Cour d'Appel · 2e chambre civile — 26 octobre 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 26 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/01501 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PYIQ



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 MARS 2023 

Tribunal Judiciaire de NARBONNE N° RG 22/00542





APPELANTS :



Madame [Z] [C]

née le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 2] (11)

de nationalité Française

[Adresse 5]

Représentée par Me NEGRE substituant Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003531 du 04/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)



Monsieur [N] [L]

né le [Date naissance 3] 1982 à [Localité 2] (11)

de nationalité Française

[Adresse 5]

Représenté par Me NEGRE substituant Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



E.P.I.C. DOMITIA HABITAT OPH représenté par son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me GARRIGUE substituant Me Bruno BLANQUER, avocat au barreau de NARBONNE











Ordonnance de clôture du 29 Août 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 SEPTEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Myriam GREGORI, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Madame Nelly CARLIER, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA





ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.





La Cour est saisie d'un appel interjeté le 17 mars 2023 par Madame [Z] [C] et Monsieur [N] [L] à l'encontre de l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH, d'une ordonnance de référé en date du 6 mars 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NARBONNE, qui a':



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2012 entre les parties sont réunies à la date du 13 septembre 2022,

- ordonné en conséquence à [Z] [C] et [N] [L] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance,

- Dit qu'à défaut pour [Z] [C] et [N] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné solidairement [Z] [C] et [N] [L] à verser à l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 1778,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

- condamné solidairement [Z] [C] et [N] [L] à payer à l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 septembre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- condamné in solidum [Z] [C] et [N] [L] à payer à l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH la somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement [Z] [C] et [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.





Par conclusions transmises par voie électronique le 25 août 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, [Z] [C] et [N] [L] demandent à la Cour d'infirmer la décision entreprise et de':



- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- leur accorder les délais les plus larges de 36 mois afin de leur permettre d'apurer leur dette,

- débouter l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH de toutes ses demandes,

- condamner l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH au paiement de la somme de 1500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Au dispositif de ses écritures transmises par voie électronique le 25 août 2023, auxquelles la Cour renvoie pour l'exposé de ses moyens et prétentions, l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH conclut :



- à titre principal à l'irrecevabilité des demandes,

- à titre subsidiaire au débouté de [Z] [C] et [N] [L] de l'ensemble de leurs demandes,

- en toutes hypothèses à la confirmation de l'ordonnance dont appel, et à la condamnation des appelants à lui verser la somme de 1200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION

 

L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable.



Sur la recevabilité de la demande de délais de paiement :



L'article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce, la demande des appelants tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire est recevable comme visant à faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de la révélation d'un fait, à savoir qu'ils sont à jour de leur retard de paiement.







Par contrat en date du 17 juillet 2012 l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH a donné à bail à [Z] [C] et [N] [L] l'appartement n°11 situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à 512,10 euros.



Le premier juge a relevé à juste titre d'une part que le 12 juillet 2022 un commandement de payer l'arriéré des loyers et charges arrêtés au 5 juillet 2022 et s'élevant à la somme en principal de 645,02 euros, a été régulièrement délivré aux locataires et que ce commandement est demeuré infructueux, d'autre part que l'assignation aux fins de constatation de la résiliation du bail et aux fins d'expulsion a été régulièrement notifiée au représentant de l'Etat,.



Si le premier juge a pu constater que la dette locative s'élevait, à la date de l'audience, à la somme de 1778,16 euros, il convient d'observer que, à la date du 28 août 2023, [Z] [C] et [N] [L] s'étaient intégralement acquittés de l'arriéré locatif, ce que le bailleur ne conteste et qui ressort du solde du décompte produit par ce dernier.



Si l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH s'oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par les appelants, au motif que ces derniers avaient d'ores et déjà obtenu plusieurs plans d'apurement, et ce depuis le mois de juillet 2020, qui n'avaient pas été respectés.



L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



En l'espèce, tenant les versements effectués par les locataires, et ce dès le 2 février 2023, le dernier pour un montant de 2466,93 euros le 25 août 2023, il convient de considérer que [Z] [C] et [N] [L] se sont placés en mesure de régler leur dette locative, et que peuvent leur être accordés, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.



Par voie de conséquence, la Cour constatant l'apurement total de l'arriéré locatif, la clause de résiliation de plein droit est réputée, de façon rétroactive, ne pas avoir joué.





L'ordonnance dont appel sera dès lors infirmée en ce sens.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



[Z] [C] et [N] [L], qui sont à l'origine de la procédure engagée à leur encontre par l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH, supporteront la charge des dépens qui seront liquidés selon les dispositions relatives à l'aide juridictionnelle.



L'équité ne commande pas, cependant, de faire une plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, que ce soit à leur bénéfice ou à celui de l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH.





PAR CES MOTIFS



LA COUR 



Reçoit l'appel de Madame [Z] [C] et Monsieur [N] [L] ;



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2012 entre les parties étaient réunies à la date du 13 septembre 2022,

- condamné solidairement [Z] [C] et [N] [L] à payer à l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 septembre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- condamné solidairement [Z] [C] et [N] [L] à verser à l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 1778,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

- condamné in solidum [Z] [C] et [N] [L] à payer à l'EPIC DOMITIA HABITAT OPH la somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement [Z] [C] et [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;



Réforme pour le surplus et, tenant l'évolution du litige statuant à nouveau :



Accorde à Madame [Z] [C] et Monsieur [N] [L], sur fondement de l'article 1343-5 du code civil, des délais de paiement ; 



Fait droit à la demande, formée par ces derniers, de suspension des effets de la clause résolutoire ;



Constate l'apurement total de l'arriéré locatif ;



Dit que la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;



Dit n'y avoir lieu à plus ample application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Madame [Z] [C] et Monsieur [N] [L] aux dépens d'appel qui seront liquidés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,