Cour d'Appel · 2ème Chambre — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 476 DU 26 OCTOBRE 2023





N° RG 22/00724 - 

N° Portalis DBV7-V-B7G-DO4U



Décision attaquée : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Martin et Saint-Barthélémy en date du 14 juin 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 11-22-000052





APPELANTE :



S.C.I. [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Cécilia Dufetel, de la SELARL Cecilia Dufetel, avocate au barreau de Guadeloupe/ St Martin/ St Bart





INTIMEE :



Madame [J] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Non représentée





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 15 mai 2023.



Par avis du 15 mai 2023 , le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :



M. Frank Robail, président de chambre,

Mme Annabelle Cledat, conseiller,

M. Thomas Habu Groud, conseiller,



qui en ont délibéré.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 18 septembre 2023. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier et la surcharge de travail des magistrats. 







GREFFIER



En charge du dossier après dépôt : Mme Armélida Rayapin, greffière.



Lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.





ARRET : 



- par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2020, la SCI [Adresse 3], bailleresse, représentée par son mandataire en la personne de l'agence Allicance Rev'Immo, a conclu un contrat de bail à usage d'habitation avec Mme [J] [X], locataire, ayant pour objet l'appartement n° 4 de la résidence [Adresse 3], situé [Adresse 3], Cul de sac à Saint-Martin, en contrepartie d'un loyer mensuel de 950 euros.



Par acte d'huissier en date du 30 avril 2021, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3.815 euros correspondant au solde des loyers impayés arrêtés au jour de l'acte.



A la suite de ce commandement, Mme [X] n'a payé que la somme de 840 euros sur celle de 4165 euros due au bailleur au 30 juin 2021.



Par acte d'huissier délivré le 3 mars 2022, la SCI [Adresse 3] a fait assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélemy aux fins de voir :



- constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- prononcer l'expulsion de la locataire,

- condamner la locataire à lui payer diverses sommes liées à l'exécution du contrat de bail.



L'assignation a été dénoncée au préfet le 8 mars 2022.



Par jugement du 14 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélemy a :



- débouté la SCI [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamné la SCI [Adresse 3] aux dépens de la procédure,

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit



La SCI [Adresse 3] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 4 juillet 2022, en visant chacun des chefs de jugement par lequel le juge des contentieux de la protection l'a déboutée de chacune de ses demandes, en ce compris sa demande au titre des dépens et frais irrépétibles.



L'affaire a été orientée à la mise en état. 



Le 27 octobre 2022, la SCI [Adresse 3] a fait signifier la déclaration d'appel à Mme [X] en réponse à l'avis d'avoir à ce faire, donné par le greffe le 11 octobre 2022.



L'intimée n'a pas constitué avocat alors que cette signification n'a pas été faite à sa personne, mais à domicile, de sorte que le présent arrêt sera rendu par défaut.



Le 31 octobre 2022, la SCI [Adresse 3] a fait signifier à domicile ses conclusions d'appel et son bordereau de communication à Mme [X].



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 15 mai 2023, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2023 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe, en raison de l'absence d'un greffier et de la surcharge des magistrats.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



La SCI [Adresse 3], appelante :



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 mars 2023 par lesquelles la SCI [Adresse 3] demande à la cour de :



- réformer le jugement rendu le 14 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection



Statuant à nouveau,



A titre principal :



- déclarer sa demande recevable et bien fondée,

- « constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par la SCI [Adresse 3] est résolu de plein droit depuis le 30 juin 2021, et que Mme [J] [X] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] depuis cette date »,

- « en conséquence, ordonner l'expulsion de sa personne, de tous occupants de leur chef ainsi que de ses biens, de justifier l'acquit des charges locatives et de remettre les clés »,

- l'autoriser à l'expulser des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d'un technicien,

- condamner Mme [J] [X] à lui payer la somme de 15.578,89 euros au titre des loyers et charges au 3 mars 2023,

- fixer à la somme de 954,31 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [J] [X] jusqu'à son départ effectif et la remise des clés,



A titre subsidiaire,



- « constater que, par le jeu de la clause résolutoire d'avoir à justifier d'une assurance, le bail consenti par la SCI [Adresse 3] est résolu de plein droit depuis le 27 août 2022, et que Mme [J] [X] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] depuis cette date, »

- « en conséquence, ordonner l'expulsion de sa personne, de tous occupants de leur chef ainsi que de ses biens, de justifier l'acquit des charges locatives et de remettre les clés »,

- l'autoriser à l'expulser des lieux en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d'un technicien,

- condamner Mme [J] [X] à lui payer la somme de 15.578,59 euros au titre des loyers et charges au 3 mars 2023,

- fixer à la somme de 954,31 euros mensuel le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [J] [X] jusqu'à son départ effectif et la remise des clés,



En tout état de cause :



- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner Mme [X] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la préfecture.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions de l'appelante pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.



Conformément aux dispositions de l'article 954, Mme [X], qui n'a pas conclu en cause d'appel, est réputée avoir adopté les motifs du jugement déféré.



MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité de l'appel



Il ne ressort d'aucun élément du dossier que l'appel interjeté par la SCI [Adresse 3] aurait pu être formé tardivement. Il est donc recevable en ce qui concerne les délais.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



En vertu de l'article 1728 du code civil, l'une des obligations principales du locataire est de payer le prix du bail aux termes convenus.



Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux.



Le commandement signifié en application de cette disposition ouvre donc au locataire un délai de 2 mois pendant lequel ce dernier est tenu de s'exécuter.



Enfin, la bonne foi du débiteur est inopérante dès lors que le manquement spécialement sanctionné par la clause résolutoire est avéré.



En l'espèce, il est constant que, par acte d'huissier du 30 avril 2021, la bailleresse a fait délivrer à Mme [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et mettant sa locataire en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3.815 euros au titre des loyers échus et impayés au jour de l'acte.



Il est tout aussi constant que deux mois après sa signification, soit le 30 juin 2021, le locataire n'avait pas réglé la totalité des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire.



Néanmoins, pour refuser de constater l'acquisition de cette clause résolutoire, le premier juge a retenu que la caisse d'allocations familiales avait traité tardivement la demande d'allocation logement présentée par Mme [X], et que cette dernière ne devait pas être pénalisée du fait du retard de versement de cette allocation par la caisse.



Cependant, la bonne foi d'une locataire ne peut pas empêcher la mise en 'uvre de la clause résolutoire dès lors qu'il est acquis qu'elle n'a pas payé les causes du commandement de payer dans les deux mois de la signification. Et, de toute façon, la bonne foi de Mme [X] ne peut être inférée du seul traitement supposé tardif par la CAF de son dossier d'allocation logement, puisque, d'une part, parmi les causes d'un tel retard il peut y avoir les propres retards de l'intéressée dans la constitution complète dudit dossier et, d'autre part et surtout, il appartient à tout locataire de payer son loyer mensuel en totalité jusqu'à ce que la CAF lui ait notifié l'ouverture de ses droits jusque-là seulement éventuels. 

En outre, aucune disposition légale et aucune stipulation contractuelle ne fait peser sur la bailleresse les conséquences du retard affectant le versement des prestations sociales dont son locataire est bénéficiaire.



Dès lors, le jugement déféré sera infirmé et, statuant à nouveau, l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail litigieux sera constatée par la cour à la date du 30 juin 2021.



Conséquemment, Mme [X] sera condamnée à payer mensuellement à l'appelante, à compter du 1er juillet 2021, une indemnité d'occupation de 954,31 euros jusqu'à son départ effectif et la remise des clés et son expulsion sera ordonnée, à défaut pour elle de libérer les lieux spontanément après signification du présent arrêt.



Sur la créance de la SCI [Adresse 3]



Il a été précédemment rappelé que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer son loyer.



En l'espèce, il résulte du relevé de compte, établi par l'agence immobilière chargée de la gestion de l'appartement de l'appelante, et versé aux débats, que la dette locative de Mme [X] s'élève à la somme de 15.578,59 euros au 1er mars 2023, aucun règlement n'ayant été effectué depuis le 3 mars 2022.



Mme [X], qui n'a pas daigné constituer avocat, n'a jamais contesté d'une quelconque manière la créance de sa bailleresse.



La créance de la SCI [Adresse 3] est ainsi établie.



Par conséquent, Mme [X] sera condamnée à lui payer la somme de 15.578,59 euros.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Mme [X], qui succombe en appel, supportera tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement du 30 avril 2021 et de sa dénonciation à la préfecture. Le jugement déféré sera donc encore infirmé du chef des dépens de première instance. 



S'agissant des frais irrépétibles de première instance et d'appel, l'équité commande de condamner Mme [X] à en indemniser la SCI [Adresse 3] à hauteur de la somme globale de 3 000 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare recevable l'appel de la SCI [Adresse 3],



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes,



Statuant à nouveau,



Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 juin 2021,



Ordonne, à défaut pour elle de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de ceux de tous occupants de son chef dans le mois suivant signification du présent arrêt, l'expulsion de Mme [J] [X] et de tous occupants de son chef, de l'appartement [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,



Fixe l'indemnité d'occupation due par Mme [J] [X] à la S.C.I. [Adresse 3] à compter du 1er juillet 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme de 954,31 euros par mois et l'y condamne,



Condamne Mme [J] [X] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 15.578,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 3 mars 2023,



Y ajoutant, 



Condamne Mme [J] [X] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel



Condamne Mme [J] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement du 30 avril 2021 et de sa dénonciation à la préfecture.



Et ont signé,



La greffière, Le président,