Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/12078 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEBX



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mars 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 17/08480





APPELANTE

 

SCI OUAMRI 

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 508 676 087

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] [Localité 6] représenté par son syndic, le CABINET AMI, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 791 523 509, dont le siège social est[Adresse 2]e [Localité 4], prise en son établissement secondaire, AMI VITRY

C/O Société AMI VITRY

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition .





* * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE 



Le lot n°103 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], propriété de la société civile et immobilière Ouamri, est loué à la société à responsabilités limitées Hi Tech Pièces Auto qui y exerce l'activité de vente de pièces et accessoires automobiles.



M. [Y] [F] et Mme [G] [F] sont propriétaires des lots n°379, 382 et 101 qu'ils ont donné à bail à la société Medway par acte du 15 novembre 2013.



Au cours de l'assemblée générale du 7 juin 2012, les copropriétaires ont voté la fermeture de la résidence par l'installation d'une clôture, laquelle a été mise en place courant 2016 après que le tribunal de grande instance de Créteil puis la cour d'appel de Paris aient débouté la société Ouamri de sa demande d'annulation de cette décision.



Par acte du 5 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] a fait citer M. [Y] [F], Mme [G] [F], la société Medway, la société Ouamri et la société Hi Tech Pièces Auto exercant sous l'enseigne Cap Auto au fond devant le tribunal de grande instance de Créteil.



Par jugement du 15 mars 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet GEI, recevable en ses demandes,

- prononcé la résiliation du contrat de bail commercial intervenu entre la société Medway et les époux [F],

- ordonné, à défaut de réstitution volontaire des lieux dans le mois qui suivra la signification du présent jugement, l'expulsion de la société Medway et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail par M. [Y] [F] et Mme [G] [F] ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

- dit, le cas échéant et en tant que de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu designé par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur remise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformèment et ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 suivants du code de procédures civiles d'exécution,

- condamné in solidum la société Medway, M. [Y] [F] et Mme [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet GEI, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

- ordonné le déblocage des portails de la résidence,

- condamné in solidum la société Ouamri et la société Hi Tech Pièces Auto à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet GEI, la somme de 1.000 € au titre de dommages et intérêts,

- ordonné au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet GEI, de laisser à la société Ouamri la jouissance exclusive de la partie de terrain située 'entre la façade du bâtiment II et l'alignement actuel du terrain, y compris les zones non aedificandi, définies par les prolongements des orthogonales du lot par rapport à la façade du bâtiment III (longueur approximativement de 13,40 m)',

- condamné in solidum M. [Y] [F], Mme [G] [F], la société Medway, la société Ouamri et la société Hi Tech Pièces Auto exercant sous l'enseigne Cap Auto au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné in solidum M. [Y] [F], Mme [G] [F], la société Medway, la société Ouamri et la société Hi Tech Pièces Auto exercant sous l'enseigne Cap Auto aux dépens,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



La société Ouamri a relevé appel de cette décision à l'encontre du syndicat des copropriétaires par déclaration remise au greffe le 13 juin 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 17 mai 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 17 décembre 2019 par lesquelles la société Ouamri, appelante, invite la cour, au visa des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 9 du code de procédure civile, à :

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il :


a déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], recevable en ses demandes, 

l'a condamnée ainsi que la société Hi Tech Pièces Auto, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

l'a condamnée ainsi que M. [Y] [F], Mme [G] [F], la société Medway, et la société Hi Tech Pièces Auto exerçant sous l'enseigne Cap Auto, in solidum, au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile,

l'a condamnée in solidum ainsi que M. [Y] [F], Mme [G] [F], la société Medway, et la société Hi Tech Pièces Auto exerçant sous l'enseigne Cap Auto in solidum aux dépens,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,


- confirmer le jugement pour le surplus

statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes à son égard et de la société Hi Tech Pièces Auto,

- le condamner à laisser le portail coulissant effectivement ouvert de 8h à 19h du lundi au samedi,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] à lui payer la somme de 15.000 € sauf à parfaire, en réparation du trouble de jouissance lié aux emplacements de parking situés sur la parcelle dont elle a la jouissance exclusive,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] à lui payer la somme de 30.000€ sauf à parfaire, en réparation du trouble commercial subi du fait de la pose de la clôture, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] aux entiers dépens, 

y ajoutant,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, 

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens d'appel ;



Vu les conclusions notifiées le 27 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], intimé, invite la cour, au visa des articles 8, 9, 14, 15 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1353 du code civil, l'article 1240 du code civil, et du règlement de copropriété, à :

- confirmer le jugement du 15 mars 2019 en toutes ses dispositions,

- débouter la société Ouamri de ses demandes,

- condamner la société Ouamri au versement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par la société Ouamri ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : 

 



Sur la faute de la société Ouamri 



A l'appui de son appel, la société Ouamri soutient qu'il ne peut lui être reproché d'avoir bloqué le portail coulissant destiné aux véhicules en journée afin qu'il reste ouvert et que les clients de sa locataire, la société Hi Tech Pièces Auto, puissent accéder à son local commercial ;



Elle fait valoir que contrairement aux engagements qui ont été pris, le portail est fermé en permanence, y compris entre 8h et 19h et n'est actionnable qu'au moyen d'émetteurs qui ont été remis aux copropriétaires ;



Elle considère que c'est le syndicat des copropriétaires qui est fautif de ne pas avoir respecté ses engagements réitérés devant les différentes juridictions saisies au sujet de la résolution initiale de fermeture de la résidence ;



Elle ajoute que la réalité du préjudice de jouissance n'est pas démontrée ;



Le syndicat des copropriétaires répond que les travaux de fermeture de la résidence ont été votés lors de l'assemblée générale du 7 juin 2012, aujourd'hui définitive, que les portillons de la résidence sont en position d'ouverture de 8h à 19h pour permettre l'exercice de l'activité commerciale, que le grand portail est quant à lui réservé aux copropriétaires disposant d'un parking et munis d'un émetteur ;



Il ajoute que le parking de la copropriété n'a pas vocation à accueillir les véhicules de la clientèle de la société Hi Tech Pièces Auto, que la société Ouamri croit pouvoir utiliser le parking derrière le bâtiment pour son usage personnel afin de réparer les véhicules ; 



En l'espèce, il résulte des déclarations de la société Ouamri que l'activité exercée au sein de son local commercial est celle de 'vente de pièces et accessoires auto' et non de 'réparations de véhicules' ;



Il n'est pas contesté en appel que les portillons, dont l'un est situé face au commerce de son locataire commercial, la S.A.R.L. Hi Tech Pièces Auto, sont laissés en position d'ouverture de 8 heures à 19 heures, hors dimanches et jours fériés, permettant ainsi l'activité des locaux commerciaux ;



En revanche, la société Ouamri échoue à démontrer que le syndicat des copropriétaires s'est engagé à laisser le libre accès aux véhicules extérieurs à la résidence et notamment aux clients de la S.A.R.L. Hi Tech Pièces Auto, dès lors qu'il est constant que le grand portail coulissant destiné aux véhicules est fermé et actionnable uniquement au moyen d'un émetteur qui a été remis aux copropriétaires ;



Il sera rappelé que par résolution définitive de l'assemblée générale du 7 juin 2012, les copropriétaires ont voté la fermeture de la résidence et qu'il apparaît que seuls les portillons restent ouverts à la clientèle commerciale en journée ;



La seule mention dans l'arrêt de cette cour du 16 septembre 2015 suivant laquelle le portail coulissant est demeuré en libre accès de 7 heures à 20 heures ne saurait établir l'engagement allégué du syndicat des copropriétaires ;



De surcroît, la société Ouamri n'établit pas la nécessité pour son locataire commercial de laisser ouvert le portail coulissant en journée dès lors qu'elle rappelle elle même que l'activité exercée n'est pas la réparation de véhicules mais la vente de pièces et accessoires auto ;



L'examen allégué des véhicules des clients pour s'assurer de pièces et accessoires adaptés peut se faire à l'extérieur de la résidence, et ce, d'autant que la société Ouamri précise qu'il s'agit d'un examen ponctuel ;



Il n'est pas davantage justifié d'une atteinte à son droit de jouissance exclusif sur la bande de terrain située entre la façade du bâtiment et l'alignement du terrain puisqu'il n'est pas contesté que la société Ouamri a reçu tout comme les autres copropriétaires un émetteur permettant d'actionner le portail coulissant pour ses véhicules ;



La convention du 9 juin 1966 qui mentionne l'usage public de cette partie de terrain aux heures d'activité des commerces, antérieure au vote de la fermeture de la résidence, ne peut recevoir application ;



Aucune faute du syndicat des copropriétaires n'est démontrée ;



Il ressort bien des procès-verbaux de constat établis les 23 février 2017 et 9 février 2023, qu'en contradiction avec les décisions définitivement votées par l'assemblée générale des copropriétaires, la société Ouamri bloque le système d'ouverture du portail coulissant en position ouverte si bien que tous les véhicules peuvent aller et venir librement dans l'enceinte de la résidence et maintient, de surcroît inutilement, le portillon face au local commercial, en position ouverte grâce à l'installation d'une chaîne ou d'une courroie fixée sur les barreaux du portail et de la barrière fixe ;



Comme l'a énoncé le tribunal, en bloquant le grand portail coulissant destiné aux véhicules, la société Ouamri enfreint la décision du syndicat des copropriétaires de le laisser fermé et actionnable uniquement au moyen d'un émetteur qui lui a été remis, et trouble la tranquillité des copropriétaires puisque peuvent entrer librement des véhicules étrangers à la copropriété et le syndicat des copropriétaires apparaît donc fondé à obtenir qu'il soit mis fin au blocage de celui-ci ;



Egalement, l'atteinte portée à la tranquillité et à la sécurité des copropriétaires provoquée par les agissements de la société Ouamri justifie bien l'allocation de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 €, tel que l'a retenu le tribunal ;



Le jugement déféré sera confirmé de ces chefs ;





Sur les demandes reconventionnelles de la société Ouamri 



Il résulte de ce qu'il précède que la demande de la société Ouamri de condamnation du syndicat des copropriétaires à maintenir le portail ouvert de 8h à 19h du lundi au samedi doit être rejetée ;



Le jugement déféré sera confirmé de ce chef également ;



Le trouble commercial allégué n'est en outre pas davantage établi en appel ;



Par ailleurs, il n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qu'il a créé un emplacement pompier sur la parcelle de terrain dont la société Ouamri dispose d'une jouissance exclusive ;



Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa condamnation à laisser à la société Ouamri la jouissance exclusive de la partie de terrain située 'entre la façade du bâtiment II et l'alignement actuel du terrain, y compris les zones non aedificandi, définies par les prolongements des orthogonales du lot par rapport à la façade du bâtiment III (longueur approximativement de 13,40 m)', prononcée en première instance ;



Néanmoins, comme devant les premiers juges, la société Ouamri ne justifie pas de son préjudice de jouissance puisque les pièces communiquées tendent au contraire à démontrer que les véhicules de ses employés en ont un usage régulier ;



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Ouamri de sa demande indemnitaire ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société Ouamri, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Ouamri ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne la société Ouamri aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT