Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 26 OCTOBRE 2023

MM

N° 2023/ 341













N° RG 22/04664 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJEMT







[O] [W]

[R] [W]





C/



Syndic. de copro. SDC LE MOULAN



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



SELARL ABEILLE & ASSOCIES



SELARL C.L.G.























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Président du Tribunal judiciaire de marseille en date du 25 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/04535.



APPELANTS



Monsieur [O] [W]

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 



Monsieur [R] [W]

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 





INTIME



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE MOULAN [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, sis [Adresse 4], prise en la personne de don représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant 











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



M. [O] et [R] [W] sont propriétaires indivis de deux appartements constituant les lots n° 16 et 17 de l'ensemble immobilier Le Moulan situé [Adresse 3]. Invoquant un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires les a sommés le 25 juin 2020 de payer une somme de 4747,41 € puis les a mis en demeure le 15 septembre suivant de régler celles de 4430,04 €, 223,23 € et 56,70 € en se prévalant des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.



Ces démarches n'ayant pas abouti, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner le 27 novembre 2020 selon procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Marseille pour obtenir paiement d'une somme principale de 4967,66 € et de celles de 2500 € à titre de dommages-intérêts et de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Contestant toute dette, M.[O] et [R] [W] se sont opposés à la demande et ont sollicité subsidiairement une condamnation à paiement en deniers ou quittances.



Selon jugement contradictoire en date du 25 février 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a:



'condamné solidairement M. [O] et [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Moulan les sommes de :

 *4967,66 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2021 au titre des charges échues impayées arrêtées au 30 septembre 2020,

 *800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

'débouté le syndicat de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

'condamné solidairement M. [O] et [R] [W] aux dépens.





Ils ont régulièrement relevé appel de cette décision le 29 mars 2022 et demandent à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er août 2023 de:



vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

vu l'article 10 de cette même loi,

'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

'se déclarer incompétent pour statuer sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

'« juger » que le syndicat n'apporte aucune justification sur les soldes nouveaux réclamés, que les frais imputés n'étaient pas strictement nécessaires et qu'il n'a pas été porté au crédit du compte l'ensemble des sommes inscrites au débit nonobstant l'annulation de l'assemblée générale ;

'« juger » qu'en extournant des décomptes produits les sommes précitées, le décompte des concluants relèvera qu'ils ne sont débiteurs d'aucune charge de copropriété qui n'ait pas été spontanément réglée ;

'« juger » en conséquence que l'action n'est pas fondée, les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant vocation à s'appliquer que pour des charges impayées ;

'débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et le condamner sous astreinte de 100€ par jour de retard à produire un décompte expurgé des frais non nécessaires et des reports à nouveau non justifiés et inscrire au débit de leur compte en négatif la somme imputée au titre des travaux qui ne seront pas exécutés ;

'subsidiairement, « juger » que la somme devra être prononcée en deniers ou quittances pour prendre en considération les versements effectués au titre des appels de fonds de 2018 à 2020 qui ont été régulièrement payés ;

' condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

' « juger » qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 M. [O] et [R] [W] n'auront pas à participer aux frais de la présente instance.



Au soutien de leur appel, ils font valoir principalement que le courrier recommandé du 15 septembre 2020 ne vise que les charges de l'exercice 2019 alors que l'article 19-2 de la loi de 1965 ne concerne que les charges à venir telles que votées au budget prévisionnel, que le litige porte sur des reports à nouveau anciens et contestés, que l'ensemble des charges courantes ayant été réglées la procédure a été dévoyée, que l'assignation introductive d'instance ne retient elle-même qu'un débit de 257,69 € et que le syndicat n'a nullement répondu aux multiples courriers de protestation qui lui ont été adressés.

Ils ajoutent que des provisions de 5007,95 € et 3739,57 € ont été appelées pour des travaux confortatifs qui finalement n'ont pas été entrepris mais que seul un montant de 7919,45 € a été remboursé laissant subsister une différence de 828,07 € sur laquelle le syndicat ne s'explique pas et que les frais forfaitaires de plus de 1500 € ne sont pas justifiés.



Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Moulan demande à la cour de :



vu les articles 10 et 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

vu le commandement de payer du 25 juin 2020,

vu les pièces versées aux débats,

'confirmer la décision déférée en ce qu'elle condamne M. [O] et [R] [W] au paiement de la somme de 4967,66 €, comptes arrêtés au 30 septembre 2020 ;

'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau ;

'condamner solidairement M. [O] et [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Moulan les sommes de :

 *3066,30 €, comptes arrêtés au 3 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2020 en ce compris les paiements faits au titre de l'exécution provisoire,

 *2500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

 *2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

'débouter M. [O] et [R] [W] de l'ensemble de leurs demandes ;

'condamner solidairement les mêmes aux dépens.







Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que les charges réclamées correspondent aux budgets votés par les assemblées générales de 2014 à 2021, que les sommation et mise en demeure sont demeurées vaines, que le syndicat produit le grand livre comptable et les procès-verbaux d'assemblées générales, que la créance doit être actualisée au 30 juillet 2023, que la résistance des appelants met en difficulté la trésorerie du syndicat contraint de recourir à justice et d'exposer les frais inhérents, qu'une erreur dans le décompte de la mise en demeure ne fait pas obstacle au recouvrement de l'arriéré de charges dues, que les reports à nouveau sont justifiés par les grands livres de la société SIGA ancien syndic et que les provisions appelées pour des travaux non effectués ont bien été remboursées.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 29 août 2023.



MOTIFS de la DECISION



Sur la procédure :



En lecture de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.



Sur le paiement des charges de copropriété :



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».

L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.





Il est constant que le litige porte sur les reports à nouveau débiteurs issus de la comptabilité de l'ancien syndic SIGA, soit des créances antérieures à 2015 (cf conclusions du syndicat page 9) et dont la seule justification résulte de la production du grand livre de ce syndic. À l'évidence ce seul document est insuffisant, la cour n'ayant pas à se livrer à une expertise comptable en rapprochant la lecture du grand livre avec celle des procès-verbaux d'assemblées générales à laquelle d'ailleurs le syndicat demandeur à l'action ne procède pas non plus ; la cour observe par ailleurs que le compte [W] n° 45'000109 mentionne un débit de 5140,14 € au 11 décembre 2014 et que ce même compte est ouvert le 1er janvier 2015 avec un débit de 2435,40€ ; de même il est clôturé le 30 novembre 2015 avec un débit de 5361,82 € et débute le 1er janvier 2016 avec un débit de 4346,15 €.

L'absence de production de l'historique du compte individuel des appelants antérieurs à 2016 interdit tout contrôle alors qu'au visa des articles 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic en exercice est nécessairement destinataire des archives du syndicat ;enfin, la cour n'a pas à parfaire le dossier probatoire d'une partie ni à apurer la comptabilité entre syndics successifs.



C'est donc à bon droit que M. [O] et [R] [W] concluent au rejet de la demande en paiement de charges. En revanche, ils n'établissent pas un remboursement erroné des travaux de confortement non effectués.



Le décompte (cf pièce n° 61 du dossier du syndicat) inclut également diverses sommes au titre de frais d'huissier, d'article 700, de contentieux, de dépens et d'intérêts pour un montant total de 3214,97 €. L'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile ; enfin les modalités de calcul des intérêts à hauteur de 250,30€ ne sont pas précisées.



Aucun frais de recouvrement n'est dès lors justifié.



Sur les demandes annexes :



Le rejet de la demande principale en paiement du syndicat rend sans objet sa demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.



La rectification du compte individuel des appelants est la conséquence nécessaire de l'exécution du présent arrêt dont la cour n'est pas saisie ; en outre, elle ne saurait enjoindre la suppression sous astreinte de sommes non déterminées au dispositif des écritures des consorts [W].



Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat intimé qui succombe est condamné aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du même code.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Moulan de l'ensemble de ses demandes ;







Le condamne à payer à M. [O] et [R] [W] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel ;



Dit que M. [O] et [R] [W] sont dispensés de toutes participations aux frais exposés par le syndicat relatifs à la procédure.



Le greffier Le président