de l'acte : « La carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente.
En l'absence de signature de l'acte de vente dans le délai
Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l'acquérir.
Dans l'hypothèse où les conditions suspensives sont réalisées, la somme déposée pour séquestre de 110 000 euros sera de plein droit acquise au promettant pour indemnisation sauf ce qui est prévu au paragraphe séquestre ci-dessous.
Si la vente n'était pas réalisée du fait du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE, après avoir versé au notaire rédacteur l'intégralité du prix et des frais (ou si le prix est payable au moyen de deniers d'emprunt, la somme correspondant à la partie du prix payable de ses deniers personnels et aux frais après avoir justifié de l'octroi du prêt destiné au paiement du solde du prix,) sera en droit de lui faire sommation par exploit d'huissier de se présenter chez le même notaire. Faute par le PROMETTANT de déférer à cette sommation, il sera dressé procès-verbal de défaut destiné à être publié au service de la publicité foncière. La carence du PROMETTANT ne saurait entraîner aucun transfert de la part du PROMETTANT sur le BIEN ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix ou d'un jugement à défaut de cette réalisation par acte authentique. »
La portée de ces clauses est éclairée par les différents échanges notamment par courriels intervenus entre les notaires des parties, ainsi le courriel du notaire de Monsieur [S], Maître [C], par lequel celui-ci le 25 février 2020 exprime unilatéralement une proposition de rendez-vous de signature au 23 mars 2020 à 10 heures soit au-delà de l'échéance de la promesse ne fait pas la preuve d'un accord sur la prorogation puisque la demande du notaire n'a pas été suivie d'une acceptation par le Promettant.
Le courriel du notaire de Madame [A], Maître [N], en date du 28 février 2020, jour de l'échéance de la promesse, reprenant contact avec le notaire du promettant fait la preuve de la volonté de Madame [A] de voir réaliser la vente jusqu'au jour de l'échéance de la promesse, conformément à son engagement et ne peut donc pas s'analyser comme un accord de prorogation, a fortiori pour une durée indéterminée, comme le soutient l'appelant.
Le courriel du 24 mars 2020 par lequel Madame [A] pendant la période d'urgence sanitaire et de confinement demande au notaire de Monsieur [S] s'il est possible de prévoir une signature via une procuration, manifeste la volonté du promettant de tenir son engagement, en dépit du report de signature imposé par le bénéficiaire de la promesse étant observé que le report de signature imposé par le bénéficiaire au promettant ne saurait faire la preuve du consentement du promettant en l'absence de la manifestation d'une volonté claire et non équivoque de prolonger le délai d'option.
Le courriel du 14 avril 2020 émanant de Madame [A] par lequel elle réitère sa volonté de signer à la date la plus proche fait encore une fois la preuve du respect de son engagement par le promettant mais aucunement d'un accord sur la prorogation du délai d'option au rappel que cette prorogation, si elle avait consentie, aurait emporté renonciation au versement de l'indemnité d'immobilisation jusqu'au nouveau terme fixé, cette renonciation, en l'absence d'un accord explicite, ne pouvant se déduire des reports successifs de signature de la vente imposés par Monsieur [S] à Madame [A].
Le 19 mai 2020, Maître [N] confirmait au conseil de Madame [H] avoir demandé une signature le 14 avril et le 2 mai cependant, en s'exprimant pour son propre compte et non pour le compte de sa cliente, la notaire de Madame [A] qui s'en est expliquée dans un autre courriel dans la suite des échanges a agi ainsi « pensant que tout le monde souhaitait avancer » mais là encore, ces deux dates n'ont été suivies d'aucune acceptation de la prorogation du délai par Madame [A].
En outre et alors que les termes de la promesse unilatérale de vente mettent clairement à la charge du bénéficiaire levant l'option, l'obligation de signer l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente et d'accompagner cette signature du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant au prix, stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation, outre la provision sur frais d'acte de vente et la commission de l'agence, il apparaît qu'en dépit de la demande de Madame [A] d'obtenir la preuve bancaire de l'existence des fonds, adressée le 22 mai à son notaire, rappelant que l'achat a été consenti sans condition suspensive de prêt et qu'elle avait été « échaudée par les reports successifs de l'acheteur et par le fait, inacceptable qu'il a publié la promesse une heure avant son expiration. » cette preuve n'a jamais été rapportée par Monsieur [S] mais seulement celle, exprimée par son notaire Maître [C] le 26 mai 2020 que « les fonds de mon client sont disponibles sur simple appel de fond à la banque ».
Or, la promesse unilatérale de vente ayant été consentie sans condition suspensive de prêt, Monsieur [S] ne pouvait valablement opposer à Madame [A] aucun report de l'échéance de la promesse en raison des délais d'obtention d'un financement dont il n'avait pas fait une condition suspensive de la réalisation de la promesse.
A cet égard le courriel du 26 mai 2020, aux termes duquel Maître [C] affirme que « les fonds sont disponibles sur simple appel de fonds à la banque » est inopérant à faire la preuve du respect de l'engagement de Monsieur [S] stipulé à la clause Réalisation page 6 de l'acte authentique, « de verser par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique, la somme correspondant au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation outre les frais d'acte et de commission. » et ce dans le délai de la promesse expirant le 28 février 2020 à 16 heures.
Partant, au vu de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que le tribunal a jugé qu'aucune prorogation de la promesse au-delà de son échéance fixée au 28 février 2020 à 16 heures n'a été consentie et que ladite promesse est devenue caduque à cette date.
De ce chef le jugement qui a également rejeté pour ce motif la demande tendant au constat de la perfection de la vente, sera confirmé sans qu'il y ait lieu de suivre l'appelant dans le détail de son argumentation relative :
- au report automatique du terme de la promesse du fait de l'état d'urgence sanitaire en vertu de l'Ordonnance du 25 mars 2020, survenu postérieurement à l'échéance du délai
- sur la force majeure en raison de l'état de santé de Monsieur [S] infecté par le virus du Covid-19 puisque le certificat médical produit mentionne un arrêt maladie pour la période du 12 mars 2020 au 24 mars 2020 et que lui-même fait état de la survenance de l'infection le 8 mars 2020 soit dans tous les cas, après l'échéance de la promesse
- à la responsabilité délictuelle de Madame [A] dont il a été vu qu'aucune faute ne peut lui être imputée.
3- Les préjudices
3-1 la requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale
Monsieur [S], à hauteur d'appel, demande de constater le caractère excessif de la durée d'immobilisation de trois mois et quinze jours du bien sans possibilité de prorogation et de ramener le montant de celle-ci à un euro.
Réponse de la cour
Selon la clause Indemnité d'immobilisation page 8 de l'acte authentique : « Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 110 000 euros ».
Cette somme a été versée dès le jour de la promesse entre les mains de Maître [C], notaire du Promettant. La clause énonce par ailleurs que cette somme :
a) « s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise
b) Sera restituée purement et simplement au Bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes
c) Sera versée au Promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Il en résulte que cette clause constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la levée de l'option. Stipulée de manière forfaitaire mais proportionnée au prix de la vente dont elle représente 10%, elle ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation de nature à le priver de sa liberté d'opter et ne peut être requalifiée en une clause pénale puisqu'elle ne sanctionne pas une faute qui soit imputable au bénéficiaire lequel était libre d'exercer ou pas sa faculté d'option.
Partant, il ne saurait être fait droit à la demande de requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale et de réduction qui en découle et le jugement, qui a considéré comme étant acquise au Promettant l'indemnité d'immobilisation avec intérêts à compter de la mise en demeure du 29 février 2020 et capitalisation des intérêts, sera confirmé en ce compris sur le rejet de la demande de radiation de la publicité de la promesse de vente qui sera rendue caduque par la publication au service de la publicité foncière ordonnée par le jugement de la décision de première instance du jugement à laquelle la cour ajoute la publication de l'arrêt aux frais de Monsieur [S].
3-2 Le préjudice distinct subi par Madame [A]
Le tribunal, au rappel des règles de la responsabilité civile délictuelle relative à la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice, a débouté Madame [A] de sa demande relative au préjudice lié à l'immobilisation complémentaire de son bien au motif, qu'en se contentant de procéder à une opération mathématique pour calculer la valeur de son préjudice en fonction du montant de l'indemnité d'immobilisation choisi par les parties, Madame [A] échoue à évaluer le préjudice effectivement subi invoqué à hauteur de 432 333 euros. Il a également rejeté la demande au titre de la perte de valeur du bien liée à la crise sanitaire, non justifiée.
Madame [A] fait grief au jugement, au visa de l'article 1231-1 du Code civil, d'avoir rejeté sa demande de dommages et intérêts distincts de l'indemnité d'immobilisation. Elle soutient qu'en retardant délibérément l'échéance de la promesse au motif d'un financement dont il n'avait pas fait une condition suspensive de la levée de son option, en faisant publier la promesse de vente le jour de son expiration dans le but exclusif de la contraindre à une prorogation pour paralyser le bien immobilier pendant toute la durée d'une procédure judiciaire et enfin, en demandant l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement dont appel dans le but exclusif d'entraver sa publication et de paralyser encore la disposition de son bien, Monsieur [S] lui a causé un préjudice matériel lié à l'impossibilité de commercialiser le bien. Elle y ajoute le préjudice lié à l'impossibilité de le mettre en location, ces préjudices faisant suite à la faute caractérisée par la mauvaise foi de Monsieur [S] qui, ayant signé à titre personnel la promesse de vente, cherche néanmoins à tromper la cour et le promettant en versant aux débats des preuves de sa solvabilité professionnelle, et non personnelle, et alors qu'étant un professionnel aguerri du chiffre et du droit, il a préféré une violation contractuelle dans le but exclusif de favoriser une optimisation patrimoniale. De ces chefs, Madame [A] sollicite réparation à hauteur des pertes locatives de 2020 au 30 juin 2023, des charges de copropriété exposées sur la même période et des taxes foncières et frais de ravalement soit une somme globale de 309 711,27 euros.
Réponse de la cour
Selon les dispositions de l'article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Madame [A] invoque un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité d'immobilisation ensuite du droit reconnu au Bénéficiaire de la promesse de ne pas lever l'option consentie par le Promettant, à raison de la publication de la promesse le jour de son échéance et alors que le Promettant n'avait satisfait à son obligation de paiement du prix.
La publication de la promesse au service de la publicité foncière est avérée par le certificat de dépôt du 1er octobre 2019 au 9 mars 2020 portant publication par la société de notaires de Maître [C] de la promesse unilatérale de vente consentie le 13 novembre 2019 à la date du 28 février 2020, jour de son échéance, alors qu'il vient d'être vu qu'à cette date Monsieur [S], en sa qualité de Bénéficiaire de la promesse, n'en n'avait pas acquitté le prix de sorte que la promesse n'était pas réalisée.
Madame [A] produit deux attestations de l'agence immobilière GIF Immobilier le 30 août 2022 qui affirme « qu'au regard de l'appel interjeté à l'encontre du jugement et bien qu'ayant eu gain de cause en première instance, elle est dans l'incapacité de lui venir en aide et de mettre en vente le local commercial. »
Elle produit également un courriel du notaire Maître [L] [B] qui lui a été adressé le 26 juin 2023 qui confirme qu'« en raison du litige en cours sur le bien immobilier les agents immobiliers ne se risqueraient pas à perdre leur temps pour commercialiser le bien et qu'un acquéreur ne souhaiterait pas acquérir en l'état sauf à demander une baisse considérable du prix. » Elle précise également :« qu'il aurait été très avantageux pour Madame [H] épouse [A] de pouvoir vendre son bien immobilier durant les années 2020, 2021 et 2021 où le prix de l'immobilier n'a pas cessé d'augmenter surtout à Paris. Depuis 2023, la hausse des taux d'intérêt ayant fortement augmenté en passant de 1,5 % en juillet 2022 à quasiment 4 % à ce jour) le prix de l'immobilier a baissé et le nombre de transactions a sensiblement chuté. »
Ainsi, Madame [A] fait la preuve qu'en raison de la publication de la promesse unilatérale de vente ordonnée par le Bénéficiaire, Monsieur [S], à son notaire Maître [C], alors que l'option n'avait pas été levée, elle a subi un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité
d'immobilisation, caractérisé par la privation de la liberté de mettre en vente ou en location de manière efficace, le local commercial objet de la promesse publiée à tort, puisqu'en effet, la mise en vente ou en location de ce bien, nonobstant la publication de la promesse, n'aurait été suivie d'aucune offre valorisante, compte tenu du contentieux en cours et de l'aléa pesant sur la levée de la publication.
Ce préjudice est caractérisé par les pertes locatives demandées par l'intimée, calculées sur la base des estimations des agences immobilières, non utilement remises en cause par Monsieur [S], soit :
- 64 220 euros TTC pour l'année 2020
- 77 064 euros TTC pour l'année 2021
- 77 064 euros TTC pour l'année 2022
- 38 532 euros TTC pour l'année 2023
Représentant une somme totale de 256 880 euros TTC que Monsieur [S] sera condamné à régler à Madame [A] arrêtée au jour de l'arrêt.
Cependant, les charges de copropriété sur la même période ne sont pas intégrables dans le préjudice dès lors que les charges récupérables ensuite de la mise en location n'ont pas été exposées et que celles liées à la propriété, dont le coût du ravalement et des taxes foncières auraient été exposées par Madame [A] si le bien avait été mis en location.
3-3 La procédure abusive
A hauteur d'appel, Madame [A] demande réparation du préjudice subi en raison de la procédure abusive au regard des circonstances qui ont été précédemment décrites.
Monsieur [S] oppose que l'exercice d'une voie de recours ne peut en aucun cas être abusif.
Réponse de la cour
Selon les dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile: « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».
L'article 559 du même code ajoute qu'il en est également ainsi en matière d'appel. Il précise que, lorsqu'il est dilatoire ou abusif, l'appel principal peut donner lieu à la même condamnation.
Il suit en outre des dispositions de l'article 1240 du Code civil précitées, que la faute commise par l'auteur d'un recours ouvre droit à réparation à charge pour celui ou celle qui l'invoque de rapporter la preuve de cette faute et du préjudice en résultant.
Monsieur [S] a interjeté appel de la décision le condamnant, notamment, au paiement de l'indemnité d'immobilisation, au motif du consentement de Madame [A] à la prorogation du délai fixée par la promesse de vente, en invoquant la délivrance d'un financement bancaire l'autorisant à considérer le paiement du prix comme étant acquis dans le délai de la promesse.
Ce faisant si Monsieur [S] a persisté, à hauteur d'appel, à soutenir une argumentation identique à celle à laquelle le premier juge a répondu, dont il était certes, à même d'évaluer la faiblesse et le peu de pertinence au regard des termes mêmes de son engagement de payer comptant le prix fixé dans le délai convenu, sans pouvoir opposer la circonstance d'un financement extérieur, exclue de manière explicite par la promesse de vente, mais le caractère manifestement infondé d'un recours ne suffit pas à caractériser une faute, faisant dégénérer en
abus, l'exercice d'une voie de recours.
Partant, ajoutant au jugement, Madame [A] sera déboutée de ce chef.
4- Les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [S] au règlement des dépens outre une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Y ajoutant, Monsieur [S] sera condamné à régler à Madame [A] une somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel outre les dépens de l'appel dont distraction au profit de Maître Stibbe, avocat aux offres de droit.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
DIT n'y avoir lieu à statuer le moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [S] ;
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a débouté Madame [Z] [H] épouse [A] de sa demande de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau de ce seul chef,
DIT que Monsieur [P] [S] a commis une faute en ordonnant la publication de la promesse unilatérale de vente dont il était bénéficiaire en date du 13 novembre 2019, au service de la publicité foncière de Paris 6, le 28 février 2020 alors que la promesse n'était pas réalisée ;
CONDAMNE en conséquence Monsieur [P] [S] à régler à Madame [Z] [H] épouse [A] une somme de 256 880 euros TTC à titre de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Madame [Z] [H] épouse [A] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE conséquence Monsieur [P] [S] à régler à Madame [Z] [H] épouse [A] une somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens ;
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE