Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 26 OCTOBRE 2023



N° 2023/664 













Rôle N° RG 22/07942 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJQBX







S.A.R.L. AZUR ECO PRESSING





C/



[N] [O]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Cédric PEREZ



Me Philippe-Laurent SIDER 





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 12 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01611.





APPELANTE



S.A.R.L. AZUR ECO PRESSING 

dont le siège social est [Adresse 2]



représentée et assistée par Me Cédric PEREZ, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Madame [N] [O]

née le 05 Avril 1952 à QUIMPER, 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE 

assistée par Me Valérie MAILLAN de la SELARL BOSIO-EVRARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère









Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2012, Mme [N] [O] a consenti à la SARL Azur eco pressing un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3]. 



Le 22 juin 2021, Mme [O] a délivré à la société Azur eco pressing un commandement de payer la somme principale de 6 657,75 euros en visant la clause résolutoire insérée au bail.



Se prévalant d'un commandement de payer resté infructueux, Mme [O] a assigné, par acte d'huissier en date du 9 septembre 2021, la société Azur eco pressing devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion sous astreinte et la condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance en date du 12 mai 2022, ce magistrat a :



- constaté la résiliation à la date du 23 juillet 2021 du bail commercial liant les parties ainsi que l'occupation illicite du local à usage commercial situé [Adresse 3] ;

- ordonné à la SARL Azur eco pressing de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux litigieux dans le mois de la signification de l'ordonnance ;

- ordonné, à défaut de le faire, dans le délai imparti, l'expulsion de la SARL Azur eco pressing et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- condamné la SARL Azur eco pressing à payer à Mme [O] une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation de 1 245,81 euros par mois à compter du 23 juillet 2021, jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamné la SARL Azur eco pressing à payer à Mme [O] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL Azur eco pressing aux dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 2 juin 2022, la SARL Azur eco pressing a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SARL Azur eco pressing demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et à des frais irrépétibles et, statuant à nouveau, de :



- suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 19 avril 2021 ;

- lui accorder des délais de paiement ;

- juger qu'elle s'est acquittée des causes du commandement de payer le 14 janvier 2022 ;

- débouter Mme [O] de ses demandes ;

- la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [O] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant :



- débouter l'appelante de ses demandes ;

- la condamner à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

- la condamner aux dépens de la procédure d'appel.

 

La clôture de l'instruction a été prononcée suivant ordonnance en date du 5 septembre 2023.







MOTIFS DE LA DECISION



Sur la constatation de la résiliation du bail



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. 



C'est ainsi qu'il est stipulé dans un article 9 (en page 6), qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer ou en cas d'exécution de l'une quelconque des clauses et conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice.



Le commandement de payer délivré le 22 juin 2021 à la société Azur eco pressing visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 6 657,75 euros.



Il convient de relever que la société Azur eco pressing, qui ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire comme ayant réglé son arriéré locatif et comme étant à jour du paiement de ses loyers et charges. 



Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2021. 



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail d'habitation liant les parties à compter du 23 juillet 2021, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous. 





Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



En l'espèce, il est acquis que la société Azur eco pressing, qui a apuré sa dette locative le 14 janvier 2022, tout en ayant repris le paiement de ses loyers et charges courants, lesquels correspondent au montant de l'indemnité d'occupation qui a été fixée par le premier juge, n'est redevable d'aucune somme. 



Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SARL Azur eco pressing à payer à Mme [O] une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation de 1 245,81 euros par mois à compter du 23 juillet 2021, jusqu'à libération effective des lieux. 



Mme [O] sera déboutée de sa demande formulée de ce chef. 





Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire 



L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Il en résulte qu'en matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais de façon rétroactive.



En l'espèce, à l'examen du décompte versé aux débats, il apparaît que la société Azur eco pressing a rencontré des difficultés pour régler ses loyers entre les mois de janvier et septembre 2021, seuls des paiements partiels ayant été effectués. 



Les éléments comptables versés aux débats par la société Azur eco pressing démontrent qu'alors même qu'elle a réalisé des bénéfices de 562 euros au cours de l'exercice allant du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, ses pertes étaient de 16 046 euros au cours de l'exercice suivant allant du 1er avril 2021 au 31 mars 2022. 



Si la société Azur eco pressing reconnaît qu'elle n'a pas été contrainte de fermer son établissement pendant les périodes de confinement et d'aménager les horaires au cours des périodes de restrictions à la suite des mesures prises par les pouvoirs publics pour lutter contre la progression du virus Covid-19, il n'en demeure pas moins qu'elle justifie avoir rencontré des difficultés financières au cours de l'année 2021, soit au même moment que la crise sanitaire liée à la Covid-19, étant relevé que la bailleresse n'allègue ni ne démontre d'autres impayés qui seraient survenus par le passé, sachant que le bail dure depuis le 1er janvier 2012. 



Les impayés ayant justifié la délivrance du commandement de payer le 22 juin 2021 s'expliquent donc par les circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire et non par une volonté délibérée de la société Azur eco pressing de ne pas régler ses loyers et charges locatives et ce, d'autant qu'elle a apuré l'intégralité de sa dette locative à la date du 14 janvier 2022 et qu'elle est, depuis, à jour du paiement de ses loyers et provisions pour charges. 



Au regard de ces éléments, il y a lieu d'accorder à la société Azur eco pressing des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 22 juin 2021 expirant le 14 janvier 2022, date de l'apurement de la dette, et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire. 



Dès lors que la société Azur eco pressing a apuré sa dette locative et a repris le paiement de ses loyers et provisions sur charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.



Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de la société Azur eco pressing des lieux loués avec les conséquences en découlant.



Mme [O] sera déboutée de sa demande formée de ce chef. 





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Dès lors que la société Azur eco pressing était redevable d'un arriéré locatif à la date de son assignation, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamnée à verser à Mme [O] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer. 



Bien que la société Azur eco pressing a apuré sa dette locative avant l'ordonnance entreprise, le fait pour la cour de lui accorder des délais de paiement de manière rétroactive justifie de la condamner dépens de la procédure d'appel. 



En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [O] pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. 



Enfin, la société Azur eco pressing, qui supportera les dépens de la procédure d'appel, sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.









PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :



- constaté la résiliation à la date du 23 juillet 2021 du bail commercial liant les parties ainsi que l'occupation illicite du local à usage commercial situé [Adresse 3] ;

- condamné la SARL Azur eco pressing à payer à Mme [N] [O] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL Azur eco pressing aux dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer. 



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Accorde de manière rétroactive à la SARL Azur eco pressing des délais de paiement entre le 22 juin 2021, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 14 janvier 2022, date du dernier paiement apurant la dette locative ;



Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial à effet au 1er janvier 2012 pendant le cours des délais accordés ;



Constate que la SARL Azur eco pressing s'est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de sa dette locative à la date du 14 janvier 2022; 



Dit qu'en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;



Déboute Mme [N] [O] de ses demandes formées au titre de l'expulsion et de l'indemnité provisionnelle d'occupation ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en faveur de l'une quelconque des parties ;



Condamne la SARL Azur eco pressing aux dépens de la procédure d'appel.



La greffière, La présidente,