Cour d'Appel · 5ème Chambre — 25 octobre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N°-320



N° RG 20/04615 - N° Portalis DBVL-V-B7E-Q6PG













M. [C] [R]

Mme [S] [X] épouse [R]

S.A.R.L. SUMMERTIME



C/



M. [C] [G]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 05 Juillet 2023





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTS :



Monsieur [C] [R]

né le 18 Janvier 1945 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Mikaël BONTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [S] [X] épouse [R]

née le 10 Mai 1950 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Mikaël BONTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.A.R.L. SUMMERTIME

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Mikaël BONTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES









INTIMÉ :



Monsieur [C] [G]

né le 25 Septembre 1944 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Frédéric LAROQUE-BREZULIER de la SELEURL BREZULIER (A.A.) & LAROQUE-BREZULIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 4]











M. [G] est aujourd'hui seul propriétaire d'un local commercial situé à [Localité 4], [Adresse 1]. 



Loués d'abord en 1996 à une société Self Wear, les lieux ont été, suite à une cession de bail en 1998, exploités par M. et Mme [V]. Le bailleur a accepté la despécialisation du bail pour permettre à ces derniers d'y exercer une activité de libraire-papeterie-carterie-cadeaux. 



Le 6 avril 2006, les époux [V] ont, par acte sous seing privé, procédé à la cession de leur fonds de commerce avec le bail à usage commercial à la société Summertime dirigée par M. [C] [R] et Mme [S] [R]. 



Les relations contractuelles ont été émaillées de nombreux litiges trouvant expression dans de multiples affaires judiciaires civiles et commerciales,et des plaintes pénales.



Le 6 juillet 2017, la société Summertime, M. [C] [R] et Mme [S] [R] ont assigné M. [C] [G] devant le tribunal de grande instance de [Localité 4] aux fins de condamnation au paiement de sommes au titre de la perte découlant de l'impossibilité de procéder à la cession du droit au bail suivant l'article L145-51 du code de commerce, pour prise de retraite de la gérante.



Le 12 mars 2019, la société Summertime a quitté les lieux sans cession de bail, en cours de procédure d'expulsion poursuivie suite à une résiliation judiciaire du bail prononcée avec exécution provisoire.



Par jugement en date du 23 juin 2020, le tribunal de [Localité 4] a :

- débouté la société Summertime de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts, au titre de la perte de chance d'avoir pu procéder à la vente de son droit au bail du fait de la faute du bailleur, au titre de la perte de chiffre d'affaires, compte arrêté au 30 juin 2017 et au titre de la résistance abusive et dilatoire ayant provoqué l'échec de la vente du droit au bail,

- débouté M. [C] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice irréversible résultant du retard dans la réalisation de l'intervention chirurgicale du fait de l'échec de la vente du droit au bail conséquence du comportement du bailleur,

- débouté Mme [S] [R] de l'ensemble de leurs demandes au titre de la perte de chance de jouir de ses droits à la retraite et à titre de dommages-intérêts,

- débouté M. [C] [G] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné in solidum la société Summertime, M. [C] [R] et Mme [S] [R] à payer la somme de 1 500 euros à M. [C] [G], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les mêmes aux dépens,

- rejeté l'exécution provisoire.



Le 20 septembre 2020, les époux [R] et la société Summertime ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 17 avril 2021, ils demandent à la cour de :

- les recevoir en leur appel,

- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires dirigées contre M. [C] [G], 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [C] [G] de sa demande reconventionnelle et le débouter de toutes demandes, fins et conclusions, 

Statuant à nouveau ; 

- dire et juger que M. [C] [G] a commis une faute qui a conduit à l'échec de la vente du droit au bail de la société Summertime,

- condamner en conséquence M. [C] [G] à payer à la société Summertime les sommes suivantes : 

* 60 000 euros, au titre de la perte de chance d'avoir pu procéder à la vente de son droit au bail du fait de la faute du bailleur,

* 29 539 euros, au titre de la perte de résultats,

* 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [C] [G] à payer à Mme [S] [R] les sommes suivantes : 

* 10 600 euros au titre de ses droits à la retraite,

* 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [C] [G] à payer à M. [C] [R] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner en tout état de cause M. [C] [G] à payer à la société Summertime et aux époux [R] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C] [G] en tous les dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.



Par dernières conclusions notifiées le 16 février 2021, M. [C] [G] demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté chacun des appelants de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande indemnitaire,

Statuant sur ce point, 

- condamner in solidum les demandeurs à lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts,

- condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2023.







MOTIFS DE LA DÉCISION 



Les parties appelantes considèrent avoir subi des préjudices causés par des agissements fautifs de M. [G], auquel il reproche une obstruction à leur projet de cession de bail, ayant pour cadre l'arrêt d'activité de Mme [R] dans les termes de l'article L 145-51 du code de commerce. 



Elles indiquent que M. [G] n'ignorait pas que la cession était soumise à la condition suspensive de la rédaction d'un nouveau bail, et ne pouvait donc se réaliser sans que le bailleur ne s'engage à tout le moins dans une promesse de bail écrite. 

Elles reprochent à ce dernier : 

- d'avoir voulu décourager le candidat acquéreur en affichant un accord à la cession de bail en rappelant que le vendeur faisait l'objet d'une procédure en résiliation de bail pour un arriéré de loyers de 81 000 euros, et en exigeant de manière illégale que le prix de cession soit directement versé entre ses mains,

- d'avoir exiger une augmentation de loyer, 

- de n'avoir pas confirmé par écrit les conditions du nouveau bail, alors que la date de signature du compromis avait été reportée au 17 mars 2017 dans l'attente de cette confirmation écrite, se contentant d'indiquer qu'il 'fera son affaire personnelle de la signature d'un nouveau bail', s'arrogeant ainsi le droit d'établir un nouveau bail à sa seule convenance, après la cession et à une date indéfinie de son choix.

Elles soutiennent que compte tenu de cette attitude du bailleur, les parties ne pouvaient valablement poursuivre le processus de cession, sauf pour la société Giardinist, candidat acquéreur, à prendre le risque de s'en remettre au bon vouloir du bailleur. 



Elles indiquent que la société Giardinist a été contrainte de renoncer à son projet, n'étant pas assurée de ce que M. [G] lui concéderait un nouveau bail aux conditions promises, ne souhaitant pas assumer le risque de supporter une dette locative au titre de la solidarité commerciale. Elles considèrent que la société Giardinist ne pouvait s'engager au vu d'une telle déclaration vague, ce qui a conduit l'organisme de crédit à mettre son veto au financement de l'opération. 



Elles ajoutent que nonobstant l'échec de ladite cession, M. et Mme [R] ont prorogé en 2017-2018 les mandats de vente auprès des agences spécialisées aux fins de trouver un nouvel acquéreur et que, bien qu'ayant pris le 15 mars 2017 un engagement de ne pas s'opposer à la cession du droit au bail, M. [G] a entendu mettre immédiatement à exécution et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du bail et procéder à l'expulsion de la société Summertime, la privant de toute possibilité de trouver un nouvel acquéreur. 



M. [G] conteste toute attitude fautive de sa part à l'origine des préjudices invoqués par les appelants.



Il rappelle que dans le délai de deux mois d'une notification de la cession projetée, il a indiqué ne pas s'opposer à celle-ci, rappelant uniquement l'existence du nantissement sur le fonds de commerce et le contentieux relatif au paiement des loyers et précisant qu'il demandait la consignation du prix à la CARPA. 



Selon lui, en indiquant faire son affaire personnelle de la signature d'un nouveau bail avec les locataires à venir, il ne gênait pas ces derniers avec le paiement des arriérés de loyers en vertu de la solidarité commerciale entre cédant et cessionnaire sur ce point. 



Il estime n'avoir commis aucune faute en informant l'acquéreur potentiel d'un reliquat de loyer, considérant qu'il s'agit là d'une obligation légale pesant d'ailleurs sur le cédant. Il souligne qu'il s'agit là de faits objectifs, confirmés par un jugement du tribunal de [Localité 4] du 26 novembre 2018 qui a résilié le bail et ordonné l'expulsion avec exécution provisoire.



Il observe que s'agissant de l'avenant proposé en vue d'une augmentation de loyer, la société Giarnist l'a immédiatement accepté. 



Selon lui, l'affirmation selon laquelle il a fait obstacle à la cession ressort de simples allégations mensongères, qui ne sont étayées par aucune pièce. 



Il fait observer que préalablement au projet de cession à la société Giarnidist, les appelants avaient engagé un précédent projet de cession, que pour sa part, il n'a jamais voulu préempter et était également d'accord pour l'exercice d'une activité de restauration avec rédaction d'un nouveau bail sans indemnité de déspécialisation. 



Les préjudices invoqués par la société Summertime et les époux [R] procèdent de la même cause, à savoir une obstruction du bailleur à leur projet de céder leur droit au bail. 



Il leur appartient de démontrer en conséquence l'existence des agissements fautifs et des manquements qu'elles reprochent au bailleur. 



La société Summertime, titulaire d'un bail commercial consenti par M. [G] portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], a donné le 26 février 2016 à l'agence Century 21 sise à [Localité 4], représentée par M. [L] [F], mandat de vente de son droit au bail au prix de 70 000 euros net vendeur. 



Une offre d'achat a été présentée le 1er février 2017 par la Sarl Giardinist s'engageant à acquérir le bien au prix de 60 000 euros net vendeur, avec une entrée de jouissance le 31 mars 2017, sous conditions suspensives suivantes:

- que la note d'urbanisme ne laisse apparaître de servitude pouvant grever la valeur du bien et que soit purgée tout droit de préemption public ou privé,

- que la cession soit validée par le bailleur avec un loyer annuel de 19 200 euros HT par trimestre d'avance- taxe foncière et charges de copropriété soit 509 euros HT/trimestre soit 2 036 euros HT/an,

- accord du bailleur pour la nouvelle destination soit : concept store autour de la Plante (Fleurs, décoration et accessoires),

- accord du bailleur pour les travaux avec une franchise de trois mois. Ils seront réalisés par des professionnels du métier et dont les autorisations administratives seront faites par les acquéreurs, 

- que les contrôles obligatoires soient réalisés par le vendeur : amiante, DPE, ainsi que le dossier de l'accès PMR, ERP et que ces dossiers ne laissent apparaître aucuns travaux de mises aux normes à réaliser par l'acquéreur, 

- qu'un compromis de vente soit signé avant le 28 février 2017 en collaboration avec notre avocat, 

- que nous obtenions un accord de financement par notre banque LCL.



Par avenant en date du 1er mars 2017, les parties ont renouvelé leur offre, sauf à la modifier sur les points suivants :

- cession validée par le bailleur avec un loyer annuel de 21 600 euros payable par trimestre d'avance (nouveau loyer accepté suite à la demande du bailleur le 9 février 2017), + taxe foncière et charges de copropriété soit 509 euros HT/trimestre soit 2 036 euros HT/an,

- date butoir pour la signature du compromis le 17 mars 2017, 

- dossier de l'accès PMR réalisé par les acquéreurs en même temps que la demande de travaux.



Par acte d'huissier du 5 mars 2017, M. [G] a notifié à la société Summertime qu'il ne s'opposera pas à la cession du droit au bail, faisant son affaire personnelle de la signature d'un nouveau bail avec les acquéreurs, précisant que cet accord est subordonné au respect de son nantissement sur le fonds de commerce et au blocage du prix de cession entre les mains de la CARPA de [Localité 4] dans l'attente de l'issue du procès en résiliation de bail en raison d'arriérés de loyers. 



L'article L145-51 en ses alinéas 1 et 2 du code de commerce, dans sa version applicable au litige dispose : 

Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance.

La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. 



M. [G] ne discute pas le droit de la société preneuse de se prévaloir des dispositions précitées. En particulier, la cour relève qu'il est acquis entre les parties que la nature des activités dont l'exercice était envisagé par la société Giardinist était compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. 



Il a été justement relevé par les premiers juges que la société Summertime ne justifiait cependant pas d'une signification de son intention de céder le bail, conforme à l'article L 145-51 du code de commerce, le terme signification impliquant une notification de cette information par acte d'huissier. M. [G] indique d'ailleurs, dans l'acte du 5 mars 2017 'avoir appris que la société Summertime est sur le point de céder son droit au bail'. 



La société Summertime produit un courrier adressé le 3 mars 2017 à Me [M] avocat, lui indiquant : 

'Vous avez reçu Me [H] pour présentation du projet de compromis pour prise de retraite de Mme [R] , suivant l'article L 145-51 du code de commerce, dont vous considériez les termes établis au vu de l'absence de réserves de M. [G], suite à la présentation de l'offre d'acquisition, à l'exception du futur loyer à convenir, ce qui a été fait.'



Il doit donc être considéré que nonobstant cette irrégularité formelle, le bailleur a été informé des termes de l'offre d'achat. 



Ladite offre est assortie de plusieurs conditions suspensives, dont certaines ne concernent pas les conditions du bail. La preuve de la réalisation de ces autres conditions et notamment celles à la charge des parties vendeur et acquéreur, n'est pas rapportée. 



Les affirmations des parties appelantes selon lesquelles la cession n'a pu aboutir du seul fait de l'attitude du bailleur ne sont pas corroborées par un témoignage de l'acquéreur. 



M. [G] produit pour sa part une attestation de M. [F] [L] de l'agence Century 21 en date du 3 septembre 2018 qui déclare que ' les négociations se sont arrêtées avant la signature d'un compromis par les acquéreurs et l'avocat rédacteur. En aucun cas, les actions du propriétaire [C] [G] n'ont bloqué la transaction.'



Les parties appelantes sont malvenues, pour discréditer ces propos de faire valoir que M. [F] entretient des relations d'affaires avec M. [G], alors que d'une part, ces déclarations ne reposent sur aucune pièce et que d'autre part, elles oublient que la société Summertime a choisi de confier mandat de vente à ce dernier, de sorte que cette dernière était donc également contractuellement liée à M. [F]. 



Il est acquis que le bailleur n'a pas entendu exercer une priorité de rachat.



Le tribunal souligne, en tout état de cause et à raison, que dans les circonstances ainsi décrites, puisque la cession du droit au bail est envisagée dans les termes de l'article L 145-51 du code de commerce, celle-ci ne nécessitait pas pour être valable un agrément du bailleur.



Dans l'acte du 5 mars 2017, M. [G] indique toutefois ne pas s'opposer à la cession, dont il connaissait les termes. Il apparaît n'avoir formulé de réserves que s'agissant du prix de vente en évoquant une consignation ; ses observations ne concernent que le vendeur, dont il justifie qu'il était débiteur à son égard. S'il a proposé une augmentation du loyer, celle-ci a été acceptée par le candidat acquéreur, ainsi qu'en atteste l'avenant à l'offre d'achat. 



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Summertime et M. et Mme [R] échouent à démontrer que l'échec du projet de cession a pour origine un comportement fautif du bailleur, qui aurait fait obstruction à un tel acte. 



L'exercice des droits par le preneur qu'il tient de l'article L 145-51 du code de commerce ne permet pas de faire échec aux droits du bailleur, créancier de son locataire. Il ne saurait être exigé du bailleur une inaction face à une situation d'impayés au seul motif que le preneur envisage de céder son droit de bail. 



En tout état de cause, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de [Localité 4] le 26 novembre 2018 condamnant la société Summertime à une dette de loyers de 81 568 euros arrêtée au 23 novembre 2016, prononçant la résiliation du bail commercial à la date du 23 novembre 2016, et condamnant la société Summertime au paiement d'indemnités d'occupation postérieures à cette date, est assorti de l'exécution provisoire. Il est observé, en outre, que la procédure ayant abouti à cette décision a été introduite le 18 février 2013 par M. [G], lequel se prévalait alors d'une créance locative de plus de 30 000 euros. 



La cour écarte donc l'argumentation des parties appelantes tendant à rendre le bailleur responsable de l'impossibilité dans laquelle elles se sont trouvées, de céder leur droit au bail au motif qu'il aurait abusivement poursuivi l'expulsion de la société preneuse. 



Le jugement est confirmé en ce qu'il déboute la société Summertime et M. et Mme [R] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires, les conditions de l'engagement de la responsabilité de M. [C] [G] n'étant pas réunies. 



- sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts 



Au soutien de celle -ci M. [G] indique que la présente procédure n'a pour but que de tenter d'obtenir une créance à compenser avec les arriérés de loyers et indemnités d'occupation. Il estime qu'il s'agit donc d'une procédure abusive, troubles de tracas et de préjudice moral. 



Les parties appelantes concluent au rejet de cette prétention. 



La preuve d'un abus d'ester en justice n'est pas rapportée.



Les premiers juges ont souligné que M. [G] ne communiquait aucun élément prouvant le préjudice allégué. Ce dernier est toujours défaillant sur ce point devant la cour. 

Une demande indemnitaire dans ces conditions n'est pas justifiée. La cour confirme le rejet de cette demande. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens. 



La société Summertime et M. et Mme [R] seront condamnés in solidum à payer à M. [C] [G] une somme de 2 000 euros sur 

le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens d'appel. Les dispositions du jugement de ce chef sont confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Condamne in solidum la société Summertime et M. [C] [R] et Mme [S] [R] à payer à M.[C] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum la société Summertime et M. [C] [R] et Mme [S] [R] d'appel. 



Le Greffier La Présidente