Cour d'Appel · Chambre 3 A — 23 octobre 2023

MINUTE N° 23/446





























Copie exécutoire à :



- Me Raphaël REINS

- Me Noémie BRUNNER





Le 24.10.23



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 23 Octobre 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/04093 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVR2



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 août 2021 par le tribunal de proximité de Haguenau





APPELANT :



Monsieur [Y] [S] 

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/270 du 08/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représenté par Me Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR





INTIMÉE :



S.A.S. ASPL IMMO

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 juin 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

M. LAETHIER, Vice-Président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme SCHIRMANN









ARRET :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE





Selon acte notarié en date du 12 février 2020, la Sas ASPL Immo est devenue propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] comprenant notamment un appartement T2 en duplex en lot n° 9, l'acte de vente indiquant qu'il est loué à Monsieur [Y] [S] pour un usage d'habitation pour une durée de trois années ayant commencé à courir le 1er février 2016, qu'aucun bail écrit n'a été établi, que Monsieur [S] reconnaît devoir un loyer mensuel d'un montant de 250 € par mois.



Par acte d'huissier signifié le 19 novembre 2020, la Sas ASPL Immo a fait assigner Monsieur [S] devant le tribunal de proximité de Haguenau pour voir, dans le dernier état de ses demandes, condamner Monsieur [S] à lui payer la somme de 15 807,64 € à titre d'arriéré locatif, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion du défendeur sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 250 € outre 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Exposant qu'il a cessé de régler les loyers en raison de graves désordres affectant le logement, ainsi qu'il ressort d'un rapport d'expertise du 30 octobre 2016, et du refus par le bailleur de régulariser un bail écrit, Monsieur [S] s'est opposé à la demande, et a sollicité à titre reconventionnel :



- la condamnation du bailleur à lui soumettre un bail écrit portant sur un loyer mensuel de 250 € - sa condamnation à effectuer divers travaux dans le logement sous astreinte,



- l'autorisation de suspendre le paiement du loyer dans l'intervalle,



- l'instauration en tant que de besoin d'une expertise portant sur la décence des locaux occupés,



-la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement en date du 30 août 2021, le tribunal de proximité de Haguenau a déclaré recevable la demande de la Sas ASPL Immo, a débouté Monsieur [S] de l'ensemble de ses demandes, a prononcé la résiliation du contrat de bail à compter du jugement, a ordonné la libération des lieux sinon l'expulsion de Monsieur [S], a rejeté la demande d'astreinte, a condamné Monsieur [S] à payer à la Sas ASPL Immo la somme de 3 500 €, créance arrêtée au 9 avril 2021, loyer d'avril 2021 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, a débouté la Sas ASPL Immo de ses demandes pour le surplus, a condamné Monsieur [S] à payer à la Sas ASPL Immo une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, outre les augmentations légales qui auraient été dues en cas de continuation du bail, pour la période allant du 30 août 2021 jusqu'à la date de la libération effective des lieux et remise des clés, a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné Monsieur [S] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût de l'assignation au fond.





Monsieur [S] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 18 septembre 2021 et par dernières écritures notifiées le 19 avril 2022, il a conclu ainsi que suit :





Sur l'appel principal :



-déclarer le concluant recevable et bien fondé en son appel principal,



-faire droit à l'ensemble de ses demandes,



-déclarer les demandes de la Sas ASPL Immo irrecevables en tout cas mal fondées,



-débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes y compris s'agissant de son appel incident,



-infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau :



-constater le refus du bailleur de régulariser un bail,



-constater l'état d'indécence du logement,



-dire et juger que le concluant est bien fondé à suspendre tout paiement a minima à compter du 30 octobre 2016 compte tenu de l'absence de bail et de l'état du logement,









En conséquence :



-débouter la Sas ASPL Immo de l'intégralité de ses demandes,



Subsidiairement :



-condamner la Sas ASPL Immo à payer au concluant au titre de son préjudice de jouissance une somme correspondant à la totalité des loyers dus à compter de cette même date, compte tenu de la gravité des désordres,



-enjoindre à la Sas ASPL Immo de soumettre un bail écrit au concluant portant sur un loyer mensuel de 250 €,



-condamner la Sas ASPL Immo à effectuer les travaux suivants, dans un délai de deux mois à compter de l'arrêt à intervenir :



' remplacement ou renforcement par chevetre de soutien de la poutre sous le mur de séparation des deux logements centraux,



' arrachage de tous les éléments de panneaux de bois aggloméré ruinés par l'humidité,



' solutionner les fuites d'eau par reprise ou réparation des conduites d'alimentation et d'évacuation, réalisation des étanchéités nécessaire, en particulier des douches,



' mise à niveau et en conformité des installations électriques,



' remise en état des planchers en préférant des panneaux de bois aggloméré de type hydrofuge aux panneaux de type standard,



' remise en état de l'installation de chauffage,



' reprise des infiltrations d'eau,



-dire et juger que faute pour la Sas ASPL Immo d'avoir effectué les travaux en question dans le délai sus mentionné ou d'avoir transmis pour signature un bail conforme dans le même délai, elle sera redevable d'une astreinte de 50 € par jour de retard,



-autoriser le concluant à suspendre dans l'intervalle le paiement du loyer,



En tant que de besoin, avant dire droit :



-ordonner une expertise portant sur la décence des locaux occupés par le concluant,







Sur l'appel incident :



-déclarer l'appel incident irrecevable en tout cas mal fondé,



-le rejeter,



En tout état de cause :



-condamner la Sas ASPL Immo aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 alinéa 1 du code de procédure civile et 500 € à Me [T] [N] en sa qualité de conseil de l'appelant sur le fondement de l'article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.



À l'appui de son appel, Monsieur [S] entend faire valoir l'exception d'inexécution s'agissant du paiement des loyers et se réfère à l'article 1719 du code civil dont il tire que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail et de l'expulsion dès lors que le logement n'est pas décent. Il se prévaut à cet égard d'une procédure d'insalubrité qui avait été menée en 2016 sur l'intervention des services de la ville, dans le cadre de laquelle un expert judiciaire avait été désigné par le tribunal administratif de [Localité 7], lequel expert avait relevé que la poutre soutenant le mur entre le logement de Monsieur [S] et celui de sa voisine est totalement ruiné et constitue un élément de péril ; que de la même manière le plancher du fait d'une importante humidité est bombée et présente des points de faiblesse allant jusqu'à des ruptures et des trous, ces circonstances exposant l'occupant à un risque de blessures.



Il ajoute que les travaux n'ont jamais été effectués ; que l'autre locataire, Madame [V], a obtenu en justice la réduction de son loyer et la condamnation du bailleur à indemniser son trouble dejouissance ; que de nouveaux désordres sont apparus depuis l'expertise de 2016, notamment l'absence de chauffage du fait de la vétusté de l'installation et la présence d'infiltrations d'eau ; que le premier juge a, à tort, considéré qu'il avait fait preuve d'agressivité auprès d'autres locataires alors que les témoignages produits sont sujets à caution puisqu'issus de la famille du précédent propriétaire avec lequel il était en litige et que l'attestation de Madame [V] doit être prise avec circonspection dans la mesure où, outre qu'elle ne répond pas aux conditions de forme exigées par le code civil, il s'avère que l'intéressée souffre de troubles psychiatriques ; que la demande de l'adversaire tendant à obtenir sa condamnation au paiement des loyers échus entre mai et août 2021 est irrecevable comme nouvelle.





Par conclusions d'intimée notifiées le 20 janvier 2022, la Sas ASPL Immo a conclu à la confirmation de la décision en toutes ses dispositions et a sollicité en outre condamnation de l'appelant à lui 





payer la somme de 1 000 € au titre des arriéré de loyers, pour la période du mois de mai 2021 à août 2021, date de résiliation du contrat de bail.



La partie intimée fait valoir que la résiliation est justifiée non seulement par le défaut de règlement des loyers mais encore par le défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs ainsi que par le comportement inadapté, menaçant voire dangereux de Monsieur [S]. Elle dénie à Monsieur [S] le droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution dans la mesure où la procédure d'insalubrité, qui date de l'année 2016, n'a pas abouti et observe que dans le cadre d'une procédure judiciaire ayant abouti à une décision du 28 mars 2017, aucune demande particulière n'avait été émise par Monsieur [S] ayant trait à l'état du logement litigieux, qu'enfin Monsieur [S] ne pouvait unilatéralement suspendre le paiement du loyer au motif que le logement serait indécent dès lors qu'il habite dans les lieux. Elle affirme que Monsieur [S] a toujours refusé la possibilité pour le bailleur de pénétrer dans les lieux et qu'il est à l'origine de nombreuses dégradations dans l'immeuble.



Par arrêt avant dire droit en date du 5 décembre 2022, la cour a ordonné une expertise confiée à Madame [H], expert judiciaire, aux fins notamment de dire si des travaux confortatifs de la structure ont été réalisés et sont de nature à écarter tout risque pour la sécurité des occupants de l'appartement loué à Monsieur [S], sinon décrire les travaux propres à y remédier, décrire les sols de l'appartement occupé par Monsieur [S] et dire s'ils présentent un risque pour la sécurité et la santé de ce dernier, dire dans quel état se trouve le logement au regard de l'humidité et dire si celui-ci lui semble propre à l'usage d'habitation eu égard aux éventuels problèmes de structure, de l'état des planchers et des problèmes d'humidité.



Par note en date du 3 février 2023, la société a fait connaître que Monsieur [S] a rendu les clés du logement litigieux le 12 avril 2022, que le bien dont s'agit a été vendu par elle à la société Toi et Moi immobilier selon acte authentique reçu le 3 janvier 2023 et que cette dernière société a entrepris des travaux dans l'immeuble en question de sorte que la physionomie des lieux a totalement changé et que la mesure d'expertise ne semblant plus réalisable elle ne consignera pas l'avance de la rémunération de l'expert mise à sa charge.



L'ordonnance de clôture est en date du 19 juin 2023.





MOTIFS



Sur la résiliation et l'expulsion



Le premier juge a parfaitement circonscrit le cadre juridique applicable au litige et la cour se réfère expressément de ce chef aux énonciations du jugement déféré.

Ainsi, après avoir constaté à bon escient que Monsieur [S] ne démontrait pas avoir été dans l'impossibilité totale d'habiter dans les lieux dans lesquels il s'est maintenu de nombreuses années sans régler le montant du loyer et des charges tout en s'abstenant d'exiger l'exécution de travaux de remédiation et sans solliciter l'autorisation de justice de suspendre l'exécution de son obligation première, c'est par une exacte application de la règle de droit aux faits de la cause que le premier juge a rejeté l'exception d'inexécution invoquée par Monsieur [S] et en considération de l'importance et du caractère réitéré du manquement par le locataire à son obligation de paiement du loyer et des charges, a prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire.



Il sera ajouté que l'absence d'établissement d'un bail écrit n'autorisait par le locataire a suspendre le paiement des loyers et des charges.



La décision déférée, qui repose sur des motifs pertinents que la cour adopte, sera donc confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail aux torts de Monsieur [S].



Il n'y a plus lieu de statuer sur la demande d'expulsion qui est devenue sans objet du fait du départ spontané du locataire.

En tout état de cause, la décision qui a ordonné l'évacuation de Monsieur [S], à défaut d'exécution volontaire, son expulsion, ne se heurtait pas aux dispositions de l'article 1719 du code civil dès lors que Monsieur [S] n'a pas démontré que le logement litigieux était impropre à l'usage d'habitation.



Le montant de l'indemnité d'occupation tel que fixé par le premier juge n'est pas remis en cause à hauteur d'appel fut ce à titre subsidiaire.





Sur la demande de la société ASPL Immo au titre des loyers impayés

La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné Monsieur [S] au paiement de la somme de 3500 € correspondant aux loyers échus et impayés au mois d'avril 2021 inclus.



Monsieur [S] conclut à l'irrecevabilité de la demande présentée à hauteur de cour par la partie intimée en paiement des loyers des mois de mai à août 2021 comme étant nouvelle dès lors qu'elle n'avait pas été formulée en première instance, le décompte du bailleur arrêté au mois d'avril 2021 n'ayant pas été mis à jour à l'audience de plaidoirie de première instance.











Pour autant, il ressort de l'article 565 du code de procédure civile que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent 

aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



En l'espèce la demande en paiement des loyers de mai à août 2021 tend aux mêmes fins que la prétention initiale à savoir le règlement des loyers et charges impayés.



Il sera donc fait droit à cette demande et Monsieur [S] sera condamné en conséquence à payer à la partie intimée la somme de 1 000 € à ce titre.





Sur la demande de dommages intérêts



En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



En l'espèce, il ressort d'un rapport d'expertise du 30 octobre 2016, déposé devant le tribunal administratif de [Localité 7], que dans la cave au-dessus de laquelle se trouve le logement de Monsieur [S], une poutre soutenant le mur entre les deuxième et troisième logement est totalement ruinée, déjà renforcée et doublement étayée et qu'elle constitue un élément de péril car elle risque de s'écraser sur elle-même de par son état de putréfaction avancée, ce qui risquerait de rendre inopérants les deux étaiements mis en place et entraîner des tassements du mur de séparation entre les deux logements, éventuellement son effondrement ; que d'autre part, les planchers du logement de Monsieur [S] sont constitués de panneaux agglomérés de bois reposant sur les poutres de l'ossature du bâtiment, que par l'humidité rémanente constatée, qui doit faire suite à des dégâts d'eau consécutifs à des fuites non traitées ou insuffisamment traitées, ces panneaux ont gonflé et dilatés, provoquant un bombement des planchers mais aussi des points de faiblesse allant jusqu'à des ruptures avec des parties de panneaux tombant dans les creux et formant ainsi des trous dans le plancher, les occupants courant alors le risque de se blesser dès lors qu'une partie du plancher s'affaisse ou s'effondre sous leurs pieds à leur passage ; que par ailleurs l'humidité engendre des odeurs de renfermé et de pourri.



L'acte d'acquisition par l'intimée de l'immeuble litigieux en date du 12 février 2020 indique que « l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des procédures relatives à l'ensemble immobilier et déclare faire son affaire personnelle des travaux relatifs à l'ensemble immobilier prescrit par la mairie aux termes d'un courrier du 8 avril 2019 par le tribunal administratif de [Localité 7] aux termes de l'ordonnance du 12 septembre 2017 et déclare faire son affaire personnelle des travaux de réhabilitation nécessaires. Le 



tout, de manière à ce que les vendeurs ne soient jamais inquiétés à l'avenir à cet égard. Le vendeur déclare avoir remis à l'acquéreur ainsi qu'il le reconnaît les courriers de la mairie de [Localité 6] afférents à l'état du bien, ainsi que le rapport de l'expert décrivant les travaux effectués repris dans l'ordonnance du tribunal administratif de [Localité 7] du 12 septembre 2017. Le vendeur déclare qu'aucun des travaux prescrits n'a été effectué à ce jour à l'exception de la mise en place d'une poutre de renforcement. ».

Le bailleur, auquel il incombe de rapporter la preuve que le logement est décent ne produit aucun élément propre à rapporter la preuve que depuis le 12 février 2020, il a mis en 'uvre les travaux nécessaires pour sécuriser la structure du bâtiment, pour remettre en état les planchers du logement de Monsieur [S] et traiter les problèmes d'humidité.



Si la société ASPL Immo se réfère aux énonciations d'un jugement du tribunal d'instance de Haguenau en date du 28 mars 2017- qui avait débouté l'ancien propriétaire, Monsieur [O] de sa demande en résiliation du bail- suivant lesquelles Monsieur [S] aurait refusé l'accès de son logement à son bailleur, il n'en demeure pas moins que la société intimée ne justifie en rien que Monsieur [S] aurait refusé l'accès à son logement depuis qu'elle en est devenue propriétaire.

Le manquement patent du bailleur à son obligation a causé à Monsieur [S] un préjudice de jouissance important lequel, compte tenu de la gravité des désordres subis durant plusieurs années sera évalué à la somme de 3 500 €.

La société ASPL Immo sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [S] la dite somme avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour.



Sur les demandes en autorisation de suspendre le paiement des loyers, en exécution de travaux et en signature d'un bail écrit



Ces demandes sont devenues sans objet dès lors que Monsieur [S] a quitté les lieux et restitué les clés au bailleur.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions du jugement déféré seront confirmées quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



Chacune des parties succombant tour à tour à hauteur d'appel, il y a lieu de dire que chacune d'entre elles supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles.









PAR CES MOTIFS





La Cour,



Statuant publiquement et contradictoirement,



CONFIRME le jugement déféré sauf à constater que la demande d'expulsion est devenue sans objet et que sont également devenues sans objet les demandes concernant l'établissement d'un bail écrit, la demande en exécution des travaux et celle en suspension du paiement du loyer ;



Et y ajoutant,



REJETTE la fin de non-recevoir opposée à la demande en paiement des loyers de mai à août 2021 inclus,



CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer à la Sas ASPL Immo la somme de 1 000 € au titre des loyers échus pour la période de mai à août 2021 inclus,



CONDAMNE la Sas ASPL Immo à payer à Monsieur [Y] [S] la somme de 3 500 € à titre de dommages intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,



CONSTATE la compensation de plein droit des créances réciproques,



REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



DIT que chacune des parties supportera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles d'appel.





La Greffière La Présidente