Cour d'Appel · Chambre 1-3 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3



ARRÊT

DU 26 OCTOBRE 2023



N°2023/271













Rôle N° RG 23/03786 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK6JV







[L] [X]





C/



[E] [V]

[B] [R] ÉPOUSE [V]









Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Francis SAIMAN



Me Mathieu PATERNOT











Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 28 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01224.





APPELANT



Monsieur [L] [X]

demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]



plaidant par Me Francis SAIMAN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS



Monsieur [E] [V]

demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]



plaidant par Me Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Madame [B] [R] épouse [V]

demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] 



plaidant par Me Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*





































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente, et Madame Béatrice MARS, Conseillère, chargées du rapport.



Madame Béatrice MARS, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

Madame Béatrice MARS, Conseillère (rapporteure) 

Madame Florence TANGUY, Conseillère 



Greffier lors des débats : Madame Angéline PLACERES.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2023.



Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Madame Angéline PLACERES, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*





M. [L] [X] a vendu à M. [E] [V] et Mme [B] [R] épouse [V] un terrain à bâtir situé à [Localité 2], issu de la division de son propre terrain en trois lots, selon promesse de vente du 27 juillet 2020 et acte authentique de vente du 21 avril 2021



Le terrain a été divisé en plusieurs lots : un lot A1 à bâtir vendu à des tiers au litige, un lot B1 vendu aux époux [V] et un lot D conservé par M. [X].



Un cahier des charges a été établi pour organiser l'aménagement des parcelles issues de la division. 



M. [X] a fait valoir que des conditions particulières étaient prévues dans la promesse de vente à réaliser avant de commencer les travaux, à savoir, l'installation d'une clôture séparative entre le lot vendu et celui restant sa propriété, l'édification d'un mur de clôture définitif dans les 10 mois de la signature de l'acte authentique de vente, et la réalisation d'une étude géotechnique. 



Le 2 juin 2021, Me [N], huissier de justice, a rédigé un procès-verbal de constat relevant le début d'un chantier sur la parcelle des époux [V] et l'absence de clôture sécurisée.



Se plaignant de la non réalisation de l'étude de sol avec étude hydrologique, de l'existence

de travaux d'édification d'une maison sans construction préalable du mur de clôture séparatif, par acte du 4 août 2022, M. [X] a assigné les époux [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de : 

-les voir condamnés solidairement, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard 8 jours après la signification de l'ordonnance à intervenir à :

 *construire un mur maçonné enduit d'une hauteur de 2,20 mètres du terrain aménagé le plus élevé, comportant une couvertine et, côté propriété [X], des contreforts saillants en pierre tous les trois mètres, conformément aux spécifications de l'acte de vente,

*fournir l'étude de sol comportant l'étude hydrologique prévue à l'acte de vente, spécifiant les travaux à réaliser impérativement afin que les eaux de surface et d'infiltration ne puissent ressurgir en contrebas, et/ou s'accumuler derrière les murs de soutènement en aval,

- voir ordonner l'arrêt des travaux de construction en cours, et ce, jusqu'à ce qu'ils justifient avoir rempli leurs obligations contractuelles dont il est demandé l'exécution sous astreinte,

-les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers.





Par ordonnance en date du 28 février 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a : 



-dit n'y avoir lieu de faire droit aux demandes tendant à la condamnation des époux [V] à achever le mur et à fournir l'étude de sol, 

-dit n'y avoir lieu d'ordonner l'arrêt des travaux, 

-ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [U] [S] avec la mission suivante : 

-se rendre sur les lieux [Adresse 4], [Localité 2],

-convoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles, notamment l'acte de vente du terrain et les pièces relatives à la construction engagée par les époux [V], s'agissant des fissures, 

-dire sur les murs de façades du bien de M. [P] [X] sont affectés de fissures,

-le cas échéant les décrire, en déterminer la date d'apparition, les origines et causes,

-préciser notamment si l'apparition de fissures trouve sa cause, pour tout ou partie, dans les travaux engagés par les époux [V] et préciser en cas le mécanisme de causalité, 

-en cas de pluralité de causes dans la survenance des désordres, indiquer la part incombant à chaque cause,

-dire si les fissures sont de nature à porter atteinte à la solidité du bien de M [P] [X] ou à l'un de ses éléments d'équipement ou à le rendre impropre à sa destination, ou s'ils portent atteinte à l'esthétique,

-indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection, et en chiffrer le coût,

-fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de ,déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis, 

-plus généralement répondre à toute question des parties,

-soumettre son pré-rapport descriptif et estimatif aux parties, notamment pour le cas où l'autorisation d'effectuer des travaux urgents devrait être requise,

s'agissant du mur séparatif

-décrire le mur séparatif construit par les époux [V],

-dire si la construction du mur est conforme aux règles de l'art et aux stipulations de l'acte de vente authentique du terrain, notamment dans ses fondations dans la mesure où le mur n'est pas achevé à ce jour,

-le cas échéant, décrire et expliquer les défauts et non-conformités par rapport à l'acte authentique du terrain relevés,

-le cas échéant décrire et chiffrer le coût des travaux devant être réalisés pour remettre le mur en état au regard des règles de l'art et en conformité avec les stipulations de l'acte de vente du terrain,

-fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis,

-plus généralement répondre à toute question des parties, 

-soumettre son pré-rapport descriptif et estimatif aux parties, notamment pour le cas où l'autorisation d'effectuer des travaux urgents devrait être requise,

-dit que l'expert pourra recueillir l'avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties,

-dit que le recours à l'application Opalex, permettant la dématérialisation des opérations

d'expertise, est désormais possible au sein du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence afin de faciliter les échanges entre experts, avocats et juge chargé du contrôle,

-dit que l'expertise sera mise en 'uvre et que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises, qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance,

-dit que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant le versement d'une consignation complémentaire,

-dit que l'expert déposera un pré-rapport si des mesures urgentes s'avèrent nécessaires, en précisant la nature, l'importance et le coût des travaux,

-dit que l'expert déposera son rapport au greffe en un exemplaire (service du contrôle des expertises) dans un délai de dix mois à dater de la consignation, sauf prorogation du délai dument sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,

-dit que l'expert devra adresser une copie de son rapport à chacune des parties, accompagnée de la copie de sa demande d'évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toutes observations des conseils des parties auprès du juge taxateur dans les quinze jours suivants, l'expert devant préciser sur la demande de taxe adressée au juge taxateur, la date de l'envoi aux parties,

-fixé à 4 000 euros HT le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, outre le montant de la TVA si l'expert justifie y être assujetti,

-dit que M. [P] [X] devra consigner cette somme auprès du régisseur d'avances et recettes de ce tribunal (chèque à établir à l'ordre du régisseur d'avances et de recettes) dans le délai de quatre mois à compter de la présente décision (don't la TVA à la demande de la régie), excepté si une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée, était accueillie, auquel cas les frais seraient avancés par le trésorier payeur général,

-dit qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation d'expert sera caduque et privée de tout effet, à moins que le juge à la demande d'une partie justifiant d'un motif légitime ne décide une prorogation de délai ou un relevé de caducité,

-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

-dit que, sauf décision ultérieure du juge du fond, M. [L] [X] supportera la charge des dépens. 



M. [L] [X] a relevé appel de cette décision le 10 mars 2023.





Vu les dernières conclusions de M. [L] [X], notifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, au terme desquelles il est demandé à la cour de : 



-réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle dit n'y avoir lieu de faire droit aux demandes tendant à la condamnation des époux [V] à fournir l'étude de sol,
-condamner M. et Mme [V] et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 8 jours après la signification de la décision à intervenir :
 *à fournir l'étude de sol telle que stipulée par l'acte de vente, spécifiant les travaux à réaliser impérativement afin que les eaux de surface et d'infiltration ne puissent ressurgir en contrebas de la propriété de M. [X] et/ou s'accumuler derrière les murs de soutènement en aval,
Subsidiairement,
-étendre la mission d'expertise judiciaire confiée à M. [S] comme suit : « sur les études de sol de Sol-Étude du 6 août 2020 et du 8 juin 2021 et la note hydraulique de Sethi Environnement du 20 juillet 2021 : donner son avis sur l'objet de ces missions et indiquer si elles prescrivent des spécifications de travaux permettant d'éviter que les eaux de surface et d'infiltration de la parcelle [V] : toitures, allées, piscines etc' ne puissent resurgir en contrebas dans la propriété de M. [X] et/ou s'accumuler derrières les murs de soutènement en aval, comme le prévoit l'étude sol telle que stipulée par la promesse de vente et l'acte de vente » 

-débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,-condamner solidairement M. et Mme [V] à payer à M. [X] qui a dû porter sa demande en justice une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner solidairement M. et Mme [V] aux entiers dépens ;


Vu les dernières conclusions de M. [E] [V] et Mme [B] [R] épouse [V], notifiées par voie électronique le 28 août 2023, au terme desquelles il est demandé à la cour de : 



Vu l'article 835 CPC ; 

Vu l'article 145 CPC ; 

-confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence du 28/2/2023 en toutes ses dispositions, 

-débouter M. [X] de toutes ses demandes, 

-condamner M. [X] à verser aux exposants la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 CPC et aux dépens ;



L'ordonnance de clôture est en date du 7 septembre 2023.



MOTIFS DE LA DECISION :



La promesse de vente en date du 27 juillet 2020 et l'acte de vente signé le 21 avril 2021 mentionnent : le bénéficiaire déclare avoir parfaite connaissance de ce qui a été indiqué dans le document dénommé « conditions » de 5 pages, notamment que le bénéficiaire devra transmettre au promettant dès réception, le rapport de cette étude de sol. Il résulte notamment de ce document dénommé « conditions » comportant 5 pages ce qui suit littéralement repris : l'étude de sol réglementaire devra obligatoirement prescrire les spécifications de travaux à réaliser impérativement afin que les eaux de surface et d'infiltration : toitures, allées, piscine, etc.. ne puissent resurgir en contre bas dans C et/ou s'accumuler derrière les murs de soutènement en aval. 



Les époux [V] se sont contractuellement engagés à fournir un document dénommé « étude de sol » devant contenir des prescriptions particulières quant à l'écoulement des eaux provenant de leur parcelle.



A ce titre, ils produisent : 



- une étude géotechnique G2 d'avant projet établie par la SAS Sol Étude qui avait pour mission : déterminer les caractéristiques géomécaniques du terrain pour permettre de définir, dans leur principe, le type de fondation à mettre en 'uvre pour le projet décrit au paragraphe 3, s'agissant d'une villa individuelle ; 



- le rapport établi par la SAS Sethi Environnement intitulé « note hydraulique pour une villa » qui précise l'étendue de sa mission : calculs hydrauliques pour déterminer les volumes à collecter et à rejeter dans le cadre d'un bilan hydrologique avant-projet, bilan hydraulique neutre et bilan après projet. Notre mission consiste à ne prendre en compte que les eaux issues des nouvelles surfaces imperméabilisées connues selon les plans ou données qui nous sont fournis ;

Ce rapport indique: il n'existe aucun exutoire possible à proximité de la parcelle d'étude. Dans ces conditions, les eaux collectées seront intégralement infiltrées sur la parcelle. Il est préconisé de ce fait la création d'un bassin de rétention avec un exemple de dimensionnement et le détail des techniques d'acheminement des eaux et des techniques de rétention et/ou d'infiltration. Ce rapport précise : les eaux principalement issues des toitures ( eaux non souillées ) ne nécessitent pas de traitement particulier. Les eaux provenant des piscines ne devront en aucun cas transiter par ce dispositif, elles seront traitées par un procédé ad hoc ( à faire élaborer par un bureau d'études spécialisé ) avant d'être rejetées dans le milieu naturel ; 

La SAS Sethi Environnement a également établi un courrier en date du 28 janvier 2022 confirmant avoir réalisé une étude hydraulique permettant de prendre en compte les eaux pluviales des surfaces imperméabilisées du projet de construction de la parcelle B, propriété de M. [V], de collecter ces eaux pluviales et de diriger ces eaux pluviales vers un bassin de rétention dimensionné à cet effet sur cette même parcelle ;



- un constat d'huissier en date du 8 septembre 2022, réalisé à la demande des époux [V], qui mentionne : sur place je constate que le bassin de rétention a été terrassé mais remblayé. Je constate que les équipements hydrauliques sont posés.



Aux termes de la promesse de vente et de l'acte notarié définitif, les époux [V] se sont engagés à fournir « une étude de sol », sans autre précision, qui devait prescrire les travaux à réaliser afin que les eaux de surface et d'infiltration émanant de leur propriété ne puissent resurgir en contrebas sur celle appartenant à M. [X]. Sur ce point, le rapport de la SAS Sethi Environnement préconise, pour les eaux pluviales, la création d'un réseau pluvial ( avaloir, caniveau ou canalisations enterrées ) et d'un bassin de rétention, ces travaux ayant été exécutés, et donne un avis sur les eaux souillées provenant d'une piscine. Il apparaît dès lors que les époux [V] ont satisfait à leur obligation, sans qu'il y ait lieu d'étendre la mission confiée à l'expert. Au surplus, aucun désordre n'a été constaté et il n'incombe pas à l'expert d'nterpréter les termes d'un acte de vente. 



La décision du premier juge sera donc confirmée. 



Aucune considération d'équité ne justifie en la cause de laisser à la charge de M. [E] [V] et Mme [B] [R] épouse [V] les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. M. [L] [X] sera condamné à leur payer, à ce titre, une somme de 3 000 euros.

























































































PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement par décision contradictoire ;



Confirme l'ordonnance de référé en date du 28 février 2023 ; 



Y ajoutant,



Condamne M. [L] [X] à payer à M. [E] [V] et Mme [B] [R] épouse [V], ensemble, une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [L] [X] aux dépens d'appel.



La Greffière, La Présidente,