Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 26 OCTOBRE 2023



N° 2023/669 













Rôle N° RG 22/15475 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKLPI







S.A.R.L. HOTEL DES ANGES





C/



S.C.I. LASCARIS FONCIERE DU CAP



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Romain CHERFILS 



Me Charles TOLLINCHI 



















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 21 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00835.





APPELANTE



S.A.R.L. HOTEL DES ANGES (à l'enseigne MAISON GUSTO) 

dont le siège social est [Adresse 2]



représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



S.C.I. LASCARIS FONCIERE DU CAP 

dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2013, la SCI Lascaris Foncière du Cap a consenti à la société Amehuit, aux droits de laquelle intervient la SARL Hôtel des Anges, exerçant sous l'enseigne 'Maison Gusto', un bail commercial portant sur des locaux à usage de restauration-brasserie situés [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 9 années commençant à courir le 11 mars 2023 pour s'achever le 10 mars 2022 moyennant un loyer annuel de 26 400 euros hors taxes et hors charges.



Le 11 mars 2022, la société Lascaris Foncière du Cap a délivré à la société Hôtel des Anges un commandement de payer la somme de 17 471,63 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges en visant la clause résolutoire insérée au bail.



Se prévalant d'un commandement de payer resté infructueux, la société Lascaris Foncière du Cap a fait assigner, par acte d'huissier en date du 20 avril 2022, la société Hôtel des Anges devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir ordonner la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 21 octobre 2022, ce magistrat a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 11 avril 2022 ;

- ordonné à la SARL Hôtel des Anges, devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date des locaux désignés dans le bail, ainsi qu'à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification de l'arrêt ;

- ordonné, à défaut pour elle d'avoir quitté les lieux, son expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique ;

- dit qu'à défaut par la SARL Hôtel des Anges d'avoir libéré les lieux et restitué les clés du local, le bailleur pourra faire procéder au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local de son choix aux frais et risques de l'expulsé ;

- condamné la SARL Hôtel des Anges à payer à la SCI Lascaris Foncière du Cap une indemnité d'occupation mensuelle de 3 277,42 euros, jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamné la SARL Hôtel des Anges à payer à la SCI Lascaris Foncière du Cap la somme provisionnelle de 17 502,07 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au mois d'avril 2022 inclus ;

- condamné la SARL Hôtel des Anges à payer à la SCI Lascaris Foncière du Cap la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SARL Hôtel des Anges aux dépens, outre le coût du commandement de payer.



Suivant déclaration transmise au greffe le 22 novembre 2022, la SARL Hôtel des Anges a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour :



à titre principal,

- d'annuler le commandement de payer pour absence de ventilation des dettes nées antérieurement à la procédure collective et de celles nées postérieurement ;

- d'annuler en conséquence et, à tout le moins, réformer l'ordonnance entreprise ;



à titre subsidiaire,

- d'annuler l'ordonnance entreprise pour défaut de mise en cause du commissaire à l'exécution du plan de continuation lors du commandement et de l'assignation ;

à titre infiniment subsidiaire,

- d'annuler l'ordonnance entreprise en ce qu'elle ne lui a pas alloué de délais de paiement ;

- d'ordonner le règlement des échéances échues de loyers, outre les charges, sur une période de 24 mois au moyen d'échéances mensuelles à égal montant, sans intérêts, la première intervenant à la date de la décision que rendra la cour ;

en toutes hypothèses,

- de condamner la société Lascaris Foncière du Cap à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de la condamner aux dépens avec distraction au profit de Me Romain Cherfils, membre de la Selarl Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SCI Lascaris Foncière du Cap sollicite de la cour qu'elle :



- déboute l'appelante de ses demandes ;

- confirme l'ordonnance entreprise ;

- condamne l'appelante à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamne aux dépens. 



L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance en date du 26 juin 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la constatation de la résiliation du bail 



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule (en page 9) qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme du loyer ou accessoire à son échéance, ou règlement du solde de garantie, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après une mise en demeure par acte extra-judiciaire restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus.



Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail délivré le 11 mars 2022 porte sur la somme principale de 17 471,63 euros correspondant à des loyers et charges impayés arrêtés au 2 mars 2022, échéance du mois de mars 2022 incluse. 



La société Hôtel des Anges, qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l'expiration du délai qui lui était imparti, se prévaut de plusieurs contestations sérieuses affectant la validité du commandement de payer qu'il convient d'analyser tour à tour.



Sur la validité du commandement de payer au regard de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989



Comme le relève à juste titre l'intimée, le commandement de payer a été délivré sur le fondement de l'article L 145-41 du code de commerce, s'agissant d'un bail commercial, et rappelle expressément les dispositions des articles L 143-2, L 145-41 et L 145-47 du même code en détaillant les possibilités offertes au locataire pour s'opposer au commandement.



Dans ces conditions, la société Hôtel des Anges ne peut se prévaloir du non-respect des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable qu'aux baux d'habitation, pour contester la régularité du commandement de payer qui lui a été signifié.



En tout état de cause, s'il est acquis que la société Hôtel des Anges a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 25 avril 2019, il convient de relever qu'un plan de redressement pour une durée de 10 ans a été arrêté par le même tribunal par jugement en date du 25 mars 2021, de sorte que la société Hôtel des Anges est redevenue in bonis depuis cette date. 



La bailleresse pouvait donc, à l'évidence, réclamer, dans son commandement de payer délivré le 11 mars 2022, soit postérieurement au plan de redressement, des loyers et charges impayés nés postérieurement à l'ouverture de la procédure collective ouverte à l'égard de la société Hôtel des Anges le 25 avril 2019.



Or, le décompte annexé au commandement de payer détaille, à compter du mois de janvier 2021, mois par mois les échéances dues, les sommes réglées et les sommes restant dues, et mentionne un arriéré locatif de 7 993,36 euros au titre de l'année 2020. Il en résulte, avec l'évidence requise en référé, que les sommes réclamées sont toutes nées postérieurement à l'ouverture de la procédure collective ouverte à l'égard de la société Hôtel des Anges. Elle ne peut donc faire grief à la bailleresse de ne pas avoir distingué, dans son décompte, les créances nées antérieurement à la procédure collective de celles nées postérieurement. 



Ainsi, l'appelante ne peut, pour remettre en cause la validité du commandement de payer, valablement fonder sa contestation sur les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne s'appliquent qu'en matière de baux d'habitation, pas plus qu'elle ne peut se prévaloir de l'absence de ventilation de la somme sollicitée en distinguant les créances dues avant et après la procédure de redressement judiciaire ouverte à son endroit. 



Sur la validité du commandement de payer pour non-respect des dispositions de l'article L 626-25 du code de commerce



Lorsqu'un plan de continuation est mis en place, le tribunal de la procédure collective nomme l'administrateur ou le mandataire judiciaire en qualité de commissaire à l'exécution du plan en application de l'alinéa 1 de l'article L 626-25 du code de commerce. Celui-ci doit veiller à la bonne exécution du plan en application du même alinéa. Par ailleurs l'alinéa 3 lui confère des prérogatives judiciaires qui consistent à poursuivre les actions introduites avant le jugement arrêtant le plan et auxquelles l'administrateur ou le mandataire judiciaire sont parties et à engager des actions dans l'intérêt collectif des créanciers. 



En effet, une fois que le plan de sauvegarde ou de redressement a été arrêté par jugement, le débiteur recouvre la capacité juridique d'accomplir les actes nécessaires à la gestion et à l'administration de l'entreprise.



Il est donc manifeste que le droit d'agir en justice du commissaire à l'exécution au plan, tant en demande qu'en défense, ne vaut que pour les instances engagées antérieurement au plan arrêtant la continuation de l'entreprise dans lesquelles l'administrateur ou le mandataire judiciaire était partie et, en aucun cas, pour des actions engagées par des créanciers postérieurement au jugement arrêtant le plan. 



En l'occurrence, la procédure aux fins de résiliation du bail et d'expulsion a été introduite par la bailleresse, par acte d'huissier en date du 20 avril 2022, suite à un commandement de payer délivré le 11 mars 2022, soit bien après le jugement arrêtant le plan de redressement datant du 25 mars 2021. 



Dans ces conditions, dès lors qu'il ne s'agit pas d'une procédure engagée avant le jugement arrêtant le plan, la société Lascaris Foncière du Cap n'avait aucune obligation de mettre en cause à la procédure Me [D] en qualité de commissaire à l'exécution au plan. 



Ainsi, l'appelante ne peut, pour remettre en cause la validité du commandement de payer, valablement fonder sa contestation sur les dispositions de l'article L 626-25 du code de commerce et l'absence de mise en cause à la procédure du commissaire à l'exécution de son plan.



En conséquence, dès lors que la régularité du commandement de payer délivré le 11 mars 2022 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à effet au 11 avril 2022.



Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.



En l'espèce, la société Hôtel des Anges, qui se contente de solliciter des délais de paiement, ne conteste pas les sommes provisionnelles auxquelles elle a été condamnée par le premier juge. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Hôtel des Anges à payer à la société Lascaris Foncière du Cap la somme provisionnelle de 17 502,07 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus au mois d'avril 2022 inclus, outre une indemnité d'occupation mensuelle de 3 277,42 euros (à compter du mois de mai 2022), jusqu'à libération effective des lieux.



Sur la demande de délais de paiement



L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. 



En l'espèce, à l'examen des décomptes, il apparaît que la société Hôtel des Anges, qui ne règle pas régulièrement ses loyers et charges aux échéances convenues, a cessé tout paiement depuis le dernier versement d'un montant de 3 246,98 euros intervenu le 6 septembre 2022. Alors même que l'arriéré locatif était de 17 502,07 euros à la date du 12 avril 2022, il était de 62 521,65 euros à la date du 31 août 2023. 



Par ailleurs, la société Hôtel des Anges, qui se contente de produire aux débats un extrait K-bis, ne justifie aucunement de ses capacités financières à apurer sa dette locative en 24 mois, outre le fait que la bailleresse n'a pas à pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par sa locataire pour régler ses loyers et charges aux termes convenus. 



Il y a donc lieu de débouter la société Hôtel des Anges de sa demande de délais de paiement et, partant, de ses demandes de voir suspendre les effets de la clause résolutoire et de la mesure d'expulsion. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La société Hôtel des Anges, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et à verser à la société Lascaris Foncière du Cap la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La société Hôtel des Anges sera également tenue aux entiers dépens de la procédure d'appel.



En outre, l'équité commande de la condamner à verser à la société Lascaris Foncière du Cap la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



En revanche, en tant que partie perdante, la société Hôtel des Anges sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ;



Déboute la SARL Hôtel des Anges de sa demande de délais de paiement ;



Condamne la SARL Hôtel des Anges à verser à la SCI Lascaris Foncière du Cap la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SARL Hôtel des Anges de sa demande formée sur le même fondement ;



Condamne la SARL Hôtel des Anges aux entiers dépens de la procédure d'appel.



La greffière La présidente