Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 24 octobre 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 24 OCTOBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06144 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDNC7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Octobre 2020 -Tribunal de proximité de JUVISY-SUR-ORGE RG n° 196001955





APPELANTE

 

S.C.I. AKEA

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370







INTIME 



Monsieur [K] [Z]

né le [Date naissance 4] 1981 à [Localité 7] (CONGO)

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/022679 du 25/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller

M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [N] [D] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN



 





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



Par contrat en date du 20 décembre 2018, la SCI Akea, par l'intermédiaire de la société A Gestion, SAS JM Lefeuvre, a donné à bail à M. [K] [G] [S] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2]) pour un loyer mensuel de 824 euros et 25 euros de provision sur les charges.



Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [K] [G] [S] obligeant ce dernier à verser la somme principale de 2 875,65 euros au titre des arriérés de loyers dus au 25 mars 2019, outre les frais et débours.



Saisi par la SCI Akea par acte d'huissier de justice délivré le 14 juin 2019, par jugement contradictoire rendu le 6 octobre 2020, le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a : 



- condamné la SCI Akea à réaliser dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, l'ensemble des travaux de mise en conformité, permettant de remédier à l'état d'insalubrité du logement, préconisés par le service de l'habitat de la ville d'Ivry-sur-Seine dans son rapport en date du 13 janvier 2020, notamment : 

. la mise en conformité des installations électriques ; 

. la mise en conformité de la plomberie ;

. la mise en conformité de l'isolation et réfection de murs et des plafonds ;

. la mise en conformité et réfection de la toiture ; 

. l'installation d'équipements d'extraction de l'air vicié (naturel ou mécanique) dans les pièces d'eau (cuisine et salles de bains) ; 

. le remplacement de la fenêtre de la cuisine ; 

- dit que le loyer hors charges sera rétroactivement réduit et fixé à 170 euros mensuels, hors charges, à compter du mois de février 2019, et jusqu'à complète finition des travaux de mise en conformité ; 

après minoration rétroactive du loyer, 

- condamné M. [K] [G] [S] à verser à la SCI Akea, la somme de 3 053,65 euros, échéance de juin 2020 incluse, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation ; 

- autorisé M. [K] [G] [S] à s'aquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 80 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois au cours duquel la décision sera signifiée ; 

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ; 

- dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; 

à défaut de respect de l'échéancier, 



- dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l`arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

. que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

. que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

. qu'à défaut pour M. [K] [G] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI Akea puisse procéder à son expulsion, ainsi qu`à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

. qu'il soit condamné à verser à la SCI Akea une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l`absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

. que l'obligation de mise en conformité mise à la charge de la SCI Akea cesse d'être exigible ;

- rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ;

- rejeté la demande de la SCI Akea au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties ;

- ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 30 mars 2021, la SCI Akea a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.



Dans ses dernières conclusions déposées le 24 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Akea demande à la cour de : 

- la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée ;

- infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

 statuant à nouveau : 

- débouter M. [K] [G] [S] de toutes ses demandes ; 

- dire qu'elle a satisfait à ses obligations de mise en conformité du logement occupé par M. [K] [G] [S] ; 

- supprimer à titre principal de manière rétroactive la diminution de loyer qui avait été fixée à 170 euros HC ;

en conséquence, condamner M. [K] [G] [S] à lui payer la somme de 31 714, 58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 19 avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2019, date du commandement de payer ; 

. à défaut, si la cour décidait de maintenir la diminution rétroactive du loyer, alors à titre subsidiaire : 

- dire que la diminution rétroactive du loyer s'applique à partir de février 2020, date du courrier de la mairie ordonnant la réalisation de travaux, jusqu'à septembre 2020 inclus, date de fin de réalisation des travaux,confirmés par la levée de la mise en demeure de réaliser lesdits travaux ;

 - et fixer rétroactivement la diminution du loyer à 750 euros HC au lieu de 170 euros HC de février 2020 jusqu'à septembre 2020 inclus ;

. en conséquence, condamner M. [K] [G] [S] à lui payer à la somme de 31 043, 54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 19 avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2019, date du commandement de payer ;

- constater à titre principal l'acquisition de la clause résolutoire au 1er juin 2019 ; 

- prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations et notamment à son obligation de paiement des loyers et son obligation d'assurance contre les risques locatifs ; 

- condamner M. [K] [G] [S] au paiement d'indemnités d'occupation équivalentes au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, soit 862, 73 euros par mois, ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 

- ordonner l'expulsion de M. [K] [G] [S] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, des lieux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; 

- condamner M. [K] [G] [S] à payer à la SCI Akea la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [K] [G] [S] à tous les dépens de la procédure, en ce compris de première instance et d'appel. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 10 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [K] [G] [S] demande à la cour de :

- déclarer la SCI Akea mal fondée en son appel ; 

en conséquence, 

- débouter la SCI Akea de l'ensemble de ses demandes ; 

- confirmer la décision entreprise et en conséquence ; 

- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ; 

y faisant droit, y ajoutant 

- fixer le loyer puis les indemnités d'occupation à 170 euros mensuels à compter du mois de février 2019 jusqu'à la date de son expulsion ; 

- lui octroyer les plus larges délais de paiement de sa dette locative ; 

- condamner la SCI Akea à payer à Maître [C] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'aux dépens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023.





Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Il est constant que M. [K] [G] [S] a quitté les lieux litigieux le 20 avril 2022.



La cour observe que le jugement initial qui a suspendu les effets de la clause résolutoire en a implicitement constaté l'acquisition.



La SCI Akea qui sollicite l'infirmation du jugement, sollicite l'acquisition de la clause résolutoire, et à défaut la résiliation du bail ainsi que l'expulsion de M. [K] [G] [S] sous astreinte. Elle demande une indemnité mensuelle d'occupation fixée à 862,73 euros. Elle précise que M. [K] [G] [S] n'a jamais payé son loyer depuis son entrée dans les lieux ni souscrit d'assurance.



Elle actualise sa créance locative au 19 avril 2022 à un montant de 31 714,58 euros, subsidiairement, et pour tenir compte de la mise en demeure de la mairie, elle accepte une réfaction du loyer mais seulement entre février et septembre 2020, évaluant le montant de la dette à 31 043,54 euros.



Elle estime avoir satisfait à son obligation de mise en conformité du logement tandis qu'elle soutient que M. [K] [G] [S] a volontairement dégradé le logement et n'a pas satisfait à son obligation d'entretien de la chaudière. Elle ajoute qu'aucune procédure pour habitat indigne, aucune procédure d'insalubrité n'a été mise en 'uvre et que la mise en demeure délivrée par la mairie a été levée (sa pièce 20), la CAF concluant pour sa part que le logement était décent (pièce 21).



M. [K] [G] [S] sollicite la confirmation du jugement lui octroyant la réfaction du loyer mensuel à 170 euros déterminant le montant de la dette locative et des délais de paiement, suspendant les effets de la clause résolutoire, avec une clause de déchéance du terme.



M. [K] [G] [S] reproche à la SCI Akea un manquement à son obligation de délivrance qui justifierait selon lui, la réfaction accordée par le juge initialement saisi. Il précise que seule une partie des travaux recommandés par la mairie de [Localité 8] dans sa mise en demeure délivrée le 18 février 2020, ont été réalisés, après le rapport établi par la directrice des bâtiments de la ville suite à sa visite le 13 janvier 2020, et que les désordres ont persisté.



L'intimé réfute totalement la version de la SCI Akea selon laquelle il serait à l'origine d'un retard dans l'exécution des travaux, et il conteste le montant de la dette locative qui lui est réclamé à savoir la somme de 23 581,62 euros.



Sur ce,



L'intimé qui sollicite la confirmation du jugement, a depuis quitté les lieux à la suite de son expulsion et ne critique pas l'acquisition de la clause résolutoire, disposition qui sera donc confirmée, l'indemnité d'occupation n'étant due que jusqu'à la date de la libération des lieux.



La cour observe que bien que M. [K] [G] [S] sollicite la confirmation du jugement dans sa globalité, sa demande de travaux qui n'est plus expressément formulée dans le dispositif de ses conclusions, est à l'évidence devenue sans objet à hauteur de cour en raison de son départ. Cette prétention sera donc rejetée. Vu l'évolution du litige, le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a jugé à ce titre.



Reste à déterminer le montant du loyer dû, le montant de la dette locative et de l'indemnité d'occupation.



En application de l'article 1719 du code civil le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance et d'entretien des locaux occupés par le locataire.



En contrepartie de l'occupation des lieux, le locataire doit payer son loyer. Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut néanmoins entraîner une réfaction de loyer.



En l'espèce, il est établi que le 6 février 2019, M. [K] [G] [S] a adressé un mail par l'organisme de gestion à la SCI Akea listant les désordres affectant l'appartement à savoir essentiellement, une chaudière défectueuse et une humidité très importante (pièce13 de l'intimé). 



Ensuite, alertée par M. [K] [G] [S], la mairie a adressé une mise en demeure à la SCI Akea le 18 février 2020 faisant suite au rapport de visite qu'elle a établi le 13 janvier 2020 qui n'a fait que confirmer les désordres dénoncés précédemment par le locataire. La date du 6 février 2019 pourra donc être retenue pour être le début de la période à laquelle doit s'appliquer la réfaction du loyer.



Puis la mairie, après avoir visité à nouveau le logement, en faisant expressément référence à des travaux réalisés ou interventions jusqu'au 15 décembre 2020, a fait prononcer le 25 juin 2021 la levée de la mise en demeure de réaliser les travaux (pièce n°20 de la SCI Akea). La CAF le 22 juillet 2021 a indiqué également que le logement a été mis en conformité (pièce 21). La cour retiendra en conséquence que la période concernée par la réfaction du loyer s'est terminée le 15 décembre 2020, date à laquelle les travaux réalisés par la bailleresse ont pris fin.



Avant cette date, la SCI Akea ne reproche à M. [K] [Z] aucun manque de coopération. Aucun obstacle allégué aux travaux sur cette période, ne vient donc amoindrir la responsabilité de la bailleresse dans les manquements retenus à son obligation de délivrance.



Sur la gravité de ces manquements, il est établi que la mise en demeure qui a été adressée à la SCI Akea le 18 février 2020, fait état concernant les parties privatives, de :

'une vetusté importante du bâti, une dégradation Générale, une absence d'entretien curative et un taux d'humidité élevé, la présence d'infiltration d'eau, le pourrissement des éléments de bois et la prolifération de moisissures, 

Une concentration importante de moisissures à de nombreux endroits sur les murs et les plafonds de la cage de l'escalier principal qui mène au duplex, 

La salle d'eau sur palier en état critique d'insalubrité suite à l'effondrement du revêtement en bois du plafond, l'isolation au dessus gorgée d'eau menace également de s'effondrer, des gouttelettes d'eau sont présentes au plafond. Le lavabo, le WC et la douche sont totalement insalubres et inutilisables, 

 Au niveau du duplex, de nombreuses traces de moisissures ainsi que de nombreuses tâches noires dans le salon et dans les chambres, répandues sur les murs, les plafonds, les boiseries, les joints'. Cette prolifération de moisissures impacte directement la santé des occupants d'une part, et est néfaste à l'intégrité de la charpente et des boiseries, et peut à terme causer leur destruction. 

Une dégradation générale avec présence importante d'humidité et d'eau en stagnation. 

Un taux d'humidité et d'eau dans toutes les pièces : 35 à 40 % dans le salon et la chambre sur rue, 100 % sur le mur en façade de la chambre sur cour, 100% sur le mur ren façade de la salle de bain, 50 % sur d'autres parois de la Salle de bain.. " 

Une isolation thermique insuffisante et des problèmes d'étanchéité

Une détérioration de l'isolation thermique. 

Un manque de ventilation adéquate et une évacuation d'air insuffisante. 

L'absence d'un système de ventilation mécanique efficient. 

L'insuffisance, voire absence, de protection phonique. 

Une peinture et des revêtements dégradés. 

Des fenêtres vétustes et couvertes dé taches noires 

Les charnières de la fenêtre de !a cuisine cassées 

Des équipements sanitaires en très mauvais état dans la cuisine et les salles d'eau 

Absence de détecteur de fuméë. 

Absence de chauffage dans la Salle de bain (100% taux d'humidité ) 

Risque de péril.' 



La Mairie a mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux préconisés de mise en conformité des installations électriques, plomberie, isolation, étanchéité permettant de remédier à l'insalubrité décrite et demandé : 

'- la recherche des causes des infiltrations d'eau par les murs, plafond et toitures, 

- l'établissement d'un diagnostic état de solidité des planchers, de la toiture, la charpente et toute la structure du bâtiment, 

L'établissement d'un diagnostic amiante et plomb, 

- vérification des réseaux et mise à niveau des installations électriques,

- traiter par des mesures correctrices immédiates les problèmes des infiltrations d'eau murs, plafond, planchers et toitures.'



Ces désordres sont directement à l'origine d'un trouble de jouissance subi par M. [K] [G] [S] qui est donc établi. 



Une première fois avertie par son locataire le 6 février 2019, mise en demeure ensuite par la mairie, la cour retiendra que la bailleresse n'a pas réalisé les travaux en temps voulu et a manqué à son obligation de délivrance.



Dans ces conditions la SCI Akea est directement responsable de la persistance dans le temps des désordres ce qui justifie la réfaction accordée par le jugement initialement saisi, y compris dans son montant.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé à ce titre, y compris sur le montant de la réfaction accordée, le loyer ou l'indemnité d'occupation étant fixé à la somme de 170 euros entre février 2019 et décembre 2020 compris.



La dette de loyer s'établit donc au 25 mai 2019, date de l'acquisition de la clause résolutoire, à la somme de (5 397,65 - 2 716) 2 681,65 euros.



Le montant de l'indemnité d'occupation qui est due est fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l`absence de résiliation du bail, jusqu'au 20 avril 2022. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a jugé à ce titre.



Le locataire demande devant la cour des délais de paiement en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; selon ces dispositions : "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".



Le locataire ne produit cependant aucune pièce à l'appui de sa demande et n'établit pas quelle est sa situation personnelle, familiale et financière, son avis d'imposition correspondant à ses revenus en 2020 ou l'attestation de l'assistante sociale non descriptif de cette situation ne pouvant y suffire.



La demande de délais de paiement sera donc rejetée.



Sur les demandes accessoires



La SCI Akea était déjà partiellement perdante devant le tribunal judiciaire, et au regard de ce qui a été jugé sur l'acquisition de la clause résolutoire, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance partagés par moitié.



La SCI Akea essentiellement perdante devant la cour sera condamnée aux dépens d'appel. Elle ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles.



Il est en outre inéquitable de laisser à M. [K] [G] [S] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. La SCI Akea sera en conséquence condamnée à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Constate que M. [K] [G] [S] a quitté les lieux situés [Adresse 2]) le 20 avril 2022 ;



Vu l'évolution du litige,



Infirme le jugement rendu le 6 octobre 2020, sauf en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné M. [K] [G] [S] à payer à la SCI Akea, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de libération des lieux, et partagé par moitié les dépens,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Fixe à la somme de 170 euros le loyer et l'indemnité d'occupation dus par M. [K] [G] [S] à la SCI Akea entre février 2019 et décembre 2020 compris ; 



Condamne M. [K] [Z] à verser à la SCI Akea, la somme de 2 681,65 euros, échéance de mai 2019 incluse, au titre des loyers ; 



Condamne la SCI Akea à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,



Rejette toute autre demande,



Dit que la SCI Akea supportera la charge des dépens d'appel. 

 







 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,