Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 24 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





1ère chambre 1ère section





ARRÊT N°







CONTRADICTOIRE

Code nac : 74A





DU 24 OCTOBRE 2023





N° RG 21/05910

N° Portalis DBV3-V-B7F-UYAP 





AFFAIRE :



Epoux [F]



C/

S.C.I. ELIPIERRE





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/03120



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 





à : 





Me Philippe CHATEAUNEUF



Me Yves BEDDOUK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [N], [L], [W] [F]

né le 15 Juin 1970 à [Localité 8]

de nationalité Française

et

Madame [M], [Y] [G] épouse [F]

née le 12 Décembre 1970 à [Localité 9], OHIO (ETATS-UNIS)

de nationalité Française



demeurant tous deux [Adresse 1]

[Localité 10]



représentés par Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat postulant - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 20210110

Me Aurélie MONTEL, avocat -barreau de VERSAILLES, vestiaire : 188 





APPELANTS



****************



S.C.I. ELIPIERRE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège 

N° SIRET : 333 245 033

[Adresse 7]

[Localité 10]



représentée par Me Yves BEDDOUK substitué par Me Maeva MICHEL de la SELARL FIDU-JURIS, avocat - barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13 - N° du dossier 20190113





INTIMÉE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juillet 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Madame Sixtine DU CREST, Conseiller. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,









FAITS ET PROCÉDURE 



 M. [N] [F] et Mme [M] [G], son épouse, sont propriétaires d'une maison

d'habitation, implantée sur une parcelle cadastrée AI [Cadastre 6], située [Adresse 1] (Yvelines). Ils sont également propriétaires d'un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, implanté sur une parcelle cadastrée AI [Cadastre 5] située au [Adresse 1] constituant le lot n° 1 de cette copropriété.



La SCI Elipierre est propriétaire, sur le territoire de la même commune, de divers biens immobiliers, à savoir :

* le lot n° 2, au 1er étage, de la copropriété implantée sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 5] pour 31 centiares,

* des parcelles cadastrées section AI n° [Cadastre 2], au [Adresse 7] pour 83 centiares et section AI n° [Cadastre 4] au [Adresse 1] pour 1 are 46 centiares.



Prétendant que la propriété de la SCI Elipierre était grevée de servitudes de passage au profit de leurs fonds, M. et Mme [F] ont fait assigner cette dernière devant le tribunal judiciaire de Versailles.



Par un jugement contradictoire rendu le 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

 

- Rejeté l'ensemble des demandes de M. [N] [F] et Mme [M] [G] épouse

[F],

- Condamné M. [N] [F] et Mme [M] [G] épouse [F] à payer à la SCI

Elipierre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure

civile,

- Condamné M. [N] [F] et Mme [M] [G] épouse [F] aux dépens,

- Ordonné l'exécution provisoire, 

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.



M. [F] et Mme [G] ont interjeté appel de ce jugement le 27 septembre 2021 à

l'encontre de la société civile immobilière Elipierre. 



4 

Par leurs dernières conclusions notifiées le 17 mai 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour, au fondement des articles 682 et suivants du code civil, 701 du code civil, 1240 du même code, 544 du code civil, de :



- Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, selon déclaration du 27 septembre 2021 ;

- Infirmer le jugement de première instance du 18 mai 2021 en ce qu'il : 

*Rejette l'ensemble de leurs demandes,

* les condamne à payer à la SCI Elipierre la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

* les condamne aux dépens,

* les déboute du surplus de leurs demandes ;

 

Et statuant à nouveau : 

- Confirmer l'existence des servitudes de passage ; 

- Condamner la SCI Elipierre à débarrasser des déchets et autres encombrants tant la

servitude de passage que le balcon/terrasse du 1er étage ;

- Assortir cette condamnation d'une astreinte journalière de 200 € à compter de la date de délivrance l'assignation initiale en première instance, soit du 10 mai 2019 ; 

- Dire que l'astreinte pourra, en application des articles L 131-1 et L 131-3 du code des

procédures civiles d'exécution, être liquidée par votre juridiction ; 

- Condamner la SCI Elipierre à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouter la SCI Elipierre de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de

procédure civile ; 

- 00Condamner la SCI Elipierre aux entiers dépens de l'instance, y compris de l'instance

devant le tribunal judiciaire, comprenant les frais du constat d'huissier du 31 décembre 2018 et sa dénonciation du 26 février 2019, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 

Par ses dernières conclusions notifiées le 11 mai 2023, la société civile immobilière Elipierre invite cette cour, au fondement des articles 682 et suivants du code civil, 701 et 706 du code civil, 1353 du code civil, à :



- Confirmer le jugement rendu le 18 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions ; 

- Rejeter l'ensemble des demandes de M. [N] [F] et de Mme [M] [G] épouse [F] ;

- Condamner les époux [F] à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les époux [F] aux entiers dépens.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 25 mai 2023. 





SUR CE, LA COUR, 





Sur les limites de l'appel,



Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d'appel se présente dans les mêmes termes qu'en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.







Sur l'existence de servitudes de passage



Moyens des parties



Poursuivant l'infirmation du jugement qui rejette leur demande tendant à la 'confirmation de l'existence d'une servitude de passage' au profit de la parcelle cadastrée AI [Cadastre 5], soit sur l'assiette de la copropriété, sur laquelle se situent les deux locaux en copropriété, et s'exerçant sur la parcelle AI [Cadastre 4] (propriété de la SCI), les appelants font valoir que :

* leur demande principale, en quelque sorte l'objectif de leur action, consiste à obtenir la condamnation de leur adversaire à débarrasser des déchets et autres encombrants entreposés tant sur l'assiette de la servitude de passage alléguée que sur les balcon et terrasse du 1ère étage de la copropriété et ce afin de faire cesser le préjudice visuel subi par les copropriétaires et le préjudice de jouissance en résultant,

* l'existence de la servitude de passage alléguée est confirmée par :

- l'attestation du notaire M. [T] du 25 novembre 2021 (pièce 21), 

- l'état hypothécaire (pièce 17) confirmant la servitude de passage sur les parcelles AI [Cadastre 3] et AI [Cadastre 4] au profit de la parcelle AI [Cadastre 5],

- l'acte établi par M. [H], notaire, le 25 juin 1976 (pièce 23), cet acte étant en outre signé par l'auteur de la SCI propriétaire du [Adresse 7], la SCI ayant acquis par la suite ce bien le 27 décembre 1984,

- le plan de délimitation entre les 9 et [Adresse 1] datant de 1975 (pièce 22),

- cette servitude conventionnelle n'est pas justifiée par sur un état d'enclave de la propriété.



Selon eux, la nouvelle ( pièce 23) produite à hauteur d'appel par eux, consistant en l'acte établi par M. [H], notaire, le 25 juin 1976, signée par l'association Valentin Hauy, propriétaire de la parcelle acquise par la SCI le 27 décembre 1984, ajoutée à celles déjà produites en première instance, démontre sans doute possible que la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 4] est grevée d'une servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 5].



Ils insistent sur le fait qu'ayant loué leurs biens, ils ont dû adresser des lettres de mises en demeure à la SCI pour qu'elle cesse d'entreposer ses poubelles et les encombrants devant l'entrée de leur propriété au [Adresse 1] causant des nuisances et les privant de leur accès à leur propriété. La SCI leur déniant tout droit de passage et face à cette situation de blocage, les appelants précisent avoir été contraints de faire constater les nuisances par voie d'huissier de justice (pièce 7) le 31 décembre 2018.



En réplique aux écritures de la SCI et à sa pièce 11, à savoir son titre de propriété du 27 décembre 1984 ne mentionnant pas l'existence d'une servitude de passage grevant son fonds (pièce 11 de la SCI), M. et Mme [F] font valoir que n'étant pas parties à cet acte, il leur est inopposable. 



Ils insistent sur le fait qu'il est établi que la parcelle AI [Cadastre 4] propriété de la SCI est grevée d'une servitude de passage au profit de la parcelle AI [Cadastre 5], assiette de la copropriété, sur laquelle se situent les deux lots en copropriété de sorte que leur lot n°1, leur appartenant, bénéficie nécessairement d'un passage sur la parcelle AI [Cadastre 4] propriété de la SCI et cette dernière ne peut empêcher le passage ou agir de manière à gêner l'exercice de celui-ci.



La SCI poursuit la confirmation du jugement qui déboute M. et Mme [F] de cette demande. Elle ajoute que son titre de propriété ne mentionne pas l'existence d'une servitude de passage sur son fonds cadastré AI [Cadastre 4] au profit du fonds formant l'assiette de la copropriété (cadastré AI [Cadastre 5] (pièce 11) et que les productions de ses adversaires sont sans portée sur le droit qu'ils revendiquent.



Appréciation de la cour



Il n'est pas contesté que la servitude de passage revendiquée au profit du fonds cadastrée AI [Cadastre 5], assiette à la copropriété, s'exerçant sur le fonds cadastré AI [Cadastre 4], propriété de la SCI , est une servitude conventionnelle qui ne trouve pas sa justification dans une situation d'enclave. 



Comme le rappelle fort justement le premier juge, l'article 695 du code civil dispose (souligné par la cour) que 'Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.'



Il revient dès lors à M. et Mme [F] de démontrer l'existence d'un titre constitutif de la servitude revendiquée ou celle d'un titre recognitif qui émane du propriétaire du fonds prétendument asservi.

 

Il est patent que l'acte constitutif de la servitude revendiquée n'est pas produit aux débats.



Les époux [F] versent aux débats à hauteur d'appel l'acte dressé par M. [J] [H], notaire à [Localité 10], du 25 juin 1976 (pièce 23) entre Mmes [I] et l'Association Huay pour le bien des aveugles relatif à la vente de différentes propriétés cadastrées AI [Cadastre 3], AI [Cadastre 4], AI [Cadastre 5] et AI [Cadastre 6], qui fait effectivement état de différentes servitudes de passage grevant ces fonds, mais qui n'y sont pas récapitulées précisément sur cet acte authentique. Ce n'est que le plan qui y est annexé qui les détaille (pièce 22). Celui-ci précise et montre qu'une d'entre elle s'exerce sur le fonds des consorts [I] (immeuble situé au [Adresse 1]) au profit de la copropriété [I]- Association Valentin Huay (G) qui correspond à la parcelle cadastrée AI [Cadastre 5] (donc la copropriété actuelle située sur la parcelle AI [Cadastre 5]). 



Toutefois, il n'en demeure pas moins vrai que la SCI a acquis, par acte authentique dressé le 27 décembre 1984 par M. [J] [H], le même notaire qui a dressé l'acte susmentionné du 25 juin 1976, de l'Association Huay pour le bien des aveugles, ses biens, soit :

* la maison à usage commercial située à [Localité 10], au [Adresse 7], la cour derrière dans laquelle existe une remise, et une autre cour dans laquelle existent deux petits bâtiments avec le droit de passage commun le tout cadastré section AI : n° [Cadastre 2], lieudit [Adresse 7], pour 83 centiares, et n° [Cadastre 4], lieudit [Adresse 1], pour 46 centiares, et

* dans un bâtiment situé à [Localité 10], 11, rue du marché parcelle cadastrée AI [Cadastre 5], le lot n° 2 au premier étage un local et les 500/1 000° des parties communes générales. 



Il résulte encore de cet acte que l'existence de servitudes de passage grevant les fonds qu'elle vient d'acquérir n'est pas mentionnée. 



C'est ainsi que, en page 5 de cet acte, le vendeur déclare que 'personnellement il n'a crée ni laissé acquérir sur l'immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement vendus aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autres que celles résultant ou pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, des énonciations des présentes, des anciens titres de propriété, des certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement et autres pièces et de tous décrets, lois et règlements en vigueur'. A cet acte n'est pas annexé les anciens titres de propriété et M. et Mme [F] ne démontrent pas que la SCI a eu connaissance des anciens titres de propriété faisant état de l'existence de la servitude conventionnelle litigieuse qu'ils invoquent. 



Le règlement de copropriété de l'immeuble implanté au [Adresse 1] sur la parcelle cadastrée AI [Cadastre 5], a été recueilli par ce même notaire, M. [J] [H], et ne mentionne pas plus que l'immeuble en copropriété profite d'une servitude s'exerçant sur le fonds appartenant à la SCI cadastrée AI [Cadastre 4].



Il s'ensuit que les conditions prescrites par l'article 695 du code civil à savoir soit le titre constitutif de la servitude conventionnelle soit le titre recognitif de celle-ci émanant du propriétaire du fonds servant, donc de la SCI, ne sont pas remplies.



C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes de M. et Mme [F] au titre de l'existence de la servitude conventionnelle alléguée. 



Le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur le désencombrement du passage et du balcon sous astreinte 



Les conséquences que M. et Mme [F] tirent de l'existence de cette servitude sont dès lors sans portée ; l'absence de servitude de passage privant les appelants de fondement à leur demande tendant à obtenir de leur adversaire qu'il laisse libre un passage qui ne leur est pas reconnu. 



S'agissant de l'encombrement du balcon ou de la terrasse, comme le soutiennent avec pertinence les appelants, les photographies versées aux débats par la SCI, non datées, sont inopérantes dès lors qu'elles ne permettent pas à la cour de s'assurer que les lieux sont aujourd'hui tels que représentés sur ces photographies. 



Il n'en demeure pas moins que les demandes des appelants ne sauraient prospérer. En effet, M. et Mme [F] se fondent sur le règlement de copropriété qui précise que les copropriétaires ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble et qu'ils doivent veiller à l'harmonie de l'immeuble (article 5 du règlement de copropriété). Toutefois, ils ne démontrent pas que la SCI a nui à l'harmonie de l'immeuble ou sa destination ou a porté atteinte aux droits des autres copropriétaires. Le constat d'huissier de justice établi en 2018 n'est pas de nature à le démontrer (pièce 7 des appelants). En effet, la photographie prise par cet officier ministériel du balcon (page 6 du constat) en 2018 ne confirme nullement que les mentions rédigées par l'huissier de justice selon lesquelles celui-ci est 'rempli de détritus et d'encombrants'. L'attestation de Foncia (pièce 16 des appelants) ne fait pas état de l'existence d'un balcon encombré ou rempli de détritus. Au reste, cette attestation n'évoque que l'existence de détritus et vieux présentoirs devant l'entrée de la maison en des termes peu circonstanciés. Elle ne fait rien valoir au titre du balcon. 



Cette demande infondée sera dès lors rejetée. 





Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [F], parties perdantes, supporteront les dépens d'appel. Leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera dès lors rejetée. 



Il apparaît équitable d'allouer la somme de 3 600 euros à la SCI au titre des frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour assurer sa défense en appel. M. et Mme [F] seront condamnés au paiement de cette somme.





PAR CES MOTIFS 





La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,



CONFIRME le jugement ;



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [F] et Mme [G], épouse [F] aux dépens ;



CONDAMNE M. [F] et Mme [G], épouse [F] à verser la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI Elipierre ;



REJETTE toute autre demande. 





- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier, La Présidente,