Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 26 OCTOBRE 2023

PH

N°2023/345













Rôle N° RG 22/16008 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKNMF







[H] [L]





C/



Syndicat des copropriétaires CAP ESTEREL B IER DÉNOMMÉ CAP ESTEREL B





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Isabelle PIQUET-MAURIN



 SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 26 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04074.





APPELANT



Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Isabelle PIQUET-MAURIN, avocat au barreau de TOULON





INTIME



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CAP ESTEREL B, représenté par son syndic en exercice, la société CAP IMMO SUD, Société à responsabilité limitée à associé unique, dont le siège social sis [Adresse 1], elle-même représentée par ses dirigeants légaux en exercice demeurant ès qualités audit siège



représenté par Me Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN











*-*-*-*-*

























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.



Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.







Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



M. [H] [L] est propriétaire du lot n° 6 au sein de la copropriété dénommée Cap Estérel B sise place des Arcades à [Localité 3].



Par exploit d'huissier du 2 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Cap Estérel B (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, a fait citer M. [H] [L] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant selon la procédure accélérée au fond en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.



Par jugement réputé contradictoire du 26 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Draguignan a :

- condamné M. [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 1 574,98 euros,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

- condamné M. [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,





- condamné M. [H] [L] aux dépens.



Par déclaration du 2 décembre 2022, M. [H] [L] a relevé appel de ce jugement.



Le président de la cour a en application de l'article 905 du code de procédure civile, fixé une date de l'affaire à bref délai.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 22 février 2023, M. [H] [L] demande à la cour :

- de déclarer recevable et bien fondé son appel à l'encontre du jugement rendu le 26 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan, 

- d'infirmer le jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 26 octobre 2022 en ce qu'il l'a condamné :

- à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cap Estérel B à [Localité 3], la somme de 1 574,98 euros au titre du rappel des charges correspondant aux appels provisionnels des 1er octobre 2021 et 1er janvier 2022 et frais,

- à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cap Estérel B à [Localité 3] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- aux entiers dépens ; 



En conséquence,

- de juger qu'il a procédé au règlement d'une somme de 1 723,94 euros le 8 juin 2022 au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cap Estérel B à [Localité 3] au titre des charges dues,

- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cap Estérel B à [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cap Estérel B à [Localité 3] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



M. [L] soutient en substance :

- qu'il a réglé les appels de fonds le 8 juin 2022 et que manifestement au jour de l'audience de plaidoirie du 29 juin 2022 le syndicat des copropriétaires n'a pas informé le tribunal de ce paiement intervenu quinze jours avant l'audience,

- que le tribunal a considéré s'agissant des frais que seule la somme de 240 euros était justifiée, que la décision sera confirmée sur ce point.



Par conclusions d'intimé déposées et notifiées sur le RPVA le 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

Vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces produites aux débats, 



- de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions en deniers ou quittance, 

- de débouter M. [L] de l'intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

- de condamner M. [L] à lui payer la somme de 2 400 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir :

- que M. [L] a été logiquement assigné en recouvrement de charges faute de régularisation de la situation dans le mois suivant la mise en demeure au visa exprès de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

- que si M. [L] a réglé une partie de l'arriéré, les règlements ne couvraient pas l'intégralité de la dette,

- que les montants réglés ont été portés au crédit de son compte, la condamnation étant exécutée en deniers ou quittance, si bien qu'on comprend mal l'objet de l'appel.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 29 août 2023.





L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande au titre des charges de copropriété



Selon les dispositions de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (') »



Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.



Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »



Aux termes de l'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



En application de l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.



A l'appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont versés aux débats :

- le contrat de syndic prévoyant la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l'avocat,

- le procès-verbal d'assemblée générale du 31 mars 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2020/2021 et le budget prévisionnel,

- le relevé du compte au nom de M. et Mme [L] du 1er octobre 2021 au 15 mars 2022, faisant état d'un montant dû de 1 814,98 euros correspondant aux appels de fonds des 1er octobre 2021 et 1er janvier 2022 et des frais de 480 euros pour mise en demeure, remise de dossier à avocat, suivi de dossier,

- les appels de fonds des 1er octobre 2021 et du 1er janvier 2022 accompagnés d'un récapitulatif de compte, faisant apparaître une absence de règlement entre le 1er octobre 2021 et le 14 décembre 2021, date de l'envoi du deuxième appel de fonds,

- l'état de répartition pour l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, daté du 16 février 2022, créditeur de 979,27 euros,

- le courrier du 20 octobre 2021, intitulé « relance sans frais »,

- le courrier du 2 novembre 2021 de mise en demeure non accompagné de la preuve de son envoi en recommandé,

- le courrier du 2 décembre 2021 visant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, accompagné de la preuve de son caractère recommandé, revenu « non réclamé ».



De son côté, M. [L] produit :

- l'appel de fonds du 1er avril 2022 avec le récapitulatif de son compte faisant état d'un montant dû de 2 143,94 euros comprenant des frais de 480 euros appliqués les 2 novembre 2021, 1er décembre 2021, 10 décembre 2021 et 15 mars 2022,

- un relevé daté du 22 juillet 2022 faisant état d'un virement de sa part de 1 723,94 euros le 9 juin 2022 après déduction de frais surlignés de 420 euros,

- un courrier de relance sans frais du 22 juillet 2022.



Il ressort de ces pièces que dans le mois suivant la mise en demeure avec accusé de réception du 7 décembre 2021 revenue non réclamée, alors qu'elle visait l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, M. [L] n'a pas régularisé le solde débiteur de son compte, si bien que le syndicat des copropriétaires a dû l'assigner en paiement sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.



M. [L] ne conteste aucun des montants portés au débit de son compte, ni d'ailleurs les frais retenus par le premier juge, dont il demande la confirmation.



Le fait que M. [L] affirme avoir réglé les charges concernées par le jugement relève de l'exécution du jugement et est inopérant pour obtenir l'infirmation du jugement.



Le jugement appelé sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 574,98 euros au titre du rappel des charges, correspondant comme il le reconnaît lui-même, aux appels provisionnels des 1er octobre 2021 et 1er janvier 2022 et frais.



Sur les demandes accessoires



En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.



M. [L] qui succombe, sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement appelé en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. [H] [L] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [H] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Cap Estérel B sis à [Localité 3], représenté par son syndic, la somme de 2 400 euros (deux mille quatre cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT