Cour d'Appel · 5e chambre civile — 24 octobre 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 24 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/01100 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O4DQ





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 03 DECEMBRE 2020 

TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 1119001294





APPELANTE :



Madame [V] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/03123 (Fond)

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/015621 du 27/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)







INTIME :



Monsieur [N] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Bruno GUIRAUD de la SCP SPORTOUCH BRUN, GUIRAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/03123 (Fond)

























Ordonnance de clôture du 28 Août 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 SEPTEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.













*

* *























EXPOSE DU LITIGE



Le 1er juin 2013, [N] [S] a donné à bail à [V] [B] un logement situé à [Localité 2] (34).



Le 11 octobre 2018, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé pour habiter.



Le 1er avril 2019, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 067 euros, visant la clause résolutoire du bail.



Le 23 décembre 2019, le tribunal d'instance de Montpellier, saisi par [V] [B], par jugement mixte, a dit qu'[N] [S] avait manqué à son obligation de remettre un logement décent, ordonné qu'il réalise les travaux de mise aux normes, autorisé [V] [B] à verser les loyers dus au titre du bail à la Caisse des dépôts et consignations de [Localité 3] jusqu'à ce qu'Urbanis valide la décence du logement et a ordonné la réouverture des débats afin que les parties puissent s'expliquer sur les sommes réellement dues par [V] [B] au titre des loyers et formaliser des demandes concernant le congé pour habiter, délivré par [N] [S].



A l'audience, après réouverture des débats, [N] [S] a sollicité la résiliation du bail sur le fondement du commandement de payer et l'expulsion de la locataire, outre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Subsidiairement, il a sollicité la résiliation judiciaire du bail pour non respect de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et, très subsidiairement, au titre du congé pour habiter délivré le 11 octobre 2018, au motif que son épouse et lui-même étaient très âgés et qu'ils ne pouvaient plus monter l'escalier au-dessus du bien occupé par [V] [B] pour accéder à leur habitation. [N] [S] a également sollicité la condamnation de la locataire à des dommages et intérêts pour troubles anormaux de voisinage.



Par jugement rendu le 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier :






Constate que le bail passé entre [N] [S], d'une part, et [V] [B], d'autre part, s'est trouvé résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, le 1er juin 2019 ;

Déclare en conséquence [V] [B] occupante sans droit ni titre ;

Dit qu'à défaut pour [V] [B] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion selon la procédure habituelle ;

Fixe au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles, si le bail n'avait pas été résilié, l'indemnité mensuelle d'occupation que [V] [B] devra payer à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à l'entière libération des lieux et condamne [V] [B] à son paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Dit que cette indemnité d'occupation ne portera pas intérêts au taux légal ;

Dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

Condamne [V] [B] à payer à [N] [S] la somme de 2 519 euros au titre des loyers, arrêtés au 31 mars 2019, indemnité de mars 2019 comprise ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne [V] [B] à payer à [N] [S] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Ordonne l'exécution provisoire du jugement.




Sur les conditions d'application de la clause résolutoire, le premier juge a relevé du décompte fourni par le bailleur que les loyers n'avaient pas été intégralement réglés, la locataire n'ayant pas payé sa part du loyer après versement de l'allocation logement. Il a relevé du précédent jugement que [V] [B] avait été autorisée à consigner ses loyers à compter de la date de la décision, soit le 19 décembre 2019, qu'ainsi, au 1er juin 2019, les conditions étaient réunies pour la mise en jeu de la clause résolutoire prévue dans le bail.



[V] [B] a été déboutée de sa demande de maintien dans les lieux et de délais de paiement au motif qu'elle justifiait les impayés par l'état du logement, sans qu'elle n'établisse l'impossibilité totale d'utiliser les locaux loués, et qu'elle ne justifiait pas avoir repris le paiement des loyers.



Enfin, la demande de dommages et intérêts formée par [N] [S] a été rejetée en considération de ce que le seul élément versé aux débats était un dépôt de plainte le 6 août 2020, classée sans suite, aux termes de laquelle il expliquait être importuné au quotidien par la locataire, sans pièces versées au soutien.



[V] [B] a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 février 2021.



Un commandement aux fins de saisie-vente a été signifié le 8 décembre 2020 à [V] [B], sans succès.



Le 5 août 2021, [V] [B] a quitté les lieux.



Sur la procédure



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mars 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 27 mars 2023.



Les dernières écritures pour [V] [B] ont été déposées le 13 mars 2023.



Les dernières écritures pour [N] [S] ont été déposées le 4 avril 2022.



A l'audience de plaidoiries du 27 mars 2023, le conseil de [V] [B], appelante, est venu au soutien de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture afin que la cour puisse statuer en considération de ses conclusions du 13 mars 2023. L'avocat présent pour [N] [S], intimé, a dit ne pas s'y opposer.



Afin de faire respecter le principe du contradictoire, le président a révoqué l'ordonnance de clôture du 6 mars 2023 et prononcé une nouvelle clôture au jour de l'audience, soit au 27 mars 2023.



Toutefois dans le cadre de son délibéré, la cour a constaté que le conseil d'[N] [S], maître Bruno Guiraud, avait adressé un message RPVA le 24 mars 2023, au terme duquel il demandait le rejet de ces écritures au visa de l'article 802 du code de procédure civile, message qui n'avait pas été évoqué à l'audience.



Surtout, la cour a constaté que [V] [B] demandait notamment le remboursement des provisions sur charges versées, à hauteur de la somme de 80 euros par mois du 1er juin 2013, date la conclusion du bail, jusqu'au 5 août 2021, date de son départ, prétention qui n'avait pas été en débat en première instance, sans que [N] [S] n'ait été placé en capacité de conclure et d'apporter éventuellement toutes justifications utiles.



Au visa des dispositions des articles 15 et 444 du code de procédure civile, la cour a en conséquence ordonné la réouverture des débats afin que [N] [S] soit en capacité de répondre utilement à l'ensemble des prétentions formées par [V] [B] et a renvoyé l'affaire à l'audience du 18 septembre 2023, réservant les dépens et les demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile.



[N] [S] a déposé de nouvelles conclusions le 31 mai 2023 et une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 28 août 2023.



Dans ses conclusions du 13 mars 2023, [V] [B] demande à la cour de :




Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture ;

Infirmer le jugement du 3 décembre 2020, en toutes ses dispositions ;

Suspendre le paiement du loyer et des charges à compter du 11 mai 2018, date de la première mise en demeure, et jusqu'au 5 août 2021, date à laquelle [V] [B] a quitté les lieux ;

Ordonner la réintégration de l'ensemble des provisions sur charges depuis la conclusion du bail et condamner [N] [S] à restituer à [V] [B] la somme de 80 euros depuis la conclusion du bail, le 1er juin 2013, jusqu'au 5 août 2021, date à laquelle [V] [B] a quitté les lieux ;

Condamner [N] [S] à payer à [V] [B] une indemnité de 250 euros par mois à compter du mois d'août 2018 et jusqu'au 5 août 2021, à titre de dommages et intérêt, pour le préjudice de jouissance subi et la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

Compenser les créances ;

Subsidiairement :


- Infirmer le jugement du 3 décembre 2020 en toutes ses dispositions ;

- Suspendre le paiement du loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu'au 5 août 2021, date à laquelle [V] [B] a quitté les lieux ;

- Ordonner la réintégration de l'ensemble des provisions sur charges depuis la conclusion du bail et condamner [N] [S] à restituer à [V] [B] la somme de 80 euros depuis la conclusion du bail le 1er juin 2013 jusqu'au 5 août 2021 ;

- Condamner [N] [S] à payer à [V] [B] une indemnité de 250 euros par mois à compter du mois d'août 2018 et jusqu'au 5 août 2021à titre de dommages et intérêt pour le préjudice de jouissance subi et la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral et compenser les créances ;

- Compenser les créances ;


A titre infiniment subsidiaire, infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en toute ses dispositions, suspendre le paiement du loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu'au 5 août 2021, condamner [N] [S] à payer à [V] [B] une indemnité de 250 euros par mois à compter du mois d'août 2018 à titre de dommages et intérêt pour le préjudice de jouissance subi et la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral et compenser les créances ;

Débouter [N] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner [N] [S] à payer à Maitre Sébastien la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens. 




[V] [B] soutient que ses manquements au règlement du loyer sont justifiés par l'indécence du logement et l'absence de réaction du bailleur après l'avoir alerté sur ce point. Elle affirme qu'elle vit depuis plusieurs années dans un logement dont les murs sont recouverts de moisissures, notamment en raison d'infiltrations d'eau, que les canalisations sont bouchées et que l'installation électrique présente des dysfonctionnements. Elle fait valoir qu'elle a adressé plusieurs mises en demeure à son propriétaire, sans succès. [V] [B] se prévaut également du diagnostic d'Urbanis, d'octobre 2018, qui relève que de nombreux critères de non décence affectent le logement, dont notamment les équipements électriques et de chauffage, les sanitaires et l'aération. Le rapport a notamment relevé plusieurs infiltrations, un chauffage insuffisant, l'absence de ventilation et a conclu à la non décence du logement. [V] [B] soutient que le bailleur lui a adressé un congé pour habiter, en réaction à la réception du rapport d'Urbanis. [V] [B] soutient que depuis le rapport, l'état du logement n'a cessé d'empirer. Selon elle, aucun professionnel ne s'est déplacé sur les lieux pour effectuer les travaux nécessaires et le bailleur ne démontre pas lui avoir adressé des propositions de rendez-vous. Elle ajoute que suite à sa consignation des loyers pour faire réagir le bailleur, celui-ci lui a fait délivrer un commandement de payer.



[V] [B] soutient qu'[N] [S] lui cause délibérément un préjudice par son comportement. Elle précise qu'il réside dans l'appartement au-dessus du sien et qu'il ferait délibérément du bruit au sein du logement, jour et nuit. Elle ajoute que le fils et le petit-fils du bailleur sont entrés chez elle sans autorisation et l'ont menacée. Le bailleur aurait cassé sa boîte aux lettres et [V] [B] affirme que depuis le rapport d'Urbanis, elle subit d'importants actes de vandalisme.



[V] [B] soutient que l'état du logement rend la clause résolutoire sans effet. Elle fait valoir qu'elle a cessé de payer le loyer uniquement après que les mises en demeure adressées au bailleur sont restées sans effet. Le bailleur est de mauvaise foi, ce qui permet d'en déduire que le commandement de payer ne peut produire aucun effet, comme la Cour de cassation a pu l'admettre dans un arrêt du 7 juillet 1993. Elle se prévaut du même raisonnement pour le congé délivré, qui suit de trois jours la délivrance du rapport d'Urbanis.



[V] [B] avance que les charges n'ont jamais été régularisées, ce qui lui permet de demander le remboursement des sommes encaissées par le bailleur à titre de provisions, déduction faite des charges justifiées. Elle précise qu'elle s'acquitte de 80 euros par mois à titre de provision, ce qui est très élevé pour un logement de 38 m², outre le fait qu'aucun compteur divisionnaire n'est installé.



[V] [B] soutient qu'elle a subi un préjudice de jouissance quand bien même l'impossibilité d'y habiter n'était pas totale. Elle fait valoir plusieurs jurisprudences des cours d'appel, qui reconnaissent que les désordres qui ne rendent pas le logement inhabitable peuvent constituer un préjudice de jouissance. [V] [B] ajoute qu'elle a subi un préjudice moral en raison de l'inertie du bailleur et de son comportement.



Subsidiairement, elle sollicite le rejet de la clause résolutoire du fait de l'absence de régularisation de charges par le bailleur. Elle estime que comme le bailleur n'a pas régularisé les charges, elle est en droit de solliciter le trop-perçu, ce qui signifie qu'au moment de la délivrance du commandement de payer, elle disposait d'un solde créditeur. Le commandement de payer était donc infondé.



A titre infiniment subsidiaire, [V] [B] sollicite l'octroi de délais de paiement en faisant valoir que ses revenus ne lui permettent pas de régler la totalité en un seul règlement. 









Dans ses conclusions du 31 mai 2023, [N] [S] demande à la cour de :




Confirmer la décision dont appel, en toutes ses dispositions ;

Rejeter l'appel de [V] [B] comme étant irrecevable et en tout cas infondé et injustifié ;

Débouter [V] [B] de toutes ses demandes comme injustes et mal fondées ;

Condamner [V] [B] à payer à [N] [S] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamner [V] [B] à payer au concluant la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.




[N] [S] soutient que la résiliation du bail est justifiée puisque [V] [B] n'a pas payé les loyers et charges dus au titre du bail et s'est abstenue de régler l'indemnité d'occupation due jusqu'au mois d'août 2021, date à laquelle elle a quitté les lieux. La mauvaise foi de [V] [B] est caractérisée selon lui, notamment en ce que l'état des lieux n'établit pas une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués. [N] [S] affirme que la locataire a toujours refusé l'accès des lieux aux professionnels pour réaliser les travaux sollicités. Il ajoute que [V] [B] a hérité en 2017 d'un bien situé au Crès, dont elle est la seule propriétaire.



[N] [S] sollicite des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée de la part de [V] [B].





MOTIFS



1. Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion



[V] [B] indique qu'elle a quitté le logement le 5 août 2021 et, qu'en conséquence, elle ne maintient plus ses demandes de condamnation sous astreinte de son ancien bailleur à réaliser des travaux.



En considération de ce qu'elle a quitté le logement en litige, il doit également être tiré pour conséquence que les demandes tendant initialement à la résiliation du bail et à l'expulsion de [V] [B] sont désormais sans objet.



2. Sur la demande de suspension du paiement du loyer et des charges



Cette prétention n'est aucunement motivée, de sorte qu'elle sera rejetée.



3. Sur la demande de restitution des provisions sur charges



[V] [B] demande à la cour de condamner [N] [S] à lui restituer les provisions sur charges payées par elle depuis le 1er juin 2013, sur la base d'une somme mensuelle de 80 euros, au motif que le bail stipulait ce montant et qu' [N] [S], en sa qualité de bailleur, n'a jamais régularisé les charges, ni n'en a jamais justifié.



Or, en sa qualité de demanderesse, il lui appartient au préalable de justifier des sommes payées par elle au titre des provisions sur charges, ce dont elle s'abstient



En conséquence, [V] [B] sera déboutée de sa demande de restitution des provisions sur charges.



4. Sur la demande d'indemnisation du trouble de jouissance



La mise en conformité du logement constitue la sanction spécifique du défaut de décence. Toutefois, une action en réparation du dommage causé par la délivrance de locaux présentant des critères de non décence peut s'ajouter à cette sanction ou s'y substituer.



En l'espèce, si au moyen du rapport Urbanis, [V] [B] justifie bien que le logement présentait des critères de non décence, affectant notamment les équipements électriques et de chauffage, les sanitaires et l'aération, la cour relève toutefois qu'[N] [S], pour sa part, verse au débat des attestations qui ne sont pas critiquées, desquelles il ressort qu'elle s'est opposée à l'intervention de professionnels mandatés pour que puissent être évalués les travaux à réaliser aux fins de mise en conformité.



En considération de cette opposition, mais aussi de ce que le trouble de jouissance ne peut se déduire de la seule jurisprudence que [V] [B] reprend dans ses conclusions mais de la preuve de son existence et de ce qu'il ressort des pièces versées par elle au débat que les causes de non décence n'ont eu qu'un impact limité sur l'habitabilité des lieux loués, [V] [B] sera déboutée de sa demande d'indemnisation pour trouble de jouissance.



5. Sur les prétentions indemnitaires des deux parties



Les parties se font grief l'une à l'autre d'un comportement critiquable, [V] [B] reprochant pour l'essentiel à [N] [S] des insultes, des menaces et des jets d'objets dans son jardin, [N] [S] reprochant pour sa part à [V] [B] de l'importuner et une résistance abusive, dont elles se prévalent pour demander réparation par l'allocation de dommages-intérêts.



Or, aucune des parties ne justifie d'un quelconque comportement critiquable, se limitant à des allégations, étant relevé à ce titre que le premier juge a justement retenu que la plainte déposée par [N] [S] à l'encontre de [V] [B], seul élément au soutien, avait été classée sans suite.



En conséquence, [V] [B] et [N] [S] seront déboutés de leurs prétentions indemnitaires.





6. Sur la demande d'octroi de délais de paiement



[V] [B], qui demande l'octroi de délais de paiement se limite à exposer que ses revenus ne lui permettront pas de s'acquitter de sa dette en une seule fois et ne verse aucune pièce à l'appui, de sorte que sa demande sera rejetée faute d'être justifiée.



En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 3 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.



7. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



[V] [B] sera condamnée aux dépens de l'appel.



[V] [B], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à [N] [S] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 3 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;



Statuant pour le surplus,



DEBOUTE les parties de l'ensemble de leurs prétentions ;



CONDAMNE [V] [B] à payer à [N] [S] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;



CONDAMNE [V] [B] aux dépens de l'appel.





Le greffier, La présidente,