Cour d'Appel · 1ère chambre civile-Expro — 17 octobre 2023

COUR D'APPEL DE CAEN





CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS





MINUTE N° 







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17 Octobre 2023

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DOSSIER N° N° RG 22/01876 - N° Portalis DBVC-V-B7G-HA6A

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[Z], [I], [U] [B]



C/

Commune DE [Localité 5] Représentée par son Maire-adjoint, Monsieur [N] [M], en vertu de l'arrêté de délégation de fonction et de signature aux quinze maires-adjoints n°AR-2021-CC du 17 février 2021, le Maire Monsieur [W] [J], étant valablement habilité à cet effet par délibération n°DEL-2020-159 du conseil municipal en date du 5 juillet 2020 portant délégation au maire prise en application de l'article L.2122-22 du Code général des collectivités territoriales

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT





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ARRET DU



dix sept Octobre deux mille vingt trois





APPELANT



Monsieur [Z], [I], [U] [B]

[Adresse 8]

[Localité 6]



comparant, assisté de Me Jean DELOM DE MEZERAC, avocat au barreau de CAEN substitué par Me FIHMI, avocat au barreau de CAEN







INTIMÉS



Commune DE [Localité 5] Représentée par son Maire-adjoint, Monsieur [N] [M], en vertu de l'arrêté de délégation de fonction et de signature aux quinze maires-adjoints n°AR-2021-CC du 17 février 2021, le Maire Monsieur [W] [J], étant valablement habilité à cet effet par délibération n°DEL-2020-159 du conseil municipal en date du 5 juillet 2020 portant délégation au maire prise en application de l'article L.2122-22 du Code général des collectivités territoriales

[Adresse 2]

[Localité 5]



représenté par Me Matthieu LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN



Monsieur COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DDFP du Calvados - Division des missions domaniales

[Adresse 7]

[Localité 3]



en la personne de Mme [H] [G] 











COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur G. GUIGUESSON, Président de la Chambre déléguée par ordonnance du Premier président près la Cour d'appel de Caen en date du 21 décembre 2022, 

Monsieur D. GARET, Président de chambre 

Madame G. VELMANS, Conseillère, 



GREFFIER lors des débats : 



Madame M . COLLET



DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Juin 2023, au cours de laquelle l'affaire a été débattue



ARRET :



rendu publiquement le dix sept Octobre deux mille vingt trois par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées préalablement dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, et signé Par Monsieur G.GUIGUESSON, Président, et Madame LE GALL, Greffière à laquelle la minute a été remise.









FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 





Dans le cadre d'une opération de restauration du centre ville ancien de la commune de [Localité 5], le préfet de la Manche a déclaré d'utilité publique un projet d'acquisition de terrains et de travaux, ce qui a donné lieu à un arrêté du 29 juillet 2016 de déclaration d'utilité publique. L'ensemble immobilier de monsieur [B] a été inclus dans ce projet.



En l'absence d'accord comme propriétaire concerné de M. [B], la commune de [Localité 5] a engagé une procédure d'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 9] et [Adresse 1], en vue de réaliser une opération de restauration du centre ville.



 Le préfet de la Manche a déclaré l'acquisition d'utilité publique et la parcelle cadastrée AW n°[Cadastre 4] cessible.



Par ordonnance du 5 novembre 2020, le juge de l'expropriétation du tribunal judiciaire de Coutances a prononcé l'expropriation et par conséquent le transfert de propriété au profit de la commune de [Localité 5].



Le 22 juillet 2021, une offre amiable a été adressée à M. [B] pour la somme de 150 000 euros.



M. [B] a formé un pourvoi en cassation qui a été rejeté par arrêt du 2 mars 2022 par la Cour de cassation.



A défaut d'accord amiable sur l'offre d'indemnisation, par mémoire du 2 mars 2022 la commune de [Localité 5] a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixer l'indemnité d'expropriation. Par ordonnance rectificative du 10 mars 2022, le transport sur les lieux a été fixé au 2 juin 2022 pour celui réalisé par le juge de l'exproriation.



Par jugement du 7 juillet 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge de l'expropriation près le tribunal judiciaire de Coutances a :

- fixé l'indemnité principale de l'immeuble cadastré section AW n°[Cadastre 4] appartenant à M. [B], sis [Adresse 1] et [Adresse 9] à [Localité 5] à la somme de 177 100 euros;

- fixé l'indemnité de remploi à la somme de 18 960 euros;

- condamné la commune de [Localité 5] à supporter les dépens de la présente procédure;

- rejeté toutes autres demandes.



Par déclaration du 22 juillet 2022, M. [B] a formé appel de ce jugement.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 21 octobre 2022, M. [B] demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de [Localité 5] en ce qu'il a limité les indemnités qui lui sont dues à la somme de 177 100 euros à titre principal et 18 960 euros au titre de l'indemnité de remploi;

- fixer les indemnités qui lui sont dues aux sommes suivantes : 

* 388 000 euros au titre de l'indemnité principale;

* 40 550 euros au titre de l'indemnité de remploi;

- condamner la commune de [Localité 5] à lui payer une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamner l'expropriant aux entiers dépens. 



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 février 2023, le commissaire du Gouvernement demande à la cour de :

- confirmer l'indemnité principale fixée par le juge de l'expropriétation en première instance à hauteur de 177 100 euros;

- fixer l'indemnité de remploi à hauteur de 18 710 euros.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées les 3 février 2023 et 22 juin 2023, la commune de [Localité 5] demande à la cour de :

- confirmer le jugement prononcé par le juge de l'expropriation près le tribunal judiciaire de Coutances du 7 juillet 2022;

- débouter en conséquence M. [B] de l'intégralité de ses demandes;

- condamner M. [B] au paiement de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; 

- condamner M. [B] aux dépens d'instance d'appel. 



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.







MOTIFS



Sur la demande de report :



A l'audience du 28 juin 2023, par un mémoire complémentaire dont la notification a été réalisée le 26 juin 2023 accompagnée de pièces supplémentaires, l'appelant a sollicité un report de l'audience aux fins de pouvoir à sa diligence faire réaliser une expertise aux fins d'évaluation des biens et droits immobiliers expropriés notamment s'agissant des surfaces en litige et qu'à défaut que ce renvoi soit ordonné, qu'une mesure d'expertise judiciaire soit aménagée ;



La cour après avoir entendu la commune de [Localité 5] qui s'est opposée à cette demande de renvoi ainsi que monsieur le commissaire du gouvernement, a refusé le renvoi sollicité justifié par une mesure d'instruction évaluative, au motif de sa présentation tardive soit peu de jours avant la date de l'audience, alors que la cour est saisie du litige depuis le 25 juillet 2022 et que l'avis d'audience a été envoyé le 3 mars 2023 ;



- Sur la recevabilité des conclusions de 1ère instance:



Monsieur [B] conteste l'irrecevabilité qui lui a été opposée au motif de la tardiveté du dépôt de ses écritures effectué devant le 1er juge le jour de l'audience;

 La cour estime sur ce point qui est contesté par monsieur [B] qui précise de plus que l'irrespect du délai de 6 semaines de l'article R.311-11 du code de l'Expropriation ne comporte pas de sanction d'irrecevabilité, que c'est à juste titre que le juge de l'expropriation a retenu l'irrecevabilité des écritures dont s'agit selon les dispositions de l'article précité mais plus spécialement pour un non respect du principe du contradictoire, car monsieur [B] par le dépôt de ses écritures au jour de l'audience mettait ses contradicteurs dans l'impossiblité d'en prendre connaissance et d'y répondre;



Le jugement sera confirmé de ce chef ;



Sur l'indemnité :



Sur ce point, monsieur [B] sollicite une mesure d'expertise, et à défaut rappelle que la parcelle concernée cadastrée section AW N°[Cadastre 4] est d'une superficie de 215 M2 entièrement bâti occupée par un bâtiment à usage mixte de commerces et d'habitation ;



Que la valeur qui a été retenue ne correspond pas à celle réelle, comme il le démontre avec une promesse de vente à hauteur de 320 000€ et que compte tenu de la situation du marché de l'immobilier, il convient de retenir les valeurs qu'il propose ;



La commune de [Localité 5] répond qu'une 1ère valeur avait été proposée à monsieur [B] du fait de l'impossibilité de visiter les lieux, monsieur [B] n'ayant pas donné suite aux 2 propositions de visite qui lui avaient été faites; 

Que le Commissaire du gouvernement a réalisé une analyse détaillée de l'ensemble immobilier, que le 1er juge s'est rendu sur place et a organisé une visite des lieux le 2 juin 2022 ;



Que monsieur [B] fait état d'une promesse de vente à hauteur de 320000€ en 2019, qui en toute hypothèse n'a pas été réitérée, d'une offre du 2 juillet 2020 à hauteur de 380500€ qui n'a été l'objet d'aucune suite, sachant que la localisation de l'immeuble ne peut occulter son état de vétusté très important ;



Que s'agissant de la demande d'expertise celle-ci est irrecevable comme étant une demande nouvelle au sens des articles 654 et suivants du code de procédure civile et qu'en tout état de cause cette demande doit être rejetée, puisque la cour dispose de tous les éléments suffisants pour déterminer la valeur de l'immeuble litigieux ; 



Monsieur le Commissaire du gouvernement conclut selon les mêmes motifs que ceux développés par la commune de [Localité 5] à la confirmation du jugement entrepris, sachant que les photos prises de l'extérieur et de l'intérieur du bâtiment permettent de confirmer l'état extrêmement vétuste de l'immeuble ;



Sur ce, c'est de manière justifiée que le 1er juge pour fixer la date à laquelle le bien doit être estimé s'est reporté aux dispositions des articles L.322-2 modifié à L.322-4 du code de l'expropriation, pour retenir comme date de référence celle de l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique du 27 novembre 2017, soit un an avant cette date et ainsi le 27 novembre 2016, sachant qu'à cette date le plan local d'urbanisme était celui du 19 novembre 2007 ;



Ainsi le 1er juge a justement rappelé que la parcelle en litige est référencée AW N°[Cadastre 4] sur laquelle il a été donné les informations suivantes par la juridiction de l'expropriation suite à sa visite des lieux sur place :



-« La parcelle AW n°[Cadastre 4] est construite sur un terrain d'une superficie de 215 m², sise en centre-ville. La 

construction est ancienne, datant de 1800, édifiée en pierres et briques, la couverture étant en tuiles et 

ardoises. Il se compose d'une partie principale sur trois niveaux au [Adresse 1] et [Adresse 9], et d'une aile annexe sur deux niveaux au [Adresse 9].

La déclaration au cadastre fait apparaître l'existence:

- D'un commerce en nature de magasin d'une surface utile de 65 m² en partie 1 (boutique) et 121 m² 

en partie 2 (réserve supposée) ;

- D'une maison (appartement) de 137 m² habitables ;

- Quatre appartements de 15 m² habitables chacun.

Les conclusions du Commissaire du Gouvernement indiquent que la surface utile ou habitable totale est de 383 m² dont 197 m² à usage d'habitation et 186 m² à usage professionnel, dont 121 m² en partie 2. 

La partie utile totale pondérée est de 322 m² et la surface utile déclarée dans une DIA datant du 26 février 2019 est de 353 m².

Le transport sur les lieux permet de vérifier qu'une partie des bâtiments annexes permet de servir de garage.

L'aspect de l'ensemble est très vétuste et non entretenu depuis de très nombreuses années, tant au titre de la façade, de l'enseigne du magasin et annexes, que des menuiseries (volets et fenêtres de la rue Vastel), ou de la toiture, qui est sur le support de végétation qui y pousse. Seules les menuiseries de la [Adresse 1] semblent refaites et en état. La porte d'entrée dans les lieux a été forcée, un jour apparait. La porte du local de garage est fermée par un rideau très vétuste, dont l'ouverture n'a pu être vérifiée.

La visite des lieux lors du transport, permet à la juridiction de se rendre compte de l'état de l'immeuble à l'intérieur, qui correspond à l'état extérieur. 

Au rez-de-chaussée, les lieux sont restés en l'état depuis la cessation de l'activité, qui est ancienne, les publicités du magasin de photos étant encore en Francs. Du matériel de photographie est encore présent dans les lieux. L'arrière de la boutique, correspondant au laboratoire et au garage, est très vétuste. Les plafonds font apparaître des trous au-dessus des tuyauteries apparentes et 

courantes, le plancher de l'étage ayant apparemment pourri à certains endroits, sans que l'origine de ces 

dégâts soit récente et puisse correspondre à une récente infiltration d'eau, comme ce qui a été soulevé. 

L'installation électrique de l'ensemble est très ancienne et doit être complètement revue pour être mise en conformité.

A l'étage, les pièces situées côté [Adresse 9], desservies par un escalier étroit, sont tout aussi vétustes. La « souplesse » du plancher à certains endroits au-dessus de l'annexe résultant de la mise en 'uvre de matériaux camouflant les trous dans le plancher. Les chambres côté [Adresse 9], ainsi que le local servant de cuisine sont vétustes, réclamant de réels travaux de rénovation et de confort. Les chambres côté [Adresse 1] sont en bon 

état et ont indéniablement été refaites. Les combles du bâtiment servant de magasin, accessible par un escalier, en état, sont en bon état structurel, mais sont encore occupés par des pièces et meubles correspondant à l'activité exercée';

 Ainsi le 1er juge a pû en tirer les conclusions dans sa motivation suivantes:

-' les valeurs de comparaison des immeubles à usage mixte du centre ville de [Localité 5] permettent de retenir, pour un ensemble immobilier de cette superficie de 322 m², nécessitant d'importants travaux de rénovation globale, comprenant un ravalement de façade, des travaux de toiture, de planchers, d'installation électrique, et 

des travaux de rénovation des pièces, une valeur de 550 € du mètre carré, soit une indemnité principale de 177.100 €.

Aucune pièce ne permettant de vérifier que le bien a été mis en vente dans une période de 6 mois précédant la déclaration d'utilité publique, il convient de fixer une indemnité de remploi, qui est de 20% jusqu'à 5.000 €, de 15% de 5.000 à 15.000 € et de 10% au-delà. Il convient de fixer l'indemnité de remploi à :

1.000 + 2.250 + 15.710, soit 18.960 €.

Aucune autre indemnité n'étant réclamée, notamment au titre du déménagement, il n'y a pas lieu de statuer de ce chef ».



Pour s'opposer à cette estimation, monsieur [B] n'a soumis à la cour comme au 1er juge aucune estimation comparative d'un immeuble similaire quant à son état, les photos produites par le Commissaire du gouvernement étant édifiantes quant à l'état de vétusté avancée de l'immeuble tant pour l'extérieur que pour l'intérieur ;



Cette évaluation telle que fixée par le 1er juge n'est pas sérieusement contredite par les pièces suivantes :

- le courrier du 15 mai 2019 émis par la communauté d'agglomération du Cotentin qui indique que ladite communauté renonce à exercer son droit de préemption pour le bien immobilier en cause et que l'aliénation peut en être réalisée à hauteur de 320 000€, 

- or il est manifeste que la vente pour ce prix n'est pas intervenue pour des motifs qui sont totalement ignorés, l'identité de l'acquéreur n'étant même pas précisée ;

- l'attestation de maître [A] notaire du 10 novembre 2017, qui fait état d'un immeuble à une valeur vénale d'environ 380000€ compte tenu de sa situation, de son état, des travaux de rénovation et de réhabilitation à prévoir et du marché immobilier actuellemet pratiqué dans le secteur ;

- ainsi ce document donne à penser que la valeur de 380 000€ est appréciée avec les travaux de rénovation et de réhabilitation effectués et étant précisé dans ladite attestation, que la commune de [Localité 5] pourrait procéder à l'acquisition des immeubles faute de restauration immobilière, ce qui a été le cas ;

- le même notaire ayant mentionné le 24 avril 2018 que l'ensemble immobilier en litige nécessitait une réhabilitation totale, étant noté que monsieur [B] ne fournit aucun document de nature à chiffrer celle-ci dans son intégralité ;

- de la même manière, le compte-rendu de visite et de prospection pour la vente du bien immobilier dont s'agit en date du 8 juillet 2020 n'a manifestement été suivi d'aucune suite concrète de proposition d'achat ayant donné lieu à une promesse de vente, la même conclusion s'imposant concernant l'offre d'achat à hauteur 388500€ du 2 juillet 2020 ;



S'agissant de la demande d'expertise présentée par monsieur [B] celle-ci ne peut pas être qualifiée de nouvelle au sens de l'article 566 du code de procédure civile, car cette réclamation portant sur une mesure d'instruction pour évaluer l'immeuble en litige est la conséquence des demandes en estimation soulevées et revendiquées par l'appelant ;



Ainsi cette demande d'expertise est recevable ;



Cependant, il résulte de tout ce qui précède qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise qui n'est pas nécessaire pour apprécier la valeur du bien en cause, car la cour confirme le jugement entrepris en estimant que le 1er juge, suite à une analyse complète de l'immeuble issue de sa visite sur place du 2 juin 2022, a justement fixé l'indemnité principale à la somme de 177100€ et l'indemnité de remploi à celle de 18960€; 



- Sur les autres demandes :



Le jugement étant confirmé au principal, il sera s'agissant des dépens.



En cause d'appel, monsieur [B] par équité et au regard de la solution apportée par la cour devra verser à la commune de [Localité 5] la somme de 2500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa demande formée à ce titre étant écartée et comme partie perdante il devra supporter les dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.



- En ayant rejeté la demande de renvoi de l'affaire présentée à l'audience du 28 juin 2023:



- Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



- Y ajoutant :



- Déclare recevable la demande d'expertise présentée ;



- Déboute monsieur [B] de toutes ses demandes en ce compris de celles en mesure d'expertise et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne monsieur [B] à payer à la Commune de [Localité 5] la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne monsieur [B] en tous les dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT







N. LE GALL G. GUIGUESSON