Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 25 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 25 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05432 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFO2K



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN - RG n° 19/02956





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES «[Adresse 8]», [Adresse 8] [Localité 5] représenté par son syndic, la société EGERIE (CENTURY 21), SAS immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro 528 076 482

C/O Société EGERIE (CENTURY 21)

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représenté par Me Frédérick JUNGUENET de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de MELUN







INTIMEES 



S.C.I. OMNIFONCIERE 3 

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 453 972 788

[Adresse 2]

[Localité 4]



DEFAILLANTE



Société OMNIPARTNERS

SARL immatriculée au RCS de TROYES sous le numéro 449 311 075

[Adresse 3]

[Localité 1]



DEFAILLANTE







COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Mme Muriel PAGE, Conseillère 

Mme Nathalie BRET, Conseillère 



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.







* * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



La société civile immobilière Omnifoncière 3, qui a pour gérante la société à responsabilité limitée Omnipartners, est propriétaire des lots n° 3 et 4 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé [Adresse 8], situé [Adresse 8] à [Localité 5].



Par exploit d'huissier en date des 12 septembre et 25 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] a assigné la société civile immobilière

Omnifoncière 3 et la société à responsabilité limitée Omnipartners aux fins de :

- voir condamner la société Omnifoncière 3 au paiement des sommes suivantes :


14.301,75 € en principal,

200 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 

2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, dont distraction au profit de Maître Frédérick Junguenet,


- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.



Par jugement réputé contradictoire du 24 mars 2020, le tribunal judiciaire de Melun a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 mars 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 10 mai 2023.









PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 3 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 8], sis [Adresse 8] à [Localité 5] appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1989 du code civil à :

- infirmer le jugement

- condamner la SCI Omnifoncière 3 à lui payer la somme totale en principal, sauf à parfaire, de 27.972,38 € au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés à la date du 17 janvier 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 décembre 2018,

- condamner la SCI Omnifoncière 3 à lui payer la somme complémentaire de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

- condamner la société Omnifoncière 3 aux dépens (en ce compris les frais liés à la sommation de payer du 18 décembre 2018), ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 8] délivrée à la société civile immobilière Omnifoncière 3 le 20 mai 2022 par remise de l'acte à l'étude de l'huissier instrumentaire, la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires l'immeuble dénommé [Adresse 8] délivrée à la société à responsabilité limitée Omnipartners le 8 juin 2022 suivant les modalités l'article 659 du code de procédure civile, la signification de conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 8] délivrée à la société civile immobilière Omnifoncière 3 le 13 février 2023 suivant les modalités l'article 659 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La société civile immobilière Omnifoncière 3 et la société à responsabilité limitée Omnipartners n'ont pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ; 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;





Sur la demande du syndicat en paiement des charges



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;



En première instance le syndicat des copropriétaires sollicitait la somme de 14.301,75 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er juillet 2019, appel du 3ème trimestre 2019 inclus ; le relevé de compte versé aux débats mentionne un solde débiteur antérieur au 31 décembre 2015 de 15.854,10 € ;



Il actualise sa demande en cause d'appel pour solliciter la somme de 27.972,38 € arrêtée au 1er janvier 2023, appels de fonds du 1er janvier 2023 inclus ;



Il résulte de l'article 2224 du code civil que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer' ;



Selon l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 'les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat' ;



L'acte introductif d'instance ayant été délivré le 25 octobre 2019, toute demande en paiement de l'arriéré des charges de la période antérieure au 25 octobre 2014 est prescrite ; 



Cependant l'article 1343-2 du code civil dispose :



'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. 

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ;



L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l'article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne' ;



Il y donc lieu d'imputer les paiements de la SCI Omnifoncière 3 sur les dettes antérieures au 1er janvier 2016 lorsqu'aucune indication de leur imputation n'est donnée ;



Selon le relevé de compte produit par le syndicat (pièce n° 19) les paiements suivants ne sont affectés d'aucune indication quant à leur imputation :

- 15 février 2018 : règlement par chèque BP Lorrain : 7.570,64 €,

- 15 février 2018 : règlement par chèque BP Lorrain : 149,54 € , 

- 22 novembre 2018 : règlement par chèque BP Lorrain : 3.120,17 €,

- 29 mars 2019 : règlement par chèque BP Lorrain : 6.037,18 €,

 total : 16.877,53 € ;



A la date du 29 mars 2019 la SCI Omnifoncière 3 avait réglé le solde débiteur de 15.854,10 € ; ce qui a été payé n'est pas réclamé par le syndicat et n'a donc pas à être justifié par ce dernier ; la demande du syndicat est recevable pour la période courant du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2023 ; 



Le syndicat des copropriétaires communique au soutien de sa demande notamment les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI OMnifoncière 3 (pièces n° 1-1, 1-2 et 25),

- les procès verbaux des assemblées générales des :


30 mai 2013 approuvant les comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2011, du 1er janvier au 31 décembre 2012,

10 avril 2014 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013,

15 avril 2015 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014,

17 février 2016 votant les travaux d'étanchéité de la toiture,

11 mai 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015,

30 juin 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

14 juin 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 [en réalité 2017],

6 juin 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

6 octobre 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

18 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,

7 juillet 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, revalorisant le budget prévisionnel 2022 et votant le budget prévisionnel 2023,


- les attestations de non recours de ces assemblées,

- les appels de fonds et la répartition des comptes de la période considérée,

- le décompte des sommes dues,

- les contrats de syndic,

- les justificatifs des frais ;



Il convient de déduire de la demande du syndicat au titre des charges les frais de recouvrement à hauteur de 280,68 € sur lesquels il sera statué plus loin ;



Le syndicat justifie de sa créance pour un montant de 27.972,38 € - 280,68 € = 27.691,70 € ;



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges ;



La SCI Omnifoncière3 doit donc être condamnée à payer au syndicat la somme de 27.691,70 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er janvier 2023, appels du 1er janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2019, date de l'assignation valant mise en demeure, sur la somme de 14.301,75 € (après déduction des frais), à compter du 13 février 2023, date de la signification des conclusions d'actualisation de la créance, sur le surplus ;





Sur la demande du syndicat au titre des frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; 



Le syndicat réclame à ce titre les sommes suivantes :



- 17 novembre 2017 : mise en demeure : 18 €,

- 31 décembre 2017 : sommation de payer : 208,68 €,

- 29 novembre 2018 : mise en demeure : 18 €,

- 9 septembre 2019 : mise en demeure : 18 €,

- 20 mai 2021 : relance : 18 €,

 total : 280,68 € ;



Constituent des frais nécessaires de recouvrement au sens de l'article 10-1 précité les frais des mises en demeure des 17 novembre 2017 et 29 novembre 2018, ainsi que ceux de la sommation de payer, lesquels ne font pas partie des dépens ;



En revanche la mise en demeure du 9 septembre 2019, trop proche de l'assignation n'était pas nécessaire, de même que la relance du 20 mai 2021 adressée au cours de la procédure d'appel ;



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement ;



La SCI Omnifoncière 3 doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 244,68 € au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, par application de l'article 1231-7 du code civil ;





Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat



L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;



Depuis 2016 la SCI Omnifoncière 3 s'est abstenue de payer les appels de charges et travaux dans leur intégralité, n'effectuant que des versements partiels et laissant sa dette perdurer, malgré les mises en demeure et relances qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;



Les manquements systématiques et répétés de la SCI Omnifoncière 3 à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d'une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; 



Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;



La SCI Omnifoncière 3 doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



La SCI Omnifoncière 3, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la société civile immobilière Omnifoncière 3 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 8] à [Localité 5], la somme de 27.691,70 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er janvier 2023, appels du 1er janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2019 sur la somme de 14.301,75 €, à compter du 13 février 2023 sur le surplus ;



Condamne la société civile immobilière Omnifoncière 3 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 8] à [Localité 5], la somme de 244,68 € au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;



Condamne la société civile immobilière Omnifoncière 3 à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 8] à [Localité 5], la somme de 500 € de dommages-intérêts ;



Condamne la société civile immobilière Omnifoncière 3 aux dépens de première instance et d'appel d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], sis [Adresse 8] à [Localité 5], la somme globale de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT