Cour d'Appel · 1ère Chambre — 24 octobre 2023

ARRET N°444



N° RG 23/00702 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYLN















S.C.I. IMHOTEP



C/



[H]















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00702 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GYLN



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 07 février 2023 rendue par le Président du TJ de [Localité 7]. 





APPELANTE :



S.C.I. IMHOTEP

[Adresse 3]

[Localité 2]



ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocats plaidant Me Aurélien BOULINEAU et Hélène VIEL, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, substitués par Me Eléonore MACE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT





INTIME :



Monsieur [V] [H]

né le 05 Janvier 1943 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]



ayant pour avocat Me Olivier DUNYACH de la SCP ELIGE LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 18 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Philippe MAURY, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT :



- Contradictoire 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Selon acte authentique en date du 30 juin 2021, la S.C.I. IMOTHEP a acquis unensemble immobilier consistant en des locaux professionnels, situés [Adresse 4] à [Localité 8] aux fins d'y exercer une activité en conseil de paysage industriel et commercial, par le truchement de la Société PNA.



M. et Mme [H] sont les propriétaires du fonds jouxtant le fonds de la S.C.I. IMOTHEP, au [Adresse 6].



Les deux fonds sont séparés par un mur privatif appartenant à M. et Mme [H], lequel n'est pas enduit du côté de la S.C.I. IMOTHEP sur 58m environ.



La S.C.I. IMOTHEP souhaitant faire réaliser une extension de ses locaux en limite de propriété, a déposé une demande de permis de construire, qui lui a été accordé, et elle a fait intervenir un géomètre aux fins de rétablissement des limites de propriétés. 

Un procès-verbal de rétablissement de limites avec plan annexé a été dressé le 28janvier 2022.



Faisant valoir que selon un procès-verbal de constat dressé le 9 mars 2022, les fondations du mur [H] empiéteraient sur son fonds, ce qui constituerait un trouble manifestement illicite empêchant le bon déroulement des travaux, et qu'en conséquence des travaux supplémentaires auraient été réalisés et qu'aucune solution amiable n'aurait été trouvée, la société IMOTHEP a, par exploit en date du 27 juillet 2022, fait citer M. [V] [H] devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé sur le fondement de l'article 545 du Code civil et 835, 696 et 700 du code de procédure civile aux fins de, selon ses dernières écritures :

- Ordonner à M. et Mme [H] de faire cesser tout empiétement en procédant au sciage des fondations de leur mur empiétant sur le fonds de la société IMOTHEP, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de l'ordonnance à venir,

- Ordonner à M. et Mme [H] de faire enduire leur mur du côté du fonds de la Société IMOTHEP, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de l'ordonnance à intervenir

- Condamner M. et Mme [H] à payer la société IMOTHEP la somme de 10.600 euros de dommages et intérêts au titre du coût des travaux supplémentaires nécessaires du fait de l'empiétement de leur mur

- Condamner M. et Mme [H] à payer à la société IMOTHEP la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles

- Condamner M. et Mme [H] aux entiers frais et dépens de l'instance.

- Ordonner à M. [H] d'autoriser aux entreprises mandatées par la S.C.I. IMOTHEP, le passage et l'installation temporaire sur sa propriété d'un échafaudage pour leur permettre de réaliser les travaux d'enduit et peinture, outre la pose d'une bavette et d'un solin, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

- Ordonner à M. [H] de laisser la société CHATEL ÉTANCHÉITÉ réaliser l'étanchéité entre le fonds S.C.I. IMOTHEP et le fonds [H], côté Ouest, avec un délai de prévenance de 15 jours et sur deux journées de travail.



M. [H] demandait en réponse à ce que le juge des référés :

- Déclare irrecevables les demandes formulées à l'encontre de Mme [H], dès lors qu'il est l'unique propriétaire du bien immobilier en cause.

- Déboute la S.C.I. IMOTHEP de l'ensemble de ses demandes

- Condamne la S.C.I. IMOTHEP à payer aux époux [H] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

- Condamne la S.C.I. IMOTHEP aux dépens.





Par ordonnance contradictoire en date du 07/02/2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit : 



'CONSTATONS que le développement relatif à l'irrecevabilité des demandes présentées à l'encontre de Mme [H] est sans objet.

DÉBOUTONS la S.C.I. IMHOTEP de l'ensemble de ses demandes, y compris celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.C.I. IMHOTEP aux dépens

CONDAMNONS la S.C.I. IMHOTEP à payer à M. [V] [H] la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) sur le fondement de l'article700 du Code de procédure civile

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision'.



Le premier juge a notamment retenu que : 



- la S.C.I. IMHOTEP n'a pas assigné Mme [H] et le développement relatif à l'irrecevabilité des demandes présentées à l'encontre de celle-ci est sans objet.

- le procès-verbal de rétablissement de limites réalisé par M. [F] le 28 janvier 2022 n'apparaît pas signé par le défendeur et en outre ne fait pas état d'un empiètement quelconque. Si l'huissier de justice mentionne des fondations empiétant selon lui sur la propriété de la S.C.I. IMHOTEP, force est de constater que cette appréciation est effectuée en partant du principe que le mur est édifié parfaitement en limite de propriété et non en retrait sur la propriété de M. [H]. Or aucun document ne permet d'affirmer cela en dehors du document établi par M. [F] mais non signé par M. [H].

- il existe une contestation sérieuse sur l'empiétement invoqué par la demanderesse et sur le trouble manifestement illicite invoqué.

- par ailleurs, la S.C.I. IMHOTEP ne justifie d'aucun dommage imminent.

Dès lors la S.C.I. IMHOTEP sera déboutée de sa demande de sciage des fondations du mur séparatif du défendeur

- sur la demande de réalisation d'un enduit, aucune pièce versée au débat ne permet de démontrer qu'il existe un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent résultant de l'absence d'enduit sur cette partie du mur, et cette demande sera rejetée en présence d'une contestation sérieuse.

- sur la demande d'indemnisation, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse relevant de l'examen du juge du fond.

- sur la demande de servitude de tour d'échelle, le seul accès possible pour enduire et réaliser la peinture, outre la pose d'une bavette et d'un solin du mur de la S.C.I. se situe à partir du fonds de M. [H].

Cependant, les pièces communiquées par M. [H] et notamment les photographies démontrent que l'enduit a d'ores et déjà été réalisé ce qu'a reconnu la S.C.I. IMHOTEP lors de l'audience. Un élément métallique de jonction entre les deux murs, un solin, a également déjà été réalisé et la demanderesse n'établit pas que ce solin serait insuffisant pour assurer l'étanchéité entre les deux murs.

Il n'existe pas de trouble manifestement illicite, de dommage imminent ou d'obligation non sérieusement contestable de nature à justifier la compétence du juge des référés et l'octroi au requérant d'un droit de passage temporaire sur la propriété de la défenderesse et cette demande doit être rejetée.





LA COUR



Vu l'appel en date du 21/03/2023 interjeté par la société S.C.I. IMHOTEP



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 12/06/2023, la société S.C.I. IMHOTEP a présenté les demandes suivantes:



'Vu les articles 700 et 835 du code de procédure civile,

JUGER recevable et bien fondé l'appel interjeté devant la présente juridiction par la S.C.I. IMHOTEP

RÉFORMER l'ordonnance du tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 7 février 2023 en en ce qu'elle a :

- Débouté la S.C.I. IMHOTEP de l'ensemble de ses demandes, y compris celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la S.C.I. IMHOTEP aux dépens ;

- Condamné la S.C.I. IMHOTEP à payer à M. [V] [H] la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



STATUANT A NOUVEAU, il est sollicité que la Cour :

- Ordonne à M. [H] de faire enduire son mur du côté du fonds de la S.C.I. IMHOTEP,

sous astreinte de 100,00 € par jour à compter de la décision à intervenir ;

- Ordonne à M. [H] d'autoriser aux entreprises mandatées par la S.C.I. IMHOTEP, le passage pour leur permettre de réaliser les travaux de pose d'une bavette, en respectant un délai de prévenance de 15 jours, et ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- Déboute M. [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

- Condamne M. [H] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne M. [H] aux entiers frais et dépens de la procédure'.



A l'appui de ses prétentions, la société S.C.I. IMHOTEP soutient notamment que : 



- sur l'empiétement, la S.C.I. IMHOTEP ayant fait le choix d'assumer la charge du surcoût des travaux rendus nécessaires du fait de l'empiétement de leur mur dans l'attente que le litige soit solutionné, la demande de sciage des fondations est devenue sans objet.

En conséquence, il n'est pas demandé la réformation de l'ordonnance sur ce point.

- sur la demande de réalisation d'enduit, il n'est nullement besoin de démontrer un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent dès lors que l'obligation en cause n'est pas sérieusement contestable.

Et même à considérer que cette obligation soit sérieusement contestable, la jurisprudence a déjà rappelé que le défaut d'entretien d'un mur constitue à lui-seul un trouble manifestement illicite. 

- le préjudice visuel constitue à lui seul un dommage qu'il convient de réparer et il est classiquement admis que des travaux d'enduisage soient enjoints par les juges des référés sous astreinte.

- le préjudice visuel subi par la S.C.I. IMHOTEP légitime sans aucun doute sa demande, dès lors que ce mur est visible depuis la voie publique et jouxte l'entreprise de l'appelante.

- sur la demande de servitude de tour d'échelle, le juge des référés a considéré que la S.C.I. IMHOTEP aurait failli à démontrer que le solin serait insuffisant à assurer l'étanchéité.

S'il est exact qu'un élément métallique de jonction entre les deux murs a été posé, il est erroné de considérer que celui-ci serait suffisant pour assurer l'étanchéité entre les deux murs.

En effet, l'entreprise chargée de ces travaux avait, au moment de la pose, alerté l'architecte gestionnaire du projet sur la question en lui signalant expressément qu'à défaut de bavette, l'étanchéité n'était pas assurée compte tenu de l'écart subsistant.

- M. [Y], l'architecte gestionnaire du projet, atteste de cette nécessité, ainsi que la société CHATEL ÉTANCHÉITÉ et M. [M] gérant d'un Bureau d'Etudes Structures.

- il est essentiel de distinguer d'une part, la gestion des eaux de pluie qui a parfaitement été pensée par le permis de construire et réalisée et d'autre part, l'étanchéité d'un mur lorsque celui-ci se trouve accolé à un autre.

Pour ces raisons, un droit de passage temporaire sur la propriété de M. [H] s'avère indispensable.





Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 16/05/2023, M. [V] [H] a présenté les demandes suivantes : 



'Vu les dispositions de l'article 835 et suivants du code de procédure civile, 

Vu les dispositions de l'article 544 du code civil, 

Vu les dispositions de l'article 640 du code civil, 

Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 7 février 2023, 

Débouter la S.C.I. IMHOTEP de l'ensemble de ses demandes. 

Condamner la S.C.I. IMHOTEP à payer à M. [H] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

La condamner aux entiers dépens'. 



A l'appui de ses prétentions, M. [V] [H] soutient notamment que : 



- la S.C.I. IMHOTEP ne pourra qu'être déboutée de l'intégralité de ses demandes, l'ordonnance de référé devra être confirmée en toutes ses dispositions.

- sur la demande d'enduit du mur, la S.C.I. IMHOTEP ne dispose d'aucun droit et/ou fondement juridique pour solliciter la réalisation forcée de l'enduit du mur par M. [H].

L'obligation de M. [H] à l'égard de la S.C.I. IMHOTEP est donc sérieusement contestable.

Le simple défaut d'entretien d'un mur ne constitue pas à lui seul un trouble manifestement illicite, dans une situation d'espèce ou le mur ne risque pas de s'écrouler.

- sur la demande de tour d'échelle, M. [H] ne s'y est jamais opposé, mais demandait simplement que l'étanchéité ne soit en aucun cas réalisée en appui sur le mur séparatif existant qui lui appartient.

- la S.C.I. IMHOTEP produit aux débats et dans ses conclusions un croquis montrant qu'il faudrait poser une bande zinc/plomb pour recouvrir le muret de M. [H]. 

Or, il ne s'agit absolument pas d'une obligation légale et pas davantage d'une obligation technique. 

Il s'agirait d'une simplicité pour la S.C.I. IMHOTEP mais les éléments produits aux débats (le croquis et l'attestation de M. [Y], architecte) ne démontrent pas qu'il s'agirait de la seule solution pour assurer l'étanchéité entre les deux murs. 

Il est tout à fait possible de récupérer les eaux qui seraient amenées à couler le long du pignon de l'immeuble de la S.C.I. IMHOTEP par une sorte de gouttière qui emmènerait ensuite lesdites eaux sur le terrain de la S.C.I. IMHOTEP 

- la servitude de tour d'échelle présentée par la S.C.I. IMOTHEP relève en réalité d'une restriction au droit de propriété de M. [H] qu'elle n'est pas fondée à lui imposer.

- la S.C.I. IMHOTEP a toujours voulu démolir le mur séparatif et devant le refus de M. [H], a cherché à se venger en introduisant la procédure de référé pour des demandes qui ont évolué au fur et à mesure de l'argumentation qui lui a été opposée.





Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.





Vu l'ordonnance de clôture en date du 05/07/2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur les demandes formées en référé et subsistant :



L'article 834 du code de procédure civile dispose que : Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend."



L'urgence justifie la saisine du juge des référés sur le fondement de l'article 808, sous la réserve cumulative d'absence de contestation sérieuse ou d'existence d'un différend.

A contrario, l'absence d'urgence justifie le rejet de la demande, sans que le juge ait à inviter les parties à s'en expliquer plus avant.



L'article 835 du code de procédure civile dispose que : "le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire." 



Le juge des référés peut ainsi intervenir même en présence d'une contestation sérieuse pour ordonner les mesures qui s'imposent lorsqu'il constate l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage sur le point de survenir.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il procède de la méconnaissance d'un droit, d'un titre ou, corrélativement, d'une interdiction les protégeant. 



En l'espèce, ne subsistent en cause d'appel des demandes initialement soumises au juge des référés que deux demandes :

- ordonner à M. [H] de faire enduire son mur du côté du fonds de la SCI IMHOTEP, sous astreinte de 100,00 € par jour à compter de la décision à intervenir.

- ordonner à M. [H] d'autoriser aux entreprises mandatées par la SCI IMHOTEP, le passage pour leur permettre de réaliser les travaux de pose d'une bavette, en respectant un délai de prévenance de 15 jours, et ce sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.



S'agissant de la demande d'enduit, si un préjudice visuel est évoqué, il n'est par contre nullement établi que le défaut d'enduisage implique un péril imminent notamment du fait d'un défaut de solidité du mur.



L'appréciation du préjudice visuel évoqué relève, notamment par appréciation de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de la compétence du juge du fond et non de celle du juge des référés, d'autant qu'une contestation sérieuse subsiste à ce sujet.



L'ordonnance entreprise doit être confirmée de ce chef en ce qu'elle a débouté l'appelante de ses demandes.



S'agissant de la demande de tour d'échelle aux fins de réaliser les travaux de pose d'une bavette, il résulte du courrier de la société CHATEL ÉTANCHÉITÉ que la pose d'une bande zinc-plomb serait préconisée, alors qu'un solin zinc aurait déjà été posé.



M. [Y], architecte, a indiqué par courrier :

' J'atteste en ma qualité de BET Structure de l'opération la nécessité de recouvrir par une coiffe le mur voisin de la SCI IMOTHEP afin d'assurer l'étanchéité de la construction neuve et de compléter le solin zinc de sa mise en place recevant l'enduit. Le tout permettrait de respecterles D.T.U. Pour finaliser cette étanchéité, il reste donc la mise en place de cette coiffe souple fixée sur le mur de la SCI IMOTHEP à venir recouvrir la tête de mur du voisin.

Dans le temps, l'inexistence de coiffe risque de produire un sinistre par le passage d'eau de pluie entre les deux murs ce qui provoquerait une migration d'humidité en pied de doublage.

La tuile demi-ronde du mur de M. [H], celle-ci risque d'augmenter le passage d'eau de pluie'.



Toutefois, il n'est pas établi par la société IMHOTEP avec l'évidence requise en référé que cette solution, en dépit de son aspect pratique, soit la seule envisageable, notamment pour récupérer les eaux de pluie, étant en outre relevé que M. [H] ne s'est pas précédemment opposé au tour d'échelle qui lui était demandé, qu'il indique devant la cour ne pas y être hostile et que les autres travaux ont pu être exécutés.



Il existe ainsi une contestation sérieuse émise par M. [H] qui excipe du respect de son droit de propriété, dans une situation d'espèce ou il n'est pas démontré de trouble manifestement illicite ni de péril imminent puisqaue M. [Y] évoque le risque d'un sinistre d'humidité uniquement 'dans le temps'.



L'ordonnance entreprise sera là encore confirmée en ce qu'elle a débouté la société IMHOTEP de ses demandes.





Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:



La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de la société SCI IMHOTEP.





Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable de condamner la société SCI IMHOTEP à payer à M. [V] [H] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.











PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,



CONFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 



CONDAMNE la société SCI IMHOTEP à payer à M. [V] [H] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



CONDAMNE la société SCI IMHOTEP aux dépens d'appel.







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,