Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 24 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51B



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 24 OCTOBRE 2023



N° RG 22/01431 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBSY



AFFAIRE :



Mme [L] [D]

 ...



C/



M. [M] [U]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de Mantes la Jolie



N° RG : 11-21-0064



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24/10/23

à : 



Me Nathalie LECREUX



Me Anne-lise ROY





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [L] [D]

née le [Date naissance 5] 1981 à [Localité 10] (Algérie)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentant : Maître Nathalie LECREUX, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 124 - N° du dossier 22/2009



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011835 du 07/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



Monsieur [Z] [F]

DA CADUQUE A L'EGARD DE M. [F] [Z]

né le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 6]



Représentant : Maître Nathalie LECREUX, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 124 - N° du dossier 22/2009





APPELANTS

****************



Monsieur [M] [U]

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentant : Maître Anne-lise ROY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343

Représentant : Maître François GERBER de la SELARL CABINET GERBER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0297 - 





INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Madame Chloé DELALLE, Vice présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,



EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 6 juillet 2018 à effet du même jour, M. [M] [U] a consenti à M. [Z] [F] et Mme [L] [D] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (78), moyennant un loyer mensuel révisable de 580 euros et les charges forfaitaires de 20 euros.



Par acte extra-judiciaire du 26 mai 2020, M. [U] a fait délivrer à M. [F] et Mme [D] un commandement de payer visant le non-paiement du loyer pour la somme de 712 euros correspondant à la dette locative.



Par acte de commissaire de justice délivré le 18 janvier 2021, M. [U] a assigné M. [F] et Mme [D] devant le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de les voir condamnés solidairement et prononcer :

- la résiliation du bail,

- l'expulsion de M. [F] et Mme [D] ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux loués avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,

- la condamnation de M. [F] et Mme [D] au paiement d'une somme de 1 912 000 euros correspondant aux loyers et charges impayés,

- la condamnation de M. [F] et Mme [D] au paiement d'une indemnité d'occupation de 600 euros par mois depuis la date de la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération du logement,

- leur condamnation au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- leur condamnation au paiement des entiers dépens, dont les frais du commandement et tous les frais postérieurs d'exécution,

- l'exécution provisoire.





Par jugement réputé contradictoire du 16 juillet 2021, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a :

- déclaré recevable la demande de M. [U] à l'encontre de M. [F] et Mme [D],

- rejeté la demande de sursis à statuer présentée par Mme [D],

- condamné solidairement M. [F] et Mme [D] à payer à M. [U] la somme de 386 euros,

- constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 juillet 2020,





- prononcé la résiliation du bail en date du 6 juillet 2018 entre M. [U] et M. [F] et Mme [D] portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (78) à la date du 26 juillet 2020,

- ordonné la libération du logement à usage d'habitation [Adresse 3] et, à défaut de libération volontaire, ordonné l'expulsion de M. [F] et Mme [D] de ces locaux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

- condamné solidairement M. [F] et Mme [D] à payer, à compter du 26 juillet 2020 à M. [U] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel charges en sus,

- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux serait régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et qu'en conséquence, le bailleur pourrait faire transporter les meubles dans un local aux frais, risques et périls du défendeur,

- débouté M. [U] du surplus et de ses autres demandes,

- débouté M. [U] de ses demandes,

- condamné in solidum M. [F] et Mme [D] à payer à M. [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. [F] et Mme [D] aux dépens dont le coût du commandement de payer et les frais d'exécution si besoin,

- rappelé que l'exécution était de droit.



Par déclaration reçue au greffe le 10 mars 2022, Mme [D] et M. [F] ont relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance rendue contradictoirement sur incident le 8 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a :

- déclaré recevable l'appel interjeté par Mme [D] dans l'instance enregistrée sous le numéro RG 22/01431,

- déclaré irrecevable l'appel interjeté par M. [F] dans l'instance enregistrée sous le numéro RG 22/01431,

- débouté Mme [D] et M. [F] de leur demande visant à obtenir la condamnation de M. [U] à rembourser à l'Etat les frais exposés par ce dernier dans le cadre de l'aide juridictionnelle,

- renvoyé l'affaire à l'audience du jeudi 6 octobre 2022, 9 H pour clôture et à l'audience collégiale.



Aux termes de leurs conclusions signifiées le 9 juin 2022, Mme [D] et M. [F] demandent à la cour de :

- les recevoir en leur déclaration d'appel,

-infirmer le jugement du juge de proximité de Rambouillet rendu le 16 juillet 2021, en toutes ses dispositions,

- condamner M. [U] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- condamner M. [U] à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de la réparation du trouble de jouissance,

- condamner M. [U] à payer à Me Nathalie Lecreux la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

- débouter M. [U] de toutes ses demandes, 

- condamner M. [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 septembre 2022, M. [U] demande à la cour de : 

- à titre principal, déclarer Mme [D] irrecevable en ses demandes,

A titre subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce qu'il a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date de l'expiration des effets du commandement soit le 26 juillet 2020,

- dit que le bail était résolu et en conséquence prononcé l'expulsion de Mme [D] et M. [F] et de tous occupants de son chef, des lieux par eux indûment occupés au [Adresse 3], à [Localité 8], premier étage, porte droite, en l'autorisant en tant que de besoin à se faire assister d'un huissier de justice et de la force publique, l'ensemble des frais relatifs à l'expulsion restant à la charge du locataire,

- condamné Mme [D] à lui verser la somme de 1 068 euros au titre de l'arriéré locatif, en deniers ou en quittances,

- fixé une indemnité d'occupation à hauteur de 600 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux,

- condamné Mme [D] à lui verser la somme de 600 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 27 juillet 2020 jusqu'au 21 juillet 2021, soit la somme de 7 200 euros, 

- condamné Mme [D] à lui verser la somme de 500 euros et à tous les dépens de l'instance, comprenant les frais du commandement de payer et l'ensemble des frais nécessaire à l'exécution de la décision, y compris les frais d'expulsion,

Y ajoutant,

- condamner Mme [D] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner à tous les dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Roy.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 octobre 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'intérêt à agir de Mme [D]



M. [U], bailleur soulève avant toute défense au fond l'absence d'intérêt à agir de Mme [D] sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile et soutient que son appel serait irrecevable, dès lors qu'elle serait privée de tout intérêt à agir en : 

 

- Dévastant l'appartement au point de le rendre insalubre ; 

- S'opposant par tous moyens à la remise en état des lieux, 

- Et surtout en quittant résolument les lieux sans intention d'y revenir (interruption des contrats eaux et EDF) sans aucune contrainte de la part du propriétaire, et alors qu'elle n'était pas encore sous la contrainte d'une décision judiciaire (départ en juin 2020 / assignation en janvier 2021 / décision en juillet 2021). 

 

Il soutient que Mme [D] s'obstine cependant à demander l'infirmation du jugement, en demandant la poursuite du bail qui ne lui est d'aucune utilité puisqu'elle a volontairement quitté les lieux, de même que M. [F]. 

 

En conséquence, le bailleur demande à la Cour de déclarer l'appelante irrecevable faute d'intérêt à agir.



Sur ce,



L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



En l'espèce, il ne peut être retenu que Mme [D] serait dépourvu de tout intérêt sur le fondement de la seule circonstance selon laquelle elle aurait quitté le logement dont elle demande la poursuite du bail, ce qui tout au plus rendrait sa demande sans objet, et ce alors même qu'elle conteste par ailleurs l'arriéré locatif qui lui est réclamé, ainsi que les indemnités d'occupation qui ont été fixées par le premier juge ce qui rend son intérêt à agir en cause d'appel né et actuel.



M. [U] sera dés lors débouté de sa demande tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de l'appel de M. [D] pour défaut d'intérêt à agir.









Sur l'arriéré locatif et la résiliation du bail



Mme [D] appelante, fait grief au premier juge d'avoir déclaré acquise la clause résolutoire insérée à son contrat de bail, de l'avoir condamnée à payer à M. [U] intimé, la somme de 386 euros correspondant à un reliquat de loyer et de charges impayées pour la période de janvier 2019 août 2019 inclus, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle de 600 euros.



Elle soutient que le premier juge a retenu des motifs qui viennent en contradiction avec ses propres constatations. 



Elle fait valoir qu'un arrêté de mise en place d'une interdiction d'habiter temporaire de la propriété sise [Adresse 3] a été pris le 14 août 2019 alors que dans le même temps M. [U] a continué de percevoir les aides personnalisées au logement après l'arrêté municipal. 



Elle indique que M. [U] n'a jamais justifié d'aucune charge, de sorte que les sommes perçues au titre des charges doivent faire l'objet d'un remboursement, dans leur intégralité et depuis le début du bail. 



Elle souligne que sa dette locative a fait l'objet d'une déclaration à la commission de surendettement dont le dossier a été notifié comme recevable et a fait l'objet d'un effacement des dettes, suivant notification du 26 mai 2021.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de retenir que le montant de la dette locative ne pouvait pas être de 386 euros mais nul.



Elle expose que compte tenu de l'état de l'appartement, aucun loyer ne serait dû. 

 

L'intimé indique que, le 22 juillet 2019, les services de police ont opéré une visite au [Adresse 3], dans l'appartement du deuxième étage, ayant comme locataires M. et Mme [X] et ont rendu un rapport de constatations, mettant en cause exclusivement les locataires Mme [D] et M. [F], la représentante du propriétaire et le propriétaire de cet appartement. 



Il fait valoir qu'à la réception de ce rapport, le maire a émis un arrêté d'interdiction temporaire d'habiter concernant la totalité de l'immeuble en date du 14/08/2019 et il été demandé au tribunal administratif de Versailles de nommer un expert chargé d'évaluer l'état de l'immeuble. 

 

Il soutient que l'expert désigné a organisé une visite des lieux précisant que les seuls locataires qui se sont opposés à l'accès de leur appartement sont les consorts [D] / [F] et a rendu son rapport le 26 août 2019. 

 

Concernant l'appartement loué aux consorts [D] / [F], les seules remarques qu'il effectue sont de deux ordres : 

 

- Absence de ventilation dans les toilettes 

- Défaut d'entretien de la chaudière (responsabilité des locataires) 

 

Il relève qu'aucun autre défaut n'a été constaté par l'expert qui a conclu en indiquant qu'il n'existait aucun péril grave pour la sécurité publique et qu'il n'y avait pas lieu de prendre de mesure en raison de l'inexistence constatée d'un péril grave. 

 

Consécutivement au rapport, l'arrêté de péril a été immédiatement levé. 

 

Il fait valoir que l'interdiction d'habiter n'avait été imposée qu'en raison de l'alerte concernant le seul appartement du 2e étage, ainsi qu'en témoigne le rapport de constatations préalable du 22 juillet. Il a duré en tout et pour tout 13 jours. Aucun locataire de l'immeuble n'a déménagé pendant cette période, et aucune nuisance n'a affecté personnellement les consorts [D] et [F]. 

 

L'intimé indique avoir ensuite demandé à son chauffagiste de venir installer la ventilation dans les toilettes. Les locataires se sont opposés à son entrée dans les lieux. 



S'agissant de l'entretien de la chaudière, il rappelle qu'elle relève de la responsabilité des locataires, le chauffagiste indiquant sur ce point qu'il avait proposé ses services aux locataires, qui lui ont refusé l'accès à l'appartement. 

 

Alors qu'il exerce comme psychologue dans la région mantaise depuis des années, l'intimé fait valoir qu'il a soudainement fait l'objet de graffitis injurieux apposés sur son domicile professionnel, situé dans le même immeuble que l'appartement loué aux consorts [F] [D]. 

 

Il indique que soudainement, les consorts [F]-[D] ont contesté la salubrité des lieux auprès de l'administration et ont multiplié les interventions auprès de la mairie de [Localité 8] et de la caisse d'allocations familiales. 

 

L' agence régionale de santé (ARS) a rendu un rapport par lequel il n'est constaté ni moisissure sur les murs ni d'évidence d'humidité, les seuls réels problèmes avérés étant, aux dires de l'intimé: 

 

'- la " sur occupation " du logement, compte tenu du nouveau calcul de surface opéré par l'ARS. Cela étant, l'appartement n'a pas été modifié depuis l'entrée des locataires qui a été validée par eux-mêmes, l'assistante sociale et le conseil départemental. Et le nombre d'habitants non plus. Au moment d'entrer dans les lieux, lorsqu'il s'agissait de reloger en urgence un couple avec enfant sans domicile, l'appartement convenait parfaitement. 

- L'absence de ventilation dans les toilettes. 

- La coupure générale d'électricité à l'extérieur de l'appartement " sur le palier à proximité immédiate de la porte d'entrée ".



L'intimé indique qu'il a convoqué immédiatement des entreprises et informé ses locataires qu'il allait faire procéder à différents travaux. 



Il souligne que le local n'était pas « inhabitable » et en conséquence que la dette de loyer existait bien. 



Il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et en ce qu'il a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date de l'expiration des effets du commandement soit le 26 juillet 2020,

- condamné Mme [D] solidairement à lui payer la somme de 386 euros à titre d'arriéré locatif.



Sur ce,

 

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire : 

 

Le locataire est obligé :



a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;



b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;



c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;



d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;



e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;



f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;



g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.





Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.



A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.



Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.



Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.



Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.



Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.



Aux termes de l'article 1315 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En application des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.



-Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Sur l'acquisition de la clause résolutoire, en application de l'article 24 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie.



La cour relève que le bail établi entre les parties contient une clause résolutoire.



Un commandement visant cette clause et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi n°-462 du 6 juillet 1989 lui a été signifié par acte du 26/5/2020.



Ce commandement, régulier en sa forme, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause dans le bail étaient réunies à la date du 26/07/2020.



- Sur l'arriéré locatif et les charges



Mme [D] indique qu'un arrêté de péril a été rendu le 14/08/2019 par le maire de Mantes-la-ville, ainsi qu'un rapport du 04/02/2020 de l'ARS qui conclut que le logement est non conforme aux dispositions du titre II du Règlement Sanitaire des Yvelines. 



Il se déduit de ces pièces, et en application des dispositions des articles L 511-18 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitat, que le bailleur se devait d'entreprendre le nécessaire ou bien proposer une solution de relogement à ses locataires ce qui n'est pas établi.



Ainsi, les loyers ont cessé d'être exigibles le premier jour suivant la notification de l'arrêté, soit le 01/09/2019.



Dans l'intervalle il ressort de l'examen des pièces du dossier et des demandes du bailleur adressées à ses locataires, que celui-ci a décidé de réaliser les travaux préconisés portant sur des points relativement mineurs -absence de ventilation dans les toilettes, coupure générale d'électricité à l'extérieur de l'appartement sur le palier à proximité immédiate de la porte d'entrée- ne nécessitant pas le relogement des locataires, lesquels sont d'ailleurs demeurés sur place.



Il apparaît qu'à la suite des demandes d'intervention du bailleur, les locataires ont systématiquement refusé de laisser intervenir les sociétés qui devaient se rendre sur place les 24/01/2019,13/08/2020, 20/08/2020, 21/08/2020, 24/08/2020 et 09/09/2020, alors même que la cour relève qu'ils avaient eux-mêmes donné leur accord pour les interventions aux dates mentionnées. 



Il est retenu que la période pendant laquelle le loyer n'est pas dû va jusqu'à la date de résiliation du bail, soit sur une période de 11 mois.





Il résulte ainsi du décompte produit par le bailleur à l'audience que le montant des loyers et impayés est le suivant :



- Pour la période de janvier2019 à août 2019 inclus : les loyers sont dus, donc le montant à payer par les locataires est de 546 euros, dont il convient de déduire les charges non justifiées, soit 20 euros sur 8 mois, donc 160 euros, soit un solde restant du de 386 euros.

- Pour la période du 01/09/2019 à la date de résiliation du bail le 26/07/2020 : les loyers ne sont pas exigibles, les travaux dans l'appartement n'ayant pas été réalisés.



M. [U] qui demande la confirmation du jugement ayant retiré les charges non justifiées qu'il réclamait devant le premier juge, rend sans objet la demande de remboursement des charges formulée par Mme [D] en cause d'appel.



Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise ayant déclaré réunies les conditions d'acquisition de la clause résolutoire au 26 juillet 2020 et condamné Mme [D] solidairement avec M. [F] au paiement de la somme de 386 euros à titre d'arriéré locatif à M. [U], cette somme étant expurgée de toutes charges. 



Sur la libération des lieux loués



La cour relève que la clause résolutoire demeurant acquise, les locataires dont Mme [D], n'ont pas justifié avoir libéré les lieux loués dans les formes requises, alors même qu'ils n'y habitent plus et que Mme [D] reconnaît avoir un nouveau domicile dont l'adresse a été fournie à la cour ni au premier juge.



Ainsi Mme [D] est-elle redevable du paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 26/07/2020 jusqu'à la date de son départ effectif de l'appartement matérialisé par une remise des clés du logement au bailleur.



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris ayant condamné solidairement les locataires au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuels de 600 euros par mois à compter du 26/07/2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués et ordonné, si besoin, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de M. [Z] [F] et de Mme [L] [D] du logement situé [Adresse 3], et à celle de tous occupants des lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, en autorisant M. [U] à faire transporter les objets mobiliers

garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [Z] [F] et Mme [L] [D].







Sur la demande de dommages-intérêts



Mme [D] sollicite le paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice né de l'obligation de se maintenir dans un logement insalubre avec sa petite- fille de deux ans. Elle produit en cause d'appel des documents médicaux attestant de la dégradation de on état de santé.



Elle demande en outre la somme de 8 000 euros, en réparation de son préjudice au titre de la réparation de son trouble de jouissance qu'elle impute à l'indécence du bien loué. 



Elle fait valoir, en substance, que le propriétaire n'a pas réalisé les travaux qu'il aurait dû entreprendre, ce qui lui a occasionné un trouble de jouissance dans un logement insalubre.



M. [U] s'oppose aux demandes de dommages et intérêts formées, dès lors qu'il indique avoir été mis dans l'impossibilité d'effectuer les travaux nécessaires du fait des locataires qui s'y sont opposés et que Mme [D] ne justifie d'aucun préjudice.



Sur ce,



La cour relève que si les travaux préconisés n'ont pu être réalisés cela est seulement consécutif à une mauvaise volonté délibérée des locataires qui ont non seulement systématiquement refusé de laisser intervenir les sociétés qui devaient se rendre sur place les 24/01/2019,13/08/2020, 20/08/2020, 21/08/2020, 24/08/2020 et 09/09/2020, et ce alors même qu'ils avaient eux-mêmes donné leur accord pour les interventions aux dates mentionnées. 



En outre, aucun trouble de jouissance ne peut être établi puisque les locataires son restés dans les lieux sans payer de loyer, malgré leur opposition réitérée aux travaux préconisés après les avoir acceptés.



Le caractère insalubre du logement n'est pas davantage établi dans la mesure où l'agence régionale de santé a rendu un rapport dans lequel il n'a été constaté ni moisissure sur les murs ni d'évidentes traces d'humidité, les seuls réels problèmes avérés étant :

 

- La " sur occupation " du logement, compte tenu du nouveau calcul de surface opéré par l'ARS. Or, au moment d'entrer dans les lieux, il s'agissait seulement de loger un couple avec un enfant. 



- L'absence de ventilation dans les toilettes. 

- La coupure générale d'électricité à l'extérieur de l'appartement " sur le palier à proximité immédiate de la porte d'entrée ".



Enfin, Mme [D] ne rapporte aucunement le preuve des préjudices allégués de sorte qu'elle sera déboutée de ses demandes de dommages-intérêts et le jugement déféré confirmé de ces chefs.







Sur l'indemnité procédurale et les dépens



Mme [D] est condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant confirmées.



La somme qui doit être mise à la charge de Mme [D] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par M. [U], les dispositions du jugement querellé relatives à l'article 700 du code de procédure civile étant également confirmées, peut-être équitablement fixée à 1 000 euros.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y a joutant



Condamne Mme [D] à verser à M. [U] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [D] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Roy, avocat au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,