Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 25 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 25 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 443







N° RG 21/02081



N° Portalis DBVB-V-B7F-BG537







[N], [U] [B]



[C] [D]





C/



Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]



S.A.S. BOURGEOIS IMMOBILIER



















Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





Me Agnès ERMENEUX



Me Frédéric MORISSET



Me Olivier CASTELLACCI





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 13 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/03533.





APPELANTS



Madame [N], [U] [B]

née le 18 Février 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]



Monsieur [C] [D]

né le 20 Novembre 1952 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]



représentés par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philippe BOUFFLERS, avocat au barreau de NICE





INTIMEES



Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, la SARL D NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 1], 



représentée par Me Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



S.A.S. BOURGEOIS IMMOBILIER

Venant aux droits de la SAS ROSSINI ADMINISTRATION GERANCE, selon déclaration de dissolution sans liquidation de ladite société en date du 29 juin 2018, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2] 



représentée par Me Olivier CASTELLACCI, membre de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



L'immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété, comprend 24 appartements répartis sur un rez-de-chaussée et cinq étages, le sixième abritant des chambres de service, dites aussi 'chambres de bonne', jadis destinées à loger le personnel domestique. Celles-ci disposent sur le palier de toilettes et de points d'eau constituant des parties communes. 

 

Lors de son assemblée générale du 13 avril 2017, la collectivité des copropriétaires a notamment adopté, à la majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution n° 27 ordonnant la suppression des 'repiquages sauvages' en eau froide et des évacuations réalisés sans autorisation par certains copropriétaires afin de desservir leurs chambres de service, à leurs frais exclusifs.



Monsieur [C] [D] et Madame [N] [B], seuls copropriétaires ayant voté contre, ont saisi le 20 juillet 2017 le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, d'une action visant à annuler ladite assemblée générale dans son entier, en raison des conditions irrégulières dans lesquelles celle-ci se serait tenue, ou subsidiairement la seule résolution n° 27.



Ils ont également appelé en cause le syndic en fonction à cette époque, la société ROSSINI ADMINISTRATIONS GERANCES, aux droits de laquelle vient désormais la société BOURGEOIS IMMOBILIER, pour lui réclamer paiement de dommages-intérêts en réparation de fautes ayant concouru à l'adoption d'une résolution portant atteinte à leurs droits.



Par jugement rendu le 13 janvier 2021, le tribunal a déclaré irrecevable l'action tendant à annuler la tenue de l'assemblée générale du 13 avril 2017 en son entier, au motif qu'elle visait de manière indifférenciée un ensemble de résolutions dont certaines avaient fait l'objet d'un vote favorable de la part des demandeurs.



Le premier juge a déclaré en revanche recevable l'action aux fins d'annulation de la délibération n° 27, mais débouté au fond les requérants de l'ensemble de leurs prétentions, en retenant notamment que les travaux litigieux s'analysaient en une appropriation de certaines parties communes de l'immeuble.



Monsieur [D] a été condamné en outre à 'supprimer tout repiquage de sa chambre de bonne sur les canalisations communes d'alimentation ou d'évacuation en eau', sous peine d'une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision, ladite astreinte courant pour une période de trois mois.



Les demandeurs ont été condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1.500 euros au profit de chacun des défendeurs en application de l'article 700 du code de procédure civile, et l'exécution provisoire du jugement a été prononcée.



Monsieur [C] [D] et Madame [N] [B], qui ont reçu signification de cette décision le 26 janvier 2021, ont tous deux interjeté appel par déclaration conjointe enregistrée le 11 février 2021 au greffe de la cour.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 23 août 2023, Monsieur [C] [D] n'entend plus maintenir devant la cour la demande d'annulation de la tenue de l'assemblée générale qu'il avait formulée devant le premier juge, mais seulement celle visant la délibération n° 27.



Il fait valoir en premier lieu qu'il n'existe aucune volonté de sa part de s'approprier des parties communes, et que la demande du syndicat tendant à la suppression des ouvrages litigieux s'analyse en une action personnelle soumise au délai de prescription de 10 ans édicté par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à l'époque de la délibération en cause. Or il soutient que le raccordement de sa chambre de service aux réseaux communs existait antérieurement à l'année1994, date à laquelle il a fait l'acquisition de ses lots, et que cette situation n'a pas été remise en cause à l'occasion du changement des colonnes d'eau commandé par le syndic dans le courant de l'année 2015.



En second lieu, il soutient qu'en vertu de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, lui imposer une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance, dès lors que le lot considéré, par ailleurs alimenté en électricité, a vocation à être utilisé à titre d'habitation. Il ajoute que d'autres copropriétaires sont dans la même situation que lui mais n'ont pas été poursuivis par le syndicat, ce qui constitue une atteinte au principe d'égalité de traitement.



Il fait valoir d'autre part qu'en permettant l'adoption de la délibération litigieuse à la majorité simple de l'article 24, le syndic a commis une faute lui occasionnant un préjudice personnel et engageant sa responsabilité délictuelle.



Il soutient enfin avoir satisfait à l'obligation de remise en état mise à sa charge par le jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire.



Il demande à la cour d'infirmer ledit jugement et, statuant à nouveau,

- d'annuler la résolution n° 27 votée le 13 avril 2017,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions,

- de condamner la société BOURGEOIS IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- de condamner les intimés aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 2.000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires et 4.000 euros à la charge de la société BOURGEOIS IMMOBILIER,

- et de l'exonérer de participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Par conclusions récapitulatives distinctes notifiées le 15 mai 2023, Madame [N] [B] soutient la même argumentation, sauf à préciser qu'elle n'a pas encore entrepris dans son propre lot des travaux de la nature de ceux incriminés par le syndicat.



Elle demande pareillement à la cour d'infirmer le jugement entrepris et :

- d'annuler la résolution n° 27,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions,

- de condamner la société BOURGEOIS IMMOBILIER à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- de condamner les intimés aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit 2.000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires et 4.000 euros à la charge de la société BOURGEOIS IMMOBILIER,

- et de l'exonérer de participation aux frais de procédure exposés par le syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Par conclusions récapitulatives du 24 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble approuve le premier juge d'avoir considéré que les travaux litigieux traduisaient une volonté d'appropriation des parties communes, et qu'ils pouvaient en conséquence être remis en cause durant 30 ans, conformément au délai de prescription de droit commun régissant l'exercice des actions réelles. Il ajoute qu'en tout état de cause la date de leur réalisation n'est pas établie par les appelants, ni celle de leur découverte par le syndic.



Il indique qu'à l'occasion du changement des colonnes d'eau entrepris en 2015, le branchement effectué par Monsieur [D] a été d'abord coupé, puis rétabli à l'initiative du président du conseil syndical pour éviter de commettre une voie de fait, sans que cela ne constitue une quelconque reconnaissance de son droit.



Il fait valoir d'autre part que les travaux incriminés constituent une atteinte à la destination de l'immeuble au sens de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où l'article 7 du règlement de copropriété interdit de louer les chambres de service indépendamment des appartement auxquels elles sont rattachées. 



Il en déduit que la résolution attaquée pouvait valablement être adoptée à la majorité simple prévue par l'article 24 de cette même loi.



Il conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner Monsieur [D] à 'supprimer tout repiquage de sa chambre de bonne sur les canalisations communes d'alimentation ou d'évacuation en eau, et ce faisant à restituer aux parties communes les volumes percés et indûment appropriés', sous peine d'une nouvelle astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir. Il réclame également, à l'encontre de chacun des appelants, paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.



Par conclusions récapitulatives du 22 août 2023, la société BOURGEOIS IMMOBILIER, venant aux droits de la société ROSSINI ADMINISTRATION GERANCE, défend également la régularité de la délibération attaquée, et soutient qu'aucune faute de nature quasi-délictuelle ne peut lui être imputée par les copropriétaires opposants. 



Elle demande à la cour d'écarter les attestations n° 29 et 30 produites par M. [D], comme non conformes à l'article 202 du code civil.



Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris et poursuit en sus la condamnation in solidum des appelants à lui verser une indemnité de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 août 2023.





DISCUSSION



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :



Suivant les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction en vigueur à l'époque de l'adoption de la délibération litigieuse, les actions personnelles nées de l'application de ladite loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.



Tel est le cas notamment de l'action exercée par le syndicat à l'encontre d'un copropriétaire tendant à la remise en état de parties communes à la suite de travaux effectués sans autorisation.



En l'espèce, c'est à tort que le premier juge a considéré que la demande du syndicat devait s'analyser en une action réelle régie par le délai de prescription trentenaire, alors que les branchements réalisés sur des canalisations communes n'avaient pas pour objet ni pour résultat de parvenir à une appropriation de celles-ci au profit de certains copropriétaires.



Toutefois, le point de départ du délai pour agir ne se situe pas au jour de la réalisation des travaux, mais à la date à laquelle le syndicat a pu en avoir connaissance. Or les appelants n'établissent pas que le syndicat aurait été informé de l'existence des branchements litigieux antérieurement au changement des colonnes d'eau froide et d'eau chaude de l'immeuble entrepris au cours de l'année 2015. 



Il convient en conséquence de confirmer le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, par substitution de motifs.





Sur la régularité de la résolution n° 27 adoptée par l'assemblée générale :



En vertu de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.



L'article 26 dispose de son côté que l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.



Les appelants ne peuvent toutefois soutenir qu'une résolution ayant ordonné une simple remise en état des lieux à la suite de travaux entrepris sur des parties communes sans autorisation serait constitutive d'une atteinte à leurs droits.



Suivant le règlement de copropriété, les chambres de service constituent des locaux accessoires aux appartements ; elles ne peuvent être louées séparément et sont desservies par des points d'eau et des toilettes communs situés sur le palier du sixième étage. Or la délibération contestée n'emporte aucune modification à cet égard.



Il apparaît au contraire que les travaux litigieux ont porté atteinte à la destination de l'immeuble au sens de l'article 9 de la loi.



Enfin, il n'existe aucune atteinte au principe d'égalité de traitement dès lors que la résolution envisage la suppression de l'ensemble des 'repiquages sauvages', que seuls Monsieur [D] et Madame [B] l'ont contestée en justice, et que le syndicat précise qu'il entend la mettre en oeuvre à l'encontre des autres copropriétaires concernés lorsque la présente instance aura fait l'objet d'une décision définitive.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande aux fins d'annulation de la résolution n° 27.





Sur l'action en responsabilité dirigée contre le syndic :



Il se déduit des motifs qui précèdent qu'en inscrivant à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'adoption de la résolution contestée, le syndic n'a commis aucune faute ayant pu causer un préjudice aux appelants, de sorte que le jugement doit être également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts dirigée contre la société BOURGEOIS IMMOBILIER.





Sur la demande tendant au prononcé d'une nouvelle astreinte :



L'astreinte ordonnée par le premier juge, prononcée pour une durée de trois mois et assortie de l'exécution provisoire, a cessé de produire ses effets.





Un débat a opposé les parties devant le conseiller de la mise en état sur le point de savoir si Monsieur [D] avait exécuté les travaux mis à sa charge.



Il résulte du constat effectué le 21 mai 2021 par le gérant de la société PLOMBERIE DU VIEUX NICE à la demande du syndic que :

- les canalisations de vidange n'ont pas été déposées et sont toujours connectées au réseau d'évacuation des eaux pluviales,

- les alimentations en eau froide et en eau chaude ont été déconnectées, mais les piquages sur les colonnes générales de l'immeuble n'ont pas été supprimés, de sorte qu'il est aisé de se reconnecter au réseau.



En outre, il est constant que les percements réalisés dans les murs n'ont pas été rebouchés.



Il convient en conséquence, en application de l'article L 131-2 du code des procédures civiles d'exécution, de prononcer à l'encontre de Monsieur [D] une astreinte définitive dont les modalités seront précisées au dispositif.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées,



Y ajoutant,



Condamne Monsieur [C] [D] à déposer les canalisations de vidange connectées au réseau d'évacuation des eaux pluviales, à supprimer les piquages sur les colonnes



LA GREFFIERE LE PRESIDENT