Cour d'Appel · 3e chambre civile — 26 octobre 2023

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délivrées le

à













COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 26 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 19/05806 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OJVC





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 13 Juin 2019 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS 

N° RG 16/00898





APPELANTE :



Madame [F] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 9] 

[Adresse 9]

[Localité 1]

et actuellement domicilié 

[Adresse 12] 

[Localité 6] 

Représentée à l'intance et à l'audience par Me Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/020274 du 22/01/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)







INTIMES :



Monsieur [P] [J]

né le 24 Août 1934 à [Localité 10] (08)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 7]

et

Madame [L] [G] épouse [J]

née le 22 Septembre 1949 à [Localité 11] (57)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentés par Me Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistés à l'instance par Me Catherine VANDROY, avocat au barreau de BEZIERS

SARL EURO SUN IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, substituée à l'audience par Me Laurence HUYGEVELDE, avocat au barreau de BEZIERS







INTERVENANTE FORCEE:



Société GROUPAMA MEDITERRANEE

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocat au barreau de BEZIERS, substituée à l'audience par Me Marie CHAREAU, avocat au barreau de MONTPELLIER





Ordonnance de clôture du 08 février 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 14 septembre 2023 prorogée au 05 octobre 2023 puis au 26 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.





*

* *



FAITS ET PROCEDURE



Par l'intermédiaire de l'agence immobilier Euro sun immobilier, les époux [P] [J] et son épouse [L] née [G] ont vendu, par acte sous seing privé du 6 juin 2014, à [F] [Z] un mazet en pierres avec terrain attenant situé à [Localité 5] (34) pour le prix de 66 000 €.



L'acte authentique a été reçu les 23 et 24 octobre 2014 par Maître [N], notaire.



Alléguant diverses anomalies relatives notamment au système d'alimentation en eau, à la toiture, à la ventilation et à la superficie stipulée au contrat, [F] [Z] a obtenu, par ordonnance de référé du 5 juin 2015, la désignation de [V] [M] -[U] en qualité d'expert qui a déposé son rapport le 13 novembre 2015.



Par exploit d'huissier du 4 mars 2016 [F] [Z] a assigné les époux [J] et la société Euro sun immobilier devant le tribunal de grande instance de Béziers afin d'obtenir leur condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise et au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du préjudice de jouissance.



Par jugement du 13 juin 2019 ce tribunal a :



- débouté [F] [Z] ;

- condamné [F] [Z] à payer aux époux [J] la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné [F] [Z] à payer à la société Euro sun immobilier la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les demandes pour le surplus ;

- condamné [F] [Z] aux dépens en ce compris les dépens de référé et les frais d'expertise judiciaire.



[F] [Z] a relevé appel de cette décision le 16 août 2019.



Vu les conclusions de l'appelante remises au greffe le 18 novembre 2019,



Vu les conclusions des époux [J] remises au greffe le 2 décembre 2022,



Vu les conclusions de la société Euro sun immobilier remises au greffe le 23 janvier 2023,



Vu les conclusions de la société Groupama Méditerranée, assignée le 21 septembre 2022 par la société Euro sun immobilier, remises au greffe le 26 janvier 2023,



MOTIFS



Sur la recevabilité de la mise en cause de la société d'assurances Groupama Méditerranée par la SARL Euro Sun Immobilier :



Aux termes de l'article 555 du code de procédure civile, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance peuvent être appelées devant la cour quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.



L'évolution du litige s'entend de la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieur à celui-ci, modifiant les données juridiques de litige. 

 

En l'espèce, aucun élément nouveau n'autorisait la société Euro Sun immobilier à appeler devant la cour d'appel sa société d'assurance qui n'était pas partie au litige en première instance, l'appel diligenté par [F] [Z] ne constituant pas un tel élément modifiant les données juridiques du litige ainsi que le soutient à tort l'agence immobilière.



L'appel devant la cour de la société Groupama Méditerranée sera donc déclaré irrecevable.



L'appelante demande à titre principal la nullité de la vente au motif qu'elle a commis une erreur sur les qualités substantielles du bien acquis et, à titre subsidiaire, des dommages et intérêts dans la mesure où les vendeurs sont tenus à la garantie des vices cachés affectant le bien vendu.



Sur la demande de nullité de la vente immobilière :



[F] [Z] soutient qu'elle a acquis le bien en tant que résidence principale et rappelle que l'acte sous seing privé mentionnait que le bien a été acheté en tant qu'habitation fiscale, cette notion étant donc entrée dans le champ contractuel.



En effet l'acte sous seing privé signé par les parties le 6 juin 2014 désigne le bien immobilier comme une « habitation fiscale ».



Ce terme signifie que cet immeuble est soumis à la législation fiscale relative à la taxe d'habitation et à la taxe foncière, ce qui est logique eu égard à sa nature et ses caractéristiques : mazet en pierres de type F2 avec un étage comportant une chambre et un dressing.



Ainsi [F] [Z] a acquis un immeuble à usage d'habitation et un tel immeuble lui a été délivré.



Tant dans l'acte sous seing privé que dans l'acte authentique elle n'a jamais précisé, ainsi que l'indique à juste titre le jugement, le niveau de confort attendu et elle ne peut donc soutenir qu'elle a commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue dont les caractéristiques ne lui ont pas échappé puisqu'elle l'a visitée.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté cette demande.



Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur l'existence de vices cachés :



Devant le premier juge, [F] [Z] a allégué la non-conformité de la surface réelle par rapport à la surface promise. En appel elle a abandonné cette prétention.



L'appelante remet en cause l'état de la toiture provoquant des infiltrations d'eau dans l'immeuble.



L'expert judiciaire a constaté que le toit était en mauvais état, dans son « jus » d'origine, mais que c'est le défaut de recouvrement des tuiles qui est la cause première des infiltration,s ce dont seul un professionnel averti pouvait se rendre compte.



Or les vendeurs qui ont acquis le bien en 1994, n'étaient pas des professionnels avertis et ne pouvaient donc se rendre compte du recouvrement trop faible des tuiles favorisant des infiltrations.



Par ailleurs, [F] [Z] ne justifie pas que des infiltrations se sont produites avant son acquisition en 2014 et que les vendeurs ont caché ce vice.



En effet, l'expert judiciaire a relevé la présence d'un film posé sous les pannes et les chevrons, posé aux dires des époux [J] pour se protéger de la poussière. Cette explication a convaincu l'expert judiciaire qui a expliqué que, si ce film avait eu la fonction de protection contre les infiltrations, il aurait été posé sur les chevrons et non dessous.



Ainsi, s'agissant de l'état de la toiture, la mauvaise foi des vendeurs n'est pas démontrée.



[F] [Z] fait état du fléchissement de la charpente qui a obligé les vendeurs à installer des renforts.



L'expert a constaté que cette charpente était d'origine et que, pour limiter le fléchissement de la faîtière, un renfort vertical a été placé à l'origine, assurant un maintien sans risque de cette charpente. Si cette malfaçon constitue un vice, il n'était pas caché puisque la flèche du toit au faîtage était visible par un non professionnel.



L'appelante estime encore qu'elle n'était pas clairement informée de la contamination du puits et de la non-conformité du système d'assainissement.



L'expert judiciaire a constaté que le puits se trouvant à proximité de la maison et du rejet des eaux usées dans un puisard était bouché et affecté par la proximité de ces rejets. Cependant cette non-conformité était visible de l'extérieur de même que la stagnation des eaux usées dans un regard ouvert dans le local service.



Par ailleurs l'immeuble n'est pas relié à un réseau de tout-à-l'égout, ce qui a été porté à la connaissance d'[F] [Z] par le rapport du service public d'assainissement non collectif annexé à l'acte notarié.



L'acte notarié précise que l'immeuble est équipé d'un assainissement de type individuel décrit par le SPANC comme le rejet de l'ensemble des eaux usées dans un puisard sans prétraitement. Ce service préconise la création d'un système d'assainissement autonome conforme à la réglementation en vigueur. Toutes ces informations ont été portées à la connaissance de l'acquéreur et les vendeurs ont constitué séquestre de la somme de 3000 € pour garantir la réalisation des travaux relatifs à la fosse septique. [F] [Z] était donc parfaitement informée des problèmes d'assainissement de l'immeuble et a choisi la réalisation d'un raccordement au Bas-Rhône plutôt que la réalisation de l'assainissement individuel.



La prétention à ce titre doit donc être écartée.



Enfin l'appelante fait état de la non-conformité de la ventilation aux règles sanitaires.



L'expert judiciaire a relevé au rez-de-chaussée l'absence de ventilation basse pour la salle de bain et le WC ce qui était visible pour un profane. S'agissant de la ventilation haute Madame [Z] a indiqué qu'elle avait déposé le conduit de cheminée qui en faisait office supprimant ainsi cette ventilation.

Là encore l'existence d'un vice caché par les vendeurs n'est pas démontrée.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté [F] [Z] de ses demandes relatives à l'existence de vices cachés affectant l'immeuble vendu.



Sur les demandes formulées à l'encontre de la SARL Euro Sun immobilier :



L'appelante reproche à l'agent immobilier de ne pas l'avoir informée, en sa qualité de professionnel, de l'existence de vices cachés.



Cependant il a été démontré plus haut l'absence de vices cachés affectant l'immeuble.



Il est également reproché à tort à l'agent immobilier un manquement à son devoir d'information et de conseil puisque l'état de la charpente, l'absence de ventilation basse et de système d'assainissement conforme à la réglementation étaient parfaitement visibles même pour un profane. S'agissant du défaut de recouvrement suffisant des tuiles de la toiture, un agent immobilier n'est pas un professionnel averti en matière de construction et un manquement d'information à ce titre ne peut lui être reproché.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté [F] [Z] de sa demande à l'encontre de la SARL Euro Sun immobilier.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare irrecevable l'appel en intervention forcée de la société Groupama Méditerranée par la SARL Euro Sun immobilier ;



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Condamne [F] [Z], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [J] la somme de 2500 € et à la SARL Euro San immobilier la somme de 2000 € pour les frais engagés en cause d'appel ;



Condamne la SARL Euro Sun immobilier à payer à la société Groupama Méditerranée la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Euro Sun immobilier aux dépens de l'appel en intervention forcée de la société Groupama Méditerranée ;



Condamne [F] [Z] aux autres dépens de l'appel.





le greffier, le président,