Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 26 OCTOBRE 2023

MM

N° 2023/ 342













N° RG 22/04665 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJEM5







[O] [M]





C/



Syndic. de copro. [Adresse 2]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Cyril PRIEUR



SELARL C.L.G.





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Président du Tribunal judiciaire de marseille en date du 16 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03619.



APPELANT



Monsieur [O] [M]

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Cyril PRIEUR, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Héloïse GOUDON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, lasociété COULANGE IMMOBILIER, SAS, dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de son président en exercice, domicilié en cette qualité audit



représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE,











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller









Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



M. [O] [M] est propriétaire d'un appartement constituant le lot n°4 de l'immeuble situé [Adresse 4] (13'008) et soumis au régime de la copropriété. Se prévalant d'un arriéré de charges et provisions, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner le 6 août 2021 selon procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Marseille en paiement d'une somme principale de 7261,18 € et de celles de 2000 € à titre de dommages-intérêts et de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Selon jugement contradictoire en date du 16 mars 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :



'condamné M. [O] [M] à payer au syndicat de l'ensemble immobilier [Adresse 4] la somme principale de 6490,10 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020 au titre de l'arriéré de charges échues et des charges exigibles ;

'débouté M. [O] [M] de l'ensemble de ses demandes ;

'débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

'condamné M. [O] [M] à lui payer la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

'condamné le même aux dépens.



M. [O] [M] a régulièrement relevé appel de cette décision et demande à la cour selon conclusions signifiées par voie électronique le 23 octobre 2022 de:



'réformer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

'« statuer » sur le principe selon lequel la société Coulange Immobilier a exercé les fonctions de syndic bénévole de puis le 27 février 2013 jusqu'à sa désignation officielle au 26 novembre 2019 ;





'« statuer » sur le principe selon lequel le syndicat des copropriétaires ne produit pas d'éléments de comptabilité sincère et régulière à l'appui de ses demandes ;

'ordonner la production par la société Coulange Immobilier ès-qualités de sa comptabilité relative à sa gestion de l'ensemble immobilier [Adresse 4] depuis 2013 ;

'en tout état de cause, « statuer » sur le principe selon lequel le trop payé au titre du nettoyage pour les années 2017 à 2019 imputés à tort à M. [O] [M] est de 1505,36 € ;

'« statuer » sur le principe selon lequel la somme de 738,49 € au titre des travaux par la société PRT B a été imputée à tort à M. [O] [M] ;

'« statuer » sur le principe selon lequel les frais de relance pour 52 euros sont injustifiés ;

'« statuer » sur le principe selon lequel la somme totale de 2679,15 € réclamée au titre des consommations d'eau a été imputée à tort à M. [O] [M] par le syndicat des copropriétaires alors qu'il existe un compteur privatif et en l'état de l'absence de toute pièce comptable justifiant du bien-fondé de cette créance ;

'« statuer » sur le principe selon lequel la dette de M. [O] [M] est en réalité de 1003,84 €, somme qu'il a d'ores et déjà réglée ;

'ordonner le remboursement à M. [O] [M] de la somme de 5487,06 € réglée à tort en exécution du jugement déféré par le syndicat des copropriétaires ;

' condamner le même au paiement d'une indemnité de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner le syndicat aux dépens.



Au soutien de son appel, M. [O] [M] fait valoir principalement que le syndic en exercice est en situation de subordination ou à minima de dépendance vis-à-vis du copropriétaire [S] disposant de la majorité des millièmes de copropriété, qu'il a réclamé la production d'une comptabilité conforme par courrier recommandé du 5 décembre 1998, qu'un tableau Exel ne peut y suppléer, qu'il résulte des trop-perçus au titre des frais de nettoyage du bâtiment, de travaux et de consommation d'eau.



Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 14 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

vu la mise en demeure adressée par lettre recommandée le 15 septembre 2020,

vu les pièces versées aux débats,

'confirmer la décision déférée en ce qu'elle condamne M. [O] [M] à paiement et rejette ses demandes ;

'déclarer irrecevables les demandes de M. [O] [M] ;

'rejeter l'ensemble de ses demandes ;

'actualisant la dette, condamner M. [O] [M] à payer au syndicat, comptes arrêtés au 13 juillet 2023 et avec intérêts au taux légal depuis le 15 septembre 2020 les sommes de :

 *1792,22 € au titre des charges échues,

 *43724,67 € au titre des charges à échoir jusqu'au 1er octobre 2024,

 *52 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

'condamner M. [O] [M] à payer la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

'condamner le même aux dépens.



Le syndicat des copropriétaires soutient principalement que l'appelant ne s'est exécuté que partiellement suite à la mise en demeure du 15 septembre 2020, que les sommes réclamées correspondent aux charges votées par les assemblées générales annuelles de 2019 à 2023, que le compte individuel de M. [O] [M] débute à zéro le 1er janvier 2020, qu'aucune charge antérieure à cette date ne lui est réclamée, que la consommation d'eau correspond au relevé de son compteur individuel, que la carence de l'appelant met en péril la trésorerie du syndicat, que ses demandes de « statuer » sont irrecevables ainsi que celles dirigées à l'encontre de la société Coulange Immobilier qui n'est pas partie à la procédure.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.







L'ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 29 août 2023.





MOTIFS de la DECISION





Sur la procédure :



M. [O] [M] a signifié de nouvelles conclusions le 7 septembre 2023 après avoir changé de conseil. En lecture des articles 802 et 907 du code de procédure civile, « après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office » ; il s'évince de ces dispositions que les dernières écritures de l'appelant en date du 7 septembre 2023 sont irrecevables.



Aux termes de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de « constater, dire et juger » ou « statuer sur des principes » ne constituent pas de telles prétentions mais des rappels de moyens qui ne saisissent pas la cour.



Enfin, l'article 14 du code précité interdit toute injonction à l'encontre de la société Coulange Immobilier qui n'est pas partie au procès.



Au fond :



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; l'article 14 -1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale».

L'article 19-2 précise enfin qu'« à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dûes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 »



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale ; enfin il appartient à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1315 ancien du Code civil et 1353 nouveau du même code.









Au soutien de sa demande actualisée en paiement, le syndicat des copropriétaires produit notamment :



-les procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les exercices clos et les budgets prévisionnels en dates des 26 novembre 2019, 4 mars 2020, 18 juin 2021, 26 juillet 2022 et 10 mai 2023,



-les appels de fonds correspondants,

-un contrat de syndic,

-une fiche d'immeuble attestant de la propriété de l'appelant, au demeurant non contestée,

-une mise en demeure en date du 15 septembre 2020,

-le règlement de copropriété,

-des décomptes individuels arrêtés successivement au 4 août 2021, 29 septembre 2022 et 1er octobre 2024.



C'est donc à bon droit que le premier juge a condamné l'appelant à paiement. Cependant nonobstant l'exécution de sa décision, la dette actualisée de charges échues s'élevait à la somme de 1792,22 € au 1er juillet 2023 et les charges à échoir (cf budget prévisionnel adopté le 10 mai 2023) doivent être arrêtées à celle de 4724,67 €.



Enfin, sont également justifiés les frais de relance à hauteur de 20 € en date du 31 mai 2020 ; tel n'est pas le cas par contre des frais de rappel (32 €) en date du 2 septembre 2020 contemporains à la mise en demeure précitée du 15 septembre 2020.



***



Le premier juge a rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts du syndicat et la cour observe que ce dernier ne formule aucune demande à ce titre au dispositif de ses écritures.



Aucune circonstance économique ou d'équité ne contrevient à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [O] [M] qui succombe dans son recours est condamné aux dépens d'appel en application de l'article 696 du même code.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et y ajoutant :



Condamne M. [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] les sommes de :



-1792,22 € au titre des charges échues arrêtées au 1er juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2020 sur la somme de 6490,10 € et à compter du présent arrêt pour le surplus,

-4724,67 € au titre des charges à échoir arrêtées au 1er octobre 2024, appel de charges du dernier trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

-20 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

-1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;



















Condamne M. [O] [M] aux dépens d'appel.





Le greffier Le président