Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19570 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA3ET



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2019 -Tribunal d'Instance de JUVISY-SUR-ORGE - RG n° 11-19-0008





APPELANT

 

Monsieur [N] [G]

né le 1er janvier 1976 à [Localité 4] (Mali)

[Adresse 8]

[Localité 3]



Représenté par Me Alfousseynou SYLLA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1233







INTIME 



[Adresse 8] représenté par Maître [E] [I], administrateur judiciaire, administratrice provisoire de la copropriété, assistée par la société IMMO DE FRANCE [Localité 6] ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social [Adresse 1]

C/O Maître [E] [I]

[Adresse 5]

[Localité 2]



DEFAILLANT









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



M. [N] [G] est propriétaire des lots n° 270350, 270406 et 0790386 de la résidence [7] sise [Adresse 8], soumise au statut de la copropriété.



Par jugement du 04 avril 2016, le tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge a notamment condamné M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [7], représenté par son administrateur judiciaire, assisté de la société Immo de France [Localité 6] Ile-de- France la somme de 4.840,35 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 janvier 2016, appel du 1er trimestre 2016 inclus.



Par exploit d'huissier du 26 avril 2019, le syndicat des copropriétaires secondaire [7], représenté par son administrateur judiciaire Me [E] [D], assisté de la société Immo de France [Localité 6] Ile-de- France a fait assigner M. [N] [G] devant le tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge, aux fin de solliciter, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer:



la somme de 6.589,10 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er trimestre 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2019, date de la mise en demeure,

la somme de 458.64 € au titre de l'article 10-1 de la loi de 1965,

la somme de 800 € de dommages et intérêts,

la somme de 1.800 € au titre de ses frais irrépétibles,



avec intérêts capitalisés depuis la sommation de payer,


les dépens.




A l'audience du 1er juillet 2019, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l'assignation.



M. [N] [G], assigné selon un acte de remise à l'étude de l'huissier après vérification de l'adresse par ce dernier, ne s'est ni présenté, ni excusé ni fait représenter.



Par jugement du 28 août 2019, le tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge a :



- condamné M. [N] [G] à payer au syndicat secondaire des copropriétaires [7], représenté par son administrateur judiciaire, assisté de la société Immo de France [Localité 6] Ile-de- France, la somme de 6.589,10 € au titre des charges impayées sur la période du 1er avril 2016 au 1er janvier 2019, appels de fonds du 1er trimestre 2019 inclus ainsi que les intérêts au taux légal sur ladite somme à compter de la mise demeure du 4 avril 2019 jusqu'à parfait paiement ;

- dit que les intérêts produits depuis le 26 avril 2019 pourront être capitalisés dès lors qu''ils seront dus depuis une année entière

- déboute le syndicat secondaire des copropriétaires [7], représenté par son administrateur judiciaire, assisté de la société Immo de France [Localité 6] Ile-de- France de sa demande formée au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- condamné M. [N] [G] à verser au syndicat secondaire des copropriétaires [7], représenté par son administrateur judiciaire, assisté de la société Immo de France [Localité 6] Ile-de- France, la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil ; 

- condamné M. [N] [G] au dépens ainsi qu'à verser une somme de 500 € au syndicat secondaire des copropriétaires [7], représenté par son administrateur judiciaire, assisté de la société Immo de France [Localité 6] Ile-de- France, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté le surplus des demandes du syndicat secondaire des copropriétaires [7], représenté par son administrateur judiciaire, assisté de la société Immo de France [Localité 6] Ile-de- France ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



M. [N] [G] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 19 octobre 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires secondaire [7], représenté par Me [E] [D], administrateur judiciaire.



La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mars 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 4 décembre 2019 par lesquelles M. [N] [G], appelant, invite la cour, au visa de l'article 1343-5 du code civil, à :

- le recevoir en ses demandes et l'y déclarer bien fondé,

- infirmer le jugement du 28 août 2019, 

Et statuant a nouveau,

- infirmer le jugement du 28 août 2019,

- dire que le reliquat de sa dette de copropriété de 2.589 € sera réglée en 24 mensualités,

En conséquence,

- dire et juger qu'il se libérera de sa dette de charges de copropriété en 24 mensualités de 108 € par mois en sus des charges courantes sans intérêt,

- débouter la copropriété de ses demandes relatives aux frais exposés pour le recouvrement de sa créance,

- débouter la copropriété de sa demande de capitalisation annuelle des intérêts,

- débouter la copropriété de sa demande de dommages et intérêts au vu de sa situation financière difficile ainsi que de sa demande d'article 700 du code de procédure civile ;



Vu la signification des conclusions à la requête de M. [N] [G], délivrée à Me [E] [D], en qualité de représentant du syndicat secondaire [7], le 19 décembre 2019, par acte de remise à l'étude ;





SUR CE,



Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de M. [N] [G], délivrée à Mme [E] [D], en qualité de représentant du syndicat secondaire [7], le 19 décembre 2019, par acte de remise à l'étude ; l'arrêt sera rendu par défaut ;





La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; 





Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



En première instance, le syndicat sollicitait la somme de 6.589,10 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2019 et la somme de 458,64 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Dans ses conclusions, M. [G] expose qu'il ne conteste pas le montant des charges de copropriété mais uniquement les frais qui ont été inclus dans les charges de copropriété ;



Le premier juge a exactement retenu la somme de 6.589,10 € au titre des charges de copropriété au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires et a écarté la demande du syndicat au titre des frais ;



M. [G] ne justifie pas que des frais soient inclus dans les charges de copropriété retenues en première instance ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :

- condamné M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.589,10 € au titre des charges impayées sur la période du 1er avril 2016 au 1er janvier 2019 appels de fonds du 1er trimestre 2019 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal sur ladite somme à compter de la mise en demeure du 4 avril 2019 jusqu'à parfait paiement,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que les intérêts produits depuis le 26 avril 2019 pourront être capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis une année entière ;



M. [G] produit un chèque de 4.000 € à l'ordre de Me [E] [D] daté et signé du 15 octobre 2019 ; toutefois il est postérieur au jugement, il n'est pas justifié qu'il ait été encaissé et porté au crédit de son compte et cette pièce ne remet donc pas en cause le jugement ;





Sur la demande du syndicat en dommages et intérêts



En l'espèce, il ressort du jugement que M. [G] n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;



Le non paiement par M. [G] de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;



Les manquements systématiques et répétés de M. [G] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



La mauvaise foi de M. [G] est confirmée par sa précédente condamnation rendue par le tribunal d'instance de Juvisy sur Orge le 4 avril 2016 ;



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné M. [G] à payer au syndicat la somme de 300 € de dommages-intérêts ;





Sur la demande en appel de délais de paiement



M. [G] sollicite en appel des délais de paiement de 2 ans, en indiquant qu'il a engagé des démarches pour vendre à l'amiable ses lots ;



Aux termes de l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues...' ;



M. [G] ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de sa situation financière actuelle et de ses difficultés alléguées, l'avis d'imposition 2019 sur les revenus 2018 étant insuffisant ;



En outre, il ne justifie pas avoir engagé des démarches en vue de la vente à l'amiable de ses lots ;



M. [G] doit être débouté de sa demande en appel de délais de paiement ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [G], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déboute M. [N] [G] de sa demande en appel de délais de paiement ;



Condamne M. [N] [G] aux dépens d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT