Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 24 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 24 OCTOBRE 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01024 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC54E



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 1120008056





APPELANTES

 

Madame [D] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Betul ILER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0524



Madame [P] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Betul ILER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0524







INTIMEE 



Madame [Z], [J] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Judith FRANK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0244









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, président de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Anne-Laure MEANO, présidente





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie MONGIN, Conseiller, pour le président empêché et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présent lors de la mise à disposition.





EXPOSÉ DU LITIGE 



Mmes [P] et [D] [K] ont hérité de leur mère décédée un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], occupé par Mme [Z], [J] [N].



Aucun bail écrit n'étant en possession des parties, celles-ci ont régularisé un bail le 25 juillet 2005, sur lequel les bailleresses ont noté le mauvais état du logement.



Mmes [K] ont fait délivrer à Mme [N], par exploit du 21 novembre 2013, un congé pour vendre auquel Mme [N] s'est opposée par courrier en date du 18 février 2014.



Par courrier en date du 9 septembre 2019 Mme [N] a enjoint les bailleresses de remettre en état le logement ; les bailleresses ont répondu par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 octobre suivant, demandant à Mme [N] de permettre l'accès à son logement pour faire établir des devis.



Par courrier du 24 janvier 2020 les bailleresses adressaient à la locataire les quittance réclamées et renouvelaient leur demande d'accès au logement pour apprécier les travaux nécessaires.



Le même 24 janvier 2020 les bailleresses faisaient délivrer un congé pour vendre à effet au 24 juillet 2020.



Par assignation en date du 3 août 2020, Mme [N] a fait citer Mmes [D] et [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris afin, principalement de juger irrégulier et non valide le congé délivré le 24 janvier 2020, le juger frauduleux et de condamner les bailleresses à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts ;



Par jugement en date du 16 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a : 

- Déclaré nul le congé délivré le 24 janvier 2020,

- Constaté que le bail signé le 25 juillet 2005 produit ses effets et que sa prise d'effet doit être jugée comme étant le 5 avril 2005,

- Condamné solidairement Mmes [D] et [P] [K] à verser à Mme [N] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- Condamné in solidum Mmes [K] à verser à Mme [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.









Par déclaration reçue au greffe le 11 janvier 2021, Mmes [P] et [D] [K] ont interjeté appel de cette décision et, dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2021, demandent à la cour de : 

- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 novembre 2020,

En conséquence,

- Dire et juger que le congé du 24 janvier 2020 est régulier,

- Dire et juger que le congé a été délivré pour un motif sérieux et légitime, à savoir la revente du logement, 

- Débouter Mme [N] de l'ensemble de ses demandes,

- Condamner Mme [N] aux dépens,

- Condamner Mme [N] à verser à Mmes [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er juin 2022, Mme [N] demande à la cour de :



- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2023. 





SUR CE,



Considérant que pour juger nul le congé litigieux, le premier juge après avoir rappelé que Mme [N] déclarait occuper le logement depuis 1995, sans autre précision, et soutenait que la date d'effet du bail était le 25 mars 2020, date du partage de l'héritage du père de Mmes [K] à la suite du décès de leur mère le 19 juin 2004, a posé le principe que la date de prise d'effet d'un bail est librement fixée par les parties mais qu'à défaut de mention sur le bail, la prise d'effet est fixée au jour de l'état des lieux d'entrée et qu'en l'espèce il doit être considéré que la prise d'effet du bail écrit régularisé entre les parties doit être fixée à la date à laquelle le bailleur a pu manifester sa volonté de l'établir ;



Que le juge des contentieux de la protection a considéré que Mmes [K] dans leur courrier du 5 avril 2005 adressé à Mme [N] avaient manifesté leur intention de conclure un nouveau bail et que cette date était celle de la prise d'effet du bail régularisé le 25 juillet 2005 ;



Considérant néanmoins que dans ce courrier du 5 avril 2005, Mmes [K] informaient Mme [N] de leur qualité de nouveaux propriétaires du fait du partage de la succession de leur père et demandaient à Mme [N] de bien vouloir leur adresser une copie du bail qui n'était pas en leur possession et lui précisant qu'elles étaient à sa disposition «pour tout autre problème» ; qu'elles réitéraient cette demande de transmission de la photocopie du bail par courrier du 24 avril suivant, informant la locataire de leur venue à [Localité 4] qui leur donnerait l'occasion de la rencontrer et de mettre les «choses en règle» comme le font valoir les appelantes, la locataire indiquait être titulaire d'un bail depuis 1995 sans pouvoir préciser la date exacte de son entrée dans les lieux ; que les bailleresses qui venaient d'hériter de ce bien et ne disposaient pas du bail d'origine, ignoraient également cette date, de sorte que les parties sont convenues de régulariser un bail afin de lui donner date certaine ; 





Que c'est la raison pour laquelle la case afférente à la date de prise d'effet a été rayée par les parties sur le bail conclu le 25 juillet 2005, leur commune intention étant de pallier la disparition du bail d'origine et de fixer un point de départ au bail à la date de sa conclusion ; 







Que d'ailleurs il ne leur était pas possible de préciser la date exacte de l'entrée dans les lieux, c'est à dire la prise d'effet du bail, puisque aucune des parties ne la connaissait et que, lors de la signature du bail le 25 juillet 2005, Mme [N] était dans les lieux depuis une dizaine d'années de sorte qu'il ne pouvait être indiqué comme date de la prise d'effet, le 25 juillet 2005 ; qu'il doit être relevé que le bail conclu le 25 juillet 2005 prévoit s'agissant de la caution de 700 euros la mention : «caution initiale du premier bail» ce qui conforte le lien entre les deux baux et l'argumentation des bailleresses selon laquelle ce bail avait pour objet de lui donner une date certaine ;



Que c'est donc par la commune volonté des parties que celles-ci ont souhaité détenir un écrit ayant pour point de départ le 25 juillet 2005 ;



Que le jugement sera infirmé de ce chef ; 



Considérant s'agissant de la remise du procès-verbal de signification du congé au fils de Mme [N] qui se trouvait à son domicile et a accepté de recevoir l'acte, que cet acte n'encourt aucune critique utile à cet égard, l'article 655 du code de procédure civile prévoyant ce mode de signification et l'huissier ayant respecté ce texte ;



Considérant s'agissant du caractère frauduleux du congé pour vendre, que contrairement aux énonciations du jugement entrepris, la locataire refusait que soient effectués des travaux au point que les bailleresses ont dû saisir le juge des référés lequel, dans sa décision rendue le 18 décembre 2020, a constaté le refus illégitime de Mme [N] et lui a ordonné de laisser le libre accès à son logement afin d'effectuer les travaux requis et notamment les travaux de mise aux normes et de mise en sécurité de l'installation électrique tels que prescrits par le service technique de l'habitat de la ville de [Localité 4] - que la locataire avait elle-même saisi - dans son courrier du 20 novembre 2019 ayant donné lieu à un procès-verbal de contravention du 26 février 2020, alors que les bailleresses avaient à de nombreuses reprises sollicité de Mme [N] l'accès à son logement pour y effectuer les travaux de rénovation indispensables ; 



Qu'il doit être relevé que l'argumentation des bailleresses quant au refus de Mme [N] de supporter les inconvénients de travaux à son domicile résulte également de la pièce n° 3 versée au débat par Mme [N], consistant en une lettre que les bailleresses ont adressée à son fils le 12 mars 2007, dans laquelle elles rappelaient leur souhait de remise aux normes de l'appartement litigieux, exprimaient le désir de s'entretenir avec lui des exigences de sécurité de cet appartement, l'assuraient de leur bonne foi et de leur absence d'intention de l'ennuyer mais lui demandaient dans le cas où sa mère ne pouvait supporter les travaux «de rédiger une lettre manuscrite, signée, afin de (les) protéger d'éventuels ennuis», lettre qui n'a semble t-il pas reçu de réponse ; 



Que la volonté de lui nuire alléguée par Mme [N] n'est nullement démontrée ;



Qu'aucun élément ne permet d'établir le caractère frauduleux du congé pour vendre ;



Considérant en conséquence que le jugement sera infirmé ;



Que le congé sera jugé valide, délivré pour un motif réel et dépourvu de fraude ;







Considérant que Mme [N] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ; que l'équité commande de la condamner à verser à Mme [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

















PAR CES MOTIFS



LA COUR, 

statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,



- Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Juge valide, régulier et dépourvu de caractère frauduleux le congé pour vendre délivré par Mme [P] [K] et [D] [K] à Mme [Z] [N] le 24 janvier 2020,



- Déboute Mme [Z] [N] de ses demandes,



- Condamne Mme [Z] [N] à verser à Mmes [P] et [D] [K], prises ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne Mme [Z] [N] aux dépens de première instance et d'appel.





Le Greffier Pour le président empêché