Cour d'Appel · 5e chambre civile — 24 octobre 2023

Grosse + copie

délivrées le

à











COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 24 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/02551 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O62J



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 31 MARS 2021 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARCASSONNE 

N° RG 11-19-413



APPELANTS :



Monsieur [T] [I]

né le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 24], décédé le [Date décès 9] 2022à [Localité 19]

[Adresse 21]

[Localité 7]

Représenté par Me Gaëlle GUILLE-MEGHABBAR de la SCP SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR, avocat au barreau de CARCASSONNE



Madame [S] [M] épouse [I]

née le [Date naissance 11] 1944 à [Localité 17]

[Adresse 21]

[Localité 7]

Représentée par Me Gaëlle GUILLE-MEGHABBAR de la SCP SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

assistée de Me Sophie PASZEK, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant





INTIMES :



Monsieur [W] [H]

né le [Date naissance 10] 1954 à [Localité 22] (ESPAGNE)

[Adresse 14]

[Localité 19]

Représenté par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant













Madame [C] [X]

née le [Date naissance 4] 1941 à [Localité 20]

[Adresse 14]

[Localité 19]

Représentée par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant





INTERVENANTS :



Madame [R] [I] venant en représentation de leur défunt père M. [T] [I] né le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 23] (24) décédé le [Date décès 9] 2022 à [Localité 19]

née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 18] ( GERS)

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentée par Me Gaëlle GUILLE-MEGHABBAR de la SCP SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR, avocat au barreau de CARCASSONNE avocat postulant

assistée de Me Sophie PASZEK, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant



Monsieur [G], [J] [I] venant en représentation de leur défunt père M. [T] [I] né le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 23] (24) décédé le [Date décès 9] 2022 à [Localité 19]

né le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 26]

[Adresse 16]

[Localité 15]

Représenté par Me Gaëlle GUILLE-MEGHABBAR de la SCP SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

assisté de Me Sophie PASZEK, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant



Monsieur [V] [I] venant en représentation de leur défunt père M. [T] [I] né le [Date naissance 3] 1940 à [Localité 23] (24) décédé le [Date décès 9] 2022 à [Localité 19]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 25]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représenté par Me Gaëlle GUILLE-MEGHABBAR de la SCP SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

assisté de Me Sophie PASZEK, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant









Ordonnance de clôture du 28 Août 2023



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 SEPTEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.











*

* *

























EXPOSE DU LITIGE



Le 29 avril 2009, [T] [I] et [S] [I] ont donné à bail à [W] [H] et [C] [X] une habitation de 82 m² avec garage, jardin et terrain attenant, située à [Localité 19] (11), pour un loyer mensuel de 560 euros.



Après avoir eu connaissance du projet de vente du logement loué et au motif d'une vérification de la superficie de la maison, constatée à 66 m², par courrier recommandé du 27 mars 2019, [W] [H] a demandé aux bailleurs une diminution du loyer depuis l'entrée dans les lieux.



Le 19 juillet 2019, [W] [H] a fait assigner les époux [I] aux fins qu'il soit jugé que la superficie du logement loué était inférieure de plus de 1/20ème à la superficie énoncée au bail, que le loyer soit fixé à la somme de 488,62 euros à compter du 1er avril 2019 et que lui soit restituée la différence entre le loyer effectivement payé à compter du 1er avril 2019, jusqu'au jugement.



[C] [X] est intervenue volontairement et a conclu aux mêmes fins.



Les époux [I] ont soulevé l'irrecevabilité de l'action au motif que la demande préalable des locataires n'avait pas été régulièrement formalisée, en ce qu'ils n'avaient pas sollicité une diminution du loyer proportionnelle à l'écart de surface à compter du jour de leur demande mais depuis la signature du bail. Ils ont sollicité 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.



Par jugement rendu le 31 mars 2021, le tribunal judiciaire de Carcassonne :




Donne acte à [C] [X] de son intervention volontaire principale aux débats ;

Déclare [W] [H] et [C] [X] recevables et bien fondés en leurs demandes formées à l'encontre des époux [I] ;

Fixe le loyer des locaux à usage d'habitation à la somme de 493,69 euros à la date du 1er avril 2019 et à la somme de 502,29 euros à la date du 1er mai 2019 ;

Condamne solidairement les époux [I] à restituer à [W] [H] et [C] [X] la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer réellement dû à compter du 1er avril 2019 ;

Condamne solidairement les époux [I] à payer à [W] [H] et [C] [X] la somme de 700 euros du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres ou plus amples formées par les parties ;

Condamne solidairement les époux [I] aux dépens.






Sur la recevabilité, le tribunal retient qu'en sa qualité de co-titulaire du contrat de bail, [C] [X] peut agir en diminution du montant du loyer.



Le tribunal retient au surplus que l'action est recevable puisque [W] [H] a respecté les délais imposés par la loi, qu'importe le fait que la date de prise d'effet de la diminution de loyer sollicitée par le locataire soit erronée.



Sur le fond, le tribunal relève que la surface du bien loué est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location puisque le bien est proposé à la vente avec une surface de 67 m², que le bail prévoyait un loyer de 560 euros pour 82 m², qui aurait dû être de 457,56 euros au vu de la surface réelle. Le jugement précise que la demande intervenant plus de six mois après la date d'effet du bail, la diminution du loyer prend effet à compter de la réception de la demande, soit le 1er avril 2019. Il indique que l'indexation sur l'indice de référence des loyers impose un loyer majoré à compter de mai 2019.



Les époux [I] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 avril 2021.



Le 14 juin 2022, [T] [I] est décédé et ses trois enfants sont intervenus en représentation de leur père. 



Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 mars 2023, les consorts [I] demandent à la cour de :




Juger recevable l'intervention volontaire des héritiers de [T] [I] ;

Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré [W] [H] et [C] [X] recevables et bien fondés en leurs demandes formées à l'encontre des époux [I], fixé le loyer des locaux à usage d'habitation à la somme de 493,69 euros à la date du 1er avril 2019 et à la somme de 502,29 euros à la date du 1er mai 2019, condamné solidairement les époux [I] à restituer à [W] [H] et [C] [X] la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer réellement dû à compter du 1er avril 2019, condamné solidairement les époux [I] à payer à [W] [H] et [C] [X] la somme de 700 euros du Code de procédure civile, rejeté toutes autres ou plus amples formées par les parties et condamné solidairement les époux [I] aux dépens ;

Déclarer irrecevable la demande formalisée par [W] [H] et [C] [X] ;

Condamner solidairement [W] [H] et [C] [X] à verser aux consorts [I] la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi ;

Condamner solidairement [W] [H] et [C] [X] à verser aux consorts [I] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement [W] [H] et [C] [X] au paiement des entiers dépens.




Les consorts [I] exposent que les trois enfants de [T] [I] sont ses héritiers et que leur intervention volontaire est de ce fait recevable.



Ils soutiennent que la demande des locataires est irrecevable puisqu'ils n'ont pas sollicité une diminution du loyer proportionnelle à l'écart de surface à compter du jour de la demande mais le paiement d'une somme de 13 094,40 euros correspondant à la différence de loyers sur la totalité des loyers réglés, contrairement à ce que prévoient les dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Les consorts [I] estiment que le premier juge a méconnu tant la lettre de ce texte que son esprit. Ils font valoir que la loi Alur de 2014 visait par cette disposition à combattre les logements insalubres, que lors de la signature du bail en 2009, l'importance de la surface réelle du bien n'était pas perçue par les bailleurs, la surface étant, en tout état de cause raisonnable, tout comme le loyer, que dans leur demande, les locataires ne précisent d'ailleurs aucun fondement juridique. Les appelants soulignent la mauvaise foi des intimés qui, dans leurs conclusions, sollicitent leur condamnation à restituer la différence de loyer jusqu'à l'arrêt à intervenir alors qu'ils ont quitté les lieux le 29 janvier 2021.



Les consorts [I] estiment qu'ils ont subi un préjudice. Ils souhaitaient en effet vendre le bien mais l'acheteur intéressé s'est rétracté du fait de la non obtention de son prêt mais également par ce qu'il aurait été rebuté par la présente procédure. Ils contestent ne jamais avoir entretenu le bien loué, versent aux débats divers factures et soulignent que les propos diffamatoires des locataires sur ce sujet seraient également générateurs d'un préjudice pour les concluants.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 juin 2023, [W] [H] et [C] [X] demandent à la cour de :




Confirmer le jugement du 30 mars 2021 ;

Débouter les consorts [I] de l'intégralité de leurs demandes ;

Prendre acte de l'intervention volontaire d'[C] [X] ;

Fixer le loyer dû par [W] [H] et [C] [X] à la somme de 493,69 euros à compter du 1er avril 2019 et à la somme de 502, 29 euros à compter du 1er mai 2019 ;

Condamner solidairement les consorts [I] à verser à [W] [H] et [C] [X] 2 114,22 euros au titre de la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer effectivement dû entre le 1er avril 2019 et le 29 janvier 2021 et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel, en sus de l'indemnité allouée en première instance ;





Condamner solidairement les consorts [I] aux dépens de première instance et d'appel.




[W] [H] et [C] [X] soutiennent que le logement leur a été loué pour une superficie de 82 m² alors qu'il n'en fait que 67 m², que dès lors, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 leur permet de demander une réduction du loyer à compter du 1er avril 2019, date de leur demande, que le loyer initial était de 560 euros pour 82 m², il doit être ramené à 457,56 euros pour 67 m² puis, par l'effet de la révision annuel du contrat, il doit être fixé à 496,69 euros au 1er avril 2019 puis 502,29 euros à compter du 1er mai 2019. Ils ont donc supporté un surcoût de loyer de 2 114,22 euros entre le 1er avril 2019 et le 29 janvier 2021, date de leur départ des lieux.



[W] [H] et [C] [X] font valoir que l'article 3-1 n'impose aucun formalisme à la demande en réduction de loyer pour différence de superficie supérieure à 1/20ème puisque l'article invoque uniquement la demande du locataire, que leur demande a été effectuée par lettre du 27 mars 2019. Selon eux, il est indifférent qu'ils aient chiffré leurs demandes à la date de leur lettre, ignorant que la réduction de loyer n'était pas rétroactive.



[W] [H] et [C] [X] contestent la demande de dommages et intérêts des consorts [I]. Ils font valoir que l'acquéreur a renoncé à l'acquisition du bien car il n'a pas obtenu le prêt et parce que la perception d'un loyer de 598 euros était une condition déterminante de son projet sans qu'on ne puisse reprocher aux locataires de revendiquer la stricte application de la loi ; que leurs revendications légitimes ne peuvent occasionner un quelconque préjudice.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 août 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 18 septembre 2023.





MOTIFS



1. Sur la recevabilité de l'intervention volontaire des héritiers de [T] [I]



En l'absence de toute difficulté ou opposition, l'intervention volontaire de [R] [I], [G] [I] et [V] [I], en leur qualité d'héritiers de [T] [I], sera déclarée recevable.



2. Sur la recevabilité de l'action en diminution du loyer



L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au cas d'espèce, dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.



A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.



La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.



Il résulte de ces dispositions sur les modalités de saisine du juge, comme l'a très clairement énoncé le tribunal dans son jugement, que le juge peut être saisi, à défaut d'accord entre les parties ou de réponse du bailleur dans les deux mois, dans un délai de quatre mois à compter de la demande en diminution de loyer, précision apportée que la forme de la demande n'est pas définie et qu'aucun formalisme n'est exigé par ce texte.



Contrairement à ce que soutiennent les consorts [I], le courrier recommandé de [W] [H] du 27 mars 2019, adressé aux bailleurs en vue d'une diminution du loyer depuis l'entrée dans les lieux, n'est aucunement empreint de mauvaise foi, contraire à l'esprit de la loi ALUR ou irrégulier au regard de ces dispositions dès lors qu'il ne fait que revendiquer une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté et un remboursement de la différence sur les loyers déjà acquittés, dans les formes requises par cet article, peu important qu'ils aient demandé que ce calcul se fasse sur cent vingt mois, cette erreur sur la prise d'effet de la diminution du loyer ne pouvant en aucun cas caractériser une application non conforme de ces dispositions.



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action en diminution du loyer.



En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 31 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne sera confirmé en toutes ses dispositions.



Il n'y a pas lieu à actualisation de la condamnation prononcée à la somme de 2 114,22 euros, comme le sollicitent les intimés, dès lors que le premier juge a fixé le loyer des locaux à usage d'habitation à la somme de 493,69 euros à la date du 1er avril 2019 et à la somme de 502,29 euros à la date du 1er mai 2019, et a condamné solidairement les époux [I] à restituer à [W] [H] et [C] [X] la différence entre le loyer effectivement payé et le loyer réellement dû à compter du 1er avril 2019, de sorte que cette somme revendiquée de 2 114,22 euros résulte de la seule exécution du jugement déféré, sans qu'il ne soit besoin de l'actualiser en cause d'appel.







3. Sur les prétentions indemnitaires des consorts [I]



Les consorts [I] rendent [W] [H] et [C] [X] responsables de l'échec de la vente du bien en litige au motif que l'acquéreur se serait rétracté en raison de la présente procédure.



Au-delà de cette allégation, les appelants échouent à démontrer un tel lien de causalité, de même que la nature et l'existence de leur préjudice, de sorte que cette demande sera rejetée.



4. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [I] seront condamnés solidairement aux dépens de l'appel.



Les consorts [I], qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront en outre condamnés solidairement à payer à [W] [H] et [C] [X] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



RECOIT l'intervention volontaire de [R] [I], [G] [I] et [V] [I], en leur qualité d'héritiers de [T] [I] ;



CONFIRME le jugement rendu le 31 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne, en toutes ses dispositions ;



Statuant pour le surplus,



DEBOUTE [S] [I], [R] [I], [G] [I] et [V] [I] de leurs prétentions indemnitaires ;



CONDAMNE solidairement [S] [I], [R] [I], [G] [I] et [V] [I] à payer à [W] [H] et [C] [X] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;



CONDAMNE solidairement [S] [I], [R] [I], [G] [I] et [V] [I] aux dépens de l'appel.



Le greffier, La présidente,