Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 25 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 25 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 444







N° RG 21/09352 



N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVY2







[Z] [B]





C/



S.C.I. SARKIS



Syndicat des copropriétaires

[Adresse 2]



S.A.R.L. S.A.G.































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Didier BERGAMINI



Me Tina COLOMBANI -

BATAILLARD



Me [S] ANAVE





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 12 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/04727.





APPELANT



Monsieur [Z] [B]

né le 05 Février 1943 à [Localité 7] (63), demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Didier BERGAMINI, avocat au barreau de NICE





INTIMES



S.C.I. SARKIS

prise en la personne de son gérant en exercice M. [M] [S] [I], domicilié au siège social sis [Adresse 8]



représentée par Me Tina COLOMBANI-BATAILLARD, avocat au barreau de NICE





Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis à [Localité 6]

représenté par son syndic en exercice la SARL S.A.G., dont le siège est sis [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège ès qualité sis [Adresse 2]



représenté par Me Armand ANAVE, membre de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE





S.A.R.L. S.A.G.

syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 1]



représentée par Me Armand ANAVE, membre de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023.



ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***



M. [B], né le 5 février 1943 à [Localité 7] (63), de nationalité française, retraité, est domicilié au [Adresse 3] à [Localité 6] dans l'immeuble du [Adresse 2] dont il est l'un des copropriétaires. 



La SCI SARKIS (immatriculée à Nice sous le RCS 391 380 813), sise [Adresse 9] à [Localité 5], représentée par son gérant en exercice M. [S] [M], né le 7 octobre 1931 à [Localité 6], a acquis par adjudication le 7 novembre 2013 le lot n°31 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4] de ladite copropriété. 



Ce lot est composé d'une courette située sur l'arrière du bâtiment du [Adresse 4] mitoyenne du passage sous le porche du bâtiment permettant d'accéder à la cour intérieure. 



L'assemblée générale annuelle de la copropriété tenue le 20 novembre 2014 a autorisé la SCI SARKIS à élever une cloison à l'intérieur de sa courette pour cacher les toilettes existantes de la vue du voisinage et à changer à l'identique une descente d'eau de pluie et des tuiles. 



Après divers échanges de lettres recommandées entre M. [B], la SCI SARKIS et le syndic de copropriété, la SARL S.A.G (immatriculée au RCS NICE sous le numéro 973 803 224) dont le siège social est sis au [Adresse 1] à [Localité 6], M. [B] demande à l'assemblée générale de la copropriété réunie le 6 novembre 2017 que les lieux soient remis dans leur état d'origine par la SCI SARKIS et que, à défaut de s'exécuter dans le délai imparti par voie d'huissier de justice, l'assemblée générale donne pouvoir au syndic d'ester en justice contre celle-ci. 

La résolution en question est rejetée par l'assemblée générale de la copropriété. 



Par actes introductifs d'instance des 27 septembre et 4 octobre 2018, M.[B] donne assignation à la SCI SARKIS, prise en la personne de son gérant, M. [S] [M], au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL S.A.G, et à cette dernière à titre personnel, devant le tribunal de grande instance de Nice pour solliciter de : 

- Rejeter les demandes financières formulées par les parties défenderesses à l'encontre du requérant, 

- Condamner la SCI SARKIS à démolir le portail à deux vantaux donnant accès au passage du porche et à la cour indivise intérieure et à la remise en état conforme au règlement de copropriété et à l'harmonie de l'immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à dater de la signification de la décision à intervenir, 

- Condamner la SCI SARKIS à verser à M. [Z] [B] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour avoir porté atteinte aux droits de M. [Z] [B] ès qualités de copropriétaire en créant à son seul profit et en violation du règlement de copropriété une ouverture de son lot privatif n°31 sur le passage du porche et la cour indivise intérieure, 

- Condamner la SARL S.A.G. à verser à M.[B] ès qualités de copropriétaire la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'abstention volontaire du syndic de copropriété de sanctionner tout comportement infractionnel de l'un des copropriétaires à l'égard des autres par la création d'ouvertures sur lots privatifs et servitudes sur parties non privatives à son seul usage, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à M.[B] ès qualités de copropriétaire la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour avoir refusé délibérément de poursuivre la SCI SARKIS, copropriétaire fautif d'avoir violé le règlement de copropriété et de s'être arrogé des droits de passage de son lot privatif n°31 sur des parties de l'immeuble non privatives au détriment des droits des autres copropriétaires et notamment de M.[B], 

- Condamner les parties défenderesses à verser, chacune en ce qui la concerne, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M.[B] pour les frais irrépétibles engagés dans la présente instance, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par jugement rendu le12 mai 2021, le Tribunal a :

DÉCLARE irrecevable car prescrite la demande de M.[B] visant à voir condamner la SCI SARKIS à faire enlever son portail à deux vantaux donnant sur la cour intérieure de l'immeuble ; 

DÉBOUTE M.[B] de l'ensemble de ses autres demandes ; 

CONDAMNE M. [B] à verser une somme de 500 euros au Trésor public et une somme de 1000 euros à la SCI SARKIS sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNE M.[B] à verser une somme de 1500€ à la SCI SARKIS et une somme de 1500€ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par déclaration au greffe en date du 23 juin 2021, M.[B] a interjeté appel de cette décision. 



Il sollicite :

VOIR CONSTATER l'existence d'une ouverture créée par la SCI SARKIS sur le passage du porche et la cour indivise intérieure, en violation du règlement de copropriété et au préjudice des droits de M. [B] ès qualité de copropriétaire de l'immeuble du [Adresse 2], et indivisaire de la cour intérieure commune pour être titulaire de droits de propriété sur le lot n°51 situé immeuble C dans ladite cour,

VOIR DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDE L' APPEL EN REFORMATION du jugement du 12 MAI 2021 de la 4ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de [Localité 6] (RG n°18/04727),

VOIR DECLARER comme irrecevable et infondée l'argumentation soulevée par les parties Intimées,

DEBOUTER les Parties Intimées de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de la charge des dépens,

En conséquence, 

VOIR CONDAMNER la SCI SARKIS représentée par son gérant à devoir démolir le portail à deux vantaux donnant accès au passage du porche et à la cour indivise intérieure, et à la remise en état conforme au règlement de copropriété et à l'harmonie de l'immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à dater de la signification de la décision à intervenir,

VOIR CONDAMNER la SCI SARKIS représentée par son gérant à verser à M.[B] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour avoir porté une atteinte intolérable aux droits de M. [Z] [B] ès qualité de copropriétaire , dans la création à son seul profit et en violation totale du règlement de copropriété d'une ouverture de son lot privatif n°31 sur le passage du porche et la cour indivise intérieure,

VOIR CONDAMNER la SARL S.A.G. représentée par son gérant ès qualité de syndic de copropriété de la communauté immobilière du [Adresse 2] , à verser à M.[Z] [B] ès qualité de copropriétaire, la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'abstention volontaire du syndic de copropriété de sanctionner tout comportement infractionnel de l'un des copropriétaires à l'égard des autres, par la création d'ouvertures sur lots privatifs et servitudes sur parties non privatives à son seul usage, 

VOIR CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL S.A.G prise en la personne de son gérant, à verser à M. [Z] [B] ès qualité de copropriétaire, la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour avoir refusé délibérément de poursuivre la SCI SARKIS copropriétaire fautif d'avoir violé le règlement de copropriété et s'être arrogé des droits de passage de son lot privatif n°31 sur des parties de l'immeuble non privatives, au détriment des droits des autres copropriétaires et notamment de M. [Z] [B],

VOIR CONDAMNER les Parties Intimées à devoir verser chacune en ce qui les concerne, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à M. [Z] [B] pour les frais irrépétibles engagés dans la présente instance,

VOIR CONDAMNER les Parties Intimées aux entiers dépens.



A l'appui de son recours, il fait valoir :

-qu'il a qualité pour agir en tant que copropriétaire pour faire respecter le règlement de copropriété, mais également en qualité de coindivisaire,

-que les critères requis pour opposer une prescription à son droit d'agir ne sont pas réunis,

-qu'en l'espèce sa demande, ayant pour but de restituer aux parties communes le muret que la SCI SARKIS et ses auteurs se sont illégalement appropriés, s'analyse en une action réelle soumise à la seule prescription trentenaire non acquise du fait de l'inoccupation du bien, et de l'absence d'une possession continue, non interrompue, paisible, publique non équivoque et à titre de propriétaire,

-que la SCI SARKIS a falsifié les plans originaux,

-que cette dernière aussitôt après avoir acquis le lot N°31 avec sa courette a agrandi sans aval de l'assemblée des copropriétaires la présence d'une porte créée illégalement sur les parties communes par le précédent copropriétaire en la remplaçant par un portail de fer à deux vantaux en septembre 2015,

-que la mission première d'un syndic de copropriété est de gérer, administrer et faire respecter le règlement de copropriété,

-qu'un syndic diligent et soucieux de faire respecter le règlement de copropriété n'a pas besoin de recueillir l'autorisation de l'AG des copropriétaires pour mettre fin à l'atteinte aux parties communes de l'immeuble par l'un des copropriétaires,



La SCI SARKIS conclut :

Confirmer le jugement du 12 mai 2021 du TJ de [Localité 6] en ce qu'il a : 

-déclaré irrecevable car prescrite la demande de M. [B] [Z] visant à voir condamner la SCI SARKIS à faire enlever le portail à deux ventaux donnant sur la cour intérieure de l'immeuble. 

-débouté M.[B] de l'ensemble de ses autres demandes à l'encontre de la SCI SARKIS 

-condamné M.[B] à payer une somme de 1000 euros à la SCI SARKIS sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile, 

-condamné M.[B] à verser une somme de 1500 euros à la SCI SARKIS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Débouter M.[B] de toutes ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel, 

Condamner M.[B] à payer à la SCI SARKIS la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi que les entiers dépens, 



Elle soutient:

-que lors de l'acquisition de son lot n°31 le 7 novembre 2013, un portail permettant l'accès de son lot à la cour intérieure existait déjà, comme cela résulte du constat d'huissier du 27 novembre 2012, le procès verbal de l'AG du 19 janvier 2006 et l'attestation de Mme [G], 

-qu'ainsi l'assignation étant des 27 septembre et 4 octobre 2018, l'action est prescrite, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

-qu'elle ne s'est jamais approprié un bien appartenant à autrui, 

-que l'appelant ne justifie toujours pas qualité à agir,

-que la cour intérieure n'appartient pas à la copropriété,

-que l'appelant doit être condamné pour procédure abusive.



Le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice conclut :

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de [Localité 6] du 12 mai 2021 en ce qu'il a déclarée irrecevable car prescrite la demande de M.[B] visant à la condamnation de la SCI SARKIS à faire enlever son portail à deux vantaux donnant sur la cour intérieure et remettre les lieux en état. 

 

Le CONFIRMER en ce qu'il l'a DEBOUTE de l'ensemble de ses demandes, tant à l'encontre de la SARL SAG que du syndicat du [Adresse 2] à [Localité 6]. 

 

Le CONDAMNER aux entiers dépens ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'art. 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles d'appel. 



Ils font valoir :

-que lors de l'AG de la copropriété du 19 janvier 2006 avait été votée à la demande de l'appelant la mise en demeure de l'indivision [W] (auteur de la SCI SARKIS) de condamner la porte permettant l'accès au proche et à la cour intérieure,

-qu'ainsi en janvier 2006 une ouverture dans le muret avait déjà été créée,

-que la SCI SARKIS n'est devenue propriétaire du lot n°31 que le 7 novembre 2013 suite à une adjudication, 

-que l'assignation est du 27 septembre 2018, 

-qu'il résulte de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions personnelles nées de l'application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par 10 ans (étant rappelé que la loi ELAN du 23 juillet 2018 a réduit ce délai à 5 ans),

-que l'action de l'appelant qui vise à faire supprimer une ouverture réalisée depuis plus de 10 ans est prescrite,

-que le fait que la SCI SARKIS ait remplacé la porte métallique de récupération installée par son auteur par un portail métallique à deux vantaux est sans effet sur la prescription, d'autant que l'appelant ne prouve pas que la SCI soit à l'origine de ce changement,

-qu'il n'est nullement question de la prescription acquisitive trentenaire en l'espèce, la SCI SARKIS ou plutôt ses auteurs ne s'étant nullement approprié le bien d'autrui mais s'étant contentés de pratiquer une ouverture dans un muret qui donne accès à un porche et à une cour intérieure,

-qu'il s'agit d'une action personnelle et non réelle,

-que ce soit en qualité de copropriétaire ou de coindivisaire si tant est que cette qualité soit établie, la prescription de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique,

-que l'appelant doit également être débouté de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour prétendue négligence à sanctionner le comportement de la SCI SARKIS.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2023.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la prescription de l'action



Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



M.[B] considère que l'ouverture d'un passage dans le muret séparant la cour à jouissance privative de la SCI SARKIS et la cour intérieure et l'existence d'un portail qui clôt ce passage sont contraires aux dispositions du règlement de copropriété.



Son action consiste à obtenir la démolition du portail à deux vantaux donnant accès au passage et à la cour intérieure et la remise en état conforme au règlement de copropriété et à l'harmonie de l'immeuble.



Il s'agit d'une action personnelle en remise en état pour non conformité au règlement de copropriété née de l'application de la loi du 10 juillet 1965 entre un copropriétaire, un autre copropriétaire et le syndicat des copropriétaires et non d'une action réelle qui viendrait sanctionner l'appropriation du bien d'autrui.



L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.



L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Or, il résulte des pièces versées aux débats que lors de l'AG de la copropriété du 19 janvier 2006, il a été voté à la demande de M.[B] la mise en demeure de l'indivision [W] (auteur de la SCI SARKIS) de condamner la porte permettant l'accès au porche et à la cour intérieure.



En outre, il résulte d'un constat d'huissier du 27 novembre 2012, la présence d'une ouverture existante dans le muret 'grossièrement clôturée, totalement dégradée', ce qui a permis au premier juge de retenir que la SCI SARKIS a seulement remis en état une ouverture existante, dont elle n'est pas à l'origine.



Ainsi, en janvier 2006 l'ouverture dans le muret avait déjà été créée, peu importe qu'elle fût à un ou à deux vantaux, et en assignant le 27 septembre 2018, l'action de M.[B] visant à supprimer l'ouverture contestée est prescrite.



En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions, y compris en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de M.[B] basées sur son action principale prescrite et en ce qu'il a condamné M.[B] à 500€ au trésor public et 1 000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive au profit de la SCI SARKIS, la demande du syndicat des copropriétaire à ce titre étant rejetée, selon les motifs que la présente cour adopte.





Sur les autres demandes



M.[B] est condamné à verser à la SCI SARKIS et au syndicat des copropriétaires, à chacun la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de [Localité 6],



Y ajoutant



CONDAMNE M.[B] à régler à la SCI SARKIS et au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 2] à [Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SAG, à chacun la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE M.[B] aux entiers dépens de l'appel.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT