Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20979 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7PD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Août 2019 -Tribunal d'Instance de LAGNY SUR MARNE - RG n° 11-18-2131





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA ICV, SASU immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 385 298 849 

C/O Société FONCIA ICV

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107







INTIMEE 



Société B&B INVEST

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 788 661 379

[Adresse 3]

[Localité 4]



DEFAILLANTE









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société par actions simplifiées à associé unique Foncia ICV, a, par acte d'huissier de justice en date du 25 octobre 2018, fait assigner la société par actions simplifiées B&B Invest devant le tribunal d'instance de Lagny sur Marne aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 3.355,30 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,

- 1.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 du code civil,

- 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



A l'audience du 20 juin 2019, le syndicat requérant, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant simplement le montant de la créance principale à la somme de 2.391,59 € au 3 juin 2019, deuxième trimestre 2019 inclus.



La société B&B Invest, représentée par Mme [R] [L], présidente, a sollicité le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires, indiquant être à jour de ses charges. Elle a précisé qu'à l'origine titulaire d'un seul lot, elle en possède désormais deux (un appartement et un parking) et que le décompte de Foncia est erroné en raison d'une erreur d'imputation. Elle a par ailleurs déclaré ne pas reconnaître la dette antérieure au point de départ du décompte sur laquelle ses versements du 12 janvier 2018 ont été imputés par le syndic. Elle a enfin en tout état de cause contesté être redevable des frais.



A l'issue, la décision a été mise en délibéré au 30 août 2019.



Le tribunal ayant sollicité des explications sur le 'solde antérieur créditeur ' apparaissant au décompte et l'imputation de trois paiements de 644,34 € du 12 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires a, par note en délibéré du 5 juillet 2019, de nouveau adressé son décompte de créance.



Par jugement du 30 août 2019, le tribunal d'instance de Lagny sur Marne a :



- rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 13 novembre 2019.



La procédure devant la cour a été clôturée le 15 mars 2023.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Vu les conclusions notifiées le 23 décembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, les articles 1231-6 et suivants du code civil et 700 du code de procédure civile, à : 

- infirmer le jugement rendu le 30 août 2019 par le tribunal d'instance de Lagny sur Marne en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

- condamner la société B&B Invest au paiement de la somme de 2.724,27 € représentant les charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêtée au 2ème trimestre 2019 inclus à son profit, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,

- condamner la société B&B Invest au paiement de la somme de 1.000 € à son profit, à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1231-6 du code civil,

- condamner la société B&B Invest au paiement de la somme de 1.500 € à son profit, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

en tout état de cause,

- condamner la société B&B Invest au paiement de la somme de 1.500 € à son profit, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens relatifs à la présente procédure ;



Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] délivrée à la société B&B Invest le 27 décembre 2019, selon un acte de remise à tiers présent à domicile ;





SUR CE,



Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] délivrée à la société B&B Invest le 12 décembre 2019, selon un acte de remise à tiers présent à domicile ; l'arrêt sera rendu par défaut ;



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; 



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes : 



- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société B&B Invest du lot 801,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mars 2016, 16 février 2017, 13 mars 2018 et 27 février 2019, approuvant les comptes de l'exercice 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 et les budgets prévisionnels 2018-2019 et 2019-2020,

- les appels de fonds,

- le décompte des sommes dues (dans les conclusions),

- la mise en demeure,

- la sommation de payer,

- le contrat de syndic ;



En première instance, le syndicat sollicitait selon le jugement la somme de 2.391,59 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 juin 2019, deuxième trimestre 2019 inclus ;



En appel, le syndicat sollicite la somme de 2.724,27 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2ème trimestre 2019 inclus ;



Selon le décompte dans les conclusions, à la date du 3 juin 2019, il était dû la somme de 2.724,27 € dont :

- la somme de 1.224,55 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 juin 2019 (appel 2ème trimestre 2019 et règlement par chèque du 3 juin 2019 inclus),

- la somme de 1.150,17 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- la somme de 349,55 € au titre des dépens ;



Il ressort de ce même décompte qu'à la date du 2 juillet 2017, le solde est devenu créditeur de 251,29 € puisqu'en application de l'article 1342-10 du code civil, les trois versements d'un total de 1.933,02 € du 12 janvier 2018 s'imputent sur le solde débiteur inférieur de 1.681,73 € (1.933,02 - 1.681,73 = 251,29) ; 



Il y a donc lieu d'étudier les sommes dues sur la période du 2 juillet 2017 au 3 juin 2019 ;



Selon le décompte dans les conclusions, sur la période du 2 juillet 2017 au 3 juin 2019, il était dû la somme de :

- 1.129,30 € au titre des charges de copropriété (1.380,59 - 251,29),

- 868 € au titre des frais,

- 349,55 € au titre de dépens ;



Le détail des charges de copropriété entre le 2 juillet 2017 et le 3 juin 2019 d'un montant de 1.380,59 € (3.726,87 - 2.346,28) correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;



Il est donc dû au titre de ces charges, après déduction du solde créditeur au 2 juillet 2017, la somme de 1.129,30 € (1.380,59 - 251,29) ;



Au titre des frais relatifs à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon le décompte dans les conclusions, les frais sur la période du 2 juillet 2017 au 3 juin 2019 s'élèvent à 1.028,30 € dont :

- 28 € au titre de frais de relance au 27 février 2018 : il y a lieu de retenir ces frais postérieurs à la mise en demeure,

- 420 € au titre de 'constitution droit huissier 13 juillet 2018" et 420 € au titre de 'constitution droit avocat 7 septembre 2018" : il ne s'agit pas de frais au sens de l'article 10-1 précité mais d'honoraires du syndic qui relèvent de sa gestion courante et d'honoraires d'avocat qui relèvent de l'article 700 du code de procédure civile analysé ci-après,

- 160,30 € au titre de frais de la sommation de payer du 19 juillet 2018 : il y a lieu de retenir ces frais qui sont justifiés et qui relèvent de l'article 10-1 précité ;



Concernant la demande au titre des dépens sur la période du 2 juillet 2017 au 3 juin 2019, la somme de 189,25 € au titre de l'assignation en 2018 constitue des dépens qu'il n'y a pas lieu de comptabiliser au titre des charges et qui seront analysés ci-après ; 



En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;



Et il y a lieu de condamner la société B&B Invest à payer au syndicat des copropriétaires :

- la somme de 1.129,30 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 juin 2019 (appel 2ème trimestre 2019 et règlement par chèque du 3 juin 2019 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2018, date de l'assignation, 

- la somme de 188,30 € (28 +160,30) au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;





Sur la demande de dommages et intérêts



La société B&B Invest n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n'effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;



Le non paiement par la société B&B Invest de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ;



Toutefois le syndicat des copropriétaire ne justifie pas de sa mauvaise foi ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



La société B&B Invest, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Infirme le jugement, excepté en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;



Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne la société B&B Invest à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] :

- la somme de 1.129,30 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 juin 2019 (appel 2ème trimestre 2019 et règlement par chèque du 3 juin 2019 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2018, 

- la somme de 188,30 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;



Condamne la société B&B Invest aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT