Cour d'Appel · 14e chambre — 19 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 19 OCTOBRE 2023



N° RG 23/00434 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VULT



AFFAIRE :



S.A.S.U. ASSA-ZAG





C/

Société AB HABITAT









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE

N° RG : 22/00540



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.10.2023

à : 



Me Karema OUGHCHA, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS, avocat au barreau de VAL D'OISE







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S.U. ASSA-ZAG

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 



N° SIRET : 891 42 2 8 00 (Rcs Pontoise)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Karema OUGHCHA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A





APPELANTE

****************





Société AB HABITAT

Venant aux droits de la SCI LA HAIE NORMANDE, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 154 - N° du dossier 402488





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Mme Florence SCHARRE, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2013, la société la Haie Normande, aux droits de laquelle vient la société d'H.L.M. AB Habitat, a donné à bail à la société Boucherie du Parc, aux droits de laquelle vient la société Assa-Zag, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] (Val-d'Oise). 



Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 9 303,36 euros.



Affirmant que des loyers étaient demeurés impayés, la société AB Habitat a fait délivrer à la société Assa-Zag le10 janvier 2022, un commandement d'avoir à payer, sous un mois, la somme de 8 192,72 euros. Ce commandement visait expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail initial. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 24 mai 2022, la société AB Habitat a fait assigner en référé la société Assa-Zag aux fins d'obtenir principalement l'acquisition de la clause résolutoire.



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 30 novembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 février 2022,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Assa-Zag et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu qu'elle a désigné et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Assa-Zag, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société Assa-Zag au paiement de cette indemnité,

- condamné la société Assa-Zag à payer à la société AB Habitat la somme provisionnelle de 18 433,62 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés au 31 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, 

- rejeté la demande de délais de paiement, 

- condamné la société Assa-Zag à payer à la société AB Habitat la somme provisionnelle de 819,27 euros au titre de la clause pénale,

- condamné la société Assa-Zag à payer à la société AB Habitat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire,

- condamné la société Assa-Zag aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 



Par déclaration reçue au greffe le 18 janvier 2023, la société Assa-Zag a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 27 mars 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Assa-Zag demande à la cour de: 

'- infirmer l'ordonnance rendue le 30/11/2022 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Versailles, dans toutes ses dispositions

statuant de nouveau :

- dire que la société Assa-Zag justifie de sa bonne foi et de l'escroquerie dont elle a été l'objet - suspendre les effets de la clause résolutoire

- autoriser le preneur à régler sa dette en 15 mensualités égales, en sus du loyer

- dire que la clause résolutoire jouera ses effets de plein droit à défaut du paiement d'une échéance

- débouter la société Ab Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions

- la condamner à payer la somme de 1 500 euros au profit de chacun des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- la condamner aux entiers dépens'. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 20 avril 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société d'H.L.M. AB Habitat demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de : 

'- confirmer l'ordonnance du 30 novembre 2022 en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire,

- ordonné la résiliation du bail commercial,

- ordonné l'expulsion de la société Assa-Zag des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique,

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été due en cas de continuation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux,

- condamné la société Assa-Zag au paiement de ladite indemnité,

- ordonné la séquestration des marchandises,

- condamné, par provision la société Assa-Zag au paiement, des loyers et charges impayés restant dus au jour de l'audience à parfaire.

- condamné la société Assa-Zag au paiement de la somme de 819,27 euros au titre de la clause pénale,

- condamné la société Assa-Zag à payer à Ab Habitat la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels comprendront, notamment, les frais du commandement de payer régularisé par l'étude [N], huissiers de justice associés à [Localité 5], le 10 janvier 2022.

y ajoutant,

- condamner, par provision la société Assa-Zag au paiement de la somme de 23 554,07 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 avril 2023, 

- dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer soit au 10 janvier 2022 et pour le surplus à compter du prononcé de la décision,

- condamner société Assa-Zag à payer à H.L.M. AB Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



La société Assa-Zag indique avoir été victime d'une escroquerie lorsqu'elle a tenté de vendre son fonds de commerce, l'acquéreur putatif lui ayant volé tout son matériel, cette situation exceptionnelle justifiant selon elle l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.



Elle soutient que la dette réclamée par la société AB Habitat est incertaine et contestée, les charges n'ayant en outre pas fait l'objet d'une régularisation.



La société AB Habitat réplique que ses décomptes sont clairs et précis et que la dette locative s'élève à la somme de 23 554, 07 euros à la date du 14 avril 2023. Elle souligne avoir également fait signifier le 14 mars 2022 à sa locataire une sommation de justifier de l'assurance visant la clause résolutoire.



Faisant valoir qu'aucun loyer n'est réglé depuis le mois de juillet 2021 et que la société Assa-Zag a cessé son activité, elle conclut au rejet de la demande de délais de paiement.



Sur ce, 



Sur la résiliation du bail 



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.



Dans le cas d'espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement n'est invoquée.



La société Assa- Zag ne justifie pas de l'escroquerie dont elle aurait été victime, les simples documents Infogreffe ou les courriers de son avocat ne pouvant suffire à étayer ses déclarations. 



Le décompte locatif annexé au commandement de payer du 10 janvier 2022 est parfaitement clair et explicite et la société Assa-Zag ne produit aucun élément de nature à le remettre en cause, ses simples allégations quant à l'absence de régularisation des charges locatives n'étant appuyées par aucune pièce.



La dette locative visée dans ce commandement de payer n'ayant pas été intégralement réglée dans le délai d'un mois l'ayant suivi, il est ainsi acquis que le bail s'est retrouvé résilié à compter du 10 février 2022 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef.



Sur la demande de provision



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.



Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



La société AB Habitat verse aux débats un décompte qui fait apparaître une dette locative de 23 554, 07 euros à la date du 30 avril 2023. Le locataire n'allègue d'aucun autre paiement. 



Le montant non sérieusement contestable de la dette s'élève donc à cette somme et la société Assa-Zag sera condamnée à payer à la société AB Habitat la somme provisionnelle de 23 554, 07 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022 sur la somme de 9 189, 96 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus. L'ordonnance entreprise sera infirmée sur le montant de la provision.



Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement



Le 2e alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 

'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.



Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En l'espèce, il résulte des décomptes produits que la société Assa- Zag accuse des retards de paiement des loyers depuis l'année 2021 et qu'aucun règlement n'est intervenu depuis le mois de juillet 2021.





Par ailleurs, l'appelante ne verse à l'appui de ses demandes de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire aucune pièce de nature à démontrer sa capacité financière à assumer à l'avenir, outre le paiement du loyer courant, l'arriéré de la dette, fut-elle étalée dans le temps. 



Ainsi, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.



Sur les demandes accessoires 



Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront également confirmées.



Partie perdante, la société Assa- Zag sera condamnée aux dépens d'appel.



En équité, il y a lieu de la condamner à verser à la société AB Habitat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision ;



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ;



Condamne la société Assa-Zag à payer à la société d'H.L.M. AB Habitat la somme provisionnelle de 23 554, 07 euros au titre des loyers et charges échus au 30 avril 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2022 sur la somme de 9 189, 96 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne la société Assa- Zag à verser à la société d'H.L.M. AB Habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit que la société Assa- Zag supportera les dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,