Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 20 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05350 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKKC



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Février 2023 -Président du TJ d'AUXERRE - RG n° 22/00056





APPELANTE 



S.N.C. BAR DE LA GARE, RCS d'Auxerre sous le n°900 217 423, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073

Assistée à l'audience par Me Tony DOCCI, avocat au barreau de DIJON, toque : 81





INTIMEE 



Mme [K], [Y], [W] [T] veuve [R], venant aux droits de la SCI M.A.J.A, dissoute

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée à l'audience par Me Nicolas DEILLER, avocat au barreau de SENS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

 

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.



*****



Mme [T] veuve [R] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 1], donné initialement à bail commercial à M. [P] aux fins d'y exercer une activité de bar-tabac, journaux, hôtel suivant acte du 30 septembre 1997. 



Par ordonnance du 28 avril 2021, le juge commissaire nommé dans le cadre de la liquidation judiciaire de M. [P], a autorisé la cession du fonds de commerce à la société Holding Cymag. L'acte de cession a été signé le 31 août 2021 au bénéfice de la société Bar de la Gare. 



Les loyers n'ayant pas été réglés, Mme [T] a fait délivrer aux sociétés Bar de la Gare et Holding Cymag, par acte du 1er mars 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 24.684,80 euros TTC, puis les a fait assigner, par acte du 21 avril 2022, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Auxerre aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance du 21 février 2023, le premier juge a :


mis hors de cause la société Holding Cymag ; 

constaté la résolution de plein droit du bail du 30 septembre 1997 liant Mme [T] et les sociétés Holding Cymag et Bar de la Gare, créées et gérées par M. [B] [H] à compter du 1er avril 2022 ; 

ordonné en conséquence l'expulsion de la société Bar de la Gare et de tout occupant de son chef de l'immeuble qu'elle occupe [Adresse 1] ;

statué sur le sort des meubles laissés dans les lieux ; 

condamné la société Bar de la Gare à payer à Mme [T] la somme de 17.279,36 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif de septembre 2021 à mars 2022 inclus, date d'acquisition de la clause résolutoire ; 

condamné la société Bar de la Gare à payer à Mme [T] la somme de 26.814 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période du 1er avril 2022 au 21 février 2023 ; 

condamné la société Bar de la Gare à payer à Mme [T] à titre de provision sur l'indemnité d'occupation, la somme de 82 euros par jour à compter du 22 février 2023 et jusqu'à son départ effectif des lieux ; 

rejeté la demande d'expertise judiciaire ; 

condamné la société Bar de la Gare à payer à Mme [T] la somme provisionnelle de 2.000 euros à valoir sur la clause pénale ; 

condamné la société Bar de la Gare à payer à Mme [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

débouté les parties de leurs autres demandes ; 

condamné la société Bar de la Gare aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l'état des inscriptions délivré par le tribunal de commerce d'Auxerre. 




Par déclaration du 17 mars 2023, la société Bar de la Gare a relevé appel de cette ordonnance en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception des dispositions relatives à la mise hors de cause de la société Holding Cymag. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 avril 2023, la société Bar de la Gare demande à la cour de : 




déclarer recevable son appel ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 






' constaté la résolution de plein droit du bail du 30 septembre 1997 liant Mme [T] et les sociétés Holding Cymag et Bar de la Gare, créées et gérées par M. [B] [H] à compter du 1er avril 2022,

' ordonné en conséquence l'expulsion de la société Bar de la Gare et celle de tout occupant de son chef, de l'immeuble qu'elle occupe à [Adresse 1],

' dit que Mme [T] pourra poursuivre l'expulsion par l'intermédiaire de l'huissier de son choix, qui pourra le cas échéant se faire assister de la force publique et d'un serrurier,

' statué sur le sort des meubles,

' prononcé sa condamnation au paiement de la somme de 17.279,36 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré des loyers et charges, selon décompte de septembre 2021 à mars 2022 inclus, date d'acquisition de la clause résolutoire,

' prononcé sa condamnation au paiement de la somme de 26.814 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2022 au 21 février 2023,

' prononcé sa condamnation au paiement, à titre de provision sur l'indemnité d'occupation, en deniers ou quittances, de la somme de 82 euros par jour, à compter du 22 février 2023 et ce jusqu'au départ effectif des lieux,

' prononcé sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de provision sur la clause pénale insérée au contrat de bail,

' rejeté la demande d'expertise judiciaire,

' prononcé sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' débouté les parties de leurs plus amples demandes,

' prononcé sa condamnation aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l'état des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce d'Auxerre,

statuer à nouveau, 

à titre principal,


constater l'existence d'une contestation sérieuse ; 

dire qu'en conséquence la juridiction de première instance n'avait pas le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer son expulsion des locaux sis [Adresse 1] ;

constater l'exception d'inexécution invoquée compte tenu des manquements de Mme [T] à son obligation de délivrance d'un local conforme et de jouissance paisible ;


à titre subsidiaire, 


ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ; 

déclarer recevable la demande d'octroi d'un délai de paiement de 2 mois sollicitée sur le fondement des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil ; 

déclarer recevable la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et dire que si elle se libère de sa dette dans le délai accordé, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;


y ajoutant,


condamner Mme [T] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 


 

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 mai 2023, Mme [T] demande à la cour de : 




juger qu'elle n'a jamais manqué à ses obligations de bailleur ; 

dire que la société Bar de la Gare a méconnu ses obligations de preneur ; 


en conséquence,


confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

débouter la société Bar de la Gare de toutes ses demandes formulées tant à titre principal que subsidiaire ; 


y ajoutant, 


condamner la société Bar de la Gare au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.


La clôture de la procédure a été prononcée le 5 juillet 2023. 



A l'issue de l'audience fixée au 15 septembre 2023 pour les plaidoiries, il a été demandé aux parties de transmettre des notes en délibéré sur la situation locative actualisée. 



Par notes en délibéré remises et notifiées les 15 et 21 septembre 2023, la société Bar de la Gare indique être à jour des indemnités d'occupation pour la période du 1er mars au 15 septembre 2023 et avoir réglé, le 20 septembre 2023, la somme de 2.011 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères des années 2021, 2022 et 2023. 



Par notes en délibéré remises et notifiées les 20 et 21 septembre 2023, Mme [T], qui conteste le caractère régulier des paiements et la bonne foi de la société appelante, prend acte des derniers versements effectués. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

SUR CE, LA COUR 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. 



Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations. 

 

Au cas présent, il est constant que Mme [T] a fait délivrer, le 1er mars 2022, à la société Bar de la Gare un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement en principal de la somme de 24.684,80 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté en février 2022, terme de février inclus et que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le mois de cet acte. 



Pour s'opposer aux effets de la clause résolutoire et justifier l'absence de paiement des loyers depuis l'entrée dans les lieux, la société Bar de la Gare invoque les manquements du bailleur ne lui ayant pas, selon elle, délivré des locaux conformes à leur destination et permis une jouissance paisible des lieux. Elle explique avoir constaté, dès la prise de possession des locaux en septembre 2021, des désordres dans les locaux donnés à bail, qui l'empêchent d'exploiter son activité, nécessitent la réalisation de travaux incombant à Mme [T] et justifient l'inexécution de son obligation de paiement. 



La société Bar de la Gare se fonde sur un procès-verbal de constat qu'avait fait effectuer le précédent locataire le 8 février 2017 et sur un procès-verbal de constat réalisé le 22 mars 2023, postérieurement à la décision entreprise. 



Si le constat du 8 février 2017 mettait en évidence des infiltrations dans une chambre du deuxième étage et dans la chambre du dessous ainsi qu'un décollement du revêtement du plafond dans le séjour du premier étage, il est relevé que Mme [T] a fait entreprendre des travaux de couverture, pour un montant total de 19.576 euros ainsi qu'il résulte des factures des 27 février, 3 et 17 mars 2017. 



Il est par ailleurs noté que le bail du 30 septembre 1997, liant les parties, prévoit qu'au titre des obligations du preneur et concernant l'état des lieux, celui-ci prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts. 

Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l'immeuble loué en conformité avec la règlementation existante (notamment les "travaux de sécurité") sera exclusivement supportée par le locataire. Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l'immeuble loué n'est plus conforme aux normes réglementaires. 



A défaut d'état des lieux, le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état. 



Il a en outre été stipulé s'agissant de l'entretien et des réparations que le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance. Il ne pourra exiger du bailleur pendant toute la durée du bail aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, sauf les grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil. 

Le preneur sera tenu d'effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage et, en général, toute réfection ou remplacement s'avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les ferrures des portes croisées, persiennes, volets roulants, appareils sanitaires, robinetterie, canalisation d'eau, de gaz éventuellement, tuyaux de vidange, etc..., sans que cette énumération soit exhaustive. 



Si le procès-verbal de constat du 22 mars 2023 révèle un état dégradé des locaux manifesté, notamment, par un dysfonctionnement des volets et une dégradation importante des revêtements de sols, des plafond et des murs, la société Bar de la Gare, qui, lors de l'entrée en jouissance avait connaissance de l'état du bien loué, ne démontre pas, avec l'évidence requise en référé, que les réparations nécessaires à une remise en état des lieux incombent à la bailleresse. 



Elle ne démontre pas davantage que les dégradations des lieux qu'elle dénonce depuis l'entrée en jouissance la placent dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués. 















A cet égard, il est relevé que dans une lettre jointe à un mail du 23 février 2023 adressé deux jours après le prononcé de l'ordonnance entreprise, la société Bar de la Gare, pour tenter d'obtenir par le biais d'une solution amiable, nécessaire, selon elle, pour éviter une procédure de sauvegarde, une réduction des loyers, voire le rachat des lieux (rachat des lieux qu'elle avait déjà proposé par lettre du 9 janvier 2022 en offrant un prix de vente de 40.000 euros), admettait utiliser le rez-de-chaussée et "un espace partiel situé au 1er étage", représentant, sans en justifier, 40 % de la surface des lieux loués. 



Il est par ailleurs observé que le procès-verbal de constat du 22 mars 2023 met en évidence la sous-location d'un appartement du premier étage, dont Mme [T] fait remarquer qu'elle s'effectue sans autorisation. 



Ainsi, il apparaît que n'étant pas privée de la jouissance totale des lieux loués, la société Bar de la Gare ne pouvait se dispenser d'exécuter son obligation contractuelle de payer les loyers et charges, laquelle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 



Il n'est en outre nullement justifié que Mme [T] aurait agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer, alors qu'il est constant que la société Bar de la Gare a été défaillante dans l'exécution de son obligation depuis son entrée dans les lieux. 



La cour ne peut dès lors que confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er avril 2022. 



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. 



Au cas présent il est relevé qu'après avoir soutenu devant le premier juge que l'arriéré locatif était imputable à la bailleresse, qui avait refusé d'encaisser les chèques de loyer, et produit, pour en justifier, des photocopies de talons de chèques ainsi que des lettres d'accompagnement des chèques prétenduement adressés dont l'existence a été contestée par Mme [T], la société Bar de Gare indique à hauteur de cour, qu'elle "a consigné les loyers sur un autre compte bancaire dans l'attente de la réalisation de travaux par la bailleresse". Cette consignation, dont elle ne faisait pas état en première instance, était affirmée dans la lettre susvisée jointe au mail du 23 février 2023 dans laquelle l'appelante indiquait "concernant la condamnation au paiement des loyers (ceux-ci) ayant été consignés cela ne pose pas de souci matériel et financier de les débloquer". 



C'est ainsi que l'appelante a réglé par chèques datés du 10 mars 2023 le montant des condamnations prononcées par le premier juge dont les causes du commandement et les indemnités d'occupation dues jusqu'au 28 février 2023. 



Il résulte des notes en délibéré autorisées que la société Bar de la Gare a réglé le 24 mars 2023, par les remises de chèques, la somme globale de 49.062,93 euros, puis, entre le 28 mars et le 12 septembre 2023, la somme globale de 12.342,40 euros correspondant à cinq virements de de 2.468,48 euros chacun effectués les 28 mars, 3 mai, 2 juin, 16 août et 12 septembre 2023, correspondant aux indemnités d'occupation dues pour les mois de mars à juillet 2023. 



En cours de délibéré la société Bar de la Gare a réglé la somme de 3.893,60 euros ainsi que celle de 2.011 euros par deux virements du 20 septembre 2023 justifiés. Ces sommes correspondent d'une part, au solde des indemnités d'occupation pour la période du 1er août au 15 septembre 2023 et, d'autre part, au montant des taxes sur les ordures ménagères 2021, 2022 et 2023 ainsi que l'indiquait Mme [T] dans sa note en délibéré du 20 septembre 2023. 



Saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs et constater, le cas échéant, leur respect par le locataire. 



Il résulte des éléments qui précèdent que le paiement des causes du commandement et des indemnités d'occupation dues postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'en février 2023 est intervenu le 24 mars 2023 par la remise des chèque susvisés, et que des paiements ont ultérieurement été effectués jusqu'au 20 septembre 2023 permettant à la société locataire d'être à jour des sommes dues au 15 septembre 2023. 



Il convient donc de lui accorder un délai de paiement rétroactif jusqu'au 20 septembre 2023 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.

 

Ainsi, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société Bar de la Gare et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



Succombant partiellement en ses prétentions, la société Bar de la Gare sera tenue aux dépens d'appel. 



Il sera alloué à Mme [T], contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la somme de 3.000 euros. 



PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société Bar de la Gare, statué sur le sort des meubles laissés dans les lieux et condamné cette société au paiement d'une indemnité d'occupation ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Accorde à la société Bar de la Gare un délai expirant le 20 septembre 2023 pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 1er mars 2022 et de sa dette locative arrêtée au 15 septembre 2023 et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; 



Constate que la société Bar de la Gare s'est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ; 



Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué ; 



Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions dont il a été fait appel ; 



Condamne la société Bar de la Gare aux dépens d'appel et à payer à Mme [T] veuve [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



 LE GREFFIER LE PRESIDENT