Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 25 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 25 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 436









N° RG 21/00370 



N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYIB







Syndicat des copropriétaires 

LE [Adresse 5]





C/



S.C.I. [Adresse 5] RESIDENCE



























Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Maud DAVAL-GUEDJ



Me Thimothée

 JOLY





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/05849.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] sis à [Localité 3]

représenté par son syndic en exercice le Cabinet GTS IMMOBILIER SARL, dont le siège social est [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée en cette qualité audit siège



représenté et plaidant par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



S.C.I. [Adresse 5] RESIDENCE

prise en la personne de son représentant légal en exercice diomicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]



représentée par Me Thimothée JOLY, membre de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée et plaidant par Me Amandine WEBER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

La SCI [Adresse 5] RESIDENCE est copropriétaire des lots n°18, 21, 22 et 23 au sein de l'ensemble immobilier Résidence LE [Adresse 5], sis [Adresse 1]. 

 

Le cabinet G.T.S IMMOBILIER est le syndic en exercice. 

 

L'Assemblée générale des copropriétaires s'est réunie le 7 septembre 2017 et a adopté 

à la majorité absolue la résolution n°15 portant sur l'annulation de la résolution n°16 de l'Assemblée générale du 10 mai 2010.

 

Considérant que cette résolution , qui annule une résolution l'ayant autorisée à créer trois parking sur son lot n°21, était illicite, la SCI [Adresse 5] RESIDENCE a assigné le Syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de GRASSE, par exploit d'huissier en date du 6 novembre 2017 aux fins de solliciter, à titre principal la nullité de l'Assemblée générale, et à titre subsidiaire, la nullité de la résolution n°15. 

 

Par jugement rendu le 14 octobre 2020, le Tribunal a :

Déboute la SCI [Adresse 5] RESIDENCE de sa demande d'annulation dans son intégralité de

l'assemblée générale du 07 septembre 2017,

Ordonne l'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires de la

Résidence Le [Adresse 5] sise à [Localité 3],

Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 5] à payer à la SCI [Adresse 5] RESIDENCE la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux dépens.

Ordonne 1'exécution provisoire.



Par déclaration au greffe en date du 11 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet GTS IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision. 



Il sollicite :

CONFIRMER le Jugement rendu en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 5] RESIDENCE de sa demande d'annulation dans son intégralité de l'assemblée générale du 7 septembre 2017 

 

INFIRMER le Jugement rendu le 14 octobre 2020 par le Tribunal judiciaire de GRASSE en ce qu'il a : 

 

- Ordonné l'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 5] sis [Localité 3] 

 

- Débouté le Syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles 

 

- Condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 5] à payer à la SCI [Adresse 5] RESIDENCE la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens 

 

ET STATUANT A NOUVEAU, 

 

Sur la validité de la résolution n°15 de l'Assemblée Générale du 7 septembre 2017 

 

DIRE ET JUGER qu'il était impossible de mettre en 'uvre la résolution n°16 votée lors de l'Assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2010 à défaut de plan permettant d'identifier précisément les parties communes concernés et à défaut d'une attribution spécifique à la SCI [Adresse 5] RESIDENCE, 

 

DEBOUTER la SCI [Adresse 5] RESIDENCE de sa demande d'annulation de la résolution n°15 de l'Assemblée générale du 7 septembre 2017



A titre reconventionnel, 

 

CONSTATER que la SCI [Adresse 5] RESIDENCE s'est attribuée des parties communes de la copropriété sans aucune autorisation de l'Assemblée générale des copropriétaires, à savoir transformation de parties communes en parkings extérieurs à des fins privatives et clôture des espaces verts à des fins privatives, 

 

DECLARER recevable le Syndicat des copropriétaires en sa demande de remise en état des parties communes susvisées dans leur état d'origine et en sa demande de restitution de partie commune, 

 

Par conséquent, 

 

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] RESIDENCE à ses frais exclusifs à : 

 

- Restituer au Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] les parties communes transformées en parkings privatifs et les remettre en leur état d'origine, sous astreinte de 150 € par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. 

 

- Restituer au Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] les espaces verts, parties communes, clôturés à des fins privatives et les remettre en leur état d'origine, sous astreinte de 150 € par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. 

 

CONSTATER que la SCI [Adresse 5] RESIDENCE a indûment perçu des revenus locatifs au titre des trois parkings litigieux, pour la période courant du 1er septembre 2010 au 31 décembre 2017, à hauteur de 80 € par mois pour un parking 

 

Par conséquent, 

 

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] RESIDENCE à verser au Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] la somme de 21.600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi 

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

 

DEBOUTER purement et simplement la SCI [Adresse 5] RESIDENCE de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

 

CONDAMNER la SCI [Adresse 5] RESIDENCE à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 5] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

LA CONDAMNER aux entiers dépens, ceux d'appel distrais au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, sur son offre de droit. 





 

A l'appui de son recours, il fait valoir :

-qu'en raison de l'impossibilité de mettre en oeuvre la résolution n°16 votée lors de l'AG du 10 mai 2010, qui aurait donné l'autorisation à l'intimée de délimiter trois parking privatifs sur son lot 21, eu égard à son imprécision, c'est valablement que l'AG du 7 septembre 2017 est revenue, dans l'intérêt collectif, sur cette résolution n°16 et l'a annulée,

-que le fait que la résolution contestée vise l'intimée ne saurait pallier à l'imprécision de la résolution n°16 de l'AG du 10 mai 2010, quant à son bénéficiaire,

-qu'à défaut de connaître la superficie du jardin attaché au lot n°21 la SCI [Adresse 5] RESIDENCE ne peut arguer que les trois parkings sont implantés sur son lot,

-que la délimitation de trois parkings soit l'attribution de parties communes à des lots de copropriété n'est pas accompagnée de plan permettant d'identifier les parties en cause,

-qu'aucun lot n'a été créé aucune modification de l'état descriptif de division n'est intervenu et la SCI n'a jamais réglé de charges sur ces prétendus lots,

-qu'il n'est pas possible de mettre en oeuvre cette résolution n°10 votée le 10 mai 2010 puisque cette délibération nécessitait une étude technique préalable, 

-que le premier juge ne pouvait retenir que les travaux réalisées par l'intimée respectaient l'emplacement défini faute de plan permettant d'identifier précisément les parties communes en cause,

-que non seulement l'intimée s'est appropriée sans autorisation des parties communes mais elle n'a pas respecté les termes de la résolution n°16 puisqu'elle n'a jamais laissé à disposition de la copropriété l'un des trois emplacements de parkings, ce qui lui cause un préjudice certain,

-qu'elle a clôturé une partie des espaces verts de la copropriété comme en atteste le PV d'un huissier de justice, utilisée à des fins privatives,

-qu'il lui a été donné mandat aux termes de l'AG du 7 septembre 2017 résolution n°17 d'introduire une action en justice aux fins de solliciter la restitution des parties communes que s'est attribuées l'intimée sans autorisation, 

-que l'intimée a mis en location ces emplacements de parkings générant des revenus locatif à son détriment, du 1er juillet 2010 au 31 décembre 2017.



La SCI [Adresse 5] RESIDENCE conclut :

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; 

 

En conséquence, 

 

ORDONNER l'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE LE [Adresse 5] du 07 septembre 2017 ; 

 

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE LE [Adresse 5] de ses entières demandes, fins et conclusions ; 

 

Y ajoutant, 

 

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE LE [Adresse 5] à payer à la SCI [Adresse 5] RESIDENCE la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.



Elle soutient :

-que l'AG du 10 mai 2010 résolution n°16 confirmée en cela par une AG de 2013 lui a accordé le droit de délimiter 3 parkings privatifs en bordure du jardin du rez de chaussée côté ouest à ses frais exclusifs,

-que cette annulation de la résolution n°16 de l4AG du 10 mai 2010 est non seulement non expliquée mais la prive d'un droit acquis, celui de délimiter 3 parkings privatifs sur son lot n°21 édifiés à ses frais,

-qu'une AG ne peut revenir sur ce qui constitue un droit acquis pour un copropriétaire, 

-que l'appelant n'a pas été autorisé par l'AG du 7 septembre 2017 à solliciter la restitution d'espaces verts dont il n'est pas prouvé qu'ils aient été clôturés par elle,





L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande d'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 7 septembre 2017



Si des assemblées générales successives peuvent valablement adopter, sur la même question, des décisions différentes, en fonction d'éléments nouveaux, c'est à condition de ne pas porter atteinte aux droits acquis d'un copropriétaire résultant de la première décision.



En l'espèce, la résolution critiquée a décidé, à la majorité de l'article 25, 'd'annuler la décision de l'assemblée générale du 10 mai 2010 décision point n°16: délimitation des 3 parkings privatifs en bordure du jardin du rez de chaussée côté ouest dont un sera mis à la disposition de la copropriété et des visiteurs, les frais nécessaires seront à la charge exclusive de la SCI [Adresse 5] RESIDENCE'.



Si le procès verbal de l'assemblée du 10 mai 2010 se borne à indiquer concernant le point 16 relatif à la 'délimitation des 3 parkings privatifs en bordure du jardin du rez de chaussée côté ouest dont un sera mis à la disposition de la copropriété et des visiteurs; Discussion-décision' : 'à la charge exclusive de la SCI', sans préciser de quelle SCI il s'agit, c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il ne pouvait y avoir de doute quant à la SCI à laquelle il a été donné l'autorisation, puisque dans la résolution dont il est demander l'annulation c'est bien la SCI [Adresse 5] RESIDENCE qui est indiquée et qu'il n'est pas contesté que cette dernière est propriétaire des lots qui jouxtent le jardin du rez de chaussée côté ouest.



En outre, comme l'a retenu le premier juge, il ne ressort pas du procès verbal d'assemblée du 10 mai 2010 que préalablement à la mise en oeuvre de l'autorisation donnée une étude technique était nécessaire et qu'elle devait être soumise à une nouvelle délibération.



Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne justifient pas de l'impossibilité de mettre en oeuvre la résolution n°16, ni qu'il soit dans l'intérêt collectif des copropriétaires d'annuler cette résolution, en effet il n'allègue ni n'établit une mauvaise exécution des travaux autorisés dont l'emplacement n'aurait pas été respecté, quand bien même ils empiéteraient sur des parties communes.



Le seul fait que les emplacements de parkings soient munis d'arceaux verrouillables n'établit pas que la SCI [Adresse 5] RESIDENCE n'a pas respecté son obligation de mettre à disposition de la copropriété un de ses emplacements, d'autant qu'il résulte du constat d'huissier du 1er février 2017, que l'un des arceaux est déverrouillé et une voiture garée, sans que soit indiqué son propriétaire.



Le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune pièce établissant la non mise à disposition ou le refus de mettre à disposition l'un des emplacements.



Ainsi, le premier juge est confirmé en ce qu'il a dit que la résolution n°15 de l'assemblée générale du 7 septembre 2017, qui, en l'absence d'élément nouveau, revient sur sa décision d'autoriser un copropriétaire à délimiter trois parkings privatifs en bordure du jardin du rez de chaussée côté ouest, porte atteinte à un droit acquis de la SCI [Adresse 5] RESIDENCE et doit être annulée.





Sur les demandes de remise en état des lieux sous astreinte et de dommages et intérêts



Le premier juge est confirmé en ce qu'il a retenu qu'en l'état de l'annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale du 7 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande tendant à la restitution des parties communes transformées en parkings privatifs et en dommages et intérêts.





Sur la demande de restitution au syndicat sous astreinte, des espaces verts, parties communes, clôturés à des fins privatives



Retenant que la délibération n°17 de l'AG du 7 septembre 2017 ne donnait pas l'autorisation au syndicat des copropriétaires de solliciter en justice à l'encontre de la SCI [Adresse 5] RESIDENCE la restitution des espaces verts, parties communes, clôturées à des fins privatives, c'est à bon droit que le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.



Sur les autres demandes



Le syndicat des copropriétaires est condamné à 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 octobre 2020 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,



Y ajoutant



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet GTS IMMOBILIER à régler à la SCI [Adresse 5] RESIDENCE la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet GTS IMMOBILIER aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT