Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 26 OCTOBRE 2023



N° 2023/647 













Rôle N° RG 22/11782 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ5QG







[H] [F]





C/



S.C.I. ADAM PATRIMOINE



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





Me Jean-Pierre BINON



Me Antoine D'AMALRIC



















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de Marseille en date du 08 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01839.





APPELANTE



Madame [H] [F]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6874 du 04/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 08 Novembre 1956 à [Localité 6] (CAP VERT) 

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Jean-Pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.C.I. ADAM PATRIMOINE, 

dont le siège social est [Adresse 3]



représentée par Me Antoine D'AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé, en date du 1er septembre 2006, monsieur [R] [N], représenté par la société Gestion Immobilière G.Ferriti, a donné à bail, à madame [H] [F], moyennant un loyer mensuel de 363,29 euros, augmenté de 65 euros de charges, un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 5] et destiné à l'activité de restauration créole. 



La société civile immobilière (SCI) Adam Patrimoine a acquis le bien immobilier, objet du bail commercial précité, le 13 septembre 2021. 



Suite à divers impayés de loyers, elle a fait délivrer à sa locataire, le 26 avril 2021, un premier commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 1 267,82 euros. Le 27 janvier 2022, elle en faisait délivrer un second portant, au principal sur la somme de 2 792 euros. Par la même occasion, elle lui faisait commandement de justifier dans le délai d'un mois de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs et, si (elle ne l'avait) pas encore souscrite, de présenter dans le même délai une attestation d'assurance contractée auprès de la compagnie d'assurance de (son) choix. 



Par acte d'huissier en date du 14 avril 2022, la SCI Adam Patrimoine a fait assigner Mme [H] [F] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins, au principal, d'entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion de sa locataire des lieux et condamner cette dernière à lui verser une provision de 3 546,78 euros à valoir sur la dette locative.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 8 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 4] a :

- constaté la résiliation du bail commercial liant les parties en date du 1er septembre 2006 ; 

- ordonné l'expulsion de Mme [H] [F] et de tous occupants de son chef de locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], passé un délai de 30 jours à compter de la signification de son ordonnance, au besoin avec le force publique ; 

- condamné Mme [H] [F] à verser une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 428,29 euros jusqu'à son départ effectif ; 

- condamné Mme [H] [F] à verser à la SCI Adam Patrimoine la somme de 3 546,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022, à titre provisionnel ; 

- condamné Mme [H] [F] à verser à la SCI Adam Patrimoine la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté toute autre demande ; 

- condamné Mme [H] [F] aux dépens. 



Selon déclaration reçue au greffe le 22 août 2022, Mme [H] [F] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 

 

Par dernières conclusions transmises le 2 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour :

- à titre principal, qu'elle juge que l'ordonnance de référé rendue le 8 juillet 2022 l'a été par fraude et en conséquence, en ordonne l'annulation ; 

- subsidiairement, qu'elle infirme l'ordonnance du 8 juillet 2022 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ; 

' suspende les effets de la clause résolutoire ;

' dise n'y avoir lieu à résiliation du bail et à expulsion ; 

' déboute la SCI Adam Patrimoine de ses demandes de condamnation provisionnelle, d'indemnité d'occupation, d'article 700 et de dépens 

- très subsidiairement, et pour le cas où il serait jugé qu'elle reste devoir quelque somme, lui accorder 24 mois de délais pour s'acquitter de sa dette, en sus des échéances 

courantes du loyer ; 

- en tout état de cause, qu'elle condamne la SCI Adam Patrimoine aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ceux compris le coût du commandement de payer et tous les frais de signification et de tentative d'exécution. 



Par dernières conclusions transmises le 20 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Adam Patrimoine sollicite de la cour qu'elle :

- confirme en tout point l'ordonnance entreprise ; 

- déboute Mme [F] de ses demandes ; 

- constate le manquement de Mme [F] à son obligation de paiement du loyer et des charges ;

- constate l'acquisition de la clause résolutoire ; 

- prononce la résiliation du bail de plein droit, en application de la clause résolutoire ;

- en conséquence :

' ordonne l'expulsion de Mme [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ;

' ordonne le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles et dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 

' condamne Mme [F] au paiement de la somme provisionnelle de 3 546,78 euros, correspondant aux loyers, charges et frais impayés, à laquelle il conviendra d'ajouter les prochaines échéances majorées des intérêts légaux à compter de l'assignation valant mise en demeure, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d'éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ; 

' condamne Mme [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer plus charges jusqu'à la reprise effective des lieux, soit la somme de 428,29 euros ; 

' dise que, si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice prévu à la date d'acquisition de la clause résolutoire ; 

- condamne Mme [F] au paiement de la somme provisionnelle de 7 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice moral compte tenu de la résistance abusive du locataire ; 

- condamne Mme [F] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris du présent, en application des articles 695 et suivants du code de procédure civile ;

- condamne Mme [F] aux entiers dépens de l'instance, et y compris ceux dans l'hypothèse d'une exécution forcée qui seront appliqués par l'huissier au titre du décret fixant les tarifs des huissiers ; 

- dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 septembre 2023. 



Par soit transmis en date du 2 octobre 2023, la cour a informé les parties qu'elle s'interrogeait sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts, pour préjudice moral, formulée par la SCI Adam Patrimoine à titre définitif et non provisionnel. Elle a donc imparti un délai expirant le 11 octobre suivant à minuit pour lui faire parvenir leurs éventuelles observations par le truchement d'une note en délibéré. 



Aucune note en délibéré n'a été envoyée à la cour par les conseils des parties. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que le débat relatif à une éventuelle suspension de l'exécution provisoire de la décision entreprise, abordé par l'appelante en page 4 de ses conclusions, sous l'angle des 'conséquences manifestement excessives', devait, par application des dispositions de l'article 514-3 du code de procédure civile, être porté, par voie d'assignation, devant le premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, statuant en référé. 



Il ne relève en aucune façon des attributions la cour. 



Aucune prétention de chef n'est, au demeurant, reprise dans le dispositif des écritures de Mme [F]. 



Sur la demande d'annulation de la décision entreprise 



Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé. 



Le conseil de Mme [F] sollicite, à titre principal, l'annulation de la décision déférée en invoquant une 'fraude' à ses droits qu'il motive comme suit : Il est en effet clair que, si elle avait été valablement convoquée et si elle avait eu connaissance de l'audience,(Mme [F]) se serait présentée, seule ou par son avocat, et qu'elle aurait alors sollicité la suspension de la clause résolutoire moyennant un échéancier de paiement, chose que le tribunal aurait en toute vraisemblance accordé compte tenu du caractère modeste de la dette et de la volonté de la concluante de l'apurer. Et d'ajouter : curieusement, l'huissier a pu lui signifier l'ordonnance de référé rendue en son absence, alors qu'elle n'a jamais eu connaissance de l'assignation qui l'a précédée.



Outre le fait que ce n'est pas un 'tribunal' mais un juge des référé qui a été saisi et a statué en première instance, la cour est placée en situation de devoir réinterprêter la prétention de l'appelante, par un raisonnement a fortiori, pour considérer que ce qui est recherché au principal, c'est l'annulation de l'acte introductif instance, laquelle entraînerait l'anéantissement des actes subséquents de procédure. A défaut, l'on voit mal en quoi une violation du principe du contradictoire pourrait être alléguée. 



Il résulte néanmoins du procès-verbal de signification de l'assignation, rédigé par la SCP Mendard, Berton, Guedj, Elaidouni le 14 avril 2022, que l'intimée a été assignée à domicile, et plus précisément à l'adresse de son restaurant, sis [Adresse 2] à [Localité 4]. Conformément aux dispositions des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile, l'huissier de justice instrumentaire, constatant l'absence de Mme [F], a vérifié le nom inscrit sur la porte, laissé un avis de passage sous celle-ci et envoyé le jour même, à la même adresse, la lettre prévue par le dernier des textes précités.



Mme [F] ne justifie en rien d'une quelconque inexactitude des mentions portées sur cet acte, lesquelles, au demeurant, font foi jusqu'à inscription de faux. 



Dès lors, aucune nullité de l'assignation ni aucune violation du principe du contradictoire ne peut être alléguée et, c'est à bon droit que le premier juge a qualifié sa décision de 'réputée contradictoire'. 



Mme [F] sera donc déboutée de sa demande d'annulation de l'ordonnance entreprise.





Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Le bail commercial signé le 1er septembre 2006, par M. [R] [N], représenté par la société Gestion Immobilière G.Ferriti, et Mme [H] [F] stipule : Il demeure expressément convenu ... que, faute de paiement d'un terme du loyer ou de charges et un mois après un commandement resté infructueux, le présent bail sera, de plein droit, résilié sans aucune autre formalité de justice, à la volonté du bailleur, le terme en cours et le suivant acquis au bailleur à titre d'indemnité et le locataire principal et les éventuels sous-locataires ou occupants expulsés par voie de référé, sans qu'aucun délai puisse leur être accordé . 



Il ajoute : Le preneur s'oblige à s'assurer pour tous les risques locatifs et à en fournir les pièces justificatives au bailleur ... La simple constatation du non-respect de ces clauses entraînera la résiliation du bail et l'expulsion par voie de référé un mois après un commandement demeuré infructueux. 



Il résulte des pièces versées au dossier que, le 27 janvier 2022, la SCI Adam Patrimoine a fait délivrer à Mme [F] un commandement, visant les clauses résolutoires précitées, d'avoir à : 

- lui régler dans le délai d'un mois la somme de 3 185,18 euros , 'décompte joint' pour la somme de 2 792 correspondants aux arriérés de loyer ; 

- justifier, dans le délai d'un mois de la souscription, d'une assurance contre les risques locatifs et, si (elle ne l'avait) pas encore souscrite, de présenter dans le même délai un attestation d'assurance contractée auprès de la compagnie d'assurance de (son) choix.



Alors que lesdits commandements ont été signifiés à sa personne, Mme [F] ne justifie avoir, dans le délai imparti, ni réglé les sommes sollicitées ni justifié de l'assurance du bien loué. A hauteur d'appel, elle ne verse aux débats aucun justificatif d'assurance ni justificatif de paiement permettant de contester le décompte de son bailleur. Elle se contente de produire des courriers, mails et plainte attestant de ses mauvaises relations avec ce dernier, documents dans lesquels elle conteste, en termes généraux et non étayés, les prétentions de ce dernier. 



Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- constaté la résiliation du bail commercial liant les parties en date du 1er septembre 2006 ; 

- condamné Mme [H] [F] à verser une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 428,29 euros jusqu'à son départ effectif ; 

- ordonné l'expulsion de Mme [H] [F] et de tous occupants de son chef de locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], passé un délai de 30 jours à compter de la signification de son ordonnance, au besoin avec le force publique ; 

- condamné Mme [H] [F] à verser à la SCI Adam Patrimoine la somme de 3 546,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022, à titre provisionnel ; 



Elle sera néanmoins précisée en ce que la cour : 

- constatera l'acquisition au profit de la la SCI Adam Patrimoine du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail du 1er septembre 2006 à compter du 27 février 2022, date à partir de laquelle l'indemnité d'occupation sera due ;

- autorisera le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix de l'huissier de justice aux frais et risques du locataire conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



En revanche, il n'y a pas lieu, à ce stade, de dire que les meubles constitueront une quelconque garantie des sommes dues, les articles précités ne le prévoyant pas et la cour ne pouvant anticiper d'éventuelles saisies attributions, lesquelles obéissent aux règles procédurales qui leurs sont propres. 



Il n'y a pas davantage lieu de dire que la somme de 3 546,78 sera majorée des prochaines échéances majorées des intérêts légaux, puisque l'indemnité d'occupation a pris le relai des loyers et qu'au demeurant, la SCI Adam Patrimoine n'a pas pris la peine de chiffrer les échéances dont elle sollicite le paiement.



Enfin, aucune stipulation contractuelle ni disposition légale ne prévoit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice Insee du coût de la construction s'il évolue à la hausse. Il est par ailleurs d'autant plus inopportun d'envisager une telle indexation que l'expulsion de Mme [F] a été ordonnée avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique, passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance entreprise, et que, du fait de la procédure d'appel, elle a déjà bénéficié de plusieurs mois de délai alors que la décision entreprise était assortie de l'exécution provisoire et qu'aucune demande de radiation n'a été formulée, en temps voulu, sur le fondement des dispositions de l'article 524 du code de procédure civile. 



Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire 



Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 alinéa 2 du du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée : la clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 



L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



En matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers. 



En l'espèce, Mme [F] ne justifie d'aucun règlement susceptible de s'imputer sur sa dette locative. Elle ne produit, par ailleurs, aucun plan d'apurement de celle-ci ni aucun document susceptible d'attester de ses capacités de paiement. Elle ne peut donc qu'être déboutée de sa demande de délais de paiement. 



Il sera par ailleurs rappelé que les dispositions des articles précités ne concernent que des délais de paiement et qu'aucune suspension de la clause résolutoire ne peut être envisagée lorsque la résiliation est acquise, comme en l'espèce, du fait de l'absence de souscription et/ou de production d'un justificatif de souscription d'une assurance locative. 



Mme [F] sera donc déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. 



Sur la demande indemnitaire formulée par la SCI Adam Patrimoine



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



C'est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référé, juge du provisoire, peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice. 



En l'espèce, la société Adam Patrimoine sollicite l'allocation d'une somme de 7 000 euros en réparation du préjudice moral qu'elle subit du fait la réticence systématique, depuis plusieurs années de sa locataire, pour respecter ses obligations et s'acquitter des loyers et charges. 



Cette demande, formulée à titre définitif et non provisionnel et qui ne s'analyse pas comme une demande de dommages et intérêts pour appel abusif, doit être déclarée irrecevable par application des dispositions, précitées, de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [H] [F] aux dépens et à verser à la SCI Adam Patrimoine la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [H] [F], qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 000 euros en cause d'appel.



Mme [H] [F] supportera en outre les dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés selon les règles régissant l'aide juridictionnelle. 



Ces derniers n'ont cependant pas vocation à intégrer des frais futurs, en l'occurence des frais d'exécution lesquels sont régis par leurs propres règles de liquidation et restent, à ce stade, hypothétiques. 



La SCI Adam Patrimoine sera donc déboutée de sa demande formulée de ce chef. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevable la demande de la SCI Adam Patrimoine visant à l'indemnisation de son préjudice moral ; 



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

- constaté la résiliation du bail commercial liant les parties en date du 1er septembre 2006 ; 

- condamné Mme [H] [F] à verser une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 428,29 euros jusqu'à son départ effectif ; 

- ordonné l'expulsion de Mme [H] [F] et de tous occupants de son chef de locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], passé un délai de 30 jours à compter de la signification de son ordonnance, au besoin avec le force publique ; 

- condamné Mme [H] [F] à verser à la SCI Adam Patrimoine la somme de 3 546,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2022, à titre provisionnel ; 



Y ajoutant, 



Constate l'acquisition, au profit de la SCI Adam Patrimoine, du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail du 1er septembre 2006 à compter du 27 février 2022, date à partir de laquelle l'indemnité d'occupation est due ;



Autorise le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix de l'huissier de justice aux frais et risques du locataire conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Dit n'y avoir lieu de dire que les meubles susvisés constitueront une quelconque garantie des sommes dues ; 



Dit n'y avoir lieu d'indexer l'indemnité d'occupation, au-delà d'un an, sur l'indice Insee du coût de la construction ; 



Déboute Mme [H] [F] de sa demande de délais de paiement ; 



Déboute Mme [H] [F] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;



Condamne Mme [H] [F] à payer à la SCI Adam Patrimoine la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la SCI Adam Patrimoine aux dépens d'appel qui seront recouvrés selon les règles régissant l'aide juridictionnelle. 



Dit n'y avoir lieu de dire que les dépens intègreront les frais d'exécution à venir. 





 La greffière Le président