Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT AU FOND 

DU 26 OCTOBRE 2023



N° 2023/666 













Rôle N° RG 22/16020 N° Portalis DBVB-V-B7G-BKNNF







S.A.R.L. FONCIERE SOPHIA ANTIPOLIS





C/



SASU ELAIAPHARM







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Jean-Luc RICHARD



Me Agnès ERMENEUX













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 22 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00180.





APPELANTE



S.A.R.L. FONCIÈRE SOPHIA ANTIPOLIS, 

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 9]



représentée et plaidant par Me Jean-Luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Clothilde TANDONNET-RICHARD, avocat au barreau de NICE





INTIMÉE



SASU ELAIAPHARM 

immatriculée au R.C.S. de GRASSE sous le numéro 411 200 165,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Me Alexia FARRUGGIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Michel LOPRESTI, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.



Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





Faits, procédure, prétentions des parties :



Selon acte notarié du 17 décembre 2010, la Sarl Foncière Sophia Antipolis ( FSA ) vendait les parcelles cadastrées numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 4] à la SAS Elaiapharm avec engagement, de garantir l'usage actuel de 150 places de stationnement sur la parcelle [Cadastre 7] et en cas d'impossibilité totale ou partielle, de mettre à disposition de l'acheteur une aire de stationnement de 150 places. 



Considérant que les engagements précités n'étaient pas respectés, la société Elaiapharm saisissait le juge de l'exécution de Grasse aux fins de garantir sa créance correspondant au coût de réalisation de l'aire de stationnement précité. 



Une ordonnance du 4 août 2020 du juge de l'exécution de Grasse autorisait la société Elaiapharm à inscrire une hypothèque provisoire sur les biens et droits immobiliers cadastrés section [Cadastre 8], propriété de la société FSA, aux fins de garantie de paiement de la somme de 1 600 000 €. 



Le 30 septembre suivant, la société Elaiapharm procédait à l'inscription d'hypothèque provisoire sur le bien cadastré section [Cadastre 8] en vertu de l'autorisation précitée. Cette inscription était dénoncée à la société FSA. 



Le 5 janvier 2021, la société FSA faisait assigner la société Elaiapharm devant le juge de l'exécution de Grasse aux fins de rétractation de l'ordonnance du 4 août 2020, de mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire et de condamnation au paiement d'une somme de 5 000 € de dommages et intérêts et d'une indemnité de 3 500 € pour frais irrépétibles. 







Un jugement du 22 novembre 2022 du juge de l'exécution de Grasse : 

- déboutait la société FSA de toutes ses demandes, 

- condamnait la société FSA au paiement d'une indemnité de 1 600 € pour frais irrépétibles, 

- rejetait le surplus des demandes, 

- condamnait la société FSA aux dépens. 



Ledit jugement était notifié par la voie postale à la société FSA, laquelle ne retirait pas son pli auprès des services de la Poste. 



Par déclaration reçue le 2 décembre 2022 au greffe de la cour, la société FSA formait appel du jugement précité. 



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 juillet 2023, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, la société FSA demande à la cour de : 

- infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, 

- ordonner la rétractation de l'ordonnance du 4 août 2020 du juge de l'exécution de Grasse et la mainlevée de l'inscription de l'hypothèque judiciaire du 30 septembre 2020 prise sur le fondement de l'ordonnance précitée, 

- condamner la société Elaiapharm au paiement d'une somme de 5 000 € de dommages et intérêts et d'une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles,

- condamner la société Elaiapharm au paiement des dépens incluant les frais d'hypothèque et d'huissier de justice. 



Elle conteste l'existence d'un principe de créance au motif de l'absence d'impossibilité actuelle totale ou partielle, d'exercer les servitudes de passage et de stationnement sur la parcelle [Cadastre 7] dès lors que le permis de construire de trois bâtiments à usage de bureaux a été délivré le 1er août 2001 et n'a jamais été mis en oeuvre. Elle affirme qu'un constat d'huissier du 16 mars 2020 n'établit pas qu'elle a entrepris des travaux de rénovation de nature à empêcher la réalisation de 150 places de parking sur la parcelle [Cadastre 8] dès lors que ces travaux se limitent à la démolition d'une piscine hors d'usage et de sa plage. Enfin, elle considère que l'acte du 17 décembre 2020 a pour effet le rachat par la société Elaiapharm d'une parcelle contenant 150 places de parking qu'elle louait à la société FSA au titre d'un bail du 5 octobre 2006. Elle en déduit que l'intimée ne peut se prévaloir d'un droit à un parc de stationnement supplémentaire de 150 places. 



Par ailleurs, elle conteste le montant de la créance allégué par la société Elaiapharm de 1 667 244 € puis de 5 400 000 € à 5 700 000 €, sans pouvoir accéder à la parcelle [Cadastre 8]. 

Elle affirme que si une saisie immobilière de la parcelle [Cadastre 8] a été engagée en 2015 par la banque Esperito Santo et de la Vénétie pour recouvrer une créance de 1 849 078 €, cette créance a été cédée à la société JPJ2 devenue le 17 janvier 2019, unique propriétaire des 169 650 parts du capital social de la société FSA, laquelle a voulu abandonner les poursuites par un désistement, en l'état de l'extinction de la créance, et non attendre la fin des poursuites d'exécution par l'effet de la péremption du commandement. 



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 juin 2023, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, la société Elaiapharm demande à la cour de : 

- confirmer le jugement déféré,

- condamner la société FSA au paiement d'une indemnité de 3 500 € pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP Ermeneux-Cauchy et associés. 



Elle invoque une créance paraissant fondée en son principe dès lors que l'acte notarié du 17 décembre 2010 a pour objet la vente par la société FSA des parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 4] sur la commune de Sophia Antipolis et stipule en page 11 que le vendeur garantit l'usage de 150 places de stationnement et au cas où la servitude actuelle de stationnement ne pourrait plus être exercée totalement ou partiellement, notamment en cas de délivrance d'un permis de construire sur la parcelle [Cadastre 7], le vendeur s'oblige à mettre à disposition à ses frais, une aire de stationnement de 150 places. 



Elle considère que la société FSA a porté atteinte à ses droits dès lors que selon constat d'huissier du 16 mars 2020, la SCI Les Crêtes de Sofia a posé des barrières et obstrué l'accès à l'aire de stationnement situé sur la parcelle [Cadastre 7] et que de son coté, la société FSA a entrepris des travaux de transformation de la configuration de la parcelle [Cadastre 8] de nature à empêcher la réalisation des 150 parkings prévus par l'acte notarié du 17 décembre 2010. 







Elle considère que l'ordonnance du 19 janvier 2021 du juge des référés de Grasse a sanctionné les atteintes précitées en condamnant sous astreinte la société FSA à cesser ses travaux pour préserver la parcelle [Cadastre 8] destinée à recevoir l'implantation de l'aire de stationnement et a donné acte à la SCI Les Crêtes de Sofia de son engagement de maintenir le bénéfice de la servitude d'usage et de stationnement dans l'attente de la procédure au fond. 



Elle invoque une créance initiale de 1 667 244 € réévaluée en mars 2023 entre 5 400 000 € et 5 700 000 € et un risque de non-recouvrement compte tenu du montant précité et d'une saisie immobilière de la parcelle [Cadastre 8] ayant donné lieu à un jugement du 7 février 2019 d'extinction des poursuites fondé sur les péremption du commandement et cession de la créance et non sur l'extinction de la créance par l'effet d'un paiement. 



Elle conteste tout abus dès lors qu'elle ne fait que rechercher le respect des engagements des parties. 



L'instruction de la procédure était close par ordonnance du 22 août 2023. 



L'affaire était plaidée à l'audience du 20 septembre 2023 et mise en délibéré à ce jour sans que la cour ne sollicite et donc n'autorise de note en délibéré. 

 



MOTIVATION DE LA DÉCISION : 



L'article L 511-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge, l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. 



- Sur l'existence d'une créance paraissant fondée en son principe, 



Il n'appartient pas au juge de l'exécution d'interpréter les actes précités et de déterminer les droits des parties mais seulement d'examiner l'existence ou non d'une créance paraissant fondée en son principe, laquelle est suffisante pour justifier une autorisation de mesure conservatoire dans l'attente de la décision du juge du fond. 



Aux termes d'un acte notarié du 17 octobre 2001, la société FSA vendait à la SCI Les Crêtes de Sofia la parcelle [Cadastre 5], avec faculté de réméré exercée ultérieurement par acte notarié du 5 octobre 2006. En l'état du permis de construire trois bâtiments à usage de bureaux, obtenu le 1er août 2001, l'acte contient : 

- l'engagement de réaliser une aire de stationnement de 172 places, 

- ainsi qu'une servitude d'usage et de stationnement sur la parcelle [Cadastre 7] au profit des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 1], destinée à assurer le maintien du stationnement tel qu'il existe à ce jour jusqu'à l'achèvement des emplacements de stationnement prévus au permis de construire du 1er août 2001, laquelle s'éteindra à compter de l'acceptation des nouveaux emplacements par l'acquéreur. 



Un acte notarié du 2 mai 2002 portait vente, par la société FSA, à la SCI Les Crêtes de Sophia, de la parcelle [Cadastre 7]. La SCI Les Crêtes de Sophia prenait l'engagement de réaliser à ses frais l'aire de stationnement de 172 places que la société FSA s'était engagée à réaliser dans l'acte du 17 octobre 2001 et déclarait avoir connaissance de la servitude temporaire de stationnement grevant la parcelle [Cadastre 7] et être subrogée dans cette obligation.



Aux termes d'un acte notarié du 17 décembre 2010, la société FSA vendait à la société Elaiapharm, les parcelles section [Cadastre 6] et [Cadastre 4] résultant de la division de la parcelle [Cadastre 5], bénéficiaire des engagements et servitudes précitées stipulées dans les actes notariés des 17 octobre 2001 et 2 mai 2002. 















Sous le titre 'engagement irrévocable du vendeur et pacte de préférence', l'acte de vente : 

- rappelle que la servitude d'usage et de stationnement devait expirer à la réalisation des travaux prévus par le permis de construire du 1er août 2001, 

- le vendeur déclare que les travaux n'ont pas été effectués et que la parcelle [Cadastre 7] a été acquise le 2 mai 2002 par la SCI Les Crêtes de Sophia, 

- qu'en conséquence, afin de garantir l'usage de 150 places de stationnement, comme actuellement, le vendeur s'oblige, en cas d'impossibilité totale ou partielle d'exercer la servitude, notamment dans l'hypothèse de la délivrance d'un permis de construire sur la parcelle [Cadastre 7], à mettre à disposition à ses frais et préalablement à tout commencement des travaux d'exécution des bâtiments prévus au permis de construire, une aire de stationnement de 150 places, 

- que cet engagement du vendeur était une condition essentielle du consentement de l'acquéreur, 

- qu'en outre, le vendeur confère à l'acquéreur qui l'accepte un pacte de préférence sur tout ou partie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] demeurant la propriété du vendeur. 



Les droits des parties (sociétés FSA et Elaiapharm) résultent de l'acte notarié du 17 décembre 2020 et non du bail du 5 octobre 2006 entre les sociétés FSA et Elaiapharm ayant notamment pour objet, une aire de 150 emplacements de parking. 



La société Elaiapharm doit établir l'existence d'une créance paraissant fondée en son principe sur l'inexécution alléguée de l'engagement précité de la société FSA de maintenir l'usage d' une aire de stationnement de 150 places stipulée dans son titre de propriété. 



L'atteinte aux droits de la société Elaiapharm suppose l'exécution de travaux sur la parcelle [Cadastre 7] de nature à créer une impossibilité même partielle pour cette dernière d'exercer sa servitude d'usage et de stationnement sur une aire de 150 places. 



Dans son ordonnance du 7 décembre 2020, non frappée d'appel, le juge des référés de Grasse mentionne que la société Elaiapharm ne démontre pas la réalité d'un acte matériel de nature à empêcher l'usage de la servitude d'usage et de stationnement sur la parcelle [Cadastre 7].



Devant la cour, l'intimée ne produit aucun élément nouveau de nature à établir une impossibilité même partielle d'user actuellement de la servitude de stationnement. 



Si la SCI Les Crêtes de Sofia a engagé une action au fond aux fins de faire juger l'extinction de la servitude, le juge des référés lui donne acte qu'elle s'engage à maintenir le bénéfice de la servitude d'usage et de stationnement dont se prévaut la société Elaiapharm dans l'attente du jugement au fond. 



Au titre des travaux allégués à venir sur la parcelle [Cadastre 7], le juge des référés retient aussi que la SCI Les Crêtes de Sofia n'est pas encore bénéficiaire d'un permis de construire. Le permis de construire délivré le 1er août 2001 est caduc et aucune pièce versée au débat devant la cour ne permet d'établir que le permis de construire sollicité a été délivré à l'appelante par l'autorité compétente. 



Or, l'engagement stipulé dans l'acte notarié du 17 décembre 2010 est soumis à la délivrance à la SCI Les Crêtes de Sofia d'un permis de construire. 



De plus, si la société Elaiapharm produit une évaluation initiale d'un montant de 1 600 000 € de travaux de réalisation d'une aire de stationnement de 150 places sur la parcelle [Cadastre 8], elle doit établir le lien entre l'impossibilité totale ou partielle d'user de la servitude de stationnement et le coût de construction de cette aire. 



Or, si la société FSA est déclarée débitrice d'une obligation de laisser l'aire précitée à la disposition de l'intimée, elle sera condamnée sous astreinte à la faire réaliser sur un fonds lui appartenant (parcelle [Cadastre 8] ou [Cadastre 2]) et non nécessairement à payer à la société Elaiapharm le montant de travaux de construction d'une aire de stationnement sur une parcelle [Cadastre 8] dont l'intimée n'est pas propriétaire. 









En tout état de cause, l'engagement précité ne mentionne pas celui du vendeur de créer une aire de stationnement de 150 places, en cas d'impossibilité totale ou partielle d'exercer la servitude, porte sur la parcelle [Cadastre 8]. De plus, le constat d'huissier du 16 mars 2020 mentionne seulement l'exécution sur la parcelle précitée de travaux de démolition d'une piscine et de remblaiement de terrain à l'exclusion de tous autres. Si le panneau d'affichage du permis de construire et la société FSA ne précisent pas la nature des travaux autorisés, l'ordonnance de référé du 19 janvier 2021 lui ordonne, sous astreinte d'un montant dissuasif de 1 000 € par infraction constatée, de faire cesser l'accomplissement de tous travaux autres que la démolition de la piscine et de remblaiement du terrain. Cette ordonnance de référé est de nature à préserver la configuration actuelle des lieux et par voie de conséquence, le droit de la société Elaiapharm à une aire de stationnement de 150 places susceptible d'être réalisée sur la parcelle [Cadastre 8]. 



Ainsi, la société Elaiapharm ne justifie pas d'une créance paraissant fondée en son principe à l'égard de la société FSA d'un montant de 1 660 000 €, correspondant au montant des travaux de réalisation d'une aire de stationnement de 150 places sur la parcelle [Cadastre 8], en lien avec l'engagement de son vendeur. 



Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire. 



- Sur les demandes accessoires, 



Selon l'article L 512-2 du code des procédures civiles d'exécution, en cas de mainlevée ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. 



Ainsi, la société FSA doit rapporter la preuve d'un préjudice en lien avec l'inscription sur la parcelle [Cadastre 8] d'une hypothèque judiciaire provisoire. 



La société FSA fonde sa demande de dommages et intérêts sur son incapacité à louer ses surfaces suite à l'occupation sans droit ni titre de ses places de parking par la société Elaiapharm. Ainsi, elle n'invoque pas un préjudice en lien avec la mesure conservatoire contestée de sorte que sa demande de dommages et intérêts sera rejetée. 



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties. 



La société Elaiapharm, partie perdante, supportera les entiers dépens de première instance et d'appel. 





PAR CES MOTIFS : 





La cour, statuant après débats en audience publique et en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, 



INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



 Statuant à nouveau, 



ORDONNE la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire du 30 septembre 2020 autorisée par ordonnance du 4 août 2020 du juge de l'exécution de Grasse, au profit de la société Elaiapharm, prise sur une parcelle située [Adresse 3], cadastrée section [Cadastre 8] pour une contenance de 1ha 2a et 46 ca,



DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 













REJETTE la demande de dommages et intérêts de la société Foncière Sofia Antipolis, 



CONDAMNE la société Elaiapharm aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant les frais d'hypothèque et d'huissier de justice. 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE