Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21957 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE3AG



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY RG n° 19/01228







APPELANTE

 

S.C.I. GARROS

immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 452 708 894 FAITS & PROCÉDURE

[Adresse 6]

[Localité 10]



Représentée par Me Jérôme DOULET de la SELARL DMALEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316







INTIMES 





Madame [Y] [N]

née le 20 janvier 1974 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 11]



DEFAILLANTE





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet ABD GESTION, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 507 784 338

C/O CABINET ABD GESTION

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Xavier GUITTON et assisté de Me Julie FABRIZI - AARPI AUDINEAU GUITTON - avocat au barreau de PARIS, toque : D0502















Société L'IMMOBILIÈRE PARIROC

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 317 706 018, dont le siège social est situé [Adresse 7] au [Localité 12], exerçant sous le nom commercial de PECORARI TOUT L'IMMOBILIER

C/O Société L'IMMOBILIERE PARIROC 'PECORARI TOUT L'IMMOBILIER'

[Adresse 7]

[Localité 9]



DEFAILLANTE





Compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD

immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 382 717 791

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentée par Me Catherine BALLOUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : A0420









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère 

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société civile immobilière Garros est propriétaire non occupante du lot n° 14 (un appartement au 2ème étage) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la de la copropriété des immeubles bâtis sis [Adresse 1] à [Localité 10]. 



Elle l'a acquis par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée L'Immobilière Pariroc, et suivant acte notarié reçu le 9 octobre 2006.



La SCI Garros a souscrit un contrat multirisques habitation auprès de la société AXA France.



L'assemblée générale du 19 mai 2010 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Drancy a décidé de travaux de rénovation des parties sous la maîtrise d'oeuvre de M. [I], architecte.



Ces travaux ont révélés des infiltrations selon constats de l'architecte et d'une société de plomberie Batitendances. Plusieurs constats d'huissier ont mis en exergue des infiltrations dans les parties communes dont il s'est avéré que certaines avaient été purement annexées par des copropriétaires.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] a obtenu la désignation d'un expert en la personne de M. [H] [X] par ordonnance de référé du 8 février 2016 au contradictoire de la SCI Garros et d'autres copropriétaires, et à la requête de la SCI Garros au contradictoire de Mme [N], la société L'Immobilière Pariroc et la société AXA France.



L'expert a déposé son rapport le 23 octobre 2017.



Par acte du 10 janvier 2018 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Drancy a assigné en ouverture de rapport la SCI Garros et d'autres copropriétaires concernés par les désordres.



Par acte des 25 et 28 janvier 2018 la SCI Garros a assigné en intervention forcée Mme [N], la société L'Immobilière Pariroc et la société AXA France.



Par jugement du 28 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a, notamment :



- dit régulière l'assignation délivrée par la SCI Garros à la S.A.R.L. Immobilière Pariroc,

- dit recevable l'action de la SCI Garros à l'encontre de la S.A.R.L. Immobilière Pariroc, l'en a débouté,

- dit que la SCI Garros devra restituer les W.C communs au 2ème étage de l'immeuble sous astreinte de 100 € par jour de retard trois mois après la signification du jugement,

- dit que les travaux nécessaires à la restitution de cette partie commune seront partagés par moitié avec Mme [Y] [N], la condamne à payer sur facture acquittée présentée par la SCI Garros,

- condamné la SCI Garros à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Drancy représenté par son syndic en exercice la société à responsabilité limitée cabinet ABD Gestion, les sommes de : 


4.981,14 € pour les frais de remise en état des parties communes, avec la société Axa France, dans les limites du contrat les liant,

1.586,49 € au titre des interventions et recherches de fuite,

10.000 € de dommages et intérêts pour la jouissance privative des parties communes,


- condamné la SCI Garros à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Drancy la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SCI Garros, in solidum avec d'autres, aux dépens comprenant ceux de référé et les frais d'expertise,

- débouté la SCI Garros de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.



La SCI Garros a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 13 décembre 2021. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 10 mai 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 11 mars 2022 par lesquelles la société civile immobilière Garros, appelante, invite la cour à :

- infirmer le jugement en ce qu'il :


'dit que la SCI Garros devra restituer les W.C communs au 2ème étage de l'immeuble sous astreinte de 100 € par jour de retard 3 mois après la signification du jugement,

dit que les travaux nécessaires à la restitution de cette partie commune seront partagés par moitié avec Mme [Y] [N], la condamne à payer sur facture acquittée présentée par la SCI Garros,

condamne la SCI Garros à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à Drancy représenté par son syndic en exercice le cabinet ABD Gestion, sommes de :


4.981,14 € pour les frais de remise en état des parties communes, avec la de la (sic) compagnie Axa France, dans la limite du contrat les liant,

1.586,49 € au titre des interventions et recherches de fuit,

10.000 € de dommages et intérêts pour la jouissance privative des parties communes,



- condamne la SCI Garros à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à Drancy représenté par son syndic en exercice le cabinet ABD Gestion la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne la SCI Garros aux dépens qui comprennent les frais d'expertise et les dépens de l'instance en référé,

- a débouté la SCI Garros de ses demandes, à savoir :

' condamner in solidum Mme [Y] [N], les sociétés L'Immobiliere Pariroc et Axa France à relever et à garantir la SCI Garros de toutes condamnations principal, frais et intérêts et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires,

' condamner in solidum Mme [Y] [N] et la société L'Immobiliere Pariroc à payer à la SCI Garros :



le coût des travaux aux fins de séparer les wc du lot numéroté 14,

la perte de valeur du lot numéroté 14 par la suppression de la superficie des équipements sanitaires qui seraient qualifiés de parties communes,



Sur ce dernier point et avant-dire droit,

' demander à M. [H] [X], expert, à compléter son rapport en répondant à la mission qui lui avait été confiée aux termes de l'ordonnance de référé rendue le 8 février 2016 par le tribunal de grande instance de Bobigny, à savoir :

« dans l'affirmative, déterminer la nature et le coût des travaux aux fins de séparer les installations sanitaires ainsi annexées, notamment concernant le lot numéroté 14, et la perte de valeur de ce lot par la suppression de la superficie des équipements sanitaires qui seraient qualifiés de parties communes »,

en tout état de cause,

' condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [Y] [N], et les sociétés L'Immobiliere Pariroc et Axa France, ou tout succombant, à payer à la SCI Garros la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner les mêmes parties ou tout succombant aux entiers dépens d'instance ',

et statuant à nouveau,

à titre principal,

' débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution des wc qui se trouvent dans le logement de la SCI Garros, et dont il n'est pas démontré qu'il s'agirait d'une partie commune,

à titre subsidiaire,

' la déclarer propriétaire par prescription acquisitive des wc présent dans son logement, et dès lors, débouter le syndicat des copropriétaires de la demande de restitution desdits wc,

' débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts,

à titre plus subsidiaire,

' condamner in solidum Mme [Y] [N], la société L'Immobilière Pariroc et Axa à la relever et à garantir de toute condamnation principal, frais, intérêts et accessoires prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires et en particulier :



le coût intégral des travaux aux fins de séparation des wc du lot numéroté 14,

de toute indemnité qui pourrait être allouée au syndicat des copropriétaires et mise à la charge de la SCI Garros,

de la perte de valeur du lot numéroté 4 par la suppression de la superficie des équipements sanitaires et de la présence de ces derniers qui seraient qualifiés de parties communes,



sur ce dernier point, et avant-dire droit,

' demander à M. [H] [X], expert, de compléter son rapport en répondant à la mission qui lui avait été confiée aux termes de l'ordonnance de référé rendue le 8 février 2016 par le tribunal de grande instance de Bobigny, à savoir :

« dans l'affirmative, déterminer la nature et le coût des travaux aux fins de séparer les installations sanitaires ainsi annexées, notamment concernant le lot numéroté 14, et la perte de valeur de ce lot par la suppression de la superficie des équipements sanitaires qui seraient qualifiés de parties communes »,

en tout état de cause,

' condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [Y] [N], et les sociétés L'Immobilière Pariroc et Axa France, ou tout succombant, à lui payer la somme de 20.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner les mêmes parties ou tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel ;



Vu les conclusions notifiées le 14 mai 2022 par lesquelles la société anonyme Axa France, intimée, demande à la cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile et 1353 du code civil de : 

- dire irrecevable les demandes de la SCI Garros en indemnisation de ses préjudices personnels en ce qu'ils constituent une demande nouvelle à son encontre,

- à tout le moins, la dire particulièrement mal fondée,

- l'en débouter,

pour le surplus, 

- confirmer le jugement,

à titre subsidiaire,

si la cour devait faire droit à l'argumentaire développé par la SCI Garros et réformer le jugement entrepris sur le quantum de la remise en état des parties communes, objet de sa garantie,- condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer l'indemnité qu'elle lui a versée en exécution du jugement,en toute hypothèse,

- condamner la SCI Garros à lui verser à une somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 17 juin 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de : 

- débouter la SCI Garros de toutes ses demandes formées à son encontre à titre principal ou accessoire.

- confirmer le jugement en ce qu'il :


'dit que la SCI Garros devra restituer les W.C communs au 2ème étage de l'immeuble sous astreinte de 100 € par jour de retard 3 mois après la signification du jugement,

dit que les travaux nécessaires à la restitution de cette partie commune seront partagés par moitié avec Mme [Y] [N], la condamne à payer sur facture acquittée présentée par la SCI Garros,

condamne la SCI Garros à lui payer, représenté par son syndic en exercice le cabinet ABD Gestion, les sommes de 4.981,14 € pour les frais de remise en état des parties communes, avec la de la (sic) compagnie Axa France, dans les limites du contrat les liant, 1.586,49 € au titre des interventions et recherches de fuite 10.000 € de dommages et intérêts pour la jouissance privative des parties communes,

condamne M. & Mme [V], M. [J] et Mme [L], M. [F], M. [M] et la SCI Garros à payer chacun au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à Drancy représenté par son syndic en exercice le cabinet ABD Gestion la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les condamne in solidum aux dépens de la présente instance, de l'instance de référé ayant désigné l'expert judiciaire et comprenant également les frais d'expertise,

condamne in solidum M. & Mme [V], M. [J] et Mme [L], M. [F], M. [M] et la SCI Garros aux dépens qui comprennent les frais d'expertise et les dépens de l'instance en référé',


en tout état de cause,

- condamner la SCI Garros ou tout succombant à lui verser une indemnité de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la SCI Garros ou tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête de la société civile immobilière Garros délivrée à Mme [Y] [N] le 25 mars 2022 par dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier instrumentaire et à la société à responsabilité limitée L'Immobilière Pariroc le même jour et suivant les mêmes modalités ;





SUR CE



 Mme [Y] [N] et la société à responsabilité limitée L'Immobilière Pariroc n'ont pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; 



La société AXA France ne conteste pas sa garantie dans la limite de son contrat ;



Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont la première juge a connu et auxquels elle a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; 





Sur les désordres mettant en cause la SCI Garros



Après visite des parties communes et privatives de l'immeuble, l'expert judiciaire a fait le constat que certains logements, dont celui de la SCI Garros ont des sanitaires qui ont engendré des dégradations des parties communes ;



Comme l'a dit le tribunal, les frais engendrés par le syndicat des copropriétaires pour la recherche des désordres, leur réfection et les constats d'huissier pour apporter les preuves de ses allégations doivent leur être remboursés par les copropriétaires responsables sur le fondement des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie de la prohibition des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ;



Il sera statué plus loin sur le quantum de la réclamation du syndicat ;



La SCI Garros est copropriétaire du lot n° 14, situé au 2ème étage de l'immeuble ;



L'expert a constaté suite à l'examen de son lot :



 'Le raccordement de la cuvette sur l'ancienne installation a engendré un phénomène de double siphonnage à l'origine de désordres dans le WC du palier du 1er étage, à l'aplomb de celui du 2ème étage, et réparés récemment par la société Batitendances ; 



Suite à une fuite de la bonde de douche qui persistait depuis 2003 entraînant des dégradations à l'étage inférieur, la SCI Garros a restauré l'intégralité de la salle de bains en janvier 2014.

Nous constatons que la bonde ne fuit pas, mais que le joint périphérique du receveur n'est pas conforme et que le joint latéral droit de paroi fixe vitrée est fuyard' ;



'Le 15 mai 2017, nous avons constaté qu'il n'existait plus d'infiltrations provenant de

l'appartement du 2ème étage en direction du 1er étage. Nous n'avons cependant pas pu visiter le logement de la SCI Garros afin de vérifier la qualité des réparations effectuées dans la salle de bains' ;



Il n'est pas contesté que la SCI Garros a justifié avoir fait effectuer des travaux pour remédier aux problèmes d'infiltrations provenant de la salle de douche et des WC qui dégradaient les parties communes ; la première juge a justement retenu qu'il n'est pas nécessaire de faire effectuer la réfection des sanitaires, les causes du sinistre n'existant visiblement plus ;





Sur l'appropriation par la SCI Garros des WC communs au 2ème étage




Sur l'annexion des WC communs du 2ème étage




Concernant l'allégation d'appropriation des W.C communs au 2ème étage de l'immeuble, la SCI Garros affirme les avoir acquis ; 



Elle se fonde sur l'article 2258 du code civil aux termes duquel 'la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi' ;



Selon l'article 2261 du même code 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire' ;



Il résulte de l'article 2272 du même code que 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans' ;





Il ressort du titre de propriété du 9 octobre 2006 de la SCI Garros que celle ci n'a pas acquis les WC communs du 2ème étage ; la désignation du bien objet de la vente précise : 'un logement de deux pièces, cuisine, débarras et entrée. Droit aux water-closet communs se trouvant sur le palier...' ; la SCI Garro ne peut soutenir avoir acquis de bonne foi un droit de propriété sur ce bien qui n'est seulement qu'un droit d'usage d'une partie commune ;



Mme [N], son auteur, avait elle-même acquis selon son acte authentique du 17 juillet 2002 ce 'droit aux water-closet communs se trouvant sur le palier...' (Pièce SCI Garros n° 6 ; acte authentique de vente, page 4) ;



Dans l'acte d'acquisition du 9 octobre 2006 (pièce SCI n° 5) la même désignation est indiquée et il est précisé que le vendeur a effectué des travaux d'aménagement intérieur 'observations : le vendeur déclare qu'après travaux d'aménagement intérieur, la désignation actuelle est la suivante : entrée, WC, salle à manger/coin cuisine, chambre, salle de douche, et que ces travaux avaient été effectués par le précédent propriétaire. Il déclare en outre que ces travaux n'ont pas, à sa connaissance, porté atteinte aux parties communes de l'immeuble tant par percement de mur que par annexion de surface, qu'ils ont été exécutés conformément aux règles d'usage et par conséquent que les sanitaires n'ont pas été raccordés sur les évacuations des eaux pluviales. Tels que lesdits biens existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve' ; 



Cette partie commune a été annexée à l'appartement et des travaux ont été réalisés pour ce faire ; 

La SCI Garros fait valoir que l'annexion du WC commun du 2ème étage aurait été opérée par de précédents propriétaires, sans jamais rapporter la preuve de sa date ; elle soutient qu'elle peut compléter la prescription alléguée avec celle de ses auteurs en application de l'article 2235 du code civil aux termes duquel 'pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux';



Or, il a été vu que ni le titre de propriété de la SCI Garros ni celui de Mme [N] ne font état de l'annexion du WC commun, lesquels font au contraire état de son caractère commun sur lequel un seul droit d'usage est réservé au propriétaire du lot n°14 ;



La SCI Garros ne peut donc pas joindre la possession de ses auteurs à la sienne pour prescrire ;



La première juge a exactement relevé que même si la SCI Garros n'a pas elle-même procédé aux travaux d'annexion, il s'agit d'une partie commune ayant indûment fait l'objet d'une appropriation privative et qu'une lecture plus attentive de son acte lui aurait permis de constater ce fait ;



La première juge a justement retenu qu'aucune prescription acquisitive ne peut être constatée, la SCI n'étant pas de bonne foi ; la prescription abrégée de 10 ans n'est donc pas applicable ;



Il convient d'ajouter que l'observation faite par la venderesse, Mme [N], que des travaux d'aménagement intérieur ont été réalisés permettant la création d'un WC dans l'appartement, est insuffisante pour permettre de soutenir qu'il s'agissait du WC commun litigieux, étant rappelé que l'acte de vente stipule expressément que ce dernier était situé sur le palier, partie commune non cédée à la SCI Garros ; 



La mention de la création d'un WC dans le logement ne permet donc pas de tirer la conclusion que son titre visait le WC commun situé sur le palier, étant par ailleurs que l'acte de vente précise que 'ces travaux (') n'ont pas porté atteintes aux parties communes de l'immeuble tant par le percement de mur que par annexion de surface';



La SCI Garros ne justifie d'aucune prescription, et n'invoque d'ailleurs aucune possession continue, paisible, publique et non équivoque de ce W.C sur un délai de 30 ans ou même10 ans ;



Le délai de prescription a été interrompu par le syndicat des copropriétaires par l'assignation devant le juge des référés du 20 octobre 2015 ; la SCI Garros ne rapporte pas la preuve que l'annexion du WC commun à son lot est intervenu depuis le 20 octobre 1985 ;




Sur les recours de la SCI Garros




 ¿ Contre Mme [N]



Quant à son recours contre Mme [N], la première juge a exactement énoncé qu'eu égard aux mentions figurant dans l'acte de vente sur le fait qu'elle n'aurait pas porté atteinte aux parties communes, cela a une incidence sur la croyance erronée de la SCI Garros ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que la SCI Garros devra restituer les WC communs au 2ème étage de l'immeuble, sous astreinte de 100 € par jour de retard trois mois après la signification du jugement ;



Le jugement doit également être confirmé en ce qu'il a dit que les travaux nécessaires à la restitution de cette partie commune seront partagés par moitié avec Mme [Y] [N] et en ce qu'il a condamné cette dernière à payer sur facture acquittée présentée par la SCI Garros ;



Pour la perte de valeur subséquente en raison de la diminution de la surface, l'acte de vente ne mentionne pas la vente des WC, le prix ne comprenait donc pas ce mètre carré supplémentaire ; le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Garros de sa demande de condamnation de Mme [N] à la garantir de la perte de valeur du lot n° 14 ;



 ¿ Contre la société L'Immobilière Pariroc



En revanche, la faute de l'agence immobilière n'est pas prouvée, dans la mesure où il n'y a pas de discordance entre la désignation du bien dans la promesse de vente et la mention de la superficie 'loi Carrez' (30,56 m²) et les mêmes indications figurant dans l'acte de vente ; le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Garros de sa demande à l'encontre de la société L'Immobilière Pariroc ;



 ¿ Contre la société AXA France



La SCI Garros sollicite la garantie de son assureur, AXA France, concernant le coût des travaux de séparation des WC du lot n° 14 et de la perte de valeur de ce lot ;



La société AXA France soulève l'irrecevabilité de ces demandes au visa de l'article 564 du code de procédure civile ; 



Selon l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;



Il résulte de l'article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent' ;



L'article 566 du même code dispose que ' les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;



Devant le tribunal, la SCI Garros a sollicité la condamnation in solidum de Mme [N] et la société L'Immobilière Pariroc à lui payer le coût des travaux aux fins de séparer les WC du lot n° 14 et la perte de valeur de ce lot par la suppression de la superficie des équipements sanitaires qui seraient qualifiés de parties communes ; aucune demande n'a été formulée contre la société AXA France ;



La demande de la SCI Garros de condamnation de la société AXA France à la garantir du coût des travaux de séparation des WC du lot n° 14 et de la perte de valeur de ce lot pouvait être faite en première instance ; ces demandes nouvelles devant la cour ne tendent pas à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'; elles ne tendent pas davantage aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et elles ne sont ni l'accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formulées en première instance ;



Elles doivent être déclarées irrecevables ;



 ¿ Sur la demande d'expertise



La SCI Garros sollicite à titre subsidiaire la désignation de M. [X] avec la mission de 'déterminer la nature et le coût des travaux aux fins de séparer les installations sanitaires ainsi annexées, notamment concernant le lot numéroté 14, et la perte de valeur de ce lot par la suppression de la superficie des équipements sanitaires qui seraient qualifiés de parties communes' ;



Il appartient à la SCI Garros de se concerter avec le syndicat des copropriétaires sur la question de la restitution et, le cas échéant, lui proposer d'acquérir cette partie commune ;



S'agissant de la perte alléguée de valeur du lot, outre qu'elle ne concerne que les rapports 

entre la SCI Garros et Mme [N], une mesure d'expertise n'a pas vocation à suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Garros de sa demande de ce chef;





Sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires 




Sur le préjudice matériel




La SCI Garros conteste les condamnations mises à sa charge au titre des travaux de remise en état et de recherche de fuites en considérant que l'expert n'a pas conclu à la nécessité de ces travaux et constaté que les problèmes techniques étaient réglés ;



Si les désordres ont pris fin en cours d'expertise, il n'en est pas de même pour la période antérieure ;



Les frais de recherche de fuite exposés par le syndicat sont justifiés par les pièces produites ;



C'est ainsi que le 12 juin 2013, le syndic a confié à la société Batitendances, plombier, une recherche de fuites dans le logement de la SCI Garros ; le plombier a constaté dans l'appartement de la SCI Garros (pièce syndicat n° 5) :

'- bloc WC sortie verticale totalement HS ; non fixé au sol, fissuré et non étanche car aucun joint n'est présent entre le WC et le collecteur en fonte ce qui laisse passer à

l'extérieur une importante quantité d'eaux vannés. (WC à remplacer d'urgence)

- mplafond dans WC communs étage inférieur fortement dégradé à cause de l'état de l'installation sanitaire dans l'appartement occupé par M. [R] (voir photos)' ;



Le 9 septembre 2014, le syndic a confié à la société Letellier une nouvelle recherche de fuite dans l'appartement de la SCI Garros ; le plombier a supprimé une nouvelle fuite sur les joints, partie privative, du robinet d'arrêt du WC du logement de la SCI Garros (pièce syndicat n° 7) ;



Le 16 décembre 2014, le syndic a renvoyé la société Batitendances dansles locaux de la SCI Garros pour constater la réalisation, ou non, de travaux de réfection des installations privatives ; le plombier a constaté (pièce n° 9) :

'dans le logement étage 1 :

- fortes dégradations des plafonds sous les W.C du logement étage 2

- fortes dégradations des plafonds sous la SDB étage 2

Parties communes étage 1 :

- plafond totalement détérioré dans les W.C communs et écoulements visibles. (Risque important de chute de plafond étayage conseillé pour sécurisation)

- très fortes dégradations des murs et plafonds sur pallier étage 1 en provenance des WC logement étage 2.

Logement étage 2 :

- pack WC totalement H.S comme mentionné dans notre rapport du 25/06/2013

- aucun travaux n'ont été entrepris les W.C sont Inutilisables sans l'état !

- Infiltrations très importantes sur tout le périmètre de l'espace douche, aucune étanchéité, présence d'eau en grande quantité sous le receveur de douche' ;



Le 20 avril 2015, la société Batitendances est retourné, à la demande du syndic, dans les locaux de la SCI Garros pour vérifier la bonne réalisation de ces travaux (pièce syndicat n° 13) ; elle a constaté :

'Dans logement étage 2 géré par la SCI Garros :

- WC totalement bouchés et inutilisables ces WC ne peuvent évacuer les E.U. vannes et noire de manière correct car ils ont été raccordés à un siphon de WC « siège à la turc » (présence de double siphon).

- Fuite très importante au niveau des raccords E.U en PVC sous le receveur de douche révélée lors de la mise en eaux de celui-ci créant les dégradations sur mur mitoyen avec palier, dans le plafond du logement étage 1 et des écoulements importants sur le sol du palier 1' ;



Afin de traiter cette fuite active, de nature privative, la société Batitendances a établi un devis relatif au raccordement suivant les règles de l'art du WC équipant le logement de la SCI Garros, d'un montant de 947,54 TTC (pièce syndicat n° 14) ; malgré une mise en demeure du syndic du 16 juin 2015 la SCI Garros n'a pas réaliser ces travaux ;



Le 4 août 2015 un procès verbal de constat d'huissier a fait état de l'état de délabrement avancé des parties privatives du logement de la SCI Garros (pièce syndicat n° 16) ;



L'expert judiciaire a lui même indiqué dans son rapport que 'le raccordement de la cuvette sur l'ancienne installation a engendré un phénomène de double siphonnage à l'origine de désordres dans le WC du palier du 1er étage, à l'aplomb de celui du 2ème étage, et réparés récemment par la société Batitendances.

Suite à une fuite de la bonde de douche qui persistait depuis 2003 entraînant des dégradations à l'étage inférieur, la SCI Garros a restauré l'intégralité de la salle de bains en janvier 2014. Nous constatons que la bonde ne fuit pas, mais que le joint périphérique du receveur n'est pas conforme et que le joint latéral droit de paroi fixe vitrée est fuyard' ;



Il ajoute : 'le 15 mai 2017, nous avons constaté qu'il n'existait plus d'infiltrations provenant de l'appartement du 2ème étage en direction du 1er étage. Nous n'avons cependant pas pu visiter le logement de la SCI Garros afin de vérifier la qualité des réparations effectuées dans la salle de bains' ;



Les frais de recherche de fuite justifiés sont les suivants :

' désengorgement de la canalisation d'évacuation des eaux vannes du WC par la société Batitendances le 12 juin 2013 pour 393,55 € TTC (pièce n° 7) ;

' remplacement des joints sur le robinet d'arrêt du WC par la société Letellier le 9 septembre 2014 pour 264€ TTC (pièce n° 9) ;

' recherche de fuites effectuée par la société Batitendances le 12 décembre 2014 pour 334,29 € TTC (pièce n° 11) ;

' intervention aux fins de constat de bonne-fin par la société Batitendances le 6 mai 2015 pour 334,29 € TTC (pièce n° 15) ;


facture de l'huissier, d'un montant de 260,36 €, relative au procès-verbal de constat du 4 août 2015 (pièce n° 16) ;




La responsabilité de la SCI Garros quant aux désordres subis par les parties communes est donc établie, comme il a été vu plus haut ;



Le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces produites des frais qu'il a engagés pour les réparations imputables à la SCI Garros :



C'est ainsi qu'il a fait chiffrer les travaux relatifs à la réfection des parties communes dégradées par les installations privatives du lot de copropriété de la SCI Garros, lesquels ont été retenus par l'expert au titre de ses préjudices, savoir :

' le traitement des poutrelles métalliques du plancher haut des WC communs situés sous les installations sanitaires privatives fuyardes de la SCI Garros pour 1.321,00 € TTC (pièce n° 38) ;

' la remise en état du plafond des WC communs situés sous les installations sanitaires privatives fuyardes de la SCI Garros pour 884,40 € TTC (pièce n° 39) ;

' la remise en état des murs des WC communs situés sous les installations sanitaires privatives fuyardes de la SCI Garros pour 1.828,20 € TTC (pièce n° 40) ;

' le raccordement du WC suivant les règles de l'art pour 947,54 € TTC (pièce n° 35) ;



L'expert a expressément indiqué en page 33 de son rapport, que 'les désordres aux étages inférieurs provoqués par les installations du défendeur [la SCI Garros], qu'ils soient d'ordre collectif ou privatif, sont bien entendu pris en compte suivant le récapitulatif de Maître [O] [P]', se référant à sa pièce EXPERT n°3 laquelle correspond au Dire n°2 du syndicat des Copropriétaires du 29 juin 2017 (pièce n° 20) ; ce Dire fait mention du chiffrage des travaux réparatoires tels que visés ci-dessus, lesquels ont donc été intégralement retenus par l'expert, contrairement à ce que soutient la SCI Garros ;



Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Garros à payer au syndicat les sommes de :

- 4.981,14 € pour les frais de remise en état des parties communes, elle sera pour ce poste de préjudice garanti par son assureur Axa, dans les limites de son contrat à effet du 1er avril 2010 et qui couvre notamment les désordres provenant d'un dégâts des eaux ;

- 1.586,49 € au titre des interventions et recherches de fuite opérées dans les parties privatives du logement propriété de la SCI Garros ;




Sur le préjudice de jouissance




S'agissant de la demande de dommages-intérêts du syndicat pour l'appropriation des parties communes, il convient de remarquer que si cette appropriation elle avait été réalisée d'une manière régulière, ce qui peut toujours être fait, elle aurait donné lieu à une augmentation de charges pour la SCI Garros et un modificatif à ses frais du règlement de copropriété ;



L'occupation d'une partie commune sans droit ni titre cause de ce fait un préjudice au syndicat des copropriétaires ; toute partie commune devant être financée par la participation de chaque copropriétaire à hauteur de ses tantièmes, la SCI Garros, en ne s'acquittant d'aucune charge afférente à l'occupation du WC commun du 2ème étage a profité indûment de la collectivité des copropriétaires ;



Le jugement, qui a justement apprécié ce préjudice, doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Garros à payer au syndicat la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour la jouissance privative des parties communes ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La SCI Garros, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Il n'y a pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, 



Dans la limite de sa saisine,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande de la SCI Garros de condamnation de la société AXA France à la garantir du coût intégral des travaux aux fins de séparation des wc du lot numéroté 14 et de la perte de valeur du lot numéroté 4 par la suppression de la superficie des équipements sanitaires et de la présence de ces derniers qui seraient qualifiés de parties communes ; 

Condamne la société civile immobilière Garros aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT