Cour d'Appel · Chambre 1 A — 18 octobre 2023

MINUTE N° 464/23

























Copie exécutoire à



- Me Dominique HARNIST



- Me Joseph WETZEL





Le 18.10.2023



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 18 Octobre 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/02603 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H36W



Décisions déférées à la Cour : 09 Février 2022 et 08 Juin 2022 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de STRASBOURG



APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :



S.C.I. VMAP 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG



INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :



S.A.S. SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Joseph WETZEL, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me MAJOR, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :





Vu le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg du 9 février 2022 et le jugement du 8 juin 2022 rectifiant ledit jugement,



Vu la déclaration d'appel de la SCI VMAP effectuée le 5 juillet 2022 par voie électronique,



Vu la constitution d'intimée de la SAS Société Nouvelle La Maille Souple effectuée le 22 juillet 2022 par voie électronique, 



Vu l'ordonnance du 21 octobre 2022 fixant l'affaire à l'audience de plaidoirie du 13 mars 2023, 



Vu l'audience du 13 mars 2023 à laquelle l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 juin 2023, 



Vu les conclusions de la SCI VMAP du 10 mai 2023, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquelles ont été transmises par voie électronique le même jour, par lesquelles elle demande à la cour de : 



I. Statuant sur appel principal :



- déclarer l'appel interjeté par la SCI VMAP bien fondé, 



Y faisant droit,



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 février 2022 du tribunal judiciaire de Strasbourg et, par voie de conséquence, celui du 8 juin 2022, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes en condamnation de la SCI VMAP au remboursement des loyers payés.



Et statuant à nouveau :



- fixer à 117.250,70 euros l'an en principal, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2016, portant sur les locaux situés [Adresse 5],



- condamner la Société Nouvelle la Maille Souple à payer à la SCI VMAP les rappels de loyers consécutifs à la fixation du loyer du bail renouvelé depuis le 1er avril 2016,



- condamner la Société Nouvelle la Maille Souple au paiement des intérêts au taux légal sur les rappels de loyers depuis le 1er avril 2016, puis à compter de chaque échéance trimestrielle,



- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an,



II. Statuant sur appel incident : 



- déclarer l'appel incident mal fondé



- en débouter la Société Nouvelle la Maille Souple, ainsi que de l'intégralité de ses fins moyens et conclusions,







III. En toute occasion : 



- condamner la Société Nouvelle la Maille Souple au paiement d'une indemnité de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC,



- condamner la Société Nouvelle la Maille Souple aux entiers frais et dépens.



Vu les dernières conclusions de la SAS Société Nouvelle La Maille Souple du 14 juin 2023, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquelles ont été transmises par voie électronique le même jour, par lesquelles elle demande à la cour de : 



- recevoir la Société Nouvelle la Maille Souple en ses demandes, fins et conclusions et la dire bien fondée, 



Y faisant droit : 



Sur l'appel de la SCI VMAP : 



- confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Strasbourg le 9 février 2022 (Rg n°17/03784) et seulement en ce qu'il a : 

- débouté la SCI VMAP de sa demande en nullité du rapport d'expertise ; 

- fixé le loyer renouvelé au 1er avril 2016 à la somme de 74.448,01 euros hors charges et hors taxes ; 

- débouté la SCI VMAP de sa demande d'octroi de délais de paiement, 

- condamné la SCI VMAP aux dépens, et à payer à la SAS Société Nouvelle la Maille Souple la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



- confirmer le jugement rectificatif rendu par le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Strasbourg le 8 juin 2022 (Rg n°22/02552) en ce qu'il a : 

- déclaré le jugement exécutoire par provision ; 

- dit que mention de ce complément sera portée en marge du jugement complété ; 

- condamné la SCI VMAP aux éventuels dépens. 



- débouter la SCI VMAP en toutes ses demandes, fins et conclusions y incluse celle formée par application de l'article 700 du Code de procédure civile qui sont en tout état de cause mal fondées, 



A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour de céans venait à infirmer le jugement en date du 9 février 2022 à la demande de la SCI VMAP et à considérer que la valeur locative était supérieure à la somme de 115.996,15 euros :



- déclarer en tout état de cause, qu'en l'absence de motifs de déplafonnement invoqué par la SCI VMAP, le montant du loyer du bail renouvelé ne pourra excéder la somme de 115.996,15 euros hors charges hors taxes par an, correspondant au loyer plafonné selon la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux conformément à l'article L. 145-34 du Code de commerce, 

- fixer, si par extraordinaire la Cour de céans venait à considérer que la valeur locative des locaux était supérieure à la somme de 115.996,15 euros, le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 115.996,15 euros hors charges et hors taxes par an, à compter du 1er avril 2016, 



Sur son appel incident : 





- infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Strasbourg le 9 février 2022 (Rg n°17/03784) et seulement en ce qu'il a débouté la Société Nouvelle la Maille Souple de ses demandes en remboursement et visant à voir la SCI VMAP condamnée à lui verser le trop-perçu sur les loyers et le dépôt de garantie depuis la date de renouvellement et les intérêts au taux légal sur les arriérés constitués depuis le 1er avril 2016 ainsi que leur capitalisation, 



Statuant à nouveau : 



- déclarer que la SCI VMAP est redevable à l'égard de la Société Nouvelle la Maille Souple de la somme de 273.224,08 euros TTC au titre du trop-perçu de loyers au 2 juin 2023, 



- condamner la SCI VMAP à rembourser à la Société Nouvelle la Maille Souple le trop-perçu sur les loyers depuis la date de renouvellement soit au 2 juin 2023, la somme de 273.224,08 euros TTC, 



- condamner la SCI VMAP à régler à la Société Nouvelle la Maille Souple les intérêts au taux légal sur les arriérés constitués depuis le 1er avril 2016 ainsi que leur capitalisation conformément aux articles 1343-1 et 1343-2 du Code civil. 



En tout état de cause : 



- débouter la société SCI VMAP en toutes ses demandes, fins et conclusions y incluse celle formée par application de l'article 700 du Code de procédure civile, 



- rappeler que le loyer du bail renouvelé tel que fixé par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg à la somme de 74.448,01 euros hors taxes et hors charges est annuel, 



- condamner la société SCI VMAP à payer à la Société Nouvelle la Maille Souple la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 



- condamner la SCI VMAP aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. 



Vu l'ordonnance du 21 octobre 2022 fixant l'affaire à l'audience de plaidoirie du 13 mars 2023, qui a ensuite été renvoyée à l'audience du 21 juin 2023 à laquelle elle a été appelée, 



Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.





MOTIFS DE LA DECISION :





Selon bail commercial à effet au 1er juillet 2005, la SCI VMAP a donné à bail à la SAS Société Nouvelle La Maille Souple des locaux situés [Adresse 5].



Au terme des neuf ans, le bail s'est poursuivi par tacite prorogation.



Par acte du 15 mars 2016, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2016, moyennant un loyer à la baisse, tandis que le bailleur acceptait le principe du renouvellement, mais fixait sa demande de loyer à hauteur de 168 000 euros.



Par jugement du 14 mars 2018, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d'expertise et fixé le loyer provisionnel à la somme de 128 507,56 euros correspondant au dernier loyer contractuel facturé à la date du renouvellement.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 8 février 2021 et a proposé de fixer le loyer renouvelé à 86 000 euros.



A titre liminaire, si la société VMAP demande à la cour d'infirmer le jugement du 9 février 2022, et par voie de conséquence celui du 8 juin 2022, en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes en condamnation de la société VMAP au remboursement des loyers payés, elle ne présente à la cour aucune demande tendant à annuler le rapport d'expertise.



Il convient dès lors de confirmer le jugement du 9 février 2022 en ce qu'il a débouté la SCI VMAP de sa demande en nullité du rapport d'expertise.



1. Sur la demande en fixation du loyer renouvelé : 



Aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.



Aux termes de l'article L.145-34 dudit code, alinéa 1er, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, 'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.'



Selon son dernier alinéa, 'En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.'



Ainsi, en principe, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, celle-ci étant déterminée d'après les cinq éléments énumérés par l'article L. 145-33 et définis par les articles R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce



Une exception est fixée à ce principe par la règle du plafonnement, édictée à l'article L. 145-34, pour certains baux, et qui conduit à calculer le montant du loyer de renouvellement en multipliant le loyer initial par le taux de variation d'un indice.



Ce n'est donc que si la valeur locative est supérieure à ce plafond que celui-ci s'applique. Le prix du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné.



Le bailleur peut cependant obtenir le déplafonnement du loyer, par application de l'article L. 145-34, lors du renouvellement du bail, en cas de modification notable de l'un ou de plusieurs des quatre premiers éléments de la valeur locative (caractéristiques du local considéré, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité).



Il s'agit d'abord de déterminer la valeur locative des locaux.



1.1°) S'agissant de la surface des locaux : 



Les parties, qui ne contestent pas le principe de l'application de coefficient de pondération en fonction de différentes zones des locaux, s'opposent tant sur l'importance de la surface réelle que sur les coefficients de pondération à appliquer aux différentes zones pour calculer la superficie pondérée.



Le preneur se réfère à la surface pondérée retenue par l'expert, soit 112 m², mais indique ne pas contester la surface pondérée retenue par le premier juge de 114,79 m².



De son côté, le bailleur invoque une surface pondérée de 119,30 m², en se référant aux surfaces pondérées similaires des trois experts privés et résultant du calcul qu'il effectue à partir de la surface indiquée par le géomètre-expert.



S'agissant de la mesure de la surface réelle des locaux, les mesures effectuées par l'expert judiciaire sont contestées par le bailleur au motif qu'elles ne sont pas fiables.



Il résulte du rapport d'expertise que l'expert judiciaire a relevé les surfaces, mais sans indiquer la manière dont les mesures ont été prises.



Comme l'a justement indiqué l'expert, les mesures mentionnées par les experts privés [T] et [W] ne peuvent cependant être retenues, puisqu'ils se sont basés sur des documents sans mesurer eux-mêmes les locaux loués.



M. [O] conclut à une surface totale de 202,30 m2, en indiquant que les surfaces ont été relevées sur des plans d'aménagement côtés et des mesures sur place à l'aide d'un télémètre laser. Son résultat est supérieur de plus de 10 m2 de celui de l'expert qui retenait une surface de 192,02 m2 mais sans indiquer l'outil de mesure utilisé. Le géomètre-expert, dont le calcul de la surface total n'est pas contesté par le preneur, parvient également à une surface supérieure à celle retenue par l'expert.



Cependant, dans la mesure où différents coefficients de pondération seront appliqués, il importe de connaître la surface de différentes zones.



Sur ce point, les chiffres donnés par M. [O] ne pourront pas être retenus, car il n'indique pas la manière dont il a calculé la surface des différentes zones qu'il retient.



L'expert et le géomètre-expert retiennent non seulement une surface totale différente, mais également des surfaces différentes pour les différentes zones, retenant d'ailleurs dans certains cas des zones découpées de manière différente. 



Il convient de retenir les surfaces réelles, et pondérées, suivantes : 



- Le sous-sol : 



L'expert décrit le sous-sol comme comportant un escalier en colimaçon et retient une surface utile de 24,69 m², tandis que le géomètre-expert retient une surface de 24,6 m² outre un escalier et trémies de 3,2 m².



Dans la mesure où l'expert n'indique pas la manière précise dont il a mesuré la surface, il convient de retenir la mesure du géomètre-expert, soit 27,8 m2.



Un coefficient de 0,20 sera retenu, comme le préconise l'expert judiciaire et les trois experts privés, soit une surface pondérée de 5,56 m2.



- Le rez-de-chaussée : 



L'expert judiciaire ainsi que le géomètre-expert ont retenu une méthode consistant à distinguer les zones en fonction de leur profondeur par rapport à la vitrine. 



Le géomètre-expert ajoutait une surface au titre des escaliers et trémies, mais le bailleur n'en tient pas compte pour son chiffrage.



S'agissant des zones 1 et 2 que l'expert et le géomètre définissent de la même manière (5 mètres à compter de la vitrine ; entre 5 et 10 mètres de la vitrine), il convient de retenir la mesure effectuée par le géomètre, l'expert ne précisant pas comment il a effectué les mesures.



Dès lors, il convient de retenir pour la zone 1, une surface de 38,3 m2. Les parties convenant de l'application d'un coefficient 1, la surface pondérée est de 38,03 m2.



Pour la zone 2, sera retenue une surface de 30,9 m2. Les parties convenant de l'application d'un coefficient 0,8, la surface pondérée est de 24,72 m2. 



S'agissant de la zone 3, tant l'expert que le géomètre indiquent qu'il s'agit de la surface située entre 10 et 20 mètres de profondeur par rapport à la vitrine. Cependant, dans la zone 3 retenue par le géomètre-expert figure le couloir-dégagement que sépare l'expert judiciaire de la zone 3.

 

Le géomètre-expert retient, en outre, au-delà d'une profondeur de 20 mètres, une zone 4. Cependant, le bailleur, qui se réfère aux calculs du géomètre-expert, ne tient compte que d'une zone 3 d'une surface égale aux zones 3 et 4 retenues par le géomètre



Eu égard à la particularité du couloir-dégagement, qui est d'une faible largeur tout en comportant une niche-exposition, il convient effectivement de le considérer comme étant une zone distincte de la zone 3, laquelle est uniquement caractérisée par rapport à la profondeur de leur emplacement par rapport à la vitrine.



Dès lors que l'expert indique avoir mesuré ce couloir, dont il précise les mesures effectuées, et que le géomètre expert ne l'a pas fait, il convient de retenir la mesure effectuée par l'expert, soit une surface de 8,07 m2.



S'agissant de la pondération, le preneur se réfère à celle de 0,40 retenue par l'expert, tandis que le bailleur se réfère à celui de la zone 3 de 0,50. Eu égard aux particularités précitées de ce couloir-dégagement, et par application de l'article R.145-7 du code de commerce, celui-ci ne peut être pondéré autant qu'une surface de vente, même en zone 3. Il convient de retenir un coefficient de 0,40, soit une surface pondérée de 3,22 m2.



S'agissant de la zone 3 sans le couloir-dégagement, il convient de relever que la surface retenue par l'expert (14,84), et invoquée par le preneur, est inférieure à la surface de la zone 3 incluant la zone 4 retenue par le géomètre amputée de la surface du couloir-dégagement précité (16,83 = 20,4 + 4,5 - 8,07). Dans la mesure où l'expert n'indique pas la manière dont a été mesurée la surface, il convient de retenir une surface de 16,83 m2. Les parties convenant de l'application d'un coefficient 0,5, la surface pondérée est de 8,41 m².



Le résultat auquel parvient la cour, soit une surface pondérée du rez-de-chaussée de 74, 38 m² est toutefois inférieur au calcul des parties, le bailleur invoquant une surface pondérée de 75,2 m2 et le preneur, de 76,43 m2.



Ne pouvant statuer en deçà des prétentions des parties, il convient de retenir une surface pondérée de 75,2 m² pour le rez-de-chaussée.



- Le 1er étage : 



L'expert l'a distingué en deux locaux de vente et un bureau annexe relié, outre des toilettes vestiaires reliées, tandis que le géomètre mentionne une surface unique de 72,8 m2 et des escaliers et trémies de 3,2 m2.



Le bailleur demande une pondération de 0,5 pour tout l'étage, tandis que le preneur se réfère aux pondérations effectuées par l'expert en fonction de ces quatre zones.



S'agissant du local de vente 1 et du local de vente 2, tels que distingués par l'expert, il est constant qu'il s'agit d'une pièce d'un seul tenant. 



Les caractéristiques de cette pièce, telles que notamment rappelées par le tribunal, ne justifient pas de déroger aux préconisations de la charte de l'expertise. Ainsi, il convient de retenir un coefficient de 0,5 pour la surface de vente d'une profondeur de 5 m sur façade, puis de 0,40 pour la surface de vente située au-delà.



L'expert a, en outre, distingué de la surface de ce local de vente, le bureau annexe relié indiquant qu'il a une surface de 7,78 m2. Le bailleur soutient qu'il convient de ne pas tenir compte de cette surface en tant que bureau, dès lors qu'il a été créé par le preneur à une date inconnue, transformant une surface dédiée initialement à la vente.



Pour les motifs retenus par le tribunal, qu'il convient d'adopter, le bureau sera pris en compte comme étant un espace à part avec un coefficient de 0,30 au lieu de 0,20 tel que retenu par l'expert. La surface pondérée du bureau est donc de 2,33 m2.



La surface des toilettes vestiaires indiquée par l'expert à 3,53 m2 n'est pas contestée par le bailleur.



Les trois experts privés rejoignant l'avis de l'expert sur un coefficient de 0,20, il convient de retenir une surface pondérée de 0,70 m2 pour ces toilettes.



Les mesures indiquées par le géomètre ne permettant pas de connaître la mesure du local de vente en fonction des deux zones précitées, il convient de se référer aux surfaces relevées par l'expert judiciaire.



Ainsi, le local en zone 1 a une surface de 36,58 m2, soit une surface pondérée de 18,29 m2 en appliquant un coefficient de 0,50.



Le local en zone 2 a une surface de 24,22 m2, soit une surface pondérée de 9,68 m2 en appliquant un coefficient de 0,4.



Ainsi, la surface pondérée du 1er étage est de 31 m2.

 

Ainsi, il ressort des développements précédents que la surface pondérée, telle que calculée par la cour, s'élève à 111,76 m² (5,56 + 75,2 + 31 ).







La cour ne pouvant cependant statuer que dans la limite des prétentions des parties, le preneur indiquant ne pas contester la surface pondérée retenue par le premier juge de 114,79 m2, tandis que le bailleur invoque une surface pondérée de 119,30 m2, il convient de retenir une surface pondérée de 114,79 m2.



1. 2°) La valeur locative : 



1.2.1. Les caractéristiques du local considéré : 



L'expert judiciaire a indiqué, sans que cela soit contesté, que les locaux disposaient d'une surface vitrée importante sur la [Adresse 5] et estimé que les locaux sont tout à fait adaptés aux activités commerciales exploitées dans les locaux.



Le bailleur fait observer, à juste titre, l'importance de la hauteur sous plafond, la cour observant que l'expert a relevé une hauteur d'environ 2,90 m dans la surface de vente 1 et 2 au rez-de-chaussée.



1.2.2. La destination des lieux : 



Il n'est pas contesté que les locaux sont loués à usage de magasin de vente de tous articles de textile et notamment de prêt à porter et vêtement pour enfants et accessoires s'y rapportant, cosmétique, puériculture et accessoires, à l'exclusion de tout autre.



1.2.3. Les obligations respectives des parties :



Aux termes de l'article R.145-8 du code de commerce, 'Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé'.



Le preneur conteste l'analyse du bailleur selon lequel il n'existe aucune obligation particulière à la charge du preneur.



Il soutient que constituent des facteurs de minoration de la valeur locative, les clauses exorbitantes de droit commun suivantes : 



- les charges et travaux : 



Le bail stipule que le preneur 'devra tenir les lieux loués pendant toute la durée d'occupation en bon état de toutes réparations, à l'exception des réparations visées à l'article 606 du code civil qui seules restent à la charge du bailleur, ainsi que le ravalement de façade à l'exception des vitrines. Il devra également effectuer toutes réparations nécessaires consécutives à la vétusté des locaux ou de leurs équipements et toutes réparations consécutives à la découverte de vices cachés.'



Le bail prévoit aussi que le preneur supporte les charges afférentes aux locaux loués. 





Le preneur approuve le premier juge d'avoir retenu une minoration de 2 % en raison de cette clause. 



Il ne critique cependant pas le jugement en ce qu'il a retenu qu'il ne justifie pas avoir dû supporter d'autres charges de copropriété que les charges locatives. Les motifs du jugement seront approuvés sur ce point.



S'agissant de la clause relative aux travaux destinés à remédier à la vétusté, le bailleur soutient que cette clause ne peut plus être maintenue au titre du bail renouvelé en application de l'article R.145-35-2 du code de commerce.



Le preneur réplique que l'article R.145-35 a interdit le transfert au preneur des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté uniquement si elles relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, mais qu'en revanche, les charges et travaux liés à la vétusté peuvent toujours être transférés au preneur s'ils ne relèvent pas de l'article 606 du code civil.



Selon l'article R.145-35 du code de commerce dans sa rédaction applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire :



1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;



2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.



Ainsi, comme le soutient le preneur, la clause du bail lui transfère toujours la charge des travaux liés à la vétusté qui ne relèvent pas de l'article 606 du code civil.



Une telle clause est exorbitante du droit commun prévu par l'article 1755 du code civil, qui ne met en principe pas à la charge du locataire les réparations qui ne sont occasionnées que par la vétusté.



Ainsi, il convient d'appliquer une décote de 2 %.



- la taxe foncière : 



Le preneur soutient rembourser au bailleur la taxe foncière, d'un montant particulièrement élevé. Il fait valoir qu'il résulte de la jurisprudence que le paiement de la taxe foncière incombe normalement au bailleur, de sorte que la clause par laquelle il se décharge sans contrepartie sur le preneur constitue un facteur de minoration de la valeur locative et qu'il convient de déduire le montant de l'impôt foncier de la valeur locative. 



Il ajoute que même si la loi Pinel n'est pas venue interdire le remboursement par le preneur de la taxe foncière au bailleur, ce dernier en reste le redevable légal, de sorte que la jurisprudence précitée conserve sa pertinence.



Le bailleur soutient que cette clause a été modifiée par la loi Pinel du 3 novembre 2015 et qu'il est admis par la loi, de manière expresse, que la mise à charge du preneur de cet impôt n'est pas prohibée, que cette consécration implique l'abandon du caractère exceptionnel de l'imputation de cette charge au preneur. 







A titre subsidiaire, il soutient que cette clause n'est pas exorbitante dans le secteur géographique considéré, puisque la totalité des baux commerciaux des secteurs à haute commercialité de [Localité 6] mettent à charge du preneur le remboursement de la taxe foncière, que de plus aucune règle n'impose un tel abattement et qu'enfin, les loyers de référence ne se voient pas affectés d'une telle minoration alors qu'il est évident que les locataires commerçants s'acquittent de cette taxe foncière.



Cependant, s'il résulte des articles L.145-40-2 et R.145-35, tels qu'issus respectivement de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel et de son décret d'application du 3 novembre 2014 qu'il est permis au bailleur d'imputer au preneur la charge notamment de l'impôt foncier, cette répartition n'en reste pas moins exorbitante du principe légal de mise en charge de l'impôt foncier par le propriétaire. Aucune contrepartie n'étant invoquée au bénéfice du preneur, la mise à sa charge d'une telle taxe constitue une clause exorbitante du droit commun.



En outre, il n'est pas établi que la totalité des baux commerciaux des secteurs à haute commercialité de [Localité 6] mettent à charge du preneur le remboursement de la taxe foncière, ni que les baux de comparaison prévoient également que le montant de la taxe foncière est supporté par les preneurs.



Il conviendra de déduire la taxe payée pour l'année 2016, soit 12 735 euros, du montant du loyer.



- la cession de droit au bail n'est pas autorisée, la cession du fonds de commerce est soumise à l'accord du bailleur et la sous-location et locations gérance sont interdites : 



Le preneur invoque ces clauses, mais n'en tire aucune conséquence quant à une éventuelle décote.



1.2.4. Les facteurs locaux de commercialité : 

 

L'article R. 145-6 du Code de commerce prévoit que 'Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire'.



L'expert indique que la commercialité des lieux loués est bonne et est classifiée en zone 1 bis, et il résulte de son rapport qu'ils sont situés au début de la partie haute de la [Adresse 5], qui a une meilleure commercialité que la partie basse.



Il n'est pas soutenu qu'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité.



1.2.5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage :



Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.



A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.



Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.



Il résulte du rapport d'expertise, et des expertises privées de Mmes [T] et [W], que la moyenne des loyers situés en partie haute de la rue est nettement supérieure à celle des loyers situés en partie basse.



L'expert judiciaire indique, en outre, que les locaux, implantés au numéro 40 de la rue, sont situés au début de la partie haute de la rue qui a une haute commercialité, cette partie haute commençant au numéro 38, côté pair et au numéro 17, côté impair.



Il convient, en conséquence, de tenir compte des loyers des commerces situés dans ladite rue à compter des n°38 (côté pair) et n°17 (côté impair) et au-delà en amont, l'expert indiquant que les locaux situés du côté impair bénéficient des mêmes facteurs de commercialité que les boutiques situées du côté pair et aucun élément ne permettant de contredire cette appréciation.



Le loyer du magasin Geox, situé au n°12, ne sera donc pas pris en compte.



En outre, il ne sera pas tenu compte des loyers des magasins Mauboussin et Olivier Grant, l'expert expliquant que ces loyers sont hors normes, le premier étant très élevé et 'apparemment le plus cher de la ville' et le second étant bien trop inférieur aux loyers pratiqués dans le secteur compte tenu de son emplacement. En outre, il a ajouté que ces deux loyers ne correspondent pas au marché immobilier locatif de 2016.



Pour soutenir que le loyer Mauboussin est dans les normes locatives du secteur géographique, le bailleur le compare à des loyers de commerce intégrant le droit d'entrée. Cependant, le loyer du local Mauboussin est hors norme par rapport au montant des loyers des locaux voisins qui seront calculés, comme il sera dit plus bas, sans tenir compte du droit d'entrée qui a pu être payé pour ces locaux voisins.



Parmi les autres références prises en compte par l'expert, les parties ne contestent pas la prise en compte du loyer du local situé au n°31 (955 euros) et au n°42 (866 euros).



Le bailleur conteste en revanche les valeurs retenues par l'expert pour trois autres locaux commerciaux (De Fursac, What For, The Kooples) en soutenant que pour évaluer le loyer payé, il convient de tenir compte des droits d'entrée substantiels versés lors de l'entrée dans les lieux.



Pour ne pas en tenir compte, l'expert a exposé que ce n'est que dans le cas où le pas de porte est qualifié par les parties de supplément de loyer dans le bail, ce qui est relativement fréquent, qu'il peut être envisageable de l'ajouter au loyer périodique pour déterminer le loyer reconstitué ou réel, mais encore faut-il que le versement du pas de porte s'accompagne de l'existence d'un loyer périodique anormalement bas.



L'expert privé M. [O] indique en revanche que l'existence d'un droit d'entrée entraîne une minoration du loyer pratiqué périodiquement.



Il convient de relever que, s'agissant du droit d'entrée versé par le preneur, le bail conclu entre les parties prévoit expressément qu'il ne s'agit pas d'un complément de loyer, mais d'une 'indemnité en contrepartie de la dépréciation de la valeur de l'immeuble'. Dans l'appréciation de la valeur locative des locaux en litige, il ne sera donc pas tenu compte d'un tel droit d'entrée.



S'agissant des droits d'entrée versés par les trois preneurs pour les trois locaux commerciaux de comparaison précités, aucun élément n'est produit aux débats qui permettrait de considérer qu'il s'agit d'un complément ou supplément de loyer. 



En outre, il convient d'observer que la prise en compte du seul loyer payé pour ces trois locaux conduit à des loyers de 730, 503 et 861 euros m²/an, ce qui conduit à un loyer moyen de 698 euros m²/an. La comparaison avec le loyer moyen des autres commerces situés à proximité dans la partie haute de la rue (Salamander, Majestic et Maje) s'élevant à 854,66 euros m²/an montre que les loyers payés pour les locaux De Fursac, What For et The Kooples, sans tenir compte du droit d'entrée versé, s'ils sont en moyenne inférieurs à ceux payés pour les locaux situés à proximité dans la même zone de commercialité, ne sont pas pour autant anormalement bas. De surcroît, s'il était tenu compte des loyers décapitalisés, la moyenne s'élèverait, selon les données fournies par l'expert privé [W], à 1 420 euros m²/an, ce qui serait hors norme par rapport à la moyenne précitée, ce qui est une raison supplémentaire pour écarter la prise en compte de tels loyers décapitalisés.



Il convient dès lors de tenir compte des seuls loyers payés par ces commerces, sans prise en compte des droits d'entrée.



Ainsi, il sera tenu compte des loyers des commerces situés n°44, 50, 52, 35, 31 et 42, dont la moyenne s'élève à 776,33 euros m²/an. 



En revanche, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il ne sera pas tenu compte des loyers des locaux situés au 10, 16 et 36 de la rue, qui sont situés dans la partie basse de la rue, ayant, comme il a été dit, une commercialité moindre et dont la moyenne des loyers est nettement plus faible.



De même, il ne sera pas non plus tenu compte des locaux situés dans une rue située à 600 mètres, à savoir la rue du 22 Novembre, dès lors qu'il n'est pas établi qu'elle a la même commercialité.



En tenant compte de l'ensemble des critères prévus par l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative des locaux commerciaux de l'espèce sera fixée à 776,33 euros m²/an - 2 % = 760,80 euros m²/an, dont encore à déduire le montant de la taxe foncière. 



Sur le montant du loyer renouvelé : Il résulte de ce qui précède qu'il sera fixé à compter du 1er avril 2016 à la somme de 114,79 m² x 760,80 euros - 12 735 = 74 597,23 euros HT/HC/an



2. Sur la demande du bailleur tendant à condamner le preneur à payer les rappels de loyers consécutifs à la fixation du loyer renouvelé et au paiement des intérêts au taux légal depuis le 1er avril 2016, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, avec capitalisation : 



Le loyer avait été fixé de manière provisionnelle par jugement du 14 mars 2018 à une somme supérieure au montant du loyer fixé par le présent arrêt. En outre, il ne chiffre pas sa demande en paiement. Ses demandes seront dès lors rejetées.



3. Sur la demande reconventionnelle en remboursement : 



En application de l'article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers commerciaux qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d'une condamnation. (3ème Civ., 11 mai 2022, pourvoi n° 20-21.689, 20-21.651, 20-21.652).





Comme l'a pertinemment retenu le premier juge, le juge des loyers commerciaux, et la cour statuant à sa suite, n'ont pas le pouvoir de condamner le bailleur à rembourser les loyers indûment payés. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté le preneur de sa demande en remboursement. Statuant à nouveau, il sera dit que la cour n'a pas le pouvoir de statuer.



En outre, le preneur ne justifie pas du montant des loyers qu'il a payés. Le bailleur conteste les sommes mises en compte dans le décompte du preneur et ce dernier n'apporte pas d'éléments permettant de déterminer le montant des loyers payés à compter du 1er avril 2016. Sa demande tendant à voir fixer le trop perçu par le bailleur sera donc rejetée.



4. Sur le jugement du 8 juin 2022 : 



Le jugement du 9 février 2022 étant partiellement confirmé, le jugement rectificatif du 8 juin 2022 sera confirmé.



5. Sur les frais et dépens : 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué sur les frais et dépens.



La société VMAP n'obtenant que très partiellement gain de cause en appel, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





P A R C E S M O T I F S





La Cour, 

 

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg du 9 février 2022, sauf en ce qu'il a fixé le loyer renouvelé au 1er avril 2016 à la somme de 74 448,01 euros hors charges et hors taxes, et en ce qu'il a débouté la Société La Nouvelle Maille Souple de sa demande de remboursement du trop payé, 



L'infirme de ces seuls chefs, 



Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Strasbourg du 8 juin 2022, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : 



Fixe le loyer renouvelé au 1er avril 2016 à la somme de 74 597,23 euros hors charges et hors taxes, par an, 



Dit que le juge des loyers commerciaux et la cour statuant à sa suite, n'ont pas le pouvoir de statuer sur la demande de remboursement formée par Société La Nouvelle Maille Souple,



Rejette la demande de la SCI VMAP tendant à condamner la Société La Nouvelle Maille Souple à payer les rappels de loyers consécutifs à la fixation du loyer renouvelé et au paiement des intérêts au taux légal depuis le 1er avril 2016, puis à compter de chaque échéance trimestrielle, avec capitalisation,





Rejette la demande de la Société La Nouvelle Maille Souple tendant à déclarer que la SCI VMAP est redevable à son égard de 273 224,08 euros au titre du trop-perçu de loyers au 2 juin 2023, 



Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel, 



Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La Greffière : le Président :