Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 24 octobre 2023

AFFAIRE : N° RG 21/01791 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GY2H

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 21 Mai 2021 

 RG n° 21/00198







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2023

 

 

APPELANTS :



Monsieur [Y] [N]

né le 16 Décembre 1986 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Madame [X] [I]

née le 05 Janvier 1988 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentés et assistés de Me Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN

 

INTIMÉ :



Monsieur [S] [J]

né le 10 Décembre 1969 à [Localité 4]

[Adresse 6]

[Localité 1]



représenté et assisté de Me Laetitia CANTOIS, avocat au barreau de CAEN





DÉBATS : A l'audience publique du 06 juillet 2023, sans opposition du ou des avocats, M. GARET, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M. GARET, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 24 Octobre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier





* * *



FAITS ET PROCEDURE 



Suivant acte notarié du 9 décembre 2017, M. [Y] [N] et Mme [X] [I] (ci-après les acheteurs) ont acquis auprès de M. [S] [J] (le vendeur) une maison d'habitation située [Adresse 2] au [Localité 5] (Calvados) et ce, moyennant un prix de 115.000 €.



Ayant constaté plusieurs désordres affectant la couverture et la charpente de l'immeuble, de même qu'un poêle à bois et un insert destinés au chauffage de la maison, les acheteurs en ont demandé réparation à leur vendeur.



En l'absence de règlement amiable, ils ont sollicité et obtenu la désignation d'un expert en référé.



L'expert a déposé son rapport définitif le 16 novembre2020.



Par acte du 12 janvier 2021, les acheteurs ont fait assigner le vendeur devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins d'être indemnisés de leurs préjudices, se prévalant à la fois de la garantie légale des vices cachés et de la garantie décennale des constructeurs.



Par jugement du 21 mai 2021, le tribunal a :



- débouté M. [N] et Mme [I] de l'intégralité de leurs demandes ;



- condamné M. [N] et Mme [I] à payer à M. [J] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;



- condamné M. [N] et Mme [I] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 juin 2021, M. [N] et Mme [I] ont interjeté appel de ce jugement.



Les appelants ont notifié leurs dernières conclusions le 13 juin 2022, l'intimé les siennes le 22 février 2022.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 juin 2023.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



M. [N] et Mme [I] demandent à la cour de :



- réformer le jugement en toutes ses dispositions ;



- condamner M. [J] au paiement d'une somme principale de 32.171,43 € TTC, ladite somme devant être indexée sur l'indice du coût de la construction, l'indice de référence étant celui du 4ème trimestre 2020 jusqu'à parfait paiement';



- condamner M. [J] au paiement d'une indemnité mensuelle de 500 € pour trouble de jouissance à compter du 9 décembre 2017 jusqu'à la date du règlement de l'intégralité du coût des travaux à entreprendre ;



- condamner M. [J] au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1641 du code civil ;



- condamner M. [J] au paiement d'une somme de 10.000 € au titre du préjudice moral ; 



lesdites sommes avec intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir ;



- condamner M. [J] au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouter M. [J] de sa demande au titre de l'article 700 en cause d'appel ;







- le condamner aux entiers dépens de première instance qui comprendront le coût de la procédure de référé, des frais et honoraires de l'expert, et en accorder distraction au profit de la Selarl Salmon & associés par application de l'article 699 du code de procédure civile ;



- condamner M. [J] aux entiers dépens devant la cour. 



Au contraire, M. [J] demande à la cour de :



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; 



En conséquence, 



- débouter M. [N] et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes ;



- condamner M. [N] et Mme [I] à verser à M. [J] une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



- les condamner aux entiers dépens devant la cour et en première instance, qui comprendront le coût de la procédure de référé des frais et honoraires de l'expert. 

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION



Les acheteurs fondent leurs demandes d'abord sur la garantie légale des vices cachés.



L'article 1641 du code civil dispose en effet que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1642 prévoit toutefois que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



L'article 1643 prévoit encore que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



L'article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



A cet égard, il est constant que l'action indemnitaire peut être engagée de manière autonome, sans que l'acheteur sollicite par ailleurs la résolution de la vente ou la réduction du prix.



S'agissant de la connaissance des vices de la chose vendue, elle est présumée chez le vendeur professionnel qui, du fait de sa qualité, ne peut pas en ignorer l'existence et, par là même, ne peut pas non plus se prévaloir d'une clause contractuelle qui en exclurait la garantie.



Plus largement, ne peut pas se prévaloir d'une clause exonératoire de garantie le vendeur, même non professionnel, qui a lui-même réalisé sur la chose des travaux requérant des compétences qu'il n'avait pas, ce vendeur ne pouvant pas ignorer, en effet, les désordres susceptibles d'en résulter.



En l'espèce, l'acte de vente conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle «'l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, tout différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.'»



Il contient toutefois une autre clause, intitulée «'non-exonération de la garantie des vices cachés à raison des travaux exécutés'», selon laquelle «'le vendeur se déclare parfaitement informé que conformément à une jurisprudence de la cour de cassation du 9 février 2011, il ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés à raison des travaux qu'il a exécutés par lui-même.'»



Tel est précisément le cas en l'occurrence, dès lors en effet':



- que M. [J] reconnaît expressément (cf. page 4 de ses conclusions) qu'il a lui-même procédé au remaniement, partiel selon lui, de la toiture de la maison après la tempête de 1999, notamment en posant une sous-toiture, laquelle est précisément critiquée par l'expert ainsi qu'il sera rappelé infra';



- que s'il affirme en revanche ne pas être l'installateur des deux équipements de chauffage affectés de désordres (le poêle à bois et l'insert de la cheminée), pour autant il s'est toujours abstenu de préciser quel professionnel en aurait été chargé et ce, malgré les demandes de l'expert qui relève dans son rapport que «'M. [J] n'a pas confirmé qu'il a bien réalisé les travaux lui-même'», que «'toutefois, M. [J] a acquis ce bien en 1997'», et que «'les travaux sont manifestement postérieurs à cette date'»';



- qu'il aurait pourtant été facile pour M. [J], au plus tard devant la cour, de produire les factures d'installation de ces équipements, si tant est qu'elles aient existé.



Aussi et au vu de la nature des désordres relevés par l'expert, lesquels relèvent davantage du «'bricolage'» que d'un travail de professionnel, il est suffisamment établi qu'ils sont le fait même du vendeur, au demeurant professionnel du bâtiment quand bien même d'une autre spécialité - la menuiserie - que celle qu'aurait requise la pose de tels équipements.



En conséquence, M. [J] ne saurait valablement se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente.



Sur les vices affectant le poêle à bois':



Il résulte du rapport d'expertise que ce poêle est affecté de plusieurs désordres, notamment':



- d'un écart de feu non respecté en partie haute du conduit isolé,

- d'un non-respect du sens d'emboîtement dans la mise en 'uvre du conduit d'évacuation des fumées,

- d'un manque de stabilité du poêle, en ce qu'il repose sur des éléments de carrelage reposant eux-mêmes sur des tasseaux de bois,

- d'une absence d'arrivée d'air dans la pièce,

- d'une absence de chapeau en sortie de cheminée,

- du non-respect du sens de la pose des boisseaux en terre cuite, en particulier dans les combles,

- enfin d'un décollement partiel des carreaux mis en place derrière le poêle.



Certains de ces vices sont certes apparents, en particulier l'instabilité du poêle, ou encore le décollement des carreaux.



En revanche, les autres ne le sont pas, ou du moins nécessitaient de disposer de certaines connaissances en matière de fumisterie, qu'un acheteur non professionnel ne saurait avoir, pour se convaincre de l'existence d'une difficulté.



C'est précisément ce qu'a retenu l'expert lorsqu'il écrit dans son rapport :





- que le non-respect de l'écart au feu ou encore le sens d'emboîtement du conduit d'évacuation ne sont pas apparents';



- que si d'autres vices le sont, en particulier l'absence de chapeau en sortie de cheminée ou encore le non-respect du sens de pose des boisseaux en terre cuite, pour autant il est nécessaire de disposer de connaissances en fumisterie pour en présager les conséquences.



Lesquelles conséquences sont potentiellement graves, puisque l'expert confirme que l'installation, dans son état actuel, présente des risques d'incendie et d'émanation de gaz de combustion à l'intérieur de l'habitation.



Ainsi, étant dangereux pour la sécurité des personnes et par ailleurs non-conforme aux prescriptions réglementaires du DTU, ce que confirme encore l'expert, le poêle à bois est manifestement impropre à l'usage auquel il est destiné, à savoir contribuer au chauffage d'une partie au moins de la maison.



Dès lors, il est certain que si les acheteurs l'avaient su, soit ils auraient renoncé à acquérir la maison, soit ils n'en auraient proposé et obtenu qu'un moindre prix afin de disposer des fonds nécessaires à la remise en état du poêle.



A cet égard, il est indifférent que d'autres modes de chauffage, en l'occurrence électriques, aient été prévus, le seul fait que le poêle ait été vendu pour être fonctionnel, alors qu'il ne l'était pas, suffit à justifier la mise en 'uvre de la garantie légale des vices cachés.



Aussi M. [N] et Mme [I] sont-ils recevables et bien fondés à réclamer à M. [J], qui ne pouvait pas ignorer les vices dont le poêle était affecté, une indemnité destinée à les couvrir du coût de sa remise en état.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a décidé le contraire.



Sur les vices affectant l'insert de cheminée :



Ici encore, il résulte du rapport d'expertise que cet équipement est affecté de plusieurs désordres, notamment':



- à nouveau d'un écart de feu non respecté,

- d'une absence de collier de serrage au droit du raccordement entre l'insert et la gaine d'évacuation des gaz brûlés, et entre l'insert et la gaine d'air chaud,

- d'une absence de sortie d'air par convection en partie haute de l'insert,

- de la présence, dans une chambre au premier étage, d'une gaine d'air chaud débouchant à travers un lambris en bois,

- enfin et toujours, de l'absence d'entrée d'air dans la pièce où est situé l'insert.

Certains de ces vices sont certes apparents, en particulier la présence d'une sortie de gaine d'air chaud à travers le lambris de la chambre de l'étage.



En revanche, d'autres ne le sont pas, notamment l'absence de collier de serrage, non visible puisque caché par une plaque de bois.



L'expert relève également que si certains vices sont visibles, pour autant il était nécessaire de disposer de connaissances en fumisterie pour en présager les conséquences.



Lesquelles conséquences sont potentiellement graves, puisque l'expert confirme à nouveau que l'utilisation de l'insert est dangereuse dans son état actuel.



Ainsi, dangereux pour la sécurité des personnes et par ailleurs non-conforme aux prescriptions réglementaires du DTU, ce que confirme encore l'expert, l'insert est manifestement impropre à l'usage auquel il est destiné, à savoir contribuer au chauffage d'une partie au moins de la maison.



Dès lors, il est certain que si les acheteurs l'avaient su, soit ils auraient renoncé à acquérir la maison, soit ils n'en auraient proposé et obtenu qu'un moindre prix afin de disposer des fonds nécessaires à la remise en état de l'insert.



A cet égard, il est indifférent que d'autres modes de chauffage, en l'occurrence électriques, aient été prévus, le seul fait que l'insert ait été vendu pour être fonctionnel, alors qu'il ne l'était pas, suffit à justifier la mise en 'uvre de la garantie légale des vices cachés.



Aussi M. [N] et Mme [I] sont-ils recevables et bien fondés à réclamer à M. [J], qui ne pouvait pas ignorer les vices dont l'insert était affecté, une indemnité destinée à les couvrir du coût de sa remise en état.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a décidé le contraire.



Sur les vices affectant la toiture (charpente et couverture) :



Il résulte du rapport d'expertise que la toiture est affectée de plusieurs désordres, notamment':



- sur le versant est, par la pose d'une sous-toiture dont le contre-lattage sur les chevrons n'a pas été mis en 'uvre, et dont la ventilation n'est pas correctement réalisée';



- sur l'intérieur du pignon sud, de la présence de traces d'infiltrations, avec présence d'une serpillière coincée entre le dernier chevron et le pignon';



- de l'absence de fixation des tuiles du faîtage, dont la seule présence d'une mousse expansive ne suffit pas à assurer leur pleine stabilité';



- de l'absence de quelques tuiles au droit du pignon sud-est';



- enfin de la dégradation de la charpente des combles sud par des insectes, et de la présence de nombreuses traces d'infiltration.



Certains de ces vices sont certes apparents, notamment l'absence de tuiles, visible à l'oeil nu.



D'autres sont également visibles, mais nécessitent, pour se convaincre de toutes leurs potentialités dommageables, de disposer de connaissances dans les métiers de la charpente et de la couverture, ce que l'expert a encore rappelé.



D'autres enfin sont parfaitement invisibles, sauf à procéder à des opérations de démontage qu'un acheteur non professionnel n'est pas censé pratiquer.



Ces différents vices, non apparents ou nécessitant de disposer de connaissances dont un acheteur moyen est normalement dépourvu, sont potentiellement gravement dommageables, l'expert estimant en effet que la toiture, dans son état actuel, présente des risques de développement de condensation, d'humidité, de moisissures voire de champignons, alors par ailleurs qu'à certains endroits de la charpente, la stabilité du support de la couverture n'est pas assurée.



Ainsi, impropres à remplir leur fonction première qui est d'assurer le clos et le couvert, et par ailleurs non-conformes aux prescriptions réglementaires du DTU, ce que confirme encore l'expert, la charpente et la couverture, dans leur état actuel, sont manifestement impropres à l'usage auquel elles sont destinées.



Dès lors, il est certain que si les acheteurs l'avaient su, soit ils auraient renoncé à acquérir la maison, soit ils n'en auraient proposé et obtenu qu'un moindre prix afin de disposer des fonds nécessaires à la remise en état de la toiture.



Aussi M. [N] et Mme [I] sont-ils recevables et bien fondés à réclamer à M. [J], qui ne pouvait pas ignorer les vices dont la toiture était affectée, une indemnité destinée à les couvrir du coût de sa remise en état.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a décidé le contraire.



Sur le coût de la reprise des désordres':



Etant encore rappelé que le vendeur, qui a lui-même réalisé les travaux litigieux, ne pouvait pas ignorer les vices dont ils étaient affectés, les acheteurs sont fondés à lui réclamer, à titre de dommages-intérêts, une somme égale au coût des travaux de reprise, soit, conformément aux devis produits qui ont été validés par l'expert':



- 1.500,21 € pour changement du conduit d'évacuation,

- 103,39 € pour création d'une entrée d'air,

- 89,67 € pour pose d'un chapeau de cheminée,

- 120 € pour mise en place d'une protection au feu du mur,

- 1.312,42 € et 4.200 € pour reprise de l'insert,

- 12.023,24 € pour reprise de la couverture,

- enfin 9.000 € pour reprise de la charpente,



soit une somme totale de 28.348,93 € selon estimation à la date du rapport d'expertise, sans préjudice de l'application de l'indexation réclamée par les appelants pour tenir compte de l'évolution du coût de la construction depuis lors.



En revanche, M. [N] et Mme [I] seront déboutées de leur demande de dommages-intérêts pour remise en état de l'installation électrique, faute pour l'expert judiciaire d'avoir été missionné pour en apprécier la conformité.



Sur les autres demandes indemnitaires :



M. [N] et Mme [I] sont également fondés à réclamer la condamnation de M. [J] à les indemniser du trouble de jouissance qu'ils ont subi consécutivement aux vices cachés dont la maison est atteinte, les acheteurs étant en effet privés de la possibilité d'utiliser le poêle et l'insert.



Ainsi, alors que ces deux équipements constituent indéniablement des éléments de confort nonobstant l'existence d'autres moyens de chauffage, notamment électriques, la cour estime que l'impossibilité de les utiliser depuis l'origine justifie l'allocation d'une indemnité de 100€ par mois depuis l'acte d'acquisition du 9 décembre 2017, soit une somme totale de 5.900 € selon décompte arrêté au jour de la présente décision, sans préjudice de la poursuite de ce préjudice, toujours dans la limite de 100 € par mois, jusqu'à ce que le vendeur s'acquitte de la condamnation principale mise à sa charge.



M. [J] sera également condamné à payer aux acheteurs une indemnité de 1.500 € en réparation des troubles et tracas que cette procédure leur a causés, et ce, par la faute du vendeur qui a refusé de reconnaître sa garantie pourtant indéniable.



En revanche, les appelants seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral, ne pouvant pas raisonnablement tenir M. [J] pour responsable d'une «'grossesse difficile'» pour Mme [I], et d'un «'état dépressif avéré'» pour M. [N].



Enfin, partie perdante à l'instance, M. [J] sera condamné à payer à M. [N] et Mme [I] une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de même qu'il sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise, lesquels dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.





PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Statuant publiquement par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort':



- infirme le jugement en toutes ses dispositions ;



- statuant à nouveau et y ajoutant':



* condamne M. [S] [J] à payer à M. [Y] [N] et Mme [X] [I] une somme de 28.348,93 € à titre de dommages-intérêts d'un montant égal au coût des travaux de reprise des désordres dont leur maison'est affectée ;



* dit que cette condamnation sera indexée par référence à l'évolution de l'indice BT01 du coût de la construction depuis le 4ème trimestre 2020 jusqu'au jour du complet paiement';



* condamne M. [S] [J] à payer à M. [Y] [N] et Mme [X] [I] une somme de 5.900 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance depuis le 9 décembre 2017 jusqu'à la date du présent arrêt';



* condamne M. [S] [J] à payer à M. [Y] [N] et Mme [X] [I], toujours en réparation de ce trouble de jouissance, au paiement d'une somme de 100 € par mois à compter du mois de novembre 2023 inclus et jusqu'à complet paiement de la condamnation principale';



* condamne M. [S] [J] à payer à M. [Y] [N] et Mme [X] [I] une somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts en réparation des troubles et tracas qui leur ont été'causés par la présente procédure  ;



* déboute M. [Y] [N] et Mme [X] [I] du surplus de leurs demandes indemnitaires';



* condamne M. [S] [J] à payer à M. [Y] [N] et Mme [X] [I] une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile';



* condamne M. [S] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise, et dit que ces dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









M. COLLET G. GUIGUESSON