Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 24 octobre 2023

24/10/2023



ARRÊT N°



N° RG 19/03333

N° Portalis DBVI-V-B7D-NDAL

JCG/N.



Décision déférée du 02 Juillet 2019 - Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN - 19/00041

Mme RIBEYRON

















[H] [Y]

Société [Y] ET FRERES

S.A.R.L. LES MERLIS



C/



[N] [Z]

[M] [S] épouse [Z]

[J] [Z]



[B] [Z] épouse [A]

[T] [Z]

[W] [Z]

[P] [Z]







































AVANT DIRE DROIT



ET



MEDIATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTS



Monsieur [H] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 18]

Représenté par Me Thierry EGEA de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



Société [Y] FRERES

[Adresse 7]

[Localité 18]

Représentée par Me Thierry EGEA de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



S.A.R.L. LES MERLIS

[Adresse 8]

[Localité 18]

Représentée par Me Thierry EGEA de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE







INTIMES



Monsieur [N] [Z]

[Adresse 13]

[Localité 20]

Représenté par Me Arnaud GONZALEZ de l'ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2019.019652 du 09/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Madame [M] [S] épouse [Z]

[Adresse 6]

[Localité 18]

Représentée par Me Frédérique TURELLA BAYOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555.2019.022008 du 07/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)



Madame [J] [Z], venant aux droits de son père, Monsieur [N] [Z], décédé le 05 janvier 2022, agissant en qualité d'intervenant volontaire aux fins de reprise d'instance

Les Courounets

[Localité 20]

Représentée par Me Arnaud GONZALEZ de l'ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.008269 du 16/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)











Madame [B] [Z] épouse [A]

[Adresse 3]

[Localité 25]

Sans avocat constitué



Monsieur [T] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 18]

Sans avocat constitué



Madame [W] [Z]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Sans avocat constitué



Monsieur [P] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 18]

Sans avocat constitué









COMPOSITION DE LA COUR



Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :



C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : N. DIABY







ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.







EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date des 7, 11 et 15 octobre 2016, M. [N] [Z] et Mme [M] [S] épouse [Z] ont promis de vendre à M. [H] [Y] des parcelles sise à [Localité 20] (82), cadastrées section AM n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 19] d'une surface totale de 3 ha 58 a 21 ca, moyennant le prix principal de 28 500 euros. La rédaction de l'acte devait intervenir au plus tard avant le 31 janvier 2017.



Par acte d'huissier du 28 décembre 2018, M. [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis ont fait assigner M. [N] [Z] et Mme [M] [S] épouse [Z] devant le Tribunal de grande instance de Montauban afin d'entendre :

- Juger que M et Mme [Z] ont failli à leur obligation contractuelle ;

- Juger que l'acte sous seing privé signé le 15 octobre 2016 a la valeur juridique d'une vente parfaite et en conséquence,

- Ordonner l'exécution forcée de la vente des parcelles déterminées par le compromis de vente, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

- Condamner M et Mme [Z] à leur payer la somme de 97.332 € au titre des préjudices subis, somme arrêtée au 31/12/2018 et augmentée de 36.581 € par an, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

- Condamner M et Mme [Z] à payer à M. [Y] la somme de 1.600 € à titre de pénalité conventionnelle.



Par jugement réputé contradictoire en date du 2 juillet 2019, le Tribunal de grande instance de Montauban a : 



- dit que les conditions suspensives relatives au dépôt de la demande de prêt et à l'obtention du prêt de la somme de 32 000 euros selon les modalités précisées par la promesse de vente signée entre d'une part, M. [Z] et Mme [S] épouse [Z], et d'autre part, M. [Y] sont défaillies ;

- dit que l'acte authentique signée entre d'une part, M. [Z] et Mme [S] épouse [Z] et d'autre part, M. [Y], est caduc ; 

- débouté M. [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis de leurs demandes ; 

- condamné M. [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis à payer à M. [Z] et Mme [S] épouse [Z] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné M. [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis aux dépens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a analysé les diverses clauses de l'acte sous seing privé et les piècesproduites par les parties.



Il a considéré que la condition suspensive d'obtention du prêt par M. [Y] devait être considérée comme défaillie dès lors que celui-ci n'avait pas justifié avoir informé au plus tard le 6 décembre 2016 les époux [Z] de sa demande de prêt selon les modalités précisées par l'acte ni de l'octroi ou du refus de ce prêt par la banque au plus tard le 11 décembre 2016.



Il en a conclu que conformément à la volonté des parties qui avaient décidé que dans le cas de la non-réalisation d'une seule condition suspensive, l'acte deviendrait caduc, il convenait de constater la caducité du compromis de vente.





Par déclaration en date du 16 juillet 2019, M. [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis ont relevé appel de ce jugement en ce qu'il a : 



- dit que les conditions suspensives relatives au dépôt de la demande de prêt et à l'obtention du prêt de la somme de 32 000 euros selon les modalités précisées par la promesse de vente signée entre d'une part, M. [Z] et Mme [S] épouse [Z], et d'autre part, M. [Y] sont défaillies, 

- dit que l'acte authentique signée entre d'une part, M. [Z] et Mme [S] épouse [Z] et d'autre part, M. [Y], est caduc, 





- débouté M. [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis de leurs demandes, 

- condamné M. [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis à payer à M. [Z] et Mme [S] épouse [Z] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamné M. [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis aux dépens.



M. [N] [Z] est décédé le 5 janvier 2022.



Suivant acte reçu par Maître [X], notaire à [Localité 25], le 28 mars 2022, Mme [J] [Z], Mme [B] [Z] épouse [A], M. [T] [Z], Mme [W] [Z] et M. [P] [Z], héritiers de M. [N] [Z], ont accepté la succession de M. [N] [Z] à concurrence de l'actif net. 



Par acte d'huissier en date du 31 janvier 2023, M. [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis ont appelé en cause Mme [M] [S], Mme [J] [Z], Mme [B] [Z], M. [T] [Z], Mme [W] [Z] et M. [P] [Z]. Cet acte a été signifié à personne en ce qui concerne Mme [M] [S], Mme [J] [Z] et M. [T] [Z] et conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile en ce qui concerne M. [P] [Z], Mme [B] [Z] épouse [A]. Les conclusions des appelants ont été dénoncées par actes d'huissier des 8 et 15 mars 2023, à personne en ce qui concerne M. [T] [Z] et Mme [B] [Z] épouse [A] et conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile en ce qui concerne M. [P] [Z] et Mme [W] [Z].





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 mars 2023, M. [H] [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis, appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1589, 1103, 1217, 1193 du Code civil, de :



- Réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 

- Juger que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la caducité du compromis ;

- Juger que M. [Y] [H] pouvait renoncer à se prévaloir de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt ;

- Juger que M. [Y] [H] justifie qu'il disposait des fonds nécessaires au paiement du prix à la date du 31 décembre 2016 ;

- Juger que le compromis signé en date des 7 octobre 2016 pour Mme [S] épouse [Z], 11 octobre 2016 pour M. [Z] et 15 octobre 2016 pour M. [Y] entre : M. [H] [Y] et M. [N] [Z] et Mme [M] [S] épouse [Z] concernant les parcelles sises à [Localité 20], lieu-dit [Localité 23], en nature de terres, étant précisé que sur la parcelle [Cadastre 17] figure une maison à usage d'habitation en ruine, cadastré section AM n° [Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 12],[Cadastre 15],[Cadastre 17],[Cadastre 19] d'une surface totale de 3 ha 58 a 21 ca, emporte échange des consentements sur la chose et sur le prix (en diverses parcelles de terre sise à [Localité 20] lieu-dit [Localité 23] d'une contenance de 3 ha 58 a 21 ca et au prix de 28.500 euros) ;

- Juger que les conditions suspensives (et notamment l'obtention du prêt) étaient réalisées avant le 31.01.2017 ;

- Juger que la date du 31.01.2017 mentionnée dans le compromis de vente n'est pas extinctive mais constitue le point de départ de la période à partir de laquelle une partie peut obliger l'autre à s'exécuter ;

- Juger que la vente est parfaite ;

- Condamner Mme [M] [S] épouse [Z], Mme [J] [Z], Mme [B] [Z] épouse [A], M. [T] [Z], Mme [W] [Z] et M. [P] [Z] à réitérer l'acte authentique chez M. [U], notaire à [Localité 20], dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt ;

- A défaut, et passé ce délai, juger que l'arrêt sera publié à la conservaion des hypothèques de [Localité 25] et vaudra titre de propriété ; 





- Condamner Mme [M] [S] épouse [Z], Mme [J] [Z], Mme [B] [Z] épouse [A], M. [T] [Z], Mme [W] [Z] et M. [P] [Z] à leur payer à la somme de 97.332 euros au titre des préjudices subis, somme arrêtée au 31 décembre 2018, et augmentée de 36.581 euros par an, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir dans la mesure où M. [L] a indiqué dans son rapport que le préjudice annuel augmente de 36.581 euros par an ; 

- Condamner Mme [M] [S] épouse [Z], Mme [J] [Z], Mme [B] [Z] épouse [A], M. [T] [Z], Mme [W] [Z] et M. [P] [Z] à payer à M. [Y] la somme de 1 600 euros à titre de pénalité conventionnelle ;



Dans l'hypothèse où la Cour se considérerai insuffisamment informée sur l'étendue du préjudice, 

- Désigner tel expert agricole qu'il lui plaira de désigner avec, notamment, pour mission de chiffrer le préjudice qu'ils ont subi du fait du retard apporté à la plantation des arbres depuis janvier 2017 ;

- Juger que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Egea, avocat associé de la Selarl Levi Egea Levi pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision ;

- Condamner Mme [M] [S] épouse [Z], Mme [J] [Z], Mme [B] [Z] épouse [A], M. [T] [Z], Mme [W] [Z] et M. [P] [Z] à payer à M. [Y] une indemnité de 4.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



M. [Y] expose qu'il ressort d'une attestation de la directrice du Crédit agricole de Nègrepelisse que son dossier de financement avait été déposé début décembre 2016, qu'il avait obtenu un accord de principe sur ce financement avant le 6 décembre 2016 et que les fonds avaient été versés au notaire le 6 janvier 2017, et qu'en tout état de cause il justifie qu'au 31 décembre 2016, il disposait des fonds nécessaires au paiement du prix sur ses comptes et que de ce fait la condition suspensive était remplie. Il explique que c'est dans ces conditions qu'il a commencé les préparatifs pour la mise en oeuvre de l'exploitation des terrains en prévision de l'achat des parcelles faisant l'objet du compromis signé le 15 octobre 2016, notamment en commandant des plants d'arbres devant être plantés dès l'hiver 2016.



Au regard de l'échange des consentements sur la chose et sur le prix, il estime que la vente devra être déclarée parfaite par la Cour.



Il soutient que c'est à tort que le premier juge a considéré que la condition suspensive relative au dépôt de la demande de prêt et à l'obtention du prêt de 32.000 € était défaillie, dès lors que selon une jurisprudence constante la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt est une condition stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur qui peut y renoncer de façon expresse ou tacite.



S'agissant de la caducité du compromis de vente, il fait valoir :

- que le vendeur ne peut se prévaloir de la caducité du compromis que dans le cas où l'acquéreur n'apporte pas la justification du dépôt du dossier de prêt dans le délai de huit jours de la réception d'une lettre recommandée du vendeur adressée à cet effet, lettre recommandée qui n'a pas été adressée par le vendeur en l'espèce ;

- que le vendeur ne peut pas plus se prévaloir d'une caducité tirée de la date de réitération de l'acte, dès lors que la date du 31 janvier 2017 était en réalité le point de départ où l'une des parties pouvait exiger de l'autre la réitération de l'acte, sauf si l'acte lui-même prévoit cette sanction ou si les parties fondent la réitération de l'acte comme un élément constitutif de leur consentement.



Enfin, il fournit des explications complètes sur les préjudices dont il sollicite la réparation. 



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 mars 2023, Mme [M] [S] épouse [Z], intimée, demande à la cour de :



- Confirmer le jugement dont appel et débouter les appelants de l'intégralité de leurs prétentions; 



Y ajoutant, 

- Condamner les appelants à payer la somme de 2.000 euros à Me [E] [I] par application de l'article 700-2 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel et dire qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



Subsidiairement, 

- Juger qu'elle est propriétaire uniquement des parcelles [Cadastre 17] et [Cadastre 19] section AM lieu-dit [Localité 23];

- Débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires ;



Plus subsidiairement encore, 

- Ramener à de plus justes proportions lesdites demandes.



Mme [S] expose que M. [N] [Z], décédé le 5 janvier 2022, l'avait exhérédée par testament du 17 juin 2016, que les quatre premières parcelles objets de la promesse de vente (AM n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 15]) appartenaient en propre à M. [N] [Z], que seules les parcelles AM n° [Cadastre 17] et [Cadastre 19] dépendaient de la communauté pour avoir été acquises le 5 février 1994, et qu'à la suite du compromis de vente du 7 octobre 2016, elle n'a plus été informée ni convoquée.



Sur le fond, elle estime que le tribunal a justement relevé que l'acquéreur n'avait justifié à l'égard des vendeurs ni des demandes de prêt aux conditions prévues au compromis de vente avant le 6 décembre 2016, ni de la décision de l'établissement bancaire dans le délai fixé au 11 décembre 2016 et que c'est à juste titre que le premier juge a considéré comme caduc le compromis de vente.



A titre subsidiaire sur le préjudice, elle fait valoir que M. [Y] aurait eu une gestion quelque peu hasardeuse consistant à faire des dépenses en pleine connaissance de cause du fait qu'il n'avait pas respecté ses engagements tels que résultant du compromis de vente. Elle ajoute qu'il soutient avoir subi un préjudice pour n'avoir pu mettre à disposition les terres dont il projetait l'acquisition alors même qu'il ne justifie d'aucune convention concomitante au projet d'acquisition et qu'il se pourrait même qu'il ait finalement financé une autre opération. S'agissant du préjudice subi par le Gaec [Y] et Frères et la Sarl Les Merlis, elle estime que ces deux sociétés ne rapportent ni la preuve du préjudice qu'elles auraient subi du fait de la non réalisation de la vente entre les époux [Z] et M. [Y], ni même la preuve d'un quelconque préjudice.



A titre encore plus subsidiaire, elle fait observer qu'en ce qui la concerne, la cour ne pourrait constater la vente parfaite qu'en ce qui concerne les parcelles dont elle est propriétaire en indivision post communautaire suite au décès de M. [N] [Z], et que les dommages et intérêts devraient également être proportionnés à ses droits dans la vente.





Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 février 2023, Mme [J] [Z], intervenante volontaire, demande à la cour de :



- Accueillir son intervention volontaire en sa qualité d'héritier à concurrence de l'actif net de son père [N] [Z] ;

- Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et débouter les appelants de l'intégralité de leurs prétentions ;



Y ajoutant,

- Condamner [H] [Y], le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis à lui payer la somme de 2.000 euros par application de l'article 700, 2° du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel et dire qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



Subsidiairement,

- Débouter M. [H] [Y] de ses demandes tendant à être indemnisé d'une somme de 1.244 euros par an ;







- Ramener de plus justes proportions la demande formulée au titre de la clause pénale stipulée au compromis ;



- Débouter le Gaec [Y] et frères et la Sarl Les Merlis de leurs prétentions contre la succession de [N] [Z] ;

En ce cas de figure,statuer ce que de droit sur les frais irrépétibles et dépens d'instance.



Elle explique que la vente n'a jamais été réitérée suite à un différend concernant les bois présents sur ces parcelles, puis à l'état de santé de M. [Z].



Elle fait valoir que le compromis litigieux stipulait plusieurs conditions relatives au financement de l'achat, dont certaines dans l'intérêt des deux parties et d'autres dans l'intérêt de l'acquéreur seul.



Elle soutient que l'inobservation de l'obligation de notification aux vendeurs de l'acceptation du financement dans le délai stipulé au compromis entraîne la caducité de l'engagement du concluant puisque cette condition était stipulée au profit du vendeur. Elle ajoute que le vendeur avait la possibilité de mettre en demeure l'acheteur de justifier de l'obtention du prêt s'il souhaitait l'obliger à respecter ses engagements, mais qu'il s'agissait d'une faculté et non d'une obligation imposée au vendeur pour se prévaloir de la sanction contractuelle de caducité prévue au compromis, et que la condition étant défaillie dès le 6 décembre 2016, il importait peu que l'acquéreur ait eu les fonds après cette date.



A titre subsidiaire, sur les préjudices, elle fait valoir que la convention de mise à disposition et le bail à ferme datés du 11 novembre 2018, soit presque deux ans après la date prévue pour l'achat, ont été manifestement régularisées pour les besoins de la cause et ne sauraient justifier de la réalité du préjudice de M. [Y] à ce titre, que s'agissant du prêt souscrit en pure perte, M.[Y] pouvait parfaitement envisager un remboursement anticipé sans frais du capital qui n'avait pas été employé, que M. [Y] ne peut tout à la fois invoquer le bénéfice de la clause pénale et solliciter dans le même temps l'indemnisation de préjudices connexes puisque l'objet de ladie clause était précisément de sanctionner l'inexécution du cocontractant, et que les préjudices allégués par le Gaec [Y] et Frères et la Sarl Les Merlis ne sont pas établis.



Mme [B] [Z] épouse [A], M. [T] [Z], Mme [W] [Z] et M.[P] [Z] n'ont pas constitué avocat. Il sera donc statué par défaut conformément à l'article 474 alinéa 2 du Code de procédure civile.





MOTIFS 



L'acte sous seing privé signé entre les parties les 7, 11 et 15 octobre 2016 par lequel M et Mme [Z] ont promis de vendre à [H] [Y] les parcelles sises à [Localité 20] prévoyait plusieurs conditions suspensives et notamment une 'condition suspensive d'obtention de prêt' :



'Le compromis est également consenti sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

- organisme prêteur : Crédit Agricole

- montant maximum de la somme empruntée : trente deux mille euros (32.000 € )

- durée maximale de remboursement : 7 ans

- taux nominal d'intérêt maximum : 2 % l'an (hors assurance)

- garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire ou autre.



Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.







I - Obligations de l'acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité 

L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêt au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 6 décembre 2016

A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l'acquéreur n'aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l'accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

L'acquéreur devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.



II - Réalisation de la condition suspensive

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités.

L'acquéreur devra justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ce prêt, par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.

En cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur, avec toutes les conséquences y attachées, de lui produire une lettre d'accord.

L'acquéreur déclare qu'il n'existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter.

En cas de défaut d'envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur, avec toutes les conséquences y attachées, de lui produire une lettre d'accord.



Par ailleurs, l'acte comporte le paragraphe 'Conditions suspensives et réserves' suivant :

'Les présentes sont soumises à des conditions suspensives et réserves stipulées, pour certaines dans l'intérêt des deux parties, et pour d'autres dans l'intérêt de l'acquéreur seul.

En conséquence, la non-réalisation d'une seule de ces conditions ou réserves entraînera la caducité des présentes sauf si l'acquéreur renonçait à se prévaloir de celles stipulées dans son seul intérêt.

Cette renonciation devra intervenir par courrier recommandé adressé au notaire dans le délai prévu pour la réalisation de la condition dont il s'agit, ou postérieurement à la défaillance de la condition s'il s'agit d'une condition d'obtention d'un prêt.

(...) '



Enfin, l'acte comporte un paragraphe 'Réitération authentique' ainsi libellé (page 14) :

' En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 décembre 2016 par le ministère de Maître [O] [U] notaire à [Localité 20] (...)

(...)

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle'1", répertoire civil.

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 31 janvier 2017.

La date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.

En conséquence, si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non comparution...) afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes.



Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en oeuvre de la stipulation de pénalité, et de dommages et intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause'.



Après analyse des écritures et des pièces des parties, la cour relève :



- que le compromis de vente mentionne comme vendeurs des six parcelles, M. [N] [Z] et Mme [M] [S], épouse [Z], mariés sous le régime de la communauté de biens meubles et acquêts, tandis que Mme [M] [S] épouse [Z] indique que les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 15] appartenaient en propre à M. [N] [Z] et que seules les parcelles section AM n° [Cadastre 17] et [Cadastre 19] dépendaient de la communauté ;

- que le compromis de vente mentionne clairement que M. [N] [Z] et Mme [M] [S] ont des adresses distinctes, lieudit '[Localité 22]' à [Localité 20] pour le premier et [Adresse 6] à [Localité 26] pour la seconde ;

- que ni M. [N] [Z] ni Mme [M] [S] n'ont demandé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de justifier du dépôt de la demande de prêt après le 6 décembre 2016 dans les formes prévues au compromis, et qu'ils ne l'ont pas plus mis en demeure de leur produire une lettre d'accord de la banque après le 11 décembre 2016 ;

- que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était stipulée dans l'intérêt du seul acquéreur, lequel pouvait toujours y renoncer, mais qu'en l'espèce, alors que les modalités d'une telle renonciation sont spécifiées au compromis, M. [Y] ne précise pas dans quelles conditions serait intervenue sa renonciation ;

- que si une renonciation tacite au bénéfice de la condition suspensive peut être déduite d'une mise en demeure ou d'une sommation d'avoir à régulariser la vente adressée au vendeur, même postérieurement à la date limite fixée pour la réitération authentique ou sa prorogation, l'acte précisant que 'la date d'expiration de ce délai, ou de sa prorogation, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter', encore faut-il que cette mise en demeure ou cette sommation ait été effectivement et régulièrement délivrée à chacun des vendeurs, alors qu'en l'espèce :

 # les deux mises en demeure adressées le 12 décembre 2017 et le 7 mai 2018 par le conseil de M. [Y] l'ont été exclusivement à l'adresse de M. [N] [Z] ;

 # les courriers échangés entre les notaires parlent uniquement de 'votre client' (sous-entendu M. [Z]) ;

 # la sommation d'avoir à comparaître devant notaire du 20 juin 2018 a été signifiée selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile à Mme [S] épouse [Z] à une adresse qui n'était pas la sienne mais celle de M. [N] [Z], et il n'est pas justifié de la signification de cette sommation à M. [Z] lui-même ;

- que la saisine du tribunal afin de faire constater la vente par décision de justice était subordonnée à la constatation d'un refus de signer l'acte authentique de vente (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution...) ; qu'en l'espèce, il n'est pas produit de procès-verbal de carence ou de non-comparution, mais seulement une attestation de Maître [U], notaire, certifiant que 'Suite à la convocation en date du 16 juin 2018 adressée à Maître [D] [X] notaire à [Localité 25] pour la régularisation d'un acte de vente par son client Monsieur [Z] au profit de mon client Monsieur [Y] prévue le 29 juin 2018, Monsieur [Z] ne s'est pas présenté au rendez-vous'.



Il convient en conséquence d'inviter les parties à s'expliquer sur ces divers points et notamment sur une possible renonciation du candidat acquéreur au bénéfice de la condition suspensive, sur l'efficacité et l'opposabilité d'une telle renonciation à l'égard des deux vendeurs ne disposant pas des mêmes droits sur toutes les parcelles, compte tenu des modalités d'adressage et de signification ci-dessus relevées tant des mises en demeure que de la sommation, sur la régularité de la saisine de la juridiction en constatation de la vente nonobstant l'absence de mise en demeure régulière à l'égard des deux vendeurs et le défaut de procès-verbal de non-comparution ou de carence.





Les parties seront en outre invitées à s'expliquer, s'agissant des demandes d'indemnisation formulées par les appelants, sur la nature des préjudices allégués, réparation d'un préjudice consommé ou simple perte de chance de réaliser un gain, et, en ce qui concerne les héritiers de M. [Z], acceptants de la succession à concurrence de l'actif net, sur les incidences de l'absence de déclaration de créance justifiée, même à titre provisionnel, dans les conditions de forme et de délai définies à l'article 792 du Code civil prévues à peine d'extinction des créances revendiquées.



Ces explications devront être fournies à l'occasion d'une réouverture des débats ordonnée en application des dispositions de l'article 444 du Code civil dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt.



Préalablement, au vu de l'économie générale du litige telle que ci-dessus établie, il apparaît que celui-ci pourrait être réglé, avant tout autre développement en procédure ou au fond, par une mesure de médiation et qu'il est de l'intérêt des parties de recourir à cette mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide. Les dispositions de l'article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relatives à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative prévoient en effet qu` 'en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu'il estime qu'une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s'il n'a pas recueilli l'accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu'il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d'État. Celui-ci informe les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation'.



Il convient en conséquence, avant toute poursuite au fond, de proposer une telle mesure aux parties.



Compte tenu des explications nécessaires à une décision éclairée, et de manière à accélérer le traitement de ce litige, il a lieu d'enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur et de donner à ce dernier mission de recueillir l'avis des parties sur cette mesure.



PAR CES MOTIFS



La Cour,



Avant dire droit sur les demandes des parties,



Vu l'article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 ;



Donne injonction aux parties de rencontrer en présentiel ou en distanciel :



Mme [R] [K]

[Adresse 14]

[Localité 9]

tel. : [XXXXXXXX01]

[Courriel 21]



à qui la cour donne mission :



- d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation ; 

- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la présente décision.



Dit que dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation ou à défaut de réponse de la part d'au moins une des parties, le médiateur en informera la cour et cessera ses opérations, sans défraiement.



Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation ainsi proposée, le médiateur fera parvenir au juge l'accord pour aller en médiation, qui mentionnera le montant de la consignation convenue entre les parties à valoir sur les honoraires dus au médiateur étant précisé qu'en considération des articles 99 et 100 du décret n° 2020 -1017 du 28 décembre 2020 portant application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et à l'aide à l'intervention de l'avocat, les parties bénéficiaires de l'aide juridictionnelle sont dispensées de versement d'une provision.



Dit que dans cette hypothèse l'affaire sera renvoyée à l'audience de mise en état du 14 décembre 2023 aux fins de désignation d'un médiateur en cas d'accord ou de poursuite de la procédure en cas de refus d'entrer en médiation.



Dit que le médiateur désigné devra utiliser l'adresse de messagerie spécifiquement dédiée à la médiation suivante : [Courriel 24] pour informer la cour de l'exécution de sa mission ou de toute difficulté. 



Dit qu'en cas de refus de la mesure de médiation proposée ou en cas d'échec de cette mesure, l'affaire sera renvoyée à la mise en état, afin que les parties s'expliquent sur : 

- la possible renonciation du candidat acquéreur au bénéfice de la condition suspensive, ainsi que sur l'efficacité et l'opposabilité d'une telle renonciation à l'égard des deux vendeurs ne disposant pas des mêmes droits sur toutes les parcelles, compte tenu des modalités d'adressage et de signification tant des mises en demeure que de la sommation, telles que relevées dans les motifs de la présente décision ;

- la régularité de la saisine de la juridiction en constatation de la vente nonobstant l'absence de mise en demeure régulière à l'égard des deux vendeurs et le défaut de procès-verbal de non-comparution ou de carence ;

- s'agissant des demandes d'indemnisation formulées par les appelants, sur la nature des préjudices allégués, réparation d'un préjudice consommé ou simple perte de chance de réaliser un gain ;

- en ce qui concerne les héritiers de M. [Z], acceptants de la succession à concurrence de l'actif net, sur les incidences de l'absence de déclaration de créance justifiée, même à titre provisionnel, dans les conditions de forme et de délai définies à l'article 792 du Code civil prévues à peine d'extinction des créances revendiquées.



Dit que le présent arrêt sera notifié, par RPVA au conseil des parties représentées, lettre simple aux parties non représentées et par courriel au médiateur ci-dessus désigné, par les soins du greffe.



Réserve l'ensemble des demandes non encore tranchées, les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.



Le Greffier Le Président









N. DIABY C. ROUGER 

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