Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/11237 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CABSH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Avril 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS RG n° 11-15-14-0





APPELANTS

 

Monsieur [P] [M], décédé

né le [Date naissance 10] 1941 à [Localité 30]

[Adresse 16]

[Localité 5] (Belgique)





Madame [V] [M], intervenante en qualité d'héritière de M. [P] [M]

née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 36] (86)

[Adresse 34]

[Localité 5] (Belgique)



Représentée par Me Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493

ayant pour avocat plaidant : Me Elise PRIGENT de la SELARL AVODIRE, Selarl Interbarreaux, avocat au barreau de NANTES



Monsieur [L] [M], intervenant en qualité d'héritier de M. [P] [M]

né le [Date naissance 13] 1966 à [Localité 37] (49)

[Adresse 17]

[Localité 19]



Représenté par Me Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493

ayant pour avocat plaidant : Me Elise PRIGENT de la SELARL AVODIRE, Selarl Interbarreaux, avocat au barreau de NANTES



Monsieur [A] [M], intervenant en qualité d'héritier de M. [P] [M]

né le [Date naissance 7] 1962 à [Localité 29] (49)

[Adresse 8]

[Localité 14] (Portugal)



Représenté par Me Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493

ayant pour avocat plaidant : Me Elise PRIGENT de la SELARL AVODIRE, Selarl Interbarreaux, avocat au barreau de NANTES



Madame [K] [H] veuve [M], intervenante en qualité d'héritière de M. [P] [M]

née le [Date naissance 12] 1942 à [Localité 32] (49)

[Adresse 16]

[Adresse 6] (Belgique)



Représentée par Me Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493

ayant pour avocat plaidant : Me Elise PRIGENT de la SELARL AVODIRE, Selarl Interbarreaux, avocat au barreau de NANTES





INTIMES 



Monsieur [I] [W]

né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 33]

[Adresse 9]

[Localité 25]



Représenté par Me Emilie LARTIGUE, SELARL Emilie LARTIGUE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0687





Madame [D] [O]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 31] (05)

[Adresse 28]

[Localité 22]



Représentée par Me Emilie LARTIGUE, SELARL Emilie LARTIGUE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0687





Madame [S] [E]

[Adresse 21]

[Localité 24]



Représentée par Me Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, toque : R0273





Société CABINET [T] NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE

SAS immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 494 563 133

[Adresse 15]

[Localité 27]

Et en son établissement secondaire : [Adresse 4]



Représentée par Me Jean-François DANTEC de la SCP DANTEC - RAMBEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0590





Compagnie d'assurances MATMUT

[Adresse 20]

[Localité 26]



Représentée par Me Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocat au barreau de PARIS, toque : R0273







SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 21] représenté par son syndic, le Cabinet JDG-IMMO, SELARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 410 210 090

C/O Cabinet JDG-IMMO

[Adresse 18]

[Localité 23]



Représenté par Me Sophie ETCHEGOYEN de la SELEURL SOLAW - Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : D1227







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



Par acte en date du 26 novembre 2015, M. [I] [W] et Mme [D] [O], locataires d'un appartement au 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35] ont fait assigner M. [P] [M], propriétaire de l'appartement, devant le tribunal d'instance, aux fins d'obtenir le prononcé de la nullité du commandement de payer et la condamnation de leur bailleur à leur payer la somme de 9.847 € au titre de leur préjudice de jouissance compte-tenu des désordres affectant l'appartement loué.



Par actes des 31 mars et 15 avril 2016, M. [P] [M] a fait assigner en intervention forcée devant le tribunal d'instance le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35] représenté par son syndic le cabinet [T] gestion immobilière et Mme [S] [E] demeurant [Adresse 21] à [Localité 35], propriétaire d'un appartement au 2ème étage.





A l'audience du 21 juin 2016, l'affaire a été renvoyée au 29 novembre 2016. Par courrier en date du 28 novembre 2016, le conseil de Mme [S] [E] a informé le tribunal qu'une ordonnance avait été rendue le 30 septembre 2016 dans la même affaire par le tribunal de grande instance et qu'un expert avait été désigné pour constater les désordres, déterminer leur origine et chiffrer le coût des réparations.



Par jugement en date du 31 janvier 2017, le tribunal a ordonné le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise de Mme [R] désignée par ordonnance du 30 septembre 2016 et fixait au 26 septembre 2017 le prochain examen de l'affaire.



L'affaire a été renvoyée en attente du dépôt du rapport d'expertise puis à la demande des parties successivement à l'audience du 23 janvier 2018, au 8 juin 2018, au 18 septembre 2018, du 14 décembre 2018 et du 8 février 2019.



A l'audience du 8 février 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] et Mme [S] [E] ont soulevé avant toute défense au fond l'incompétence du tribunal d'instance au motif que les demandes de M. [P] [M] excèdent la compétence matérielle du tribunal d'instance.



M. [P] [M], représenté, a demandé au tribunal outre le rejet de l'exception d'incompétence de :

- condamner in solidum Mme [S] [E], la Matmut, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à faire réaliser les travaux de reprise de la structure de l'immeuble préconisés par l'expert sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et lui verser la somme de 6.785,78 € au titre des travaux des embellissements de son appartement,

- condamner in solidum Mme [S] [E], la Matmut, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit des époux [W], lui verser la somme de 78.719,48 € en réparation du préjudice subi du 2 février 2016 au 31 mai 2018, lui verser la somme de 2.811,41 € par mois jusqu'à la parfaite finalisation des travaux,

- condamner M. [I] [W] et Mme [D] [O] à lui payer la somme de 14.306,20 € correspondant aux loyers impayés,

- ordonner compensation des condamnations prononcées entre M. [P] [M] et M. et Mme [W] à concurrence de la plus faible,

- condamner in solidum Mme [S] [E], la Matmut, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise.



Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de toutes les demandes de M. [P] [M] et à sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [S] [E], propriétaire de l'appartement du 2ème étage au dessus de celui de M. [P] [M], a sollicité du tribunal qu'il soit débouté de toutes ses demandes et celles des autres parties dirigées contre elle et son assurance, qu'il produise le contrat d'assurance habitation non occupant et soit condamné à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Matmut assureur de Mme [S] [E] est intervenue volontairement à l'instance par conclusions déposées le 13 septembre 2018.



Le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière, syndic de l'immeuble, a demandé également que M. [P] [M] soit débouté de l'ensemble de ses demandes et sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [I] [W] et Mme [D] [O] ont maintenu leurs demandes initiales visant à faire constater la nullité du commandement de payer et obtenir la condamnation de M. [P] [M], leur ancien propriétaire, à leur payer les sommes suivantes :

- 12.121,84 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

- 1.500 € en remboursement des frais de déménagement,

- 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 4 avril 2019, le tribunal d'instance de Paris a :

- rejeté l'exception d'incompétence,

- ordonné la nullité du commandement de payer en date du 26 octobre 2015,

- condamné M. [P] [M] à payer à M. [I] [W] et Mme [D] [O] la somme de 921,48 € en réparation de leur préjudice,

- condamné Mme [S] [E] à payer à M. [P] [M] la somme de 1.357,15 € au titre des travaux d'embellissement,

- déclaré cette condamnation opposable à la Matmut, assurance de Mme [S] [E],

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35] à payer à M. [P] [M] la somme de 5.428,63 € au titre des travaux d'embellissement,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35] à payer à M. [P] [M] la somme de 7.933 € en réparation de son préjudice,

- rejeté les demandes de M. [P] [M] à l'encontre du cabinet [T] nouvelle gestion immobilière,

- condamné M. [P] [M] à payer à M. [I] [W] et Mme [D] [O] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35] à payer à M. [P] [M] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35] aux dépens à l'exception des frais engagés pour l'expertise judiciaire,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35] et le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière aux frais d'expertise judiciaire,

- débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.



M. [P] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 28 mai 2019.



M. [P] [M] est décédé le [Date décès 11] 2021. 



Ses héritiers, Mme [V] [M], M. [L] [M], M. [A] [M], nus propriétaires, et Mme [K] [H] veuve [M], usufruitière, reprennent la présente instance.



Par ordonnance sur incident du 18 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré 

irrecevables les pièces et conclusions de la société Cabinet [T] nouvelle gestion immobilière.



La procédure devant la cour a été clôturée le 24 mai 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 23 janvier 2023 par lesquelles Mme [V] [M], M. [L] [M], M. [A] [M], et Mme [K] [H] veuve [M] venant aux droits de M. [P] [M], appelants, invitent la cour, au visa des anciens articles 1382 et suivants, anciens 1147 et suivants, 1728 et suivants, 1347 et suivants du code civil, de la loi du 10 juillet 1965, à :

- constater que M. [I] [W] et Mme [D] [O] ont occupé les lieux loués jusqu'au 2 février 2016,

- constater que le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière, syndic de copropriété, a commis des fautes engageant sa responsabilité,

- constater que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35], a commis des fautes engageant sa responsabilité,

- constater que la responsabilité délictuelle de Mme [S] [E] est engagée,

- constater que l'appartement litigieux était inhabitable, compte tenu des désordres, avant la finalisation des travaux de reprise en mai 2019,

et en conséquence,

- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a condamné Mme [S] [E] et le syndicat des copropriétaires à les indemniser de la somme de 6.785,78 € au titre des travaux de reprise des embellissements de son appartement,

- ajouter au jugement de première instance en condamnant in solidum, sans reconnaissance aucune du bien-fondé de la position des époux [W], le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35], Mme [S] [E] et la Matmut à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit de M. [I] [W] et Mme [D] [O],

- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser M. [P] [M] de son préjudice de jouissance mais l'infirmer en ce qu'il a débouté M. [P] [M] de sa demande indemnitaire postérieure au 25 avril 2016,

- condamner en conséquence in solidum, le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 21] à [Localité 35], Mme [S] [E] et la Matmut à leur verser la somme de 112.456,40 € en réparation du préjudice subi du 2 février 2016 au 31 mai 2019, outre 1.848 € au titre des frais d'agence,

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a limité la condamnation de M. [I] [W] et de Mme [D] [O] au profit de M. [P] [M] à la somme de 11.200 € et condamner en conséquence M. [I] [W] et Mme [D] [O] à leur payer la somme de 14.306,20 €,

- ordonner le cas échéant la compensation des condamnations prononcées entre eux et les consorts [W], à concurrence de la plus faible,

- débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes, fins, conclusions et appels incidents,

- condamner in solidum le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35], Mme [S] [E] et la Matmut à leur verser la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, afférent aux procédures de première instance et d'appel,

- condamner in solidum le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35], Mme [S] [E] et la Matmut aux entiers dépens des procédures de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise supportés par M. [P] [M],

- les dispenser de toute participation à la charge commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;



Vu les conclusions notifiées le 26 septembre 2022 par lesquelles M. [I] [W] et Mme [D] [O], intimés, invitent la cour, au visa des anciens articles 1134 et 1147, des articles 1103, 1217 code civil, 6, 7 de la loi du 6 juillet 1989, à :

- confirmer le jugement du 4 avril 2019 en ce qu'il a constater la nullité du commandement de payer qui leur a été signifié le 26 octobre 2015,

juger à nouveau et ajouter,

- condamner solidairement Mme [V] [M], M. [L] [M], M. [A] [M], et Mme [K] [H] veuve [M] venant aux droits de M. [P] [M] à leur payer la somme de 12.221 € à titre de réparation de leur préjudice de jouissance,

- condamner solidairement Mme [V] [M], M. [L] [M], M. [A] [M], et Mme [K] [H] veuve [M] venant aux droits de M. [P] [M] à leur payer la somme de 1.500 € à titre de remboursement de leur frais de déménagement,

- ordonner le cas échéant la compensation des condamnations prononcées entre Mme [V] [M], M. [L] [M], M. [A] [M], et Mme [K] [H] veuve [M] venant aux droits de M. [P] [M] et eux,

- condamner solidairement Mme [V] [M], M. [L] [M], M. [A] [M], et Mme [K] [H] veuve [M] venant aux droits de M. [P] [M] à leur payer la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Emilie Lartigue en application de l'article 699 du code de procédure civile pour la première instance,

- condamner solidairement Mme [V] [M], M. [L] [M], M. [A] [M], et Mme [K] [H] veuve [M] venant aux droits de M. [P] [M] à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de justice en appel,

- débouter Mme [V] [M], M. [L] [M], M. [A] [M], et Mme [K] [H] veuve [M] venant aux droits de M. [P] [M], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35], le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière et Mme [S] [E] de leurs demandes plus amples et contraires ;



Vu les conclusions notifiées le 16 novembre 2022 par lesquelles Mme [S] [E] et la Matmut, intimés, invitent la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile, à :

- réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés,

- débouter les héritiers de M. [P] [M], ainsi que les autres parties, de l'intégralité de leurs demandes,

- ordonner aux héritiers de M. [P] [M] de produire son contrat d'assurance propriétaire non occupant,,

en tout état de cause,

- condamner les héritiers de M. [P] [M] et tout autre succombant à leur verser la somme totale de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à la restitution des entiers dépens de la procédure ;



Vu les conclusions notifiées le 26 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35], intimé, invite la cour au visa des articles 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et anciens 1382 et 1384 du code civil, à :

- constater qu'il a respecté l'ensemble des obligations mises à sa charge par la loi du 10 juillet 1965, 

- constater qu'il a favorisé l'exécution de tous travaux de remise en état au sein de la copropriété,

- constater que M. [P] [M] n'a pas respecté les obligations lui incombant en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

- constater la faute commise par M. [P] [M] et ses locataires qui, pour l'un, a caché la colonne EV «fuyarde» dont le mauvais entretien est reproché au syndicat des copropriétaires par un coffrage et pour les autres, n'ont jamais signalé les désordres sur les plafonds et les murs visibles uniquement par eux ; l'accès à la partie privative étant interdit au syndicat des copropriétaires.

en conséquence,

à titre principal,

- juger que l'impossibilité de réaliser les travaux est imputable à M. [P] [M],

- débouter intégralement les héritiers de M. [P] [M] de ses demandes à son encontre à titre subsidiaire,

- juger que les héritiers de M. [P] [M] ne démontrent pas l'existence d'un préjudice, ni d'un lien de causalité entre son comportement et le préjudice allégué,

- rejeter les demandes d'indemnisation des héritiers de M. [P] [M],

à titre reconventionnel, et en tout état de cause,

- condamner les héritiers de M. [P] [M] à la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les héritiers de M. [P] [M] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;





SUR CE



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Le jugement déféré n'est pas contesté en ce que l'exception d'incompétence du tribunal a été rejetée et en ce que le commandement de payer du 26 octobre 2015 a été annulé ;



En appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ;





Sur les désordres et responsabilités 



L'appartement de M. [M], donné en location aux consorts [W], a subi des désordres structurels liés à l'humidité ayant nécessité un étayage dans la pièce annexe faisant fonction de bureau et dans la cuisine ;



Aux termes des conclusions d'expertise, l'origine des désordres constatés sur la structure en bois est due aux infiltrations récurrentes provenant des pièces d'eau de l'appartement du dessus : raccordement privatif de l'appartement du 2ème étage fuyard sur l'évacuation commune, absence d'étanchéité des pièces humides de cet appartement, fonte commune fuyarde ; 



L'expert relève que les infiltrations existent depuis 'un certain temps' au regard de la détérioration de la structure ;



Le tribunal a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires ainsi que celle de Mme [E], propriétaire occupante de l'appartement du 2ème étage ;



Tant le syndicat des copropriétaires que Mme [E] forment appel incident et contestent leur responsabilité ;



Or, s'agissant du syndicat des copropriétaires, celui-ci est responsable de plein droit, des désordres consécutifs à la fuite de la canalisation commune en fonte, sans qu'il ne soit besoin d'établir une faute de sa part et sans qu'il ne puisse s'exonérer de sa responsabilité au motif d'une faute de M. [M] qui ne saurait être constituée par le coffrage mis en oeuvre autour de cette canalisation dès lors que la fuite est intervenue entre le 1er et le 2ème étage, entraînant la dégradation des planchers ainsi qu'il ressort des rapports d'expertise judiciaire (fonte commune fuyarde ayant détérioré les pièces de bois du plancher) et amiable (rapport Matmut, pièce 12 de Mme [E] : 'Survenance d'une fuite sur colonne commune encastrée au niveau du plancher du premier et du second. La fuite est due à une rupture de la fonte (fissuration de la canalisation) provoquant des écoulements d'eaux par intermittence dans l'épaisseur du plancher et le pourrissement d'éléments porteurs : poutres bois.') ;



L'expert, Mme [R], a bien relevé une absence de vigilance du syndicat des copropriétaires quant à l'entretien des canalisations ;



S'agissant de Mme [S] [E], celle-ci est responsable de ses installations privatives fuyardes ainsi qu'il résulte de l'expertise (raccordement privatif fuyard sur évacuation commune) outre de l'absence d'étanchéité de ses pièces humides favorisant les infiltrations ainsi que l'expert l'a énoncé en ces termes (rapport page 20) : 'Les non-conformités de pièces d'eau avec des raccordements privatifs exécutés de façon peu réglementaire sont sources d'infiltrations. La dernière fuite chez Mme [E] était celle de trop qui a révélé des désordres existants. Le suintement constaté sur l'évacuation du lavabo de la salle de bain de Mme [E], lors de notre dernière visite sur place, est significatif. Ça ne voit pas et l'eau passe par les joints qui sont poreux, en cueillie des planchers et reste dans le bois.' ; 



Sa responsabilité délictuelle est bien engagée tant au titre de la fuite sur raccordement privatif que s'agissant du défaut d'étanchéité de ses pièces humides, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a écarté sa responsabilité au titre des dommages causés au plancher ;



S'agissant de la responsabilité du syndic, les consorts [M] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré que le syndic n'avait commis qu'un manquement à son obligation d'information mais que le lien entre ce manquement et le préjudice subi par M. [M] n'est pas démontré ;



Ils font valoir que le syndic a clairement manqué à ses obligations d'information des copropriétaires, de mise en oeuvre des garanties offertes par les assurances souscrites au profit de l'immeuble et surtout d'entretien et de conservation de l'immeuble ;



Il doit toutefois être constaté que différentes démarches ont été entreprises par le syndic afin de mettre un terme aux infiltrations, que la fuite a été réparée dès le 21 juin 2014, que des expertises amiables ont été menées, que des travaux de recherches de fuite ont été réalisés, que la canalisation a été changée, que la société Imodome, cabinet d'architecte a été chargée du suivi des travaux, que des étais ont été posés, qu'une déclaration de sinistre a été faite le 4 décembre 2014, que les travaux de réfection du plancher entre le 1er et le 2ème étage ont été votés lors de l'assemblée générale convoquée par le syndic pour le 1er juillet 2015 ;



L'absence de réponse aux courriers de leur mandataire à la suite du sinistre et alors que des investigations étaient menées pour trouver l'origine de la fuite et y mettre fin, ne saurait caractériser un manquement au devoir d'information du syndic ;



Aucun manquement du syndic n'est caractérisé ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité du syndic, le cabinet [T], au titre des désordres subis par M. [M] ; 





Sur l'indemnisation des consorts [M] 



Sur les travaux d'embellissements



L'expert a retenu le devis n° 2017009 du 25 janvier 2017, correspondant à la réfection en peinture de la cuisine et du bureau ainsi que la moquette du bureau pour un montant total de 5.874 € HT, en enlevant le poste plafond au motif qu'il est prévu dans le cadre des travaux de réfection de la structure, soit 1.210 € HT à déduire, soit un solde de 4.664 € HT, soit 5.130,40 € TTC ;



Les consorts [M] sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a retenu une somme de 6.785,78 € TTC et font valoir que l'expert n'a pas tenu compte d'un devis rectifié comprenant tous les murs à reprendre qui lui avait été adressé en annexe du dire récapitulatif ;



Il sera toutefois constaté que seul le devis n° 2017009 du 25 janvier 2017 est produit aux débats et qu'il n'est pas justifié d'un devis rectifié comme l'allèguent les consorts [M] ;



Le jugement sera donc infirmé quant au quantum alloué au titre de ce chef de préjudice ;



En revanche, le jugement sera confirmé quant au partage de responsabilité retenu à hauteur de 80 % pour le syndicat des copropriétaires et 20 % pour Mme [E], dès lors que les désordres résultent principalement de la canalisation commune fuyarde ;



Il convient de retenir un préjudice de 5.130,40 € TTC, soit 1.026,08 € à la charge de Mme [E], et 4.104,32 € à la charge du syndicat des copropriétaires ; 



Contrairement aux affirmations de Mme [E] et de la Matmut, maintenues en appel, nul n'est besoin pour M. [M] de justifier de son assurance propriétaire non occupant, dès lors que sa responsabilité n'est pas en cause ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de communication de l'assurance ;



Le syndicat des copropriétaires et Mme [E] seront condamnés à payer aux consorts [M] respectivement les sommes de 4.104,32 € et de 1.026,08 € au titre des travaux d'embellissement ;



La demande de mise hors de cause de la Matmut n'est pas justifiée dès lors que la convention évoquée selon laquelle les dommages immobiliers sont pris en charge par l'assureur de l'immeuble n'est pas opposable aux consorts [M] ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré la condamnation de Mme [E] opposable à la Matmut ;





Sur la perte de loyers 



Sur la période arrêtée au 25 avril 2016



Les consorts [M] sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser M. [M] de son préjudice de jouissance sur la période du 2 février 2016 (date d'effet du congé de ses locataires) au 25 avril 2016 (date à laquelle les travaux auraient dû débuter) ;



En l'espèce, contrairement aux affirmations maintenues en appel par le syndicat des copropriétaires et comme l'a exactement retenu le tribunal, l'appartement ne pouvait être proposé à la location en raison des désordres structurels l'affectant (plafonds de la cuisine et du bureau attenant découverts et présence d'étais dans ces deux pièces) et l'extrait des pages blanches mentionnant l'adresse de Mme [V] [M] au [Adresse 21], de surcroît non daté, ne saurait établir l'absence d'intention de relouer le bien ;



Egalement, le départ des locataires est bien lié aux conditions d'habitabilité du logement puisque leur demande de consignation des loyers, refusée par M. [M], fait suite à l'apparition des désordres (courrier de leur avocat du 25 septembre 2015) ;



Il a été vu que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit de la fuite sur la canalisation en fonte ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [M], la somme de 7.933 € en réparation de son préjudice ;



Sur la période postérieure au 25 avril 2016



Les consorts [M] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande indemnitaire postérieure au 25 avril 2016 faisant valoir que les travaux envisagés par la copropriété à cette date étaient différents tant de ceux votés par l'assemblée générale du 1er juillet 2015 que de ceux arrêtés par l'expert judiciaire pour faire cesser les désordres ;



Ils soutiennent également que la carence du syndic dans la transmission des informations essentielles a conduit M. [M] à ne pas donner accès à son appartement ajoutant que cette demande intervenue alors que le contentieux judiciaire était déjà engagé, était tardive ;



Enfin, ils considèrent qu'il convient de tenir compte du temps de réalisation des travaux ;



Les consorts [M] ne peuvent cependant valablement considérer que M. [M] n'a pas été informé des travaux à réaliser pour la réfection du plancher entre le 1er et le 2ème étage dès lors qu'étaient joints à la convocation de l'assemblée générale du 1er juillet 2015, le diagnostic de l'architecte de l'immeuble, la société Imodome, le devis de l'entreprise Auxiliaire de l'Omois chargée du remplacement de la canalisation fuyarde ainsi que le devis détaillé de la société C2R, et que M. [M] représenté par son mandataire, a voté, lors de cette assemblée générale, pour l'engagement des travaux, le choix définitif de l'entreprise étant laissé au conseil syndical ;



Il ne pouvait donc valablement s'opposer à la réalisation desdits travaux au motif d'une instance judiciaire en cours initiée par ses locataires et de l'absence d'information quant à l'origine du sinistre et aux travaux envisagés ;



Comme l'a exactement retenu le tribunal, les travaux régulièrement votés et non contestés étaient exécutoires ;



De surcroît, les consorts [M] échouent à établir que les travaux votés n'étaient pas ceux envisagés en avril 2016 dès lors que le poste renforcement structurel est bien identique avec pose de profilés métalliques et que le devis rectifié tenait compte de la prise en charge de certains postes par les assurances ;



Enfin, si l'expert a préconisé une solution réfection en bois, cette solution a été remise en cause lors de la réalisation des travaux au cours desquels des poutres métalliques ont été découvertes comme l'énonce le syndicat des copropriétaires et ainsi qu'il ressort de sa pièce 81 ;



La faute de M. [M] qui n'a pas laissé accès à son appartement à compter d'avril 2016 pour l'exécution des travaux exclut toute indemnisation à compter de cette date, le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;





Sur le préjudice des locataires 



Le préjudice de jouissance de M. et Mme [W] n'est pas contesté en appel ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a évalué à la somme de 12.121,48 € ;



S'agissant du coût du déménagement, aucune pièce n'est davantage produite devant la cour pour en justifier, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande ;



La condamnation au titre du préjudice de jouissance n'a pas été reprise au dispositif du jugement déféré, il sera ajouté au jugement que les consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M] sont condamnés à payer à M. [I] [W] et Mme [D] [O] ladite somme en réparation de leur préjudice de jouissance ; 





Sur l'arriéré locatif 



Les consorts [M] sollicitent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a limité la condamnation de M. et Mme [W] au profit de M. [M] à la somme de 11.200 € (2.800 € x 4), maintenant que la somme due est celle de 14.306,20 €, tel qu'il ressort de leur décompte pièce 27 ;



Les loyers d'octobre 2015 à janvier 2016 n'ont pas été payés ;



Il résulte du décompte produit que sont dus :

- l'appel du 4ème trimestre 2015 : 8.618,88 €

- les soldes de charges 2012 à 2014 : 3.496,33 €

- l'appel du 1er trimestre 2016 à hauteur de 1.121,88 €

total : 13.237,09 € ;



Le coût du commandement de payer qui a été annulé et les pénalités conventionnelles non justifiées, ne seront pas pris en compte ;



En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a retenu la somme de 11.200 € ;



M. et Mme [W] doivent être condamnés à payer aux consorts [M], venant aux droits de M. [P] [M], la somme de 13.237,09 € au titre de leur arriéré locatif ;





Sur la compensation 



Aux termes de l'article 1347 nouveau du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions sont réunies; 



Il a été vu que l'arriéré locatif s'élève à 13.237,09 € et que le préjudice de jouissance des locataires doit être indemnisé à hauteur de 12.121,48 € ;



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [P] [M] à payer à M. [I] [W] et Mme [D] [O] la somme de 921,48 € en réparation de leur préjudice ;



Il convient d'ordonner la compensation des condamnations prononcées entre les consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M] et M. [I] [W] et Mme [D] [O] à concurrence de la plus faible, soit une somme de 1.115,61 € à régler par les consorts [W] ;





Sur l'appel en garantie des consorts [M] 



Il résulte de ce qu'il précède que l'origine des désordres relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires à 80 % et de celle de Mme [E] à 20 % ;



Il sera fait droit à l'appel en garantie des consorts [M] à hauteur de la somme de 12.121,48 € et non celle de 921,48 €, déduction faite des loyers à encaisser, retenue à tort par le tribunal ;



De surcroît, le tribunal a omis de le préciser dans son dispositif ;



Cette garantie doit s'étendre à toute condamnation prononcée au profit M. et Mme [W] ;



En conséquence, il doit être ajouté au jugement que le syndicat des copropriétaires, Mme [E] et son assureur la Matmut doivent être condamnés in solidum à garantir les consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M], de toute condamnation prononcée contre eux ;



Il sera dit que dans les rapports entre eux la charge finale de cette indemnisation repose à 80 % sur le syndicat des copropriétaires et à 20 % sur Mme [E] et son assureur la Matmut ;





Sur les frais d'expertise



Devant la cour, les consorts [M] sollicitent la condamnation in solidum du cabinet [T] Nouvelle Gestion Immobilière, du syndicat des copropriétaires, de Mme [E] et la Matmut à régler les frais d'expertise supportés par M. [M] ;



Il a été vu que la responsabilité du cabinet [T] Nouvelle Gestion Immobilière n'est pas retenue en appel au titre du défaut d'information des copropriétaires ;



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il l'a condamné à régler in solidum avec le syndicat des copropriétaires les frais d'expertise ;



S'agissant du syndicat des copropriétaires, celui-ci maintient en appel sa contestation au motif qu'il s'est opposé à la demande d'expertise judiciaire ;



Selon lui cette expertise était inutile dès lors que les experts d'assurance de la société AXA France IARD (assureur de l'immeuble) et de la Matmut (assureur de Mme [E]) s'étaient déplacés et avait procédé à l'analyse du sinistre, que la société Imodome architecte de l'immeuble en tant que maître d'oeuvre avait suivi, coordonné, constaté et préconisé les actions en vue de la détermination des travaux de remise en état ;



Néanmoins, l'expertise judiciaire a été ordonnée et en sa qualité de responsable des parties communes à l'origine du dégât des eaux, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à régler les frais d'expertise ;



S'agissant de Mme [E], il a été vu qu'elle est également responsable du sinistre au titre de ses installations privatives fuyardes et non conformes ;



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires in solidum avec le cabinet [T] Nouvelle gestion Immobilière aux frais d'expertise judiciaire ; 



Le syndicat des copropriétaires, Mme [E] et son assureur la Matmut, doivent être condamnés in solidum à les payer étant précisé que dans les rapports entre eux la charge définitive de cette expertise relève à 80 % du syndicat des copropriétaires et à 20 % de Mme [E] et son assureur la Matmut ;





Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Le syndicat des copropriétaires, Mme [E] et son assureur la Matmut, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer aux consorts [M], la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, étant précisé là encore, que dans les rapports entre eux la charge définitive de ces condamnations relève à 80 % du syndicat des copropriétaires et à 20 % de Mme [E] et son assureur la Matmut ;



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [M] sont dispensés de droit, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée en cause d'appel par le syndicat des copropriétaires, Mme [E] et son assureur la Matmut et par M. et Mme [W] ;







PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a :

- condamné M. [P] [M] à payer à M. [I] [W] et Mme [D] [O] la somme de 921,48 € en réparation de leur préjudice,

- condamné Mme [S] [E] à payer à M. [P] [M] la somme de 1.357,15 € au titre des travaux d'embellissement,

- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 35] à payer à M. [P] [M] la somme de 5.428,63 € au titre des travaux d'embellissement,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] à [Localité 35] et le cabinet [T] nouvelle gestion immobilière aux frais d'expertise judiciaire,



 Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,



Condamne les consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M] à payer à M. [I] [W] et Mme [D] [O] la somme de 12.121,48 € en réparation de leur préjudice de jouissance ; 



Condamne M. [I] [W] et Mme [D] [O] à payer aux consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M] la somme de 13.237,09 € au titre de leur arriéré locatif ;



Ordonne la compensation des condamnations prononcées entre les consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M] et M. [I] [W] et Mme [D] [O] à concurrence de la plus faible, soit une somme de 1.115,61 € à régler par les consorts [W] ;



Condamne Mme [S] [E] à payer aux consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M] la somme de 1.026,08 € au titre des travaux d'embellissement ;



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 35] à payer aux consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M] la somme de 4.104,32 € au titre des travaux d'embellissement ;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 35], Mme [E] et son assureur la Matmut à garantir les consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M], de toute condamnation prononcée contre eux ;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 35], Mme [E] et son assureur la Matmut à régler les frais de l'expertise judiciaire ;



Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 35], Mme [E] et son assureur la Matmut aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer aux consorts [M] venant aux droits de M. [P] [M], la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Dit que dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 35], Mme [E] et son assureur la Matmut la charge finale de ces condamnations repose à 80 % sur le syndicat des copropriétaires et à 20 % sur Mme [E] et son assureur la Matmut ;



Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [M] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, dont la charge est répartie entre les autres propriétaires ;

 

Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT