Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16884 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCV7U



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2020 -Tribunal de proximité de VILLEJUIF - RG n° 11-19-2592





APPELANT

 

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE [Adresse 1], [Adresse 1] à THIAIS 94320 représenté par son syndic, la société VIANOVA GESTION, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 527 635 718

C/O Société VIANOVA GESTION

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263







INTIMEE 



Madame [I] [D]

née le 24 octobre 1946 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Alexandre DEVILLERS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : 333







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.



* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE 



Le 29 novembre 2019 par acte d'huissier, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, la société Vianova Gestion, a fait assigner Mme [I] [D] devant le tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité de Villejuif, à l'effet d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

- 4.110,01 € au titre de l'arriéré des charges dû, appel du 4ème trimestre civil 2019 inclus,

suivant décompte arrété au 6 novembre 2019, majorée des intérêts légaux à compter du 8 septembre 2017 sur la somme de 3.770,45 €, puis sur la somme de 3.791,48 € à compter du 15 juin 2018, puis sur celle de 3.899,31 € à compter du 12 septembre 2018, puis sur celle de 3.949,53 € à compter du 20 février 2019 puis sur celle de 4.068,01 € à compter du 18 septembre 2019, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

- 1.800 € à titre de dommages et intérêts,

- 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement du 7 octobre 2020, le tribunal de proximité de Villejuif a :

- condamné Mme [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 3,22 € pour la période du 1er janvier 2016 au 6 novembre 2019 (appel du 4ème trimestre 2019 inclus),

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] de ses demandes au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer sa créance et en dommages et intérêts,

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens de l'instance,

- rejeté la demande tendant à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 novembre 2020.



La procédure devant la cour a été clôturée le 7 juin 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 12 mai 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret d'application de la loi du 10 juillet 1965, à :

- infirmer le jugement entrepris du tribunal de Villejuif en date du 7 octobre 2020 en toutes ses dispositions, 

statuant à nouveau,

- condamner Mme [I] [D] au paiement de la somme de 4.059,41 €, au titre de la dette de charges, appel du 4ème trimestre 2020 inclus, suivant décompte arrêté au 9 novembre 2020, en principal, majorée des intérêts légaux à compter du 8 septembre 2017 sur la somme de 3.770,45 €, puis du 15 juin 2018 sur celle de 3.791,48 €, puis sur celle de 3.899,31 € à compter du 12 septembre 2018, puis sur celle de 3.949,53 € à compter du 20 février 2019, puis à compter du 18 septembre 2019 pour le surplus, 

- ordonner la capitalisation des intérêts à chaque annuité échue, 

- condamner Mme [I] [D] au paiement de la somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner Mme [I] [D] au paiement de la somme de 2.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront le droit de timbre,

- débouter Mme [I] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



Vu les conclusions notifiées le 10 mai 2023 par lesquelles Mme [I] [D], intimée, invite la cour, à :

- fixer et limiter sa dette de charge au 9 novembre 2020 à la somme de 1.009,54 €,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] en autres ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] au paiement de la somme de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront le droit de timbre ;





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la demande en paiement de l'arriéré de charges de copropriété



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; 



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la reprise de solde de l'ancien syndic (pour 3.944,36 € au 26 septembre 2016), réglée par imputation des paiements à la dette la plus ancienne, a été déduite à tort de sa créance, que ce solde était de surcroît justifié par le grand livre du syndic précédent ;



Il précise que la reprise de solde Loiselet correspond à des charges postérieures à l'effacement de créance dont a bénéficié Mme [I] [D] pour la dette de charges de 2.809,14 € arrêté au 7 septembre 2010 ;



Mme [I] [D] répond que les versements qu'elle a effectués depuis 2016 qui correspondent exactement aux appels trimestriels s'imputent sur les charges courantes et non la reprise de solde contestée ;



Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne justifie en appel que d'un effacement de sa dette de 851,35 € au cours de l'exercice 2014 et fait valoir que la reprise de solde de l'ancien syndic ne saurait être supérieure à 843,89 €, compte-tenu du solde d'effacement de la dette (1.957,79 €) et des frais (778 €) à déduire ;



A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- la matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire des lots de Mme [I] [D] 

- un décompte des sommes dues au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2016 au 6 novembre 2019 (appel du 4ème trimestre 2019 inclus) à hauteur de 3.780,01 € et des frais engagés par le syndicat des copropriétaires d'un montant de 330 €

- la copie des appels de fonds

- la copie des procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 26 juin 2017, 21 juin 2018 et 13 juin 2019 portant approbation des comptes pour l'année 2016, 2017 et 2018, et du budget prévisionnel pour 2019, et adoption de travaux, ainsi que le certificat de non recours 

- l'extrait de compte du 1er janvier 2016 au 7 octobre 2020 portant mention d'un solde débiteur de 4.059,41 € dont 456 € de frais 

- les appels de fonds 2020

- le jugement du 21 mars 2014 du juge de l'exécution de tribunal de grande instance de Créteil ordonnant notamment au syndic la société Loiselet et Daigremont de procéder à l'effacement de la somme de 851,35 € restant à déduire en vertu du jugement rendu le 1er décembre 2010

- le jugement du 1er décembre 2010 du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Créteil ordonnant la clôture de la procédure de rétablissement personnel de Mme [I] [D] pour insuffisance d'actif, entraînant l'effacement total de la dette de charges au 7 septembre 2010 d'un montant de 2.809,14 € 

- les positions de compte établies par le syndic Loiselet et Daigremont du 1er appel 2012 au 1er appel 2016

- les jugements du tribunal d'instance de Villejuif de 2015 et 2020 déclarant Mme [I] [D] irrecevable en ses demandes de traitement de sa situation de surendettement

- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 29 juin 2015 et 26 septembre 2016 portant approbation des comptes 2014 et 2015 et vote des budgets prévisionnels 2016 et 2017 ;



En l'espèce, Mme [I] [D] a vu sa dette de charges à la date du 7 septembre 2010 d'un montant de 2.809,14 €, effacée ;



Devant la cour, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, les positions de compte établies par le syndic Loiselet et Daigremont à compter du 1er appel 2012 ;



Hors une reprise de solde de 536,27 € au 1er janvier 2012, non détaillée, il résulte de ces positions de compte que les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance sont celles dues à compter du 1er janvier 2012, soit postérieures à l'effacement de la dette de Mme [I] [D] ;



C'est donc à juste titre que l'effacement de la dette à hauteur de 1.957,79 € s'annule par deux écritures du même montant au débit (21 mai 2013) puis au crédit (12 décembre 2014) dans lesdites positions de compte ;



Il apparaît en outre qu'en exécution du jugement du 21 mars 2014 du juge de l'exécution de tribunal de grande instance de Créteil, une somme de 851,35 € (solde de l'effacement) a été créditée à Mme [I] [D] au 1er avril 2014 ;



La contestation relative à l'effacement de la dette maintenue en appel ne peut prospérer ; 



L'article 1342-10 nouveau du code civil dispose :



'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. 



 A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';



L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ;



Au surplus, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, les paiements s'imputent sur les charges les plus anciennes et a soldé la reprise de solde dès lors que Mme [I] [D] n'a pas spécifié l'imputation de ses paiements et quand bien même certains correspondent aux montants des appels de fonds postérieurs à 2016 ;



Cette reprise de solde qui a été réglée, n'est pas réclamée par le syndicat des copropriétaires ;



Il ne peut donc être déduit la somme de 778 € au titre des frais de recouvrement comptabilisés par l'ancien syndic ;



En conséquence, la somme due par Mme [I] [D] au titre des charges de copropriété impayées est celle de 3.567,41 €, soit 4.059,41 € (solde débiteur au 9 novembre 2020) - 492 € de frais de relance sur lesquels il sera statué plus loin ;



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Mme [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 3,22 € pour la période du 1er janvier 2016 au 6 novembre 2019 (appel du 4ème trimestre 2019 inclus) ;



Mme [I] [D] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.567,41 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 11 décembre 2017, soit à compter du 16 décembre 2017 ;





Sur les frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 492 € de frais de relance ;



Il produit aux débats la copie des lettres de relance et de mise en demeure portant mention 'LRAR' des 2 mars 2017, 8 septembre 2017, 11 décembre 2017, 15 juin 2018, 12 septembre 2018, 14 novembre 2018, 20 février 2019, 18 septembre 2019, 24 octobre 2019, 22 janvier 2020 et 11 septembre 2020, ainsi que les accusés de réception des 16 décembre 2017, 16 juin 2018, relance 3, 17 novembre 2018, 21 février 2019, 19 septembre 2019, 25 octobre 2019 ;



En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure justifiés, soit en l'espèce les mises en demeure suivantes :

- celle du 11 décembre 2017 distribuée le 16 décembre pour 30 €

- celle du 15 juin 2018 distribuée le 16 juin pour 36 €

- celle du 12 septembre 2018 (AR produit) pour 36 €

- celle du 14 novembre 2018 distribuée le 17 novembre pour 42 €

- celle du 20 février 2019 distribuée le 19 février pour 42 €

- celle du 18 septembre 2019 distribuée le 19 septembre pour 42 €

- celle du 24 octobre 2019 distribuée le 25 octobre pour 42 €

total : 270 € ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef ;



Mme [I] [D] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 270 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;





Sur la demande de dommages-intérêts 



L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; 



Depuis plusieurs années Mme [I] [D] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;



Sa mauvaise foi est démontrée en ce qu'elle ne remet jamais à jour son décompte de charges alors que sa situation patrimoniale doit le lui permettre dès lors qu'elle est propriétaire d'un autre bien immobilier, comme l'a souligné le tribunal de proximité de Villejuif dans son jugement du 3 novembre 2020, la déclarant une nouvelle fois, irrecevable en sa demande de traitement de sa situation de surendettement ;



Les manquements systématiques et répétés de Mme [I] [D] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande ;



Mme [I] [D] doit être condamnée à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ;





Sur la capitalisation des intérêts



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès ses conclusions d'appel du 27 novembre 2020 ;



Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;



Mme [I] [D], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel comprenant le droit de timbre, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [I] [D] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], la somme de 3.567,41 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2017 ;



Condamne Mme [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], la somme de 270 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ; 



Condamne Mme [I] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;



Condamne Mme [I] [D] aux dépens de première instance d'appel comprenant le droit de timbre, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3], la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT