Cour d'Appel · 2ème Chambre — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 479 DU 26 OCTOBRE 2023





N° RG 22/00961 - 

N° Portalis DBV7-V-B7G-DPSB



Décision attaquée : jugement du juge des contentieux de la protection de Pointe-à-Pitre en date du 13 juillet 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 21/01115





APPELANTE :



La SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE (SIG)

poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège

[Adresse 6] 

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Franciane Silo-Lavital de la SELARL Silo-Lavital avocats, avocat au barreau de Guadeloupe /St Martin /St Bart





INTIMEE :



Madame [G] [S] [H]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Non représentée 





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 15 mai 2023.



Par avis du 15 mai 2023 , le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :



M. Frank Robail, président de chambre,

Mme Annabelle Cledat, conseiller,

M. Thomas Habu Groud, conseiller,



qui en ont délibéré.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 18 septembre 2023. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier et la surcharge de travail des magistrats. 







GREFFIER



En charge du dossier après dépôt : Mme Armélida Rayapin, greffière.



Lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.





ARRET : 



- arrêt rendu par défaut, publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, l'appelante en ayant été préalablement avisée conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE



Prétendant à un contrat de bail verbal par lequel elle a consenti à Mme [G] [S] [H] la location d'un logement sis au [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel et actualisé de 520, 98 euros, la S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE, ci-après désignée 'la SIG', a fait délivrer à la sus-nommée locataire :



- par acte d'huissier de justice du 26 décembre 2018, une sommation d'avoir à justifier de son occupation effective dudit logement, à quoi Mme [H] a répondu ceci: 'Je réside bien à l'adresse indiquée avec mes enfants depuis 2004",



- par acte d'huissier de justice du 31 août 2020, un commandement de payer un arriéré de loyers de 3 374,01 euros, outre les frais de procédure et d'actes, s'y prévalant, en l'absence de clause résolutoire, des dispositions des articles 1184 du code civil,



- par acte d'huissier de justice du 20 septembre 2021, une assignation à comparaître devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de POINTE-A-ÏTRE à l'effet de voir :



** prononcer la résiliation du bail verbal,



** ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, ainsi que l'évacuation de tout bien meuble se trouvant dans les lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier et de déménageurs,



** condamner Mme [H] à lui payer les sommes suivantes :



*** 3 374,01 euros au titre des arriérés de loyers et charges échus et impayés au 14 août 2020, avec intérêts au taux légal,



*** une indemnité d'occupation mensuelle de 520,98 euros à compter d'octobre 2020,



*** 300 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de la notification au préfet de l'assignation; 



Au jour de l'audience, la SIG a actualisé sa demande au titre des loyers pour la porter à la somme de 3 728,66 euros, tout en s'opposant à tout délai de paiement au profit de la débitrice, laquelle n'a pas comparu en première instance ;



Par jugement réputé contradictoire du 13 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a rejeté toutes les demandes de la bailleresse et l'a condamnée aux entiers dépens, estimant que celle-ci ne faisait pas la preuve du bail allégué, 'nul ne (pouvant) se constituer de preuve à soi-même' et 'la défenderesse n'ayant pas comparu, (n'ayant) pas pu confirmer ces dires' ; 



Par déclaration parvenue au greffe, par voie électronique (RPVA), le 20 septembre 2022, la SIG a relevé appel de ce jugement, y intimant Mme [H] et y fixant expressément les chefs de jugement critiqués à chacune de ses dispositions ;



Cet appel a été orienté à la mise en état et la SIG a fait signifier sa déclaration d'appel à Mme [H] par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2022, remis à domicile. Mme [H] n'a pas constitué avocat, si bien que le présent arrêt sera rendu par défaut;



La SIG a remis ses conclusions d'appelante au greffe le 8 décembre 2022 par RPVA et les a fait signifier à l'intimée par acte de commissaire de justice du 19 décembre suivant, remis à la personne de Mme [H] ;



L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 avril 2023 et les parties ont été autorisées à déposer leurs dossiers au greffe jusqu'au lundi 15 mai 2023 à 10 heures, date à laquelle l'appelante a été informée de la composition de la cour et de la date du délibéré alors fixée au 18 septembre 2023. Elle a ensuite été avisée de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l'absence d'un greffier et de la surcharge des magistrats ; 



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par ses conclusions d'appelante remises au greffe le 8 décembre 2022, le SIG conclut aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1714 et 1716 du code civil :



- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à la résiliation du contrat de bail verbal conclu entre elle et Mme [H] relativement au logement sis au [Adresse 7],



Statuant à nouveau :



** prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat,



- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à la condamnation de Mme [H] au paiement de l'arriéré locatif,



Statuant à nouveau,



** condamner Mme [H] à lui payer la somme de 5236,73 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 décembre 2022, avec intérêts au taux légal,



- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à l'expulsion de Mme [H],



Statuant à nouveau,



** ordonner l'expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef, ainsi que l'évacuation de tout bien meuble se trouvant dans les lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier et de déménageurs,



- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande en condamnation de Mme [H] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 520,98 euros par mois à compter d'octobre 2020,



Statuant à nouveau,



** condamner Mme [H] à lui payer la somme de 523,07 euros par mois à compter du mois d'octobre 2020 à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à son départ complet des lieux, caractérisé par la remise des clés,



- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, soit aux coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer et de la signification de la déclaration d'appel, sous distraction ; 



Au soutien de ces fins, la SIG fait valoir notamment :



- que par un arrêt de principe du 20 décembre 1971, confirmé depuis constamment, la cour de cassation a jugé que la preuve de l'exécution d'un bail verbal peut être administrée par tous moyens et n'est pas subordonnée à la production d'un commencement de preuve par écrit,



- que le bail verbal litigieux a été conclu avec Mme [H] en 2004, ce que cette dernière a expressément reconnu en une sommation interpellative du 26 décembre 2018,



- qu'il y a donc là de sa part un aveu, lequel est conforté du fait qu'elle a déposé une demande d'allocations logement auprès de la CAF de GUADELOUPE et que des versements de cette caisse apparaissent, sous l'appellation 'AL' sur les divers relevés de compte qu'elle verse aux débats, 



- qu'une quittance de février 2014 révèle que Mme [H] lui a payé le reliquat de loyer resté à sa charge en janvier et février 2014 après les paiements de la CAF, 



- et que Mme [H] est restée pendant de nombreux mois sans opérer le moindre paiement de son loyer, si bien que la résiliation du bail s'impose et toutes ses conséquences de droit quant à sa condamnation à ce titre, la fixation des indemnités d'occupation dues jusqu'à son départ des lieux et son expulsion ou celle de tous occupants de son chef ;



Pour le surplus de ses explications, il est expressément renvoyé aux écritures de la SIG ;



MOTIFS DE L'ARRET



Attendu que lorsque le défendeur ou l'intimé ne comparaît pas et qu'il est néanmoins statué sur le fond des demandes du demandeur ou de l'appelant, l'article 472 du code de procédure civile impose au juge de n'y faire droit qu'après en avoir vérifié la régularité, la recevabilite et le bien fondé ;



I- Sur la recevabilité de l'appel 



Attendu qu'il ne résulte d'aucun des éléments du dossier que l'appel de la SIG à l'encontre du jugement déféré aurait été tardif au regard des délais imposés par le code de procédure civile en la matière, si bien qu'elle y sera déclarée recevable ;



II- Sur la preuve du bail verbal invoqué par la SIG



Attendu qu'il est constant que la SIG n'invoque, au soutien de ses demandes, qu'un bail verbal qu'elle dit avoir conclu courant 2004 avec Mme [H] moyennant un loyer actualisé de 520,98 euros charges incluses ;



Or, attendu qu'en droit, un bail est un contrat consensuel et synallagmatique qui peut être verbal ; que si la preuve du bail écrit est soumise au droit commun de la preuve des actes juridiques, conformément à l'article 1341 ancien du code civil, (article 1359 depuis la réforme de 2016), la preuve du bail verbal obéit à des règles dérogatoires résultant de l'article 1715 et, plus encore, la preuve de l'exécution d'un tel bail peut être administrée par tous moyens et ne peut être subordonnée à la production d'un commencement de preuve par écrit ;



Attendu que si, dans ce cadre dérogatoire, la preuve de l'exécution du bail invoqué incombe à la société bailleresse, c'est à tort que le premier juge a estimé devoir constater que face à l'affirmation de la SIG quant à l'existence dudit bail, 'la défenderesse n'ayant pas comparu, elle n'a pu confirmer ses dires', un tel motif revenant à favoriser un défendeur qui, sciemment, parce qu'assigné à sa personne, ne comparaît pas et reste mutique ;



Attendu qu'en toute hypothèse, force est de constater qu'en cause d'appel, la SIG produit aux débats, au soutien des preuves qui lui incombent :



- une sommation interpellative d'huissier de justice du 26 décembre 2018 en réponse à laquelle Mme [H] a reconnu expressément 'résider à l'adresse indiquée', laquelle est celle du logement qui est l'objet du bail verbal invoqué par l'appelante, savoir [Adresse 5], et ce 'avec (ses) enfants depuis 2004",



- le commandement de payer du 31 août 2020, à l'occasion duquel l'huissier instrumentaire, qui a procédé à un dépôt en son étude, dit avoir pu vérifier que ladite adresse était bien celle du domicile ou de la résidence de Mme [H] (son nom sur la boîte aux lettres),



- 3 relevés du compte des loyers et charges impayés de Mme [H], qui certes sont de la main de la SIG, mais qui, en tant que tels, ne peuvent par principe émaner que du bailleur lui-même, qui font état de versements récurrents d'allocations logement par la caisse d'allocations familiales (CAF) compétente ;



Attendu qu'en ne comparaissant pas tant en première instance qu'en appel, Mme [H] s'est interdite de contester ces décomptes, mais aussi le fait que si la CAF a opéré des versements au profit de la bailleresse, c'est qu'elle en avait demandé le bénéfice, nul autre que le titulaire de droits à allocations ou aides au logement ne pouvant diligenter une telle demande ;



Attendu que l'ensemble de ces éléments, notamment et surtout l'aveu de Mme [H] en la sommation de 2018, font ainsi la preuve formelle de l'exécution du bail verbal invoqué par la SIG ;



III- Sur les demandes de la SIG au titre de l'inexécution des obligations du locataire



Attendu qu'un bail verbal ne contient, par définition, aucune clause, notamment pas de clause résolutoire de plein droit en cas de non respect des obligations du locataire, ce pourquoi la SIG sollicite non pas le constat d'une résiliation de plein droit, mais le prononcé de celle-ci et ce pourquoi, également, elle est infondée à solliciter que les indemnités d'occupation dont elle demande la fixation au montant du loyer et des charges mensuels dus avant résiliation, courent à compter d'une date antérieure à cette résiliation, soit à compter d'octobre 2020 ;



Attendu qu'en tout cas, il appartient en droit au débiteur d'une somme d'argent dont le créancier prétend au non paiement à bonne date, de faire la preuve, à l'encontre de cette prétention, de son paiement effectif ;



Attendu que la SIG, au soutien d'un décompte détaillé et actualisé au 8 décembre 2022 de sa créance de loyers et charges, lequel fait état, en déduction, de différents réglements de la locataire et surtout de la caisse d'allocations familiales, indique qu'il lui est dû à cette date un reliquat de loyers et charges considérable de 5 236,73 euros; qu'un tel montant démontre que Mme [H], qui ne comparaît ni en première instance ni en appel, a fait choix de demeurer dans un logement social pour lequel elle ne paye pas même le modeste reliquat de loyer mensuel qui lui incombe ; qu'il y a là une faute grave au regard des obligations contractuelles essentielles de tout locataire, si bien que la cour, sur infirmation totale du jugement déféré en ce qui est de ses dispositions relatives à la demande de résiliation du bail et aux demandes subséquentes (expulsion, loyers impayés et indemnités d'occupation), et, statuant à nouveau, ne peut que faire droit aux demandes de la SIG à l'aune des éléments produits aux débats (sauf sur le point de départ des indemnités d'occupation ainsi que ci-avant jugé) et, en conséquence :



- condamner Mme [H] à lui payer la somme de 5 236,73 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 décembre 2022, et ce, avec intérêts au taux légal à compter, en l'absence de précision de la demande quant à leur point de départ, du seul présent arrêt,



- prononcer, aux torts de la locataire, la résiliation du bail la liant à la SIG depuis 2004,



- condamner Mme [H] à payer à la même société, mais seulement à compter de la résiliation de ce jour, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges mensuels antérieur à cette résiliation, soit 523,07 euros, et ce jusqu'à son départ complet des lieux (en ce compris les occupants de son chef) et la remise des clés à la bailleresse, ladite bailleresse devant être déboutée de sa demande de fixation de ces indemnités à compter rétroactivement d'octobre 2020, 



- ordonner l'expulsion de Mme [H] et de tous occupants de son chef, des lieux anciennement loués, ainsi que l'enlèvement, aux frais de la première, de leurs meubles meublants, avec, si besoin est, le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur, à défaut pour elle et tous occupants de son chef de les libérer spontanément et d'en remettre les clés au bailleur dans le mois suivant signification du présent arrêt ;



IV- Sur les dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel



Attendu que, succombant en tout en cette instance, Mme [H] devra supporter tous les dépens de première instance et d'appel, si bien qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur les premiers de ces dépens ; 



Attendu que des considérations d'équité, notamment en lien avec la qualité de bailleur social de l'appelante, justifient de condamner Mme [H] à indemniser cette dernière de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel à hauteur d'une somme globale de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ce pourquoi le jugement déféré sera encore infirmé, mais cette fois du chef du rejet de la demande de la SIG au titre de ses frais irrépétibles de première instance ; 



PAR CES MOTIFS



La cour,



- Dit recevable l'appel formé par la S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE (SIG) à l'encontre du jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 13 juillet 2022, 



- Infirme ce jugement en toutes ses dispositions,



Et, statuant à nouveau 



- Condamne Mme [G] [S] [H] à payer à la S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE, en exécution du bail verbal qui les lie depuis 2004 relativement au logement à usage d'habitation sis au [Adresse 7], la somme de 5 236,73 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,



- Prononce, aux torts de la locataire, la résiliation de ce bail verbal,



- Condamne Mme [G] [S] [H] à payer à la S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE une indemnité d'occupation mensuelle de 523,07 euros, à compter de la résiliation de ce jour et jusqu'à son départ complet des lieux (en ce compris les occupants de son chef) et la remise des clés à la bailleresse,



- Déboute la S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE de sa demande de fixation de ces indemnités à compter rétroactivement d'octobre 2020, 



- Ordonne à Mme [G] [S] [H] de libérer les lieux objet du bail verbal résilié, de sa personne, de ses biens meubles et des personnes et biens meubles de tous occupants de son chef, avec remise des clés à la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE, dans le mois suivant signification du présent arrêt,



- A défaut de ce faire dans ce délai, ordonne l'expulsion des mêmes lieux de Mme [G] [S] [H] et de tous occupants de son chef, ainsi que l'enlèvement de leurs meubles meublants, avec, si besoin est, le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur, le tout aux frais de Mme [H],



Y ajoutant



- Condamne Mme [G] [S] [H] à payer à la S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA GUADELOUPE une somme globale de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL SILO-LAVITAL, société d'avocats aux offres de droit.



Et ont signé,





La greffière, Le président