Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 26 OCTOBRE 2023



N° 2023/668 













Rôle N° RG 22/08210 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJQ2W







[K] [D] épouse [M]





C/



[B] [M]

Société CDC HABITAT SOCIAL



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Sabrina PRATTICO



Me Olivier PEISSE



















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 19 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02507.





APPELANTE



Madame [K] [D] épouse [M]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4548 du 20/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 2] 1993 à [Localité 4] (TUNISIE) demeurant [Adresse 5]

[Adresse 1]



représentée par Me Sabrina PRATTICO, avocat au barreau de TOULON





INTIMES



Monsieur [B] [M], 

demeurant [Adresse 1]

caducité partielle



Société CDC HABITAT SOCIAL 

dont le siège social est [Adresse 3]



représentée par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire à l'égard des parties ayant constitué avocat,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un contrat à effet au 15 mars 2021, la société CDC Habitat social a donné à bail à Mme [K] [M] née [D] et M. [B] [M] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 6], moyennant un loyer de 880,34 euros, charges incluses. 



Le 29 juillet 2021, la société CDC Habitat social a fait signifier à M. et Mme [M] un commandement de payer la somme de 2 484,33 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.



Le commandement de payer étant demeuré infructueux, la société CDC Habitat social a, par exploit d'huissier en date du 1er décembre 2021, assigné en référé M. et Mme [M] devant le juge des référés du pôle JCP du tribunal judiciaire de Toulon afin d'obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. 



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 19 avril 2022, ce magistrat a :




constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 29 septembre 2021 ;

ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord, l'expulsion de Mme [K] [M] née [D] et M. [B] [M] des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné solidairement Mme [K] [M] née [D] et M. [B] [M] à payer à la société CDC Habitat social, en deniers ou quittance, la somme provisionnelle de 4 042,63 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 4 février 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ;

condamné solidairement Mme [K] [M] née [D] et M. [B] [M] à payer à la société CDC Habitat social, en deniers ou quittance, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 878,68 euros à compter du 29 septembre 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

condamné in solidum Mme [K] [M] née [D] et M. [B] [M] à payer à la société CDC Habitat social la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum Mme [K] [M] née [D] et M. [B] [M] aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus. 




Par acte du 8 juin 2022, Mme [K] [M] née [D] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises en intimant la société CDC Habitat social et M. [B] [M]. 



Dans ses dernières conclusions transmises le 8 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle :




déboute la société CDC Habitat social de ses demandes ;

dise et juge qu'elle pourra se libérer de son obligation de payer les loyers et charges dus en 36 mensualités égales, la première intervenant dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir ;

dise et juge que les versements qui interviendront dans les conditions sus-indiquées s'imputeront en premier lieu sur le principal de la somme faisant l'objet de délais ;

suspende les effets de la clause résolutoire du bail durant les délais ainsi accordés ;

dise et juge qu'une fois les délais respectés, les effets de la clause résolutoire seront anéantis ;

laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles et les dépens qu'elle a exposés. 




Dans ses dernières conclusions transmises le 13 juillet 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société CDC Habitat social sollicite de la cour qu'elle :




confirme l'ordonnance entreprise ;

rejette les demandes de Mme [M] ;

la condamne à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

la condamne aux dépens. 




Par ordonnance en date du 14 septembre 2022, la conseillère de la chambre 1-2 a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de M. [B] [M]. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 juin 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



 A titre liminaire, il convient de relever que, dès lors que M. [M] n'a pas interjeté appel de la décision entreprise et n'a pas été régulièrement intimé à la procédure, la cour n'est saisie que des seules condamnations prononcées à l'encontre de Mme [K] [M] née [D]. 



Sur la demande de constatation de la résiliation du bail 



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



En l'espèce, si les décomptes se réfèrent au logement loué (APT) moyennant un loyer mensuel de 880,84 euros, charges comprises, pour lequel le contrat de location est versé aux débats, ils font également état d'une place de stationnement (STN) moyennant un loyer mensuel de 12,07 euros, pour lequel aucun bail n'est versé aux débats, le contrat de location portant sur le logement n'en faisant pas état.



C'est donc à bon droit que le juge ne s'est prononcé que sur le logement occupé par Mme [M], étant relevé qu'aucun appel incident n'a été formé sur ce point par la bailleresse. 



Le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges et/ou du dépôt de garantie. 



C'est ainsi que le contrat de location à effet au 15 mars 2021 stipule dans un article 7 des conditions particulières (en page 8) qu'il pourra être résilié à la volonté du bailleur à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance et/ou en cas de non versement du dépôt de garantie et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Le commandement de payer du 29 juillet 2021 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 2 484,33 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2021, quittancement du mois de juillet inclus. Déduction faite des sommes réclamées au titre de la place de stationnement, Mme [M] était redevable de la somme non sérieusement contestable de 2 421,43 euros. 



A l'examen du décompte annexé au commandement de payer, il apparaît que le dépôt de garantie n'a pas été réglé, pas plus que les loyers et charges des mois de mai et juillet 2021. 



Mme [M] n'allègue ni ne démontre avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, la dette locative non sérieusement contestable s'établissant toujours à 2 421,43 euros à la date du 29 septembre 2021, échéance du mois d'août 2021 incluse et réglée par la locataire. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire à la date du 29 septembre 2021. 



Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l'espèce, à l'examen du dernier décompte arrêté au 31 janvier 2022, loyer et provisions sur charges du mois de janvier 2022 inclus, il apparaît que Mme [M] était redevable d'un arriéré locatif et d'indemnités d'occupation non sérieusement contestable d'un montant de 4 042,63 euros, déduction faite des sommes de 142,87 euros et 173,51 euros portées au débit du compte au titre de frais de contentieux, outre celles concernant la place de stationnement. 

Il apparaît qu'elle n'a jamais réglé le dépôt de garantie et n'a procédé qu'au paiement des sommes de 983,42 euros en mai 2021, 895 euros en juillet 2021, 887,75 euros en septembre 2021, 876 euros novembre 2021 et 1 800 euros en décembre 2021. 

Le premier juge a retenu un arriéré locatif de 4 042,62 euros à la date du 4 février 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse, ce qui n'est pas discuté par l'appelante.

Il convient de relever que l'intimée, qui n'entend pas réactualiser sa créance locative, ne produit aucun autre décompte que celui arrêté à la date du 4 février 2022. 

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [M] à verser à la société CDC Habitat social, en deniers ou quittance, la somme provisionnelle de 4 042,63 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 4 février 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que, depuis la signature du bail, Mme et M. [M] vont rencontrer des difficultés à faire face à un loyer mensuel de 880,34 euros ne réglant qu'un mois sur deux et ne justifiant aucun autre paiement depuis qu'ils ont réglé les sommes de 1 000 euros et 800 euros en décembre 2021.

Dès lors que Mme [M] ne justifie d'aucun emploi, depuis la rupture de son contrat de travail avec la société Crédit Lyonnais, et reconnaît n'avoir que des prestations familiales pour seules ressources, ayant à sa charge un enfant âgé de 8 ans, elle ne démontre pas être en mesure de régler un loyer et des charges courants de 878,68 euros par mois, outre la somme de 112 euros par mois dans le cas où la cour ferait droit à sa demande de délais de paiement sur 36 mois pour apurer la somme susvisée de 4 042,63 euros arrêtée au 4 février 2022 et ce, sans tenir compte des éventuelles indemnités d'occupation dues depuis le mois février 2022. 



Si la cour doit tenir compte des difficultés financières rencontrées par les locataires, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins des bailleurs, lesquels ne peuvent pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par leurs locataires. 

En conséquence, il y a lieu de débouter Mme [M] de sa demande de délais de paiement formée pour la première fois à hauteur d'appel et, dès lors, de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :


ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord, l'expulsion de Mme [K] [M] née [D] des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné Mme [K] [M] née [D] à payer à la société CDC Habitat social, en deniers ou quittance, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 878,68 euros à compter du 29 septembre 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés. 




Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens 



Dès lors que Mme [M] n'obtient pas gain de cause à hauteur d'appel, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à verser à la société CDC Habitat social la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. 



Mme [M] sera également condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel. 



En outre, l'équité commande de la condamner à verser à la société CDC Habitat social la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant dans les limites de l'appel ;



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;



Y ajoutant :



Déboute Mme [K] [M] née [D] de sa demande de délais de paiement ;



Condamne Mme [K] [M] née [D] à verser à la société CDC Habitat social la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens ;



Condamne Mme [K] [M] née [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



La greffière La présidente