Cour d'Appel · 1ère Chambre — 24 octobre 2023

BR/CD



Numéro 23/03467





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 24/10/2023 







 Dossier : N° RG 22/00958 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFON 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice















Affaire :



[Z] [S],



[E] [S]



C/



[U] [J],



SCP [J] 

HOURREGUE

























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 12 Septembre 2023, devant :







Madame FAURE, Présidente



Madame BLANCHARD, Conseillère



Madame REHM, Magistrate honoraire, chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 





Le dossier a été communiqué au Ministère Public le 06 février 2023



dans l'affaire opposant :









APPELANTS :





Monsieur [Z] [S]

né le [Date naissance 7] 1947 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 10]



Monsieur [E] [S]

né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représentés par Maître CREPIN de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU

Assistés de Maître MOULIS, avocat au barreau de NIMES







INTIMEES :





Maître [U] [J]

notaire associée au sein de la SCP [J] HOURREGUE, étude notariale sise

[Adresse 8]

[Localité 14]



SCP [J] HOURREGUE

étude notariale sise

[Adresse 8]

[Localité 14]



Représentées par Maître DEL REGNO de la SELARL MONTAGNÉ - DEL REGNO ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU

Assistées de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS















sur appel de la décision 

en date du 09 FEVRIER 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 19/01367 



















EXPOSE DU LITIGE



Monsieur [O] [S], né le [Date naissance 4] 1925 à [Localité 14] (40) est décédé le [Date décès 1] 2012 à [Localité 12] (40), laissant pour lui succéder :

- Madame [B] [X], conjoint survivant, née le [Date naissance 2] 1927 à [Localité 15] (40) ;

- ses deux enfants :

* Monsieur [Z] [S], né le [Date naissance 7] 1947 à [Localité 13] (40) ;

* Monsieur [E] [S], né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 13] (40).



Maître [U] [J], notaire associée de la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires à [Localité 14] (40), a établi un acte de notoriété le 04 avril 2012.



Figurait à l'actif successoral un bien immobilier dépendant de la communauté ayant existé entre les époux [S], sis [Adresse 11] à [Localité 14] (40) dont la valeur a été estimée le 06 avril 2012 par l'agence immobilière ORPI Lyza à une somme comprise entre 240 000 et 250 000 euros.



Le notaire a dressé une attestation immobilière en date du 31 août 2012 évaluant ce bien à la somme de 155 000 euros, montant qui a également été indiqué dans la déclaration de succession.



L'immeuble faisant partie de la succession a été vendu le 21 juin 2019 au prix de 250 000 euros nets vendeurs.



Maître [U] [J] ayant procédé à une déclaration de plus-value calculée sur la différence entre la valeur mentionnée à la déclaration de succession, soit 155 000 euros, et le prix de vente de 250 000 euros, Monsieur [Z] [S] et Monsieur [E] [S] ont dû régler chacun la somme de 6 871 euros au Trésor Public au titre de la plus-value réalisée sur l'immeuble.



Estimant que le notaire avait sous-évalué la valeur de l'immeuble et avait ainsi manqué à son devoir de conseil et d'information, par exploit du 25 octobre 2019 Monsieur [Z] [S] et Monsieur [E] [S] ont fait assigner Maître [U] [J] et la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires associés à [Localité 14], devant le tribunal de grande instance de Dax devenu tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, aux fins de :



Au principal :



- condamner in solidum Maître [U] [J] et la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires associés, à porter et payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 6 871 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel avec intérêts légaux à compter du 21 juin 2019,

- condamner in solidum Maître [U] [J] et la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires associés, à porter et payer à Monsieur [E] [S] la somme de 6 871 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel avec intérêts légaux à compter du 21 juin 2019.



A titre subsidiaire, 



- dire que les sommes dues seront assorties des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l'assignation introductive d'instance.









En tout état de cause :



- condamner in solidum Maître [U] [J] et la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires associés, à porter et payer à Monsieur [Z] [S] et à Monsieur [E] [S] la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum Maître [U] [J] et la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires associés, aux entiers dépens.





Par jugement en date du 09 février 2022, le tribunal judiciaire de Dax a :



- déclaré irrecevable car prescrite l'action en responsabilité engagée par les consorts [S] à l'encontre de Maître [U] [J] et de la SCP [J] HOURREGUE,

- condamné Monsieur [Z] [S] et à Monsieur [E] [S] à payer à Maître [U] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur [Z] [S] et Monsieur [E] [S] aux entiers dépens.



Les consorts [S] reprochent à Maître [J] d'avoir manqué à son obligation de conseil en ne tenant pas compte de l'estimation faite par l'agence ORPI Lyza et en sous-évaluant l'immeuble de [Localité 14] dans l'attestation immobilière du 31 août 2012, sans les informer sur les éventuelles conséquences fiscales d'une telle sous-évaluation.



Le premier juge a considéré que les consorts [S] étant représentés par leur mère à qui ils avaient donné pouvoir pour la signature de l'attestation immobilière, ils ont, de ce fait, pris connaissance du montant de l'évaluation de l'immeuble le jour de la signature de l'acte soit le 31 août 2012, en signant l'acte par procuration et ils ont donc eu connaissance à cette date que la valeur de l'immeuble déclarée à la succession était différente de l'évaluation réalisée par l'agence ORPI, de sorte qu'ils pouvaient dès cette date interroger le notaire sur la portée de cette évaluation et ses éventuelles conséquences fiscales.



Estimant que les consorts [S] connaissaient ou auraient dû connaître les faits leur permettant d'exercer l'action en responsabilité contre le notaire dès le 31 août 2012, le premier juge a considéré que cette date constituait le point de départ du délai de prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil et a dit que l'action était prescrite depuis le 1er septembre 2017.





Par déclaration du 05 avril 2022, Monsieur [Z] [S] et Monsieur [E] [S] ont relevé appel de cette décision, en sollicitant la réformation de l'intégralité du jugement entrepris.





Aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 28 novembre 2022, Monsieur [Z] [S] et Monsieur [E] [S] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil, de :



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré à la cour, 

- dire que le fait générateur de l'action en responsabilité est l'obligation de payer une plus-value à la suite de la vente de l'immeuble le 21 juin 2019.



En conséquence :



- déclarer recevable l'action engagée par assignation du 25 octobre 2019.



Sur le fond :



A titre principal :



- condamner in solidum Maître [U] [J] et la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires associés, à porter et payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 6 871 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel avec intérêts légaux à compter du 21 juin 2019,



- condamner in solidum Maître [U] [J] et la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires associés, à porter et payer à Monsieur [E] [S] la somme de 6 871 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel avec intérêts légaux à compter du 21 juin 2019.



A titre subsidiaire, 



- dire que les sommes dues seront assorties des intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l'assignation introductive d'instance.



En tout état de cause :



- condamner in solidum Maître [U] [J] et la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires associés, à porter et payer à Monsieur [Z] [S] et à Monsieur [E] [S] la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner in solidum Maître [U] [J] et la SCP [U] [J] et Benoît HOURREGUE, notaires associés, aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Les consorts [S] soutiennent que la prescription quinquennale court à compter de l'apparition du préjudice qui consiste en l'obligation de payer une plus-value à la suite de la vente de l'immeuble et qui est donc survenu le 21 juin 2019, date de la vente.



Ils font valoir que la déclaration de succession doit avoir pour base la valeur vénale des biens au jour du décès, c'est-à-dire leur valeur marchande d'après la loi de l'offre et de la demande, et que le notaire qui prête son concours à l'établissement de la déclaration de succession a l'obligation de conseiller les parties quant à la sincérité des évaluations proposées et de les informer sur la portée de leurs déclarations et de ses conséquences ; en l'espèce, ils soutiennent que le notaire n'a pas rempli cette obligation en s'abstenant de les éclairer sur la portée et les effets, notamment les incidences fiscales, de l'évaluation indiquée dans la déclaration de succession, en soulignant que si la déclaration de succession avait mentionné la valeur établie par l'agence ORPI en 2012, ils n'auraient rien eu à régler au Trésor Public au moment de la vente de l'immeuble en 2019.



Ils soutiennent que le préjudice consiste en la perte de chance d'être exonérés de plus-value à hauteur de 6 871 euros chacun sur la cession de l'immeuble.





Aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 29 août 2022, Maître [U] [J] et la SCP [J] HOURREGUE demandent à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 2224 du code civil et l'article 122 du code de procédure civile, de :



A titre principal :



- confirmer le jugement entrepris qui a déclaré irrecevables comme prescrits les consorts [S].



A titre subsidiaire :



- renvoyer l'affaire au fond devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan (sic).



A titre infiniment subsidiaire :



- débouter les consorts [S] de leurs fins et demandes.



En tout état de cause :



- condamner les consorts [S] à verser à Maître [U] [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- les condamner aux entiers dépens.



Maître [U] [J] et la SCP [J] HOURREGUE soutiennent que les faits invoqués à l'appui de leur action en responsabilité étaient connus des consorts [S] au moment de la signature des actes, soit le 31 août 2012, de sorte que l'action est prescrite depuis le 1er septembre 2017.



Sur le fond, les notaires soutiennent que l'évaluation faite par l'agence ORPI ne leur a jamais été transmise; ils font également valoir que l'évaluation de 155 000 euros correspondait au prix du marché pour la période 2011-2013 et qu'en toute hypothèse l'avis donné par l'agence ORPI était largement sur-évalué.



Ils soulignent également que l'évaluation ayant été faite en 2012 et la vente ayant eu lieu en 2019, il est incontestable que le bien a pris une valeur certaine dans ce laps de temps, de sorte que le notaire ne saurait être condamné à restituer la totalité des sommes sollicitées, le préjudice des consorts [S] s'analysant comme une perte de chance ne pouvant être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



Aux termes de ses conclusions déposées le 07 février 2023, le procureur général près la cour d'appel de Pau demande à la cour d'appliquer sa jurisprudence habituelle s'agissant des obligations de conseil, diligence et de vérifications imposées aux notaires et des limites pouvant être apportées à ces obligations, étant constaté que l'action paraît irrecevable car prescrite.





L'ordonnance de clôture a été fixée au 09 août 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



1°) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des consorts [S]



Maître [U] [J] et la SCP [J]-HOURREGUE concluent à la prescription de l'action des consorts [S] sur le fondement de l'article 2224 du code civil ; les notaires estiment que le point de départ de l'action est la date à laquelle les consorts [S] avaient connaissance des faits leur permettant d'engager leur action à leur encontre, soit le 31 août 2012, date de la signature de l'attestation immobilière et de la déclaration de succession à laquelle ils ont eu connaissance du montant de l'évaluation à 155 000 euros de l'immeuble indiqué dans ces actes.



Les consorts [S] concluent au rejet de cette demande, au motif que la prescription de cinq ans n'a commencé à courir qu'à compter du 21 juin 2019, date à laquelle ils ont eu connaissance de l'obligation de payer une plus-value suite à la vente de l'immeuble compte tenu de l'évaluation de l'immeuble faite par le notaire.







Aux termes de l'article 2224 du code civil 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.



La prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime.



En l'espèce, le dommage dont se plaignent les consorts [S] ne s'est manifesté qu'à compter du 21 juin 2019, date à laquelle ils ont eu connaissance de leur obligation de payer une plus-value compte tenu de l'évaluation de l'immeuble faite par le notaire dans l'attestation immobilière et la déclaration de succession ; c'est la connaissance de cette obligation de payer une plus-value qui est à l'origine de la procédure qu'ils ont engagée à l'encontre des notaires et non pas l'évaluation en elle-même de l'immeuble faite par Maître [U] [J] dans l'attestation immobilière et la déclaration de succession.



En conséquence, les consorts [S] ayant fait assigner les notaires le 25 octobre 2019, soit moins de cinq ans après la date à laquelle ils ont eu connaissance de leur obligation de payer une plus-value suite à la vente de l'immeuble litigieux, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable car prescrite, l'action engagée par les consorts [S] à l'encontre de Maître [U] [J] et la SCP [J] HOURREGUE.



L'action des consorts [S] sera donc déclarée recevable car non prescrite.



L'article 562 du code de procédure civile dispose que : 'L'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible'.



Tant la partie appelante que la partie intimée ayant conclu au fond et l'appel n'étant pas limité à certains chefs, conformément aux dispositions susvisées, l'effet dévolutif s'opérant pour le tout, il appartient à la cour de statuer sur le fond du litige.





2°) Sur le fond



En droit, sauf lorsqu'il agit en qualité de mandataire, auquel cas sa responsabilité contractuelle peut être retenue, le notaire engage, lorsqu'il intervient en sa qualité d'officier ministériel, sa responsabilité professionnelle sur le fondement de l'ancien article 1382 du code civil alors applicable au litige devenu l'article 1240 du code civil issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, lorsqu'il manque à son obligation d'assurer aux actes rédigés sous son ministère, la sécurité et l'efficacité juridique recherchée par les parties ; il en est également ainsi lorsqu'il manque à son obligation de conseil.



Les consorts [S] soutiennent que Maître [U] [J] leur a demandé le 04 avril 2012, jour de la signature de l'acte de notoriété, de lui fournir une évaluation de l'immeuble successoral et qu'ils lui ont remis une attestation établie le 06 avril 2012 par l'agence ORPI Lyza de [Localité 14], estimant l'immeuble à une somme comprise entre 240 000 euros et 250 000 euros.



Ils reprochent à Maître [U] [J] de ne pas avoir tenu compte de cette évaluation et d'avoir sous-évalué l'immeuble en retenant une valeur de 155 000 euros dans l'attestation immobilière et la déclaration de succession établies le 31 août 2012.













En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, le notaire conteste que les consorts [S] lui aient jamais transmis l'évaluation de l'immeuble concerné par l'agence ORPI Lyza et force est de constater que les consorts [S] ne rapportent pas la preuve de la remise de ce document au notaire, l'attestation de Madame [B] [X] veuve [S] qui ne fait que rapporter les déclarations de 'son fils', n'ayant sur ce point aucune valeur probante.



Egalement, les consorts [S] ne peuvent sérieusement prétendre que le notaire ne leur aurait pas soumis le projet de déclaration de succession et qu'ils ignoraient donc l'évaluation du bien retenue par le notaire, alors que tant l'attestation immobilière que la déclaration de succession établies toutes les deux le 31 août 2012, sont signées par Madame [B] [X] veuve [S] qui représentaient ses deux fils en vertu de deux procurations dont la régularité et la validité ne sont pas contestées ; Madame [B] [X] veuve [S] et par conséquent ses deux enfants, ont donc eu connaissance, avant de signer les actes susvisés, de l'évaluation retenue par le notaire et sont donc censés l'avoir acceptée.



Par ailleurs, il est constant que l'évaluation du bien doit se faire dans la déclaration de succession sur la base de la valeur vénale du bien au jour du décès d'après sa valeur marchande d'après la loi de l'offre et de la demande.



Si le bien a été revendu sept années plus tard 250 000 euros, les consorts [S] ne produisent aucune pièce permettant d'étayer leur thèse d'une sous-évaluation par le notaire de ce bien en 2012, le secteur immobilier ayant connu d'importantes fluctuations depuis l'année 2012 et ils ne rapportent pas non plus la preuve que l'estimation comprise entre 240 000 et 250 000 euros faite par l'agence ORPI Lyza le 06 avril 2021 correspond au prix du marché au jour de l'établissement des actes notariés concernés, pas plus d'ailleurs qu'ils ne prouvent que le prix de vente du bien de 250 000 euros n'est pas supérieur au prix du marché, alors, d'une part, que l'estimation faite par l'agence ORPI Lyza pour le compte des consorts [S] ne repose sur aucune analyse précise du marché, ne fait référence à aucune transaction récente et contient une description plus que sommaire du bien immobilier concerné puisque se contentant d'indiquer l'année de construction du bien, sa surface, le nombre de pièces et le fait qu'il est en bon état général sans autre précision, et d'autre part, que les éléments de comparaison versés aux débats par Maître [J] et la SCP [J] HOURREGUE démontrent que pour la période de 2011-2012, les prix dans le même secteur géographique pour un bien équivalent étaient compris entre 140 000 euros et 185 000 euros.

 

Aucune faute du notaire ne peut donc être retenue à cet égard. 



Les consorts [S] seront par conséquent déboutés de l'intégralité de leurs demandes.





3°) Sur les demandes annexes



Le jugement de première instance sera infirmé en ce qui concerne les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Monsieur [E] [S] et Monsieur [Z] [S] supporteront les dépens d'appel et seront condamnés à verser à Maître [U] [J] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; ils seront déboutés de leur demande à ce titre. 









PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Déclare recevable pour être non prescrite l'action engagée par Monsieur [E] [S] et Monsieur [Z] [S] à l'encontre de Maître [U] [J] et de la SCP [J] HOURREGUE,



Statuant par évocation :



Déboute Monsieur [E] [S] et Monsieur [Z] [S] de l'intégralité de leurs demandes,



Y ajoutant,



Condamne Monsieur [E] [S] et Monsieur [Z] [S] à payer à Maître [U] [J] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute Monsieur [E] [S] et Monsieur [Z] [S] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Monsieur [E] [S] et Monsieur [Z] [S] aux dépens de première instance et d'appel.

 

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Carole DEBON Caroline FAURE