Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17772 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAVPO



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 août 2019 - Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/05487 



APPELANTE

 

SCI ANNIE MICHEL

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 797 616 091

[Adresse 2]

[Localité 5] 



Représentée par Me Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

ayant pour avocat plaidant : SCP TRIBILLAC-MAYNARD-BELLOT, avocats au barreau des PYRENEES ATLANTIQUES





INTIMES 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE PLEIN CIEL [Adresse 1] [Localité 6] représenté par son syndic le Cabinet DENFERT IMMO exerçant sous le nom commercial CABINET JOURDAN

C/O Cabinet DENFERT IMMO (nom commercial CABINET JOURDAN)

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représenté par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

ayant pour avocat plaidant : Me Dominique LECLERCQ, CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0049



Société DENFERT IMMO dont le nom commercial est CABINET JOURDAN

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

ayant pour avocat plaidant : Me Dominique LECLERCQ, CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, toque : K0049













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE 



Le 1er août 2016 la société civile immobilière Annie Michel a acquis le lot 461 correspondant à un box de parking n°51 dans l'immeuble 'résidence plein ciel' situé [Adresse 3] à [Localité 6].



La résidence est composée de 5 bâtiments A, B, C, D, E et sur le toit du bâtiment D, sont implantées deux piscines, l'une intérieure, l'autre extérieure, accessibles par un ascenseur, nécessitant un badge d'accès.



Le 10 avril 2017, la SCI Annie Michel a assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'accès à la piscine de l'immeuble et remise du badge d'accès sous astreinte.



Le 25 septembre 2017, elle a assigné en intervention forcée le syndic, la société par actions simplifiées Denfert-Immo exerçant sous le nom commercial Cabinet Jourdan.



Par jugement du 6 août 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :



- débouté la SCI Annie Michel de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la SCI Annie Michel à payer au syndicat des coprorpiétaires de la Résidence Plein Ciel la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du susplus de leurs demandes,

- condamné la SCI Annie Michel aux dépens, sous distraction.



La SCI Annie Michel a relevé appel, par déclaration remise au greffe le 14 septembre 2019, de ce jugement du 6 août 2019 (et non de l'arrêt du 9 août 2019 tel que noté par erreur dans la déclaration d'appel).



La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 11 décembre 2019, par lesquelles la société civile immobilière Annie Michel, appelante, invite la cour, au visa des articles 5,11, 12,13 du règlement de copropriété du 10 septembre 1968, L131-1 alinéa 1er du code de procédure civile d'exécution, à :

- infirmer la décision rendue le 6 août 2019 entre les parties en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau, 

- condamner la sas Denfert-Immo, exerçant sous le nom commercial cabinet Jourdan, syndic en exercice du sdc de la résidence plein ciel, à remettre à son gérant le badge d'accès à la piscine de l'immeuble et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, 

- condamner la sas Denfert-Immo, exerçant sous le nom commercial cabinet Jourdan, syndic en exercice du sdc de la résidence plein ciel, à lui verser la somme de 100 € par mois, au titre du préjudice de jouissance, et ce, à compter de l'assignation du 10 avril 2017,

 - condamner la sas Denfert-Immo, exerçant sous le nom commercial cabinet Jourdan, syndic en exercice du sdc de la résidence plein ciel, et le sdc de la résidence plein ciel, au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la scp d'Avocats soussignée,

- dire qu'il sera fait application des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 10-1 de la loi du 

10 juillet 1965 ;



Vu les conclusions notifiées le 4 mars 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence plein ciel sis [Adresse 1] à [Localité 6] et la société Denfert-Immo, intimés, invitent la cour au visa des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- dire et juger recevables et bien fondées ses présentes conclusions,

en conséquence,

- dire et juger la SCI Annie Michel mal fondée en son appel,

- débouter la SCI Annie Michel de l'intégralité de ses demandes à son encontre,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner la SCI Annie Michel à leurs à payer à chacun la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Annie Michel aux entiers dépens dont distraction au profit de la société d'exercice libéral a responsabilité limitée Recamier, représentée par M. [B] [V],

conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

 



SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;



Il y a lieu de préciser que la société Denfert-Immo, assignée à titre personnel, et le syndicat des copropriétaires représenté par la société Denfert-Immo produisent en appel 22 pièces et la SCI Annie Michel 4 pièces, soit son titre de propriété, sa mise en demeure du 5 octobre 2016, le courriel de réponse du syndic du 7 octobre 2016 et les procès-verbaux des assemblées générales 2014, 2015 et 2016 ;





Sur la demande de la SCI Annie Michel d'accès à la piscine



La SCI Annie Michel fonde sa demande de condamner la société Denfert-Immo à lui remettre le badge d'accès à la piscine sur le fondement du règlement de copropriété ;



En l'espèce, les premiers juges ont justement retenu que 'l'article 4 du règlement de copropriété du 10 septembre 1968 stipule que 'les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles font l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires. Les parties communes comprennent notamment : [...]

B/Amenagements communs :

La piscine se trouvant sur le toit du bâtiment et ses annexes'.



L'article 79 du règlement de copropriété prévoit expressément que les modalités d'utilisation de la piscine seront fixées en assemblée générale.

Les défendeurs produisent la page de garde et les pages 1 à 29 du registre des assemblées générales, soit l'intégralité du registre intéressant le litige, de l'assemblée générale du 12 janvier 1970 à celle du 22 mars 1972, dont il ressort que le règlement intérieur de la piscine a été adopté lors de l'assemblée générale du 31 mars 1971 et modifié par l'assemblée générale du 22 mars 1972.

En application de l'article 17 du décret du l7 mars 1965, 'les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet'.

Conformément à cet article, le règlement intérieur de la piscine, qui constitue une annexe du procès-verbal de l'assemblée générale, n'a pas à figurer dans le registre.

Or, le règlement intérieur issu de ces assemblées générales réserve l'accès de la piscine aux seuls occupants des locaux principaux de la copropriété, ce qui exclut des usagers de la piscine les propriétaires de lots de box de parking.

La transcription dactylographiée du règlement intérieur initialement manuscrit répond à un souci de lisibilité et la demanderesse n'apporte aucun élément pouvant faire douter de la fidélité de ce document avec le règlement adopté effectivement en 1971 et 1972.

La demanderesse ne justifie d'aucune interdiction dans le règlement de copropriété de restreindre l'utilisation de la piscine puisqu'il renvoie à une assemblée générale ultérieure, sans restriction de pouvoir, pour les modalités d'utilisation de cette piscine.

Le syndic a confirmé à la demanderesse qu'elle ne participait pas aux charges de la piscine, ce qui résulte des appels de charges, de la clé appliquée et du relevé général des dépenses dans lesquels l'entretien de la piscine est déduit dans chaque poste de charges.

Dans la mesure où l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic 'd''assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale' ; et où le règlement intérieur, vote conformément au règlement de copropriété en assemblée générale, restreint l'usage de la piscine aux occupants actuels des lots principaux et exclut les propriétaires des emplacements de stationnement, le syndic n'a pas commis de faute en refusant de donner un badge d'accès à la demanderesse' ;



Il y a lieu d'ajouter au jugement que le fait que le règlement de copropriété stipule que la piscine fait partie des 'aménagements communs' ne donne pas un droit d'accès à la piscine à tous les copropriétaires puisque ce même règlement de copropriété stipule expressément dans son article 79 que les modalités d'utilisation de la piscine seront fixées en assemblée générale ;



C'est à bon escient que les premiers juges ont considéré, au vu des pièces produites, qu'il était justifié que le règlement intérieur de la piscine avait été adopté, conformément à l'article 79 du règlement de copropriété, lors de l'assemblée générale du 31 mars 1971 et modifié par l'assemblée générale du 22 mars 1972 ;



La SCI Annie Michel contestant la validité de la transcription dactylographiée du règlement intérieur, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la charge de la preuve de cette contestation lui incombe ; or, celle-ci ne produit aucune pièce en appel faisant douter de la fidélité de ce document ;



En outre, il ne ressort pas des pièces produites en appel par la SCI Annie Michel que celle-ci s'acquitterait de charges relatives à l'entretien et au remplissage de la piscine tel qu'elle l'affirme dans ses conclusions ; elle allègue sans le justifier que des charges générales (contrat de syndic, espaces verts, gardiens, chauffage) seraient relatives indirectement à la piscine ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Annie Michel de sa demande au titre du badge d'accès à la piscine ;





Sur la demande de la SCI Annie Michel au titre des infiltrations



La SCI Annie Michel estime que la responsabilité de la société Denfert-Immo est engagée à son égard au titre des infiltrations qui ont affecté son garage et fonde sa demande sur l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les négligences commises par le syndic qui n'a pas fait effectuer les travaux en urgence ;



Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date des sinistres, 'Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ...' ;



Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer' ;



Le syndic n'étant pas le mandataire des copropriétaires individuellement, sa responsabilité envers eux est d'ordre délictuel ;



En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'Par lettre recommandée avec avis de réception reçu le 6 octobre 2016 la SCI Annie Michel a demandé l'intervention du syndic pour des infiltrations dans son box.

Par courriel du 7 octobre 2016, le syndic répond que ces infiltrations proviennent du jardin, qu'elles sont apparues quelques années auparavant et que des devis ont été établis et seront présentés à l'assemblée générale.

Le syndic a obtenu un devis d'installation d'une pompe de relevage au dernier sous-sol des parkings mais qui nécessite un regard étanche, travaux votés lors de l'assemblée générale du 15 juin 2017.

Des travaux d'étanchéité du jardin avaient déjà été votés lors de l'assemblée générale du 4 mai 2015 et réalisés ; le compte travaux a été approuvé lors de l'assemblée générale du 15 juin 2017.

Le 2 octobre 2017 le syndic a saisi un architecte pour une étude des travaux d'évacuation des eaux au 2ème sous-sol des parkings, étude toujours en cours.

La SCI Annie Michel ne produit que des photographies non datées qui ne permettent pas au tribunal de vérifier que l'eau provient bien de son box et qu'il est bien inutilisable comme elle le prétend.

Compte tenu de l'étude confiée à un architecte pour résoudre les problèmes d'étanchéité des murs des parkings et en l'absence de tout élément sur l'étendue du préjudice subi du fait des infiltrations, la SCI Annie Michel ne démontre pas l'absence de diligences du syndic, la solution technique pour mettre fin aux infiltrations étant manifestement complexe, ce qui relève d'une décision de l'assemblée générale et non du syndic, ni son préjudice ; elle sera déboutée de sa demande d'indemnisation de son préjudice' ;



Il y a lieu d'ajouter au jugement que la SCI Annie Michel ne précise pas l'origine des infiltrations, se contentant d'indiquer qu'elles ne proviennent pas des jardins, et ne mentionne pas quels types de travaux le syndic auraient pu réaliser en urgence ; 



La SCI Annie Michel ne produit pas d'éléments susceptibles de contester l'allégation du syndicat des copropriétaires selon laquelle les infiltrations litigieuses proviendraient des remontées de niveau de la rivière la Bièvre et dateraient de la construction de l'immeuble, alors que cette allégation est corroborée par les décisions d'assemblées générales des 7 avril 2014, 9 mars 2016, 15 juin 2017 et 21 mai 2019, portant sur le remplacement des pompes de relevage et la création de regard étanches ;



Il en ressort que c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la solution technique pour mettre fin aux infiltrations relevait, de par sa complexité, d'une décision de l'assemblée générale ; la SCI Annie Michel ne démontre pas d'absence de diligences du syndic et ne produit aucun élément justifiant qu'il existait une solution technique simple que le syndic aurait pu mettre en oeuvre en urgence pour pallier provisoirement aux infiltrations dans l'attente d'une solution définitive, alors même que les premiers juges ont constaté que l'étude confiée à l'architecte était toujours en cours ;

 

En l'absence de démonstration d'une faute du syndic, le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Annie Michel de sa demande au titre du préjudice de jouissance ;





Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure



En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;



En l'espèce, la SCI Annie Michel succombant, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dispense ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La SCI Annie Michel, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Denfert-Immo et au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.500 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Annie Michel ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne la SCI Annie Michel aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Denfert-Immo et au syndicat des copropriétaires de la Résidence Plein Ciel sise [Adresse 1] [Localité 6] la somme supplémentaire de 2.500 € chacun par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT