Cour d'Appel · 2ème Chambre — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 473 DU 26 OCTOBRE 2023





N° RG 22/00346 - 

N° Portalis DBV7-V-B7G-DNS7



Décision attaquée : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 4 février 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 21/00145



APPELANT :



Monsieur [O] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Bernard PANCREL, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





INTIMES :



Monsieur [D] [V]

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Christophe CUARTERO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART



Madame [T] [K]

[Adresse 3] 

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Christophe CUARTERO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 15 mai 2023.



Par avis du 15 mai 2023 , le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :



M. Frank Robail, président de chambre,

Mme Annabelle Cledat, conseiller,

M. Thomas Habu Groud, conseiller,



qui en ont délibéré.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 18 septembre 2023. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier et la surcharge de travail des magistrats. 





GREFFIER



En charge du dossier après dépôt : Mme Armélida Rayapin, greffière.



Lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.





ARRET : 



- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Suivant quatre contrats dont chacun est dénommé " contrat de location ", en date, respectivement, du 1er mai 1985, du 1er septembre 1986, du 1er mars 1986 et du 1er mai 1986, M. [N] [R], aujourd'hui décédé, a donné en location à M. [O] [F] quatre terrains qui sont tous situés à [Adresse 5] pour le premier et [Adresse 6] pour les trois autres, pour une durée de 3, 6, 9 ans renouvelable tacitement et avec pour destination desdits terrains :



- Un usage d'habitation principale,

- Un usage commercial,

- La possibilité pour le preneur d'y établir le siège social de son activité commerciale pour le premier terrain, et de son activité commerciale et industrielle pour les trois autres ;



M. [F] y a fait construire divers locaux commerciaux et des villas à usage d'habitation locative ; 



Après l'avoir louée à d'autres locataires, M. [F], suivant contrat de location expressément soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, en date du 1er mai 2018 à effet du même jour, a donné en location à usage d'habitation à Mme [T] [K] et son fils, M. [D] [V], une maison individuelle de 3 chambres sise à [Adresse 3], pour une durée de 3 ans et moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros ;



Ce contrat contient in fine une clause dite " clause particulière " ainsi rédigée : " le présent bail est consenti dans l'attente des formalités d'une location-vente au prix arrêté ce jour de 200 000 euros (deux cent mille euros) " ;



Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 22 juillet 2018 et adressé à Mme [K] et M. [V], M. [F] leur a indiqué :



- qu'ils avaient payé les loyers de mai et juin après moult relances et déplacements de sa part,



- que le loyer de juillet n'était toujours pas réglé,



- qu'il les mettait donc en demeure de le régler sous 5 jours,



- et que, compte tenu de ces manquements aux obligations contractuelles de ses locataires il mettait fin à leur " engagement concernant une éventuelle location-vente " ;



Par acte d'huissier de justice du 21 août 2018, M. [F] leur a fait signifier un commandement de payer les loyers impayés de juillet et août 2018, soit 2 000 euros plus les frais de cet acte (195 euros), et leur a notifié sa volonté de se prévaloir de la clause de résiliation de plein droit en cas de non-paiement de ces sommes dans les deux mois ;



Par acte d'huissier de justice du 5 novembre 2018, il a fait assigner ses deux locataires devant le tribunal d'instance de POINTE-A-PITRE aux fins de constat de la résiliation du bail, d'expulsion desdits locataires et de condamnation de ceux-ci aux loyers impayés, lequel tribunal, par jugement réputé contradictoire du 13 mars 2019, en l'absence des défendeurs :



- a déclaré " irrecevable l'action en résiliation de M. [F] et fondée sur l'existence d'une dette locative à l'encontre de Mme [T] [K] et M. [D] [V] ",



- a condamné ces deux derniers à lui payer :



** la somme de 2 000 euros au titre de l'arriéré locatif, décompte arrêté au 21 août 2018, terme d'août 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2018,



** et celle de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, excluant le coût du commandement de payer du 21 août 2018,



- a ordonné l'exécution provisoire de cette décision ;



Ce jugement, irrévocable, a donné lieu à une procédure d'exécution forcée sous forme de saisie-attribution sur le compte bancaire de Mme [K] ;



Un second commandement a été délivré par huissier à Mme [K] et M. [V] à la demande de M. [F], et ce par acte du 18 juin 2019 pour paiement des loyers de septembre 2018 à juin 2019, soit 10 000 euros outre le coût de cet acte ; il y était à nouveau invoqué la mise en 'uvre de la clause résolutoire en cas de non paiement dans les deux mois ;



Par acte d'huissier de justice du 18 novembre 2019, M. [F] a fait assigner Mme [K] et M. [V] devant le juge des contentieux de la protection de POINTE-A-PITRE aux fins de constat de la résiliation du bail, de condamnation de ceux-ci au paiement des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation de plein droit, et d'expulsion ;



Par acte d'huissier de justice du 9 avril 2021, M. [F] a fait assigner en intervention forcée en ladite instance M. [A] [I] [R], co-héritier de son défunt bailleur, en garantie des indemnités d'occupation dues par les ex-locataires compte tenu d'une autorisation de rester dans les lieux qu'il leur avait donnée ;



Ces deux instances ont été jointes par le premier juge et, par jugement contradictoire, en présence de tous les défendeurs et intervenant, en date du 15 décembre 2021, ce juge des contentieux de la protection :



- a annulé le bail consenti le 1er mai 2018 par M. [O] [F] à Mme [T] [K] et M. [D] [V],



- a débouté M. [F] de l'ensemble de ses demandes,



- a débouté Mme [K] et M. [V] de leur demande de restitution des loyers,



- a condamné M. [O] [F] à payer à Mme [K] et M. [V] la somme de 35 000 euros sur le fondement de la responsabilité délictuelle,



- a condamné M. [F], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer :



** à Mme [K] et M. [V] la somme de 1 000 euros,



** à M. [A] [R], celle de 1 000 euros,



- a condamné M. [F] aux entiers dépens ;



Par déclaration remise au greffe par voie électronique (RPVA) le 7 avril 2022, M. [O] [F], par son avocat constitué, a relevé appel de ce jugement, y intimant M. [D] [V], Mme [T] [K], avec pour " partie intervenante ", M. [A] [I] [R] et y limitant expressément cet appel aux dispositions du jugement par lesquelles le juge :



- l'a condamné à payer à Mme [K] et M. [V] la somme de 35 000 euros sur le fondement de la responsabilité délictuelle,



- et l'a condamné à payer aux mêmes la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens ;



Cet appel a été orienté à la mise en état et M. [F] a fait signifier sa déclaration d'appel à chacun des deux intimés, M. [V] et Mme [K], suivant actes d'huissier de justice séparés du 21 juin 2022 pour Mme [K] (à sa personne) et du 22 juin 2022 pour M. [V] (en l'étude) ;



M. [V] et Mme [K] ont constitué avocat par RPVA le 29 juin 2022 ;



M. [F], appelant, a conclu à trois reprises, par actes remis aux greffe respectivement les 7 juin 2022 (conclusions signifiées aux intimés en même temps que la déclaration d'appel, 3 novembre 2022 et 24 février 2023 (ces dernières notifiées à l'avocat des intimées par RPVA) ;



Mme [K] et M. [V] ont conclu par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelant par RPVA le 21 septembre 2022 ;



Par ordonnance du 20 mars 2023, le conseiller de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire et a autorisé les avocats à déposer leurs dossiers avant le lundi 15 mai 2023 à 10 heures ;



A cette date et par message électronique, le président a informé les parties de la composition de la cour et de la fixation du délibéré au 18 septembre 2023. Elles ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier et de la surcharge des magistrats ;



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



1° / Par ses dernières conclusions dites " récapitulatives d'appelant n° 3 " remises au greffe le 24 février 2023, M. [F] souhaite voir, au visa des articles 1240 et 1353 du code civil :



- infirmer le jugement déféré en ce qu'il le condamne à payer à Mme [T] [K] et M. [D] [V] la somme de 35 000 euros et la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,









Sur l'appel incident



- confirmer ledit jugement en ce qu'il a débouté Mme [T] [K] et M. [D] [V] de leur demande de remboursement des loyers,



- débouter en conséquence les intimés de leur appel incident,



- à titre subsidiaire, limiter le remboursement à la somme de 2 000 euros correspondant au montant des loyers concernés par le jugement du 13 mars 2019,



- débouter les intimés du surplus de leurs demandes,



En tout état de cause, condamner in solidum Mme [K] et M. [V] à lui payer une indemnité de 3 255 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, sous distraction ;



A ces fins, il explique notamment :



- que les locataires ont fait preuve de mauvaise foi au tout début du bail puisqu'ils se sont abstenus d'en payer les loyers,



- qu'il accepte la décision d'annulation dudit bail, mais entend protester de sa bonne foi car, profane, il n'a jamais eu l'intention de tromper les intimés quant à la location-vente envisagée, pensant innocemment que, bien que non propriétaire du terrain sur lequel elle était édifiée, il pouvait vendre ses droits de propriétaire dans la villa qu'il y avait fait construire,



- que malgré cette annulation, les intimés se maintiennent dans les lieux, si bien qu'il a été contraint de leur faire à nouveau sommation de les libérer, inefficace à ce jour, 



- que s'il ne conteste plus l'annulation du bail, il conteste en revanche devoir à ses anciens locataires des dommages et intérêts à hauteur des 35 000 euros alloués par le premier juge,



- qu'il appartient en effet aux demandeurs à ces dommages et intérêts de faire la preuve d'un tel préjudice, ce qu'ils ne font pas,



- qu'en effet, le premier juge s'est contenté de la production d'une facture de travaux datée du 30 septembre 2018, alors même que cette facture est au nom d'un tiers à la location, savoir Mme [L] [V], qui est la fille de Mme [K] et la s'ur de M. [V], laquelle n'avait que 22 ans à la date des travaux prétendus,



- que si Mme [L] [V] atteste de ce que cette facture a bien trait aux travaux prétendument réalisés par sa mère et son frère dans la maison litigieuse, aucune preuve objective n'en est fournie, pas plus que du remboursement qu'elle y allègue avoir été fait à son profit de la somme de 35000 euros, sachant qu'à l'âge de 22 ans elle débutait dans la vie ou était même encore étudiante, qu'elle est maintenant assistante médico-sociale et qu'il est fort improbable qu'elle ait pu prêter à sa mère et son frère une somme pareille,



- que la susdite facture n'est en réalité qu'un faux, d'ailleurs dépourvue de signature et des mentions légales habituelles, sachant que le gérant de l'entreprise qui l'a émise est le concubin de Mme [L] [V],



- qu'il y a de toute façon une contradiction dans les propos des intimés, en ce qu'ils prétendent avoir réalisé ces travaux en 2018 alors qu'en 2020 ils se plaignaient de l'insalubrité de la maison,



- que la seule circonstance que le bail contienne une clause de travaux ne justifie pas de leur effectivité, 



- que le constat d'huissier du 15 décembre 2016, réalisé à la demande de M. [B], précédent locataire qui est parti sans solder ses loyers, est antérieur de 18 mois à la conclusion du bail litigieux,



- que les photos produites par les intimés remontent à des années antérieures à la signature de ce bail en 2018,



- que, sur l'appel incident des intimés relativement à leur demande de remboursement des loyers prétendument payés, la confirmation du jugement déféré s'impose puisqu'ils n'ont jamais payé ces loyers et ne font pas la preuve contraire, qui leur incombe,



- que si une somme de 3 1116 euros a fait l'objet d'une saisie en vertu du jugement " définitif " du 13 mars 2019 qui condamnait les intimés à lui payer les loyers de juillet et août 2018, cette somme lui est acquise puisqu'aucun recours n'a été diligenté la concernant, si bien que la demande de remboursement de cette somme se heurte à l'autorité de chose jugée ;



- et que si la cour estimait la demande de ce chef recevable, seuls les loyers objets de ce jugement de mars 2019, soit 2 000 euros, pourraient être alloués aux ex-locataires en suite de l'annulation du bail ;



2°/ Par leurs écritures remises au greffe le 21 septembre 2022, Mme [T] [K] et M. [D] [V] concluent quant à eux aux fins de voir :



SUR L'APPEL PRINCIPAL



- débouter M. [O] [F] de l'ensemble de ses demandes,



- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M.[F] à leur payer la somme de 35 000 euros au titre de la responsabilité délictuelle,



SUR L'APPEL INCIDENT



- réformer le jugement querellé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de remboursement des loyers,



- A titre principal, condamner M. [O] [F] à leur payer la somme de 15 000 euros au titre du remboursement des loyers,



- A titre subsidiaire, cantonner cette somme au montant de 3 114,86 euros correspondant au montant saisi par M. [F] sur les comptes de Mme [T] [K],



EN TOUTES HYPOTHESES, condamner M. [O] [F] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;



Au soutien de ces fins, Mme [K] et M. [V] prétendent notamment :



- que le dol imputable à M. [F], qui a conduit à l'annulation du bail que celui-ci ne remet pas en cause en appel, les a conduits à prendre en location une maison insalubre, qui n'était pas en état d'être louée, et à y engager d'importants travaux dans la perspective de son acquisition en vertu de la promesse de location-vente incluse au bail,



- qu'un tel comportement fautif oblige M. [F] à réparer l'entier préjudice qu'ils en ont subi, lequel " consiste dans les dépenses engagées afin de remettre en état la maison, à savoir les dépenses de réparation de la maison proprement dite et les frais de dégagement des encombrants autour de la maison, soit une somme totale de 35 000 euros selon la facture produite par (eux) ",



- que M. [F] conteste ce préjudice, alors même :



** que le contrat de location comporte une clause manuscrite de remise en état des lieux sans contrepartie pour le locataire, si ce n'est que le bail était consenti dans l'attente des formalités d'une location-vente au prix de 200 000 euros, de quoi il résulte qu'au jour de la signature du contrat il existait bien des travaux de remise en état des lieux à réaliser,



** que M. [F] n'a jamais prétendu avoir fait ces travaux,



** que lors de leur entrée dans les lieux ils ont pris soin d'en prendre des photographies qu'ils versent aux débats et qui témoignent d'infiltrations en murs et plafonds, de la présente d'une grande quantité d'immondices et de détritus à l'intérieur et à l'extérieur, de la vétusté, voire de l'absence d'ouvertures et autres éléments d'équipement, et d'un état d'abandon de la maison,



** qu'un constat d'huissier du 15 décembre 2016 en atteste également,



** qu'outre les photographies du jour de leur entrée dans les lieux, ils versent aux débats celles prises après la réalisation des travaux, lesquelles démontrent une entière rénovation d'un bâtiment insalubre,



** qu'ils produisent la facture de ces travaux, émanant de la société TRANSNIF BTP,



** que les postes de travaux y listés correspondent aux travaux réalisés sur leur maison,



** que le quantum de leur préjudice résultant du dol de M. [F], s'établit en logique au montant des frais ainsi engagés en 2018,



** que si M. [F] estime que ladite facture est un faux, il élude l'attestation de leur fille et s'ur [L] [V], qui affirme avoir avancé à sa mère le coût des travaux de remise en état auprès de la société TRANSNIF BTP pour 35 000 euros, et ajoute que cette somme lui a été depuis remboursée,



** que le fait que le gérant de ladite société n'ait pas pu répondre à la sommation interpellative que lui a fait signifier M. [F], est indifférent puisque l'huissier n'était pas parvenu à le contacter, 



** et que la valeur probatoire de la facture quant à la valeur des travaux réalisés et, partant, quant à leur préjudice, est corroborée par l'attestation de Mme [L] [V] et par toutes les pièces justifiant de l'effectivité des travaux et de leur ampleur compte tenu de l'état du bien loué lors de la conclusion du contrat,



- que le jugement déféré n'étant pas critiqué du chef de l'annulation du bail pour la raison qu'il n'avait pas la qualité de propriétaire de la villa et qu'il ne pouvait dès lors s'engager à la leur vendre, M. [F] ne peut prétendre à aucun loyer ou indemnité d'occupation, ni " se prévaloir de cette qualité pour contester (leur) droit à indemnisation (')"



- que s'agissant des loyers dont ils demandent restitution, c'est à tort que le premier juge la leur a refusée puisqu'ils les ont versés en espèces à M. [F] de mai 2018 à août 2019, ce qui est corroboré par les attestations d'autres locataires de ce dernier, qui y témoignent de ce qu'il recevait systématiquement les loyers en espèces en venant chez eux et sans remise de justificatifs de paiement, 



- qu'aux termes de l'article 1718 du code civil, lorsqu'un contrat est annulé, les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 et 1352-9 du même code,







- et qu'en toute hypothèse, la preuve est faite de la saisie du compte bancaire de Mme [K] pour la somme de 3 114,66 euros ;



SUR CE



I- Sur la recevabilité de l'appel



Attendu qu'aucune signification du jugement déféré n'étant produite aux débats, l'appel de M. [F] ne peut qu'être déclaré recevable au plan des délais pour agir ;



II- Sur la demande en dommages et intérêts de Mme [K] et M. [V]



Attendu que la demande de dommages et intérêts des anciens locataires de M. [F] à son encontre est expressément fondée sur le droit commun de la responsabilité délictuelle, celle qui résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil, lesquelles exigent, de la part des demandeurs, la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice ;



Attendu que la faute de M. [F] au préjudice de ses anciens locataires a été retenue par les premiers juges en termes de dol, sans que le sus-nommé ait entendu déférer à la cour cette disposition du jugement querellé, si bien qu'elle apparaît établie par une décision qui est désormais sur ce point irrévocable ; que, du reste, si M. [F] argue de sa bonne foi à travers l'ignorance où il prétend avoir été de l'impossibilité pour lui de vendre la maison qu'il avait édifiée dès lors qu'elle l'avait été sur un terrain ne lui appartenant pas, la propriété du sol entraînant celle des constructions, il ne conteste pas réellement la réalité de la faute retenue contre lui en première instance et concentre son appel sur sa négation du préjudice invoqué et retenu selon lui à tort par le premier juge ;



Attendu qu'il est constant que Mme [K] et M. [V] n'arguent, au titre de leur préjudice résultant selon eux du dol ainsi retenu irrévocablement à l'encontre de leur ancien bailleur, que du montant des travaux qu'ils disent avoir réalisés pour 35 000 euros dans et autour de la maison louée et ce, dès leur entrée dans les lieux en mai 2018, à l'exclusion de tout autre, notamment à l'exclusion d'un préjudice moral ou de tout autre préjudice matériel distinct ;



Attendu que le premier juge a fait droit à cet argumentaire et à la demande indemnitaire de Mme [K] et M. [V] en se contentant, pour toute preuve du quantum des travaux réalisés et, partant, du préjudice subi, de " la facture produite par [T] [K] et [D] [V] " ;



Or, force est de constater, avec M. [F], que cette prétendue facture, telle qu'elle ressort de la pièce 17 du dossier des intimés, n'est qu'un document dactylographié au nom de la S.A.R.L. TRANSNIF BTP, siégeant au [Localité 4], lequel est daté du 30 septembre 2018 et porte sur un montant total TTC de 35 000 euros pour des travaux décrits comme ayant été réalisés en juin 2018 s'agissant du nettoyage et de l'évacuation des encombrants autour de la maison et en septembre 2018 s'agissant de la réalisation d'une salle de bain complète, la réparation des murs, peinture, l'étanchéité du toit et la réalisation d'une fosse septique et d'un portail en bois, alors même que cette facture n'est pas signée de son prétendu auteur, non plus qu'approuvée par sa destinataire et que, surtout, cette destinataire n'est ni Mme [K] ni M. [D] [V], mais la fille de la première et s'ur du second en la personne de Mme [L] [V] ;



Attendu qu'il est constant que cette dernière n'est pas partie au contrat de location annulé par le premier juge ;



Attendu qu'ainsi, à elle seule, cette facture n'est-elle pas habile à faire la preuve de la réalisation, dans la maison en litige et pour le compte des seuls anciens locataires, des travaux y listés et y facturés ;



Attendu que Mme [K] et M. [V] produisent en appel une attestation de Mme [L] [V], datée du 10 mai 2021 et ainsi rédigée littéralement :



" Suite au contrat de location signé entre ma mère (Madame [K] [T]), mon frère (Monsieur [V] [D]) et Monsieur [F], j'ai pu constater que la villa était inhabitable en l'état. Monsieur [F] ayant promis à ma mère de lui vendre la maison, j'ai avancé pour elle le coût des travaux de remise en état auprès de la société SARL TRANSIT BTP pour un montant de 35 000 euros, qu'elle et mon frère m'ont ensuite remboursée (voir facture jointe). Pendant les mois qu'ont duré les travaux, la maison était inhabitable. " ;



Or, attendu que :



- cette attestation, comme émanant d'une très proche parente de chacun des intimés demandeurs à l'indemnité litigieuse, ne peut être lue que comme marquée au coin d'une partialité objective résultant d'un intérêt au moins affectif à témoigner en faveur d'une mère et d'un frère, 



- elle n'est de toute façon aucunement circonstanciée quant aux modalités de paiement, par une très jeune femme alors (en septembre 2018, date de la facture à son nom) âgée de seulement 22 ans et quelques mois, d'une somme aussi importante que les 35 000 euros ainsi facturés, non plus que relativement aux modalités matérielles et temporelles du remboursement allégué,



- M. [F] n'est pas contesté lorsqu'il affirme que le gérant de la société qui a établi ladite facture n'est autre que le compagnon de Mme [L] [V], ce qui ajoute à l'incertitude du témoignage de celle-ci en ce qui est de l'avance qu'elle aurait faite à sa mère de son montant par le biais d'une facture que la société, pour ce faire, aurait ainsi établie à son seul nom ;



Attendu qu'en effet, sur ce dernier point, l'affirmation par Mme [L] [V] d'une simple avance qu'elle aurait faite à sa mère (et non point à son frère, alors même qu'elle écrit in fine que la somme " avancée " aurait été remboursée par sa mère et son frère), n'est pas en accord, objectivement et logiquement, avec le biais qui aurait été adopté d'une facture à son nom, alors même qu'il aurait été plus conforme à l'intentionnalité ainsi exprimée en ladite attestation, que la facture fût établie au nom du ou des réels bénéficiaires des travaux facturés et que Mme [L] [V] en payât le montant à la société TRANSNIF BTP en contrepartie d'une reconnaissance de dette informelle (compte tenu des liens familiaux très étroits entre les intéressés) ou en bonne et due forme de la part de sa mère et/ou de son frère ;



Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces anomalies que ni la facture sus-visée, ni l'attestation de la seule destinataire de cette facturation, ni leur combinaison ne sont de nature à faire la preuve de la réalisation des travaux ainsi facturés au profit des intimés ;



Attendu que ladite facture ne contient pas même une quelconque mention qui fasse la preuve certaine de la réalisation des travaux y décrits dans la maison objet du bail conclu entre les parties, puisque son objet n'y est mentionné que pour des " Travaux pour la rénovation de villa ", sans précision de l'adresse de celle-ci, non plus que de ses locataires ou propriétaires ; 



Attendu qu'en outre, il est établi, par la production d'une sommation interpellative du 21 mars 2022, que M. [F] a tenté d'en savoir plus, sur la réalité de ladite facture, de la bouche même du gérant de la société TRANSNF BTP, puisqu'il lui était ainsi demandé de dire si cette société était réellement l'auteur de cette facture, et que, malgré promesse



de ce gérant de se présenter à l'étude de l'huissier en suite d'un premier échec de signification de cette sommation, il a manqué successivement deux rendez-vous qui avaient été fixés aux 10 et 14 mars 2022, après quoi l'huissier instrumentaire précisait que tout contact téléphonique était devenu impossible ; et qu'il en ressort une nouvelle incertitude quant à la fiabilité de la facture invoquée par les intimés ;



Attendu que la production par les mêmes intimés, en pièce 16 de leur dossier, de 8 planches photographiques, fussent-elles en couleur, est exclusive de toute preuve utile d'un quelconque fait, puisque ces photographies ne sont en rien attestées formellement, ni en leur datation, ni en leurs représentations ; qu'en effet, elles sont produites hors tout constat d'huissier et hors tout élément de nature à en démontrer la date et la réalité d'un lien entre ces représentations et l'objet du bail litigieux ;

Attendu que, mêmement le procès-verbal de constat d'huissier versé aux débats en pièce 19, est-il insusceptible de faire la preuve de la réalisation pour 35 000 euros des travaux allégués, non plus d'ailleurs que de l'état de la maison litigieuse à la date d'entrée dans les lieux des intimés, pour la raison que s'il n'est pas contesté qu'il ait trait à cette maison alors louée à M. [H] [B], commanditaire de ce constat, il date du 15 décembre 2016 et est donc antérieur de près de 17 mois à l'entrée des intimés dans les lieux ; 



Attendu qu'enfin, reste également étrangère à la preuve recherchée la clause du contrat de location du 1er mai 2018 intitulée " Clause de Travaux ", laquelle est ainsi libellée : " Le locataire (1) propriétaire (1) exécutera les travaux ci-après décrits : Remise en état des lieux " ;



Attendu qu'en effet, outre que le débiteur de cette remise en état n'y soit pas indiqué, en l'absence de bâtonnage de l'une ou l'autre des personnes ainsi désignées, locataire ou propriétaire, la seule mention d'une obligation à la charge de l'une ou l'autre des parties en un contrat quelconque ne suffit pas à démontrer qu'elle a été exécutée ;



Attendu que s'il apparaît que M. [F] ne conteste pas réellement, en ses écritures, que cette obligation incombait à ses locataires, il produit un élément qui serait de nature à révéler en premier lieu que ces travaux n'aient pas été exécutés finalement, puisqu'en une sienne lettre de mise en demeure auxdits locataires de payer les loyers échus, en date du 22 juillet 2018, il leur indiquait par ailleurs qu'ils avaient manqué à leur engagement de lui faire parvenir dans les 48 heures un devis de remise en état et que, dès lors, il considérait que les lieux leur avaient été remis en " bon(') état de location ", ce à quoi les intimés ne prétendent pas, ni ne démontrent a fortiori avoir répondu pour nier un tel engagement ou l'expliciter ; et qu'une telle demande de la part du bailleur peut même laisser à penser que, soit il devait approuver les travaux envisagés par ses locataires, soit les financer lui-même, ce qui n'aurait pas été incompatible avec la clause sus-visée ; 



Attendu que par suite, en l'absence de preuve de la réalité des travaux allégués pour 35 000 euros, c'est à tort que le premier juge a fixé à cette somme le préjudice des consorts [K]/[V] ; que le préjudice ainsi invoqué exclusivement par ces derniers n'est pas démontré, si bien que le jugement déféré sera infirmé de ce chef et, que, statuant à nouveau, la cour ne peut que les débouter de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de ladite somme ;



III- Sur la demande de Mme [K] et M. [V] au titre de la restitution des loyers 



Attendu qu'en application de l'article 1353 du code civil, si celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il appartient au débiteur qui s'en prétend libéré de justifier de son paiement ou du fait qui en a produit l'extinction ;



Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 1178 du code civil, d'une part, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé et, d'autre part, les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ;



Attendu que bien que les dispositions des articles 1352 et suivants autorisaient le bailleur à obtenir lui aussi restitution en valeur des fruits de la location annulée dont ont bénéficié les anciens locataires en vivant dans les lieux anciennement loués, force est de constater que M. [F] ne fonde sa négation des droits de Mme [K] et M. [V] à se voir restituer les loyers payés au long de l'exécution du contrat annulé, que sur l'affirmation de leur non paiement ; que, dès lors, tout comme le premier juge, la cour est liée par ce seul moyen ;



Attendu que le principe de la restitution desdits loyers n'est ainsi pas contesté, qui résulte de toute façon de l'article 1178 sus-rappelé ;



Mais attendu que, s'agissant de la seule contestation liée au non paiement de ces loyers, force est de constater que, outre que M. [F] explique avoir obtenu une décision irrévocable et exécutoire à l'encontre de Mme [K] et de M. [V] pour les deux loyers de juillet et août 2018, soit 2000 euros pour lesquels il a entrepris une procédure de saisie attribution qu'il pourra un jour ou l'autre mener à son terme, il résulte clairement de l'exposé qu'il fait en ses écritures, pages 3 et 4, des procédures engagées contre ses anciens locataires, mais aussi et plus encore du courrier de mise du 22 juillet 2018 (pièce 9), page 1, que les loyers des mois de mai et juin 2018 ont bel et bien été réglés ; qu'il en ressort la preuve formelle du paiement par les intimés d'une somme de 4 000 euros au total au titre des loyers qui étaient dus à l'époque en vertu du contrat de bail depuis annulé ;



Attendu que pour les 11 autres loyers mensuels dont Mme [K] et M. [V] réclament restitution, la cour ne peut que constater qu'ils ne produisent aucun élément qui, à l'encontre des assertions de M. [F], ferait la preuve de leur paiement ; 



Attendu qu'en effet, tout en indiquant les avoir toujours réglés en espèces entre les mains du bailleur qui venait les charger chaque mois, ils reconnaissent n'en avoir jamais reçu quittance et se bornent, pour toute preuve prétendue, à produire l'attestation d'autres locataires de M. [F] (M. [G] et M. [B]) qui témoignent de ce que celui-ci avait et a coutume de se faire payer en espèces sans délivrer de reçus, alors même que de tels témoignages, en ce qu'ils sont étrangers aux loyers litigieux, ceux qui étaient dus par les intimés, sont insusceptibles de faire les preuves recherchées ; 



Attendu qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la totalité de la demande de restitution des loyers et, statuant à nouveau, de condamner M. [F] à restituer aux intimés les loyers dont la preuve est faite du paiement, soit 4 000 euros ;



Attendu que les intérêts et les frais de la procédure d'instance et de la saisie attribution opérée par M. [F] entre les mains de la banque BRED BANQUE POPULAIRE en exécution du jugement du tribunal d'instance de POINTE-A-PITRE du 13 mars 2019 (pièce 5 du dossier des intimés) qui a condamné les locataires au paiement des deux loyers de juillet et août 2018, soit 2 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2018, outre 300 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, soit un total, suivant courrier de ladite banque aux saisis (pièce 14 de leur dossier) de 1114,66 euros, n'ont pas à être restitués aux intimés en suite de la nullité du bail au titre duquel ces condamnations ont été prononcées, puisque :



- à la date de ce jugement, ces sommes étaient bel et bien dues,

- et ce n'est que par l'effet de la faute contractuelle initiale des locataires, ainsi que par celui de leur non comparution devant ce tribunal d'instance, de leur négligence à relever appel dudit jugement et, surtout, de leur refus de l'exécuter volontairement, que ces intérêts et frais ont été générés, sans lien aucun avec les conséquences de l'annulation finale du bail qui a fondé ce jugement ;



Attendu que les intimés seront par suite déboutés du surplus de leurs demandes de restitution des loyers et " montant saisi " ;



IV- Sur les dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel



Attendu que, au regard du rejet en appel de leur demande de dommages et intérêts, soit 35 000 euros, alors que la seule somme qui leur est finalement allouée, en cette même procédure, au titre de la restitution des loyers réellement payés, n'est que de 4 000 euros, il y a lieu de considérer que les intimés succombent pour l'essentiel en cet appel et devront en supporter in solidum tous les dépens, ainsi que, en équité, une indemnité de 1 000 euros en réparation des frais irrépétibles qu'ils ont contraint l'appelant à y engager ; que les intimés seront corrélativement déboutés de leurs demandes de ces deux chefs ;



Attendu qu'en revanche, M. [F] a succombé pour l'essentiel en première instance, puisque l'essentiel de cette procédure avait trait à l'annulation du bail à raison du dol dont il s'était rendu responsable envers ses locataires, le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives à la fois aux dépens de première instance et, en équité, aux frais irrépétibles de cette même instance ;



PAR CES MOTIFS



La cour,



- Dit recevable l'appel formé par M. [O] [F] à l'encontre du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 4 février 2022,



- Confirme ce jugement en ce que le juge y a condamné M. [O] [F] à payer à Mme [T] [K] et M. [D] [V] une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens de première instance, 



- L'infirme pour le surplus de ses dispositions déférées tant par l'appel principal de M. [F] (sa condamnation au paiement d'une somme de 35000 euros) que par l'appel incident des consorts [K]/[V] (rejet de leur demande de restitution des loyers), 



Statuant à nouveau sur les demandes de ces deux chefs



- Déboute Mme [T] [K] et M. [D] [V] de leur demande de dommages et intérêts,



- Condamne M. [O] [F] à payer à Mme [T] [K] et M. [D] [V] la somme de 4 000 euros en restitution des loyers payés au titre du bail annulé,



- Déboute Mme [T] [K] et M. [D] [V] du surplus de leurs demandes à ce titre,



Y ajoutant



- Déboute Mme [T] [K] et M. [D] [V] de leurs demandes au titre des dépens et frais irrépétibles d'appel,



- Les condamne, in solidum, à payer à M. [O] [F] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Bernard PANCREL, avocat aux offres de droit.



Et ont signé,



La greffière, Le président