Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 20 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05733 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHLNR



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Février 2023 -Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 22-000505





APPELANT

 

M. [W] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0620







INTIMES 



M. [X] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Mme [L] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

 

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par acte du 3 avril 2021, M. et Mme [D] ont consenti à M. [R] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] au [Localité 4] (Seine-Saint-Denis), moyennant un loyer mensuel initial de 1.200 euros outre 130 euros de provision sur charges. 



A la suite de loyers impayés, M. et Mme [D] ont fait délivrer, le 22 juillet 2022, à M. [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant au principal de 7.815,32 euros au titre des loyers et charges impayés. 



Par acte du 23 novembre 2022, M. et Mme [D] ont fait assigner M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité d'Aubervilliers et en référé aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de M. [R] ainsi que de tout occupant de son chef du logement et paiement à titre provisionnel de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 28 février 2023, le premier juge a : 


déclaré recevable la demande de M. et Mme [D] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; 

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 avril 2021 entre M. et Mme [D] d'une part, et M. [R] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] au [Localité 4], sont réunies à la date du 23 septembre 2022 ; 

ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

condamné M. [R] à payer à M. et Mme [D], à titre provisionnel, la somme de 10.911,18 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, mois de janvier 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

condamné M. [R] à verser à M. et Mme [D], à titre provisionnel, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2023 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;

condamné M. [R] à payer à M. et Mme [D] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné M. [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 juillet 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX ; 

débouté M. et Mme [D] de leurs autres demandes. 




Par déclaration du 24 mars 2023, M. [R] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 mai 2023, M. [R] demande à la cour de : 


recevoir sa demande ; 


à titre principal, 


prononcer avec toutes conséquences de droit, la nullité, pour violation du principe de la contradiction, de l'assignation introductive d'instance et par suite, de la décision entreprise ;


à titre subsidiaire, 


infirmer totalement l'ordonnance entreprise ; 


statuant à nouveau,


juger qu'au regard des contestations sérieuses portant sur l'absence de délivrance d'un logement en vue d'une jouissance paisible, il n'y a lieu à référé dans le présent dossier ; 

ordonner la restitution de la somme de 13.609,80 euros réglée par lui aux époux [D] ; 

renvoyer les époux [D] à mieux se pourvoir ; 


à titre infiniment subsidiaire,


infirmer l'ordonnance ; 


statuant à nouveau,


débouter les époux [D] de toutes demandes ; 

ordonner la restitution de la somme de 13.609,80 euros réglée par lui aux époux [D] ; 

condamner les époux [D] à lui rembourser le montant de la facture de la société Perspective 2i Bâtiment, soit la somme de 4.800 euros ; 

condamner les époux [D] à lui verser la somme de 5.985 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts relatifs au préjudice de jouissance subi depuis 9 mois ; 

condamner les époux [D] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive ; 

condamner les époux [D] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamner les époux [D] aux entiers dépens de cette instance et de l'instance antérieure. 




Par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 30 août 2023, M. et Mme [D] demandent à la cour de :


débouter M. [R] de l'ensemble de ses prétentions ; 

confirmer la décision entreprise mais actualiser le montant de la condamnation au titre de l'arrêté locatif, et ainsi, y ajoutant, 

condamner M. [R] à leur payer la somme de 6.797,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation demeurant impayés au mois d'août 2023, somme demeurant à parfaire ou à actualiser à la date de la décision à intervenir ; 


à titre subsidiaire, si la cour devait faire droit à la demande de remboursement des travaux :


condamner M. [R] à leur verser la somme de 4.189,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation demeurant impayés au mois d'août 2023, déduction faite de la somme de 2 607,84 euros correspondant au montant des travaux pris en charges par leur assureur ; 


en tout état de cause


condamner M. [R] au paiement d'une somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat d'huissier, de signification des actes de procédure et de la décision à intervenir.




La clôture de la procédure a été prononcée le 6 septembre 2023. 







Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

 SUR CE, LA COUR 



Sur la nullité de l'acte introductif d'instance et de l'ordonnance entreprise



Selon l'article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.



En application de l'article 655, si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit à défaut de domicile connu, à résidence. L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification. 



En l'espèce, l'acte introductif d'instance a été délivré le 17 novembre 2022 par acte remis à l'étude du commissaire de justice. 



M. [R] conteste la régularité de cette signification au motif que M. et Mme [D] informés "des difficultés rencontrées" par le commissaire de justice pour procéder à la signification de l'assignation, auraient dû lui communiquer l'adresse de son lieu de travail où l'acte pouvait lui être remis. 



Or, au regard des textes susvisés, le commissaire de justice devait signifier l'acte à la personne de M. [R] ou, à défaut, à l'adresse de son domicile connu, soit [Adresse 3], [Localité 4], correspondant à l'adresse des lieux loués. 



Il résulte du procès-verbal de signification, que le commissaire de justice n'ayant pu rencontrer l'intéressé sur place, a déposé l'acte à son étude, après s'être assuré de la certitude du domicile par l'indication du nom de l'appelant sur la boîte aux lettres et la confirmation de l'adresse par le voisinage, tout en laissant un avis de passage à l'adresse de M. [R] conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile. 



M. [R] ne soutient pas que l'adresse à laquelle l'acte a été signifié ne constituait pas son domicile. Il est d'ailleurs relevé qu'il se domicile à cette adresse dans la déclaration d'appel et dans les conclusions remises à la cour. 



Ainsi, il n'est justifié d'aucune irrégularité dans la délivrance de l'acte introductif d'instance et il n'est pas davantage démontré une quelconque violation du principe de la contradiction devant le premier juge, l'absence de comparution de M. [R] en première instance n'apparaissant pas devoir être imputée aux intimés. 



Il n'y a donc pas lieu à l'annulation de l'acte introductif d'instance et, par suite, à l'annulation de l'ordonnance entreprise. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 



A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations. 

 

Au cas présent, il n'est pas contesté par M. [R] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 22 juillet 2022, pour la somme de 7.815,32 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2022, terme de juillet inclus ; que cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de cet acte, la dette ayant depuis augmenté pour s'élever à la somme de 10.911,18 euros, terme de janvier 2023 inclus ainsi que retenu par le premier juge dont la décision n'est pas contestée sur ce point et qu'il résulte du décompte produit par les intimés. 



Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, l'appelant invoque l'exception d'inexécution soutenant que les bailleurs ont manqué à leur obligation de lui délivrer un logement décent. 



Il fait valoir qu'il a subi en mai 2021 un dégât des eaux résultant d'une fuite sur l'alimentation de la vanne d'arrêt secondaire dans le logement de son voisin du dessus, également locataire de M. et Mme [D], que ce dégât des eaux a provoqué la dégradation de son salon et de sa cuisine, qu'il a sollicité, en vain, la prise en charge par ces derniers des travaux de réparation, notamment, sur le fondement du rapport établi par le bureau d'experts techniques Saretec et qu'il a dû supporter le coût des travaux de remise en état, effectués en avril 2022, pour la somme de 4.800 euros TTC. 



Les pièces versées aux débats consistant pour l'essentiel dans le constat amiable dégât des eaux signé le 6 octobre 2021 et le rapport d'expertise amiable établi par l'expert désigné par l'assureur de M. [R], établissent qu'un sinistre est survenu le 25 septembre 2021 ayant occasionné des dommages matériels chez ce dernier ("peinture mur et plafond et doublage") dont le coût de la réparation a été fixé à la somme de 2.607,84 euros.



Il a été noté dans le rapport d'expertise qu'aucune indemnité ne serait versée par l'assureur du locataire, les conséquences dommageables devant être prises en charge par "un autre assureur désigné conventionnellement". La société Pacifica, assureur des bailleurs, a, le 24 mai 2022, après avoir obtenu le rapport d'expertise, accepté qu'il soit procédé "aux embellissements" dans l'appartement loué pour un montant de 2.607,84 euros, puis elle a réglé cette somme ainsi qu'il résulte de la lettre qu'elle a adressée le 28 juin 2023 à M. et Mme [D], M. [R] ayant fait le choix de faire entreprendre les travaux en avril 2022 pour un montant de 4.800 euros ainsi qu'il résulte de la facture qu'il produit, alors que le sinistre était en cours de traitement par les sociétés d'assurance. 



Si les désagréments subis par le dégât des eaux ne sont pas méconnus, il n'est pas pour autant établi un manquement du bailleur à ses obligations, d'autant qu'il n'est pas démontré que M. [R] a été totalement privé de la jouissance du logement, pouvant justifier l'inexécution de l'obligation de paiement des loyers. 









A cet égard, il est relevé qu'il a été précisé dans le constat amiable du 6 octobre 2021 que la cause du sinistre avait été réparée, ce qui rend sans pertinence le mail de l'appelant du 21 juin 2022 dans lequel il indiquait avoir fait effectuer les travaux n'ayant pas "à attendre une éternité sous l'eau pour (mettre) une table ou manger".



Il n'est ainsi justifié d'aucune exception d'inexécution qui aurait pu permettre à l'appelant de se dispenser de régler les loyers dus en exécution du bail. 



Ainsi, le dégât des eaux invoqué ne constitue pas une contestation sérieuse permettant de faire échec aux effets du commandement de payer.



M. [R] fait encore valoir que le décompte est infondé. Il soutient que le bail a été conclu pour un loyer mensuel de 1.200 euros, qu'il n'a jamais reçu de lettre des bailleurs afin de l'informer de son indexation à compter d'avril 2022, ce qui implique que l'indexation n'est plus exigible. Il indique encore qu'une provision pour charges de 2.419,37 euros lui a été réclamée en 2022, qui n'a pas été justifiée. 



Cependant, il a été stipulé dans le bail que le montant du loyer sera révisé chaque année le 3 avril et les modalités de révision ont été précisément indiquées. La révision automatique du loyer opéré le 3 avril 2022 est donc régulière en application de cette clause. 



S'agissant de la somme de 2.419,37 euros réclamée par les bailleurs, celle-ci correspond aux charges de gaz justifiées par les factures produites, dues par le locataire pour la période du 1er avril 2021 au 17 janvier 2022. 



Cette contestation est donc dépourvue de tout caractère sérieux. 



Enfin, il n'est nullement justifié que M. et Mme [D] ont agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer alors qu'il est établi que M. [R] était défaillant dans l'exécution de son obligation de paiement depuis avril 2022. 



Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 23 septembre 2022, le règlement des causes du commandement postérieurement au délai de deux mois et des loyers dus après cet acte, n'étant pas de nature à en faire disparaître ses effets, contrairement à ce prétend l'appelant. 



Sur la demande de provision au titre de la dette locative



Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

M. [R] soutient avoir soldé la dette en s'étant acquitté de la somme globale de 13.609,80 euros. 



S'il apparaît à la lecture du décompte produit par les intimés en date du 28 août 2023, que M. [R] a procédé au paiement de la somme susvisée par plusieurs versements en date des 15, 22 mars et 20 mai 2023, cette pièce révèle qu'aucun règlement n'a été effectué postérieurement à cette date et que l'appelant reste devoir la somme de 6.797,71 euros, terme d'août 2023 inclus. 



M. [R] ne donnant aucune explication et ne produisant aucune pièce pour contredire ce décompte, il convient de considérer que son obligation au paiement de cette somme n'est pas sérieusement contestable et de le condamner, par provision, à son paiement, l'appelant étant débouté de sa demande en restitution de la somme de 13.609,80 euros, laquelle est totalement infondée. 







Sur les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire 



M. [R] ne sollicitant pas la suspension des effets de la clause résolutoire et aucune circonstance ne commandant de lui allouer d'office des délais de paiement au regard de sa défaillance persistante dans son obligation de paiement, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, son maintien dans les lieux postérieurement au 23 septembre 2022 constituant un trouble manifestement illicite qu'il y a lieu de faire cesser. 



L'obligation de M. [R] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef. 



Sur la demande en remboursement de la somme de 4.800 euros 



M. [R] sollicite le remboursement du montant de la facture du 2 avril 2022 correspondant aux travaux qu'il a fait réaliser dans le logement à la suite du dégât des eaux subi. 



Il résulte de cette facture que les travaux ont consisté en la dépose et la pose d'une plaque de BA13, le grattage et le nettoyage des murs du salon et de la cuisine, la pose d'enduits et de peinture. 



Si l'obligation de M. et Mme [D] à la réparation des dommages causés chez M. [R] n'apparaît pas sérieusement contestable au regard des éléments qui précèdent, elle doit cependant être limitée à la somme de 2.607,84 euros versée par la société Pacifica au vu de l'expertise établie par l'expert désigné par l'assureur de l'appelant, lequel a d'ailleurs noté que les surfaces à repeindre mentionnées sur le devis présenté étaient largement surdimensionnées.

 

Les intimés seront donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.607,84 euros. 



Sur les demandes de provision à valoir sur dommages et intérêts 



M. [R] sollicite la somme provisionnelle de 5.985 euros en réparation du trouble de jouissance subi. 



Cependant, une provision à valoir sur la réparation d'un préjudice est susceptible d'être allouée s'il est justifié d'un préjudice établi de manière évidente en lien de causalité direct avec une faute. 



Or, en l'espèce, l'obligation des bailleurs n'étant pas démontrée avec toute l'évidence requise en référé, la demande ne peut être que rejetée. 



M. [R] sollicite encore la somme de 3.000 euros pour résistance abusive des intimés. Mais, l'attitude fautive de M. et Mme [D] n'étant pas manifestement établie, cette demande sera également rejetée. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

 

Succombant en ses prétentions, M. [R] supportera les dépens d'appel, qui ne comprendront pas les frais de constat d'huissier, au demeurant non justifiés, ni les frais de signification du présent arrêt, étant en tout état de cause rappelé que les frais de l'exécution forcée seront à la charge du débiteur en application de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.



Il sera alloué à M. et Mme [D], contraints d'exposer des frais irrépétibles pour assurer leur défense en cause d'appel, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Dit n'y avoir lieu à annulation de l'acte introductif d'instance et de l'ordonnance entreprise ; 



Confirme l'ordonnance sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision ; 



Statuant à nouveau, vu l'évolution du litige et y ajoutant, 



Condamne M. [R] à payer à M. et Mme [D] la somme provisionnelle de 6.797,71 euros, au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation, terme d'août 2023 inclus ; 



Condamne M. et Mme [D] à payer à M. [R] la somme provisionnelle de 2.607,84 euros au titre du remboursement du coût des travaux de réparation consécutifs au dégât des eaux ; 



Déboute M. [R] de ses demandes en restitution de la somme de 13.609,80 euros ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [R] en paiement de provisions à valoir sur la réparation du trouble de jouissance et au titre d'une résistance abusive des intimés ; 



Condamne M. [R] aux dépens d'appel, qui ne comprendront pas les frais de constat d'huissier ni ceux de signification du présent arrêt, et à payer à M. et Mme [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



 LE GREFFIER LE PRESIDENT