Cour d'Appel · Chambre Civile — 26 octobre 2023

N° de minute : 268/2023 



COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 26 octobre 2023



Chambre civile



 





Numéro R.G. : N° RG 21/00399 - N° Portalis DBWF-V-B7F-SUY



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 octobre 2016 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 14/1778)



Saisine de la cour : 20 décembre 2021





APPELANTS



M. [Z] [V] [I] [A] [F]

né le 7 novembre 1956 à [Localité 10], 

demeurant [Adresse 1] - [Adresse 6] - [Localité 4]

Représenté par Me Fabien CHAMBARLHAC de la SELARL LFC AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA



Mme [K] [L] [D] [B] épouse [F]

née le 14 juin 1961 à [Localité 8], 

demeurant [Adresse 1] - [Adresse 6] - [Localité 4]

Représentée par Me Fabien CHAMBARLHAC de la SELARL SELARL LFC AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA





INTIMÉS



M. [Y] [E]

né le 12 mars 1942 à [Localité 11], 

demeurant 18 [Adresse 9] - [Localité 4]

Représenté par Me Yann ELMOSNINO, avocat au barreau de NOUMEA



Mme [L] [H] [O] [G] épouse [E]

née le 6 décembre 1943 à [Localité 4], 

demeurant 18 [Adresse 9] - [Localité 4]

Représentée par Me Yann ELMOSNINO, avocat au barreau de NOUMEA



26/10/2023 : Copie revêtue de la forme exéutoire : - Me CHAMBARLHAC 

Expéditions : - Me ELMOSNINO

- Copie CA ; Copie TPI 







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 31 juillet 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS.



Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO 





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, le délibéré fixé au 25/09/2023 a été prorogé au 05/10/2023 puis au 26/10/2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.



***************************************



PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

 

Par requête introductive d'instance du 5 septembre 2014, les époux [F] ont saisi le du tribunal de première instance de Nouméa en lui demandant notamment de constater l'absence de servitude de passage au profit des époux [E] sur leur fonds, de faire interdiction à ces derniers de troubler leur propriété par leur passage, de les condamner à leur payer la somme de 150 000 FCFP à chaque violation de propriété constatée.



Devant le premier juge, ils faisaient valoir que :

- il n'existait aucune servitude de passage au profit des époux [E] sur leur fonds,

- les époux [E], en divisant et vendant leur fonds, étaient à l'origine de l'enclavement qu'ils invoquaient et qui n'était pas prouvé,

- faute d'affectation du précédent propriétaire des deux fonds qui ne constituaient d'ailleurs pas un lot unique et n'avaient pas un seul et même propriétaire, d'un droit de passage et de signe apparent, l'existence d'une telle servitude ne pouvait être constatée.



En réponse, les époux [E] concluaient au débouté et sollicitaient, à titre reconventionnel, du tribunal de constater, subsidiairement de déclarer que le lot 28 du [Adresse 12] était grevé d'une servitude par destination du père de famille au profit du lot n 69 du même lotissement, et dont l'assiette était d'une largeur de trois mètres le long de la limite est du lot n 28 et sur une longueur de 20 mètres, de déclarer que le jugement serait transcrit au service chargé de la publicité foncière de Nouméa aux frais des époux [F].



 Ils soutenaient que :

- conformément aux articles 692 à 694 du Code civil, leur fonds, ayant initialement appartenu à un propriétaire commun avec le fonds aujourd'hui transmis aux époux [F], et sans qu'il fût besoin que ces fonds aient constitué un même lot, bénéficiait d'une servitude de passage par destination du père de famille en ce que ce propriétaire initial avait aménagé un passage, ce qui n'a pas été exclu dans les actes de disposition ultérieurs,

- subsidiairement, l'article 682 du Code civil était de nature à faire naître une servitude de passage sur le fonds des époux [F] en ce que le leur était enclavé, ce qui était déjà le cas avant la division de leur terrain.



Par jugement du 24 octobre 2016, le tribunal de première instance de Nouméa a statué ainsi qu'il suit :

« Constate que le lot 28 du [Adresse 12], section Orphelinat, commune de [Localité 4], est grevé d'une servitude de passage au profit du lot 69 du même lotissement, dont l'assiette est d'une largeur de trois mètres et d'une longueur de vingt mètres le long de la limite EST du lot 28 ;

- Condamne [Z] [F] et [K] [B] épouse [F] à verser à [Y] [E] et [L] [G] épouse [E] la somme de 200.000 FCFP au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie;

- Condamne [Z] [F] et [K] [B] épouse [F] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Yann ELMOSNINO ;

- Dit que le présent jugement sera transcrit au service chargé de la publicité foncière de Nouméa aux frais de [Y] [E] et [L] [G] épouse [E] ;

- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, mais seulement en sa disposition constatant l'existence de la servitude à laquelle est attaché le droit de passage de [Y] [E] et [L] [G] épouse [E] ;

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. »

 

PROCÉDURE D'APPEL



Par requête déposée au greffe le 6 décembre 2016, les époux [F] ont interjeté appel du jugement du 24 octobre 2016.



Par arrêt du 6 septembre 2018, la cour d'appel de Nouméa a :

- écarté le moyen tiré d'un défaut de qualité pour agir,

- confirmé le jugement du 24 octobre 2016, par substitution de motifs,

- condamné les époux [F] au paiement de la somme de 350 000 Fcfp aux époux [E] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [F] aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me [S],

- rejeté les autres demandes des parties.



Par arrêt du 9 juillet 2020, la Cour de cassation a cassé la décision de la cour d'appel de Nouméa pour non respect du contradictoire et a renvoyé les parties devant la présente cour autrement composée.



Par déclaration sur renvoi après cassation, M. [F] et Mme [B] ont saisi le 20 décembre 2021 la cour d'appel de Nouméa et demandent dans leur conclusions du même jour de statuer ainsi qu'il suit :

- accueillir l'appel formé par M. et Mme [F] comme recevable et bien fondé ;

à titre principal,

- constater que la parcelle n [Cadastre 3] du [Adresse 12] forme le terrain d'assiette d'une copropriété et que dès lors, seul le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic lui-même habilité à cet effet a qualité pour agir en revendication d'une servitude de passage ;

à titre subsidiaire,

- dire et Juger qu'en l'absence de tout autre aménagement, la seule existence d'un garage sur la parcelle n [Cadastre 3] du [Adresse 12] n'est pas de nature à constituer un signe apparent de servitude grevant la parcelle voisine n°[Cadastre 2];

- juger qu'en toutes hypothèses, la preuve n'est pas rapportée de l'existence de cet ouvrage en un temps où les deux parcelles étaient susceptibles de constituer un héritage unique ;

- dire et juger qu'il n'est pas plus démontré que les parcelles n [Cadastre 2] et [Cadastre 3] aient jamais appartenu en propre à une seule et même personne physique ou morale ;

et en toutes hypothèses,

- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

- constater que la parcelle n [Cadastre 2] n'est grevée d'aucune servitude de passage au profit de la parcelle n [Cadastre 3] ;

- faire défense aux époux [E] et à toute personne de leur chef de traverser la parcelle n [Cadastre 2] appartenant aux époux [F] en véhicule, sous astreinte de 150.000 Fcfp par infraction constatée ;

- débouter M. [E] et son épouse de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- les condamner à payer à M. et Mme [F] une somme de 500.000 Fcfp au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appeI.



Par conclusions déposées au greffe le 15 novembre 2022, les époux [E] sollicitent de la cour qu'il soit statué ainsi qu'il suit :

à titre principal,

- débouter les époux [F] de toutes leurs demandes fins et prétentions présentées en cause d'appel ;

- dire que le lot 28 du [Adresse 12] sera grevé d'une servitude légale de passage au profit du lot n 69 du même lotissement pour cause d'enclave ;

en conséquence,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de première instance de Nouméa du 24 octobre 2016, le cas échéant par substitution de motifs ;

à titre subsidiaire dans l'hypothèse où la servitude par destination du père de famille devait ne pas être confirmée,

- dire que le lot 28 du [Adresse 12] sera grevé d'une servitude légale de passage au profit du lot n 69 du même lotissement pour cause d'enclave.

- juger, conformément aux dispositions de l'article 683 du Code Civil, que l'assiette de la servitude sera d'une largeur de trois mètres le long de la limite est du lot n 28 et sur une longueur de vingt mètres ;

- juger que les époux [E] sont bien fondés à emprunter l'assiette de cette servitude ;

- dire que l'arrêt à intervenir sera transcrit au service chargé de la publicité foncière de Nouméa au frais des époux [F] ;

en tout état de cause,

- condamner les époux [F] au paiement de la somme de 350 000 Fcfp aux époux [E] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

- condamner les époux [F] aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me [S].



Vu l'ordonnance de clôture 

Vu l'ordonnance de fixation.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION

 

Sur le défaut de qualité à agir :



M. [E] et Mme [G] prétendent avoir cédé en novembre 2004 à M. [W] qui l'aurait recédée, la partie est de leur terrain qui donne sur la [Adresse 9].



 M. [F] et Mme [B] soutiennent que les intimés, loin de vendre une partie de leur terrain, ont constitué sur l'emprise de leur parcelle deux deux lots, le lot 69A et le lot 69B, lesquels ont été placés sous le régime de la copropriété horizontale ; qu'ils sont dès lors sans qualité à agir seul le syndicat de copropriétaire pouvant engager l'action en reconnaissance ou en établissement d'une servitude légale.



La cour relève que les époux [E] n'ont jamais produit l'acte de vente tant en première instance qu'en appel alors que la fin de non-recevoir leur était déjà opposée devant le premier juge. Dans leurs dernières conclusions, ils ne contestent pas sérieusement cette mise en copropriété de leur parcelle puisqu'ils écrivent « qu'ils ont effectivement vendu à M. [W] en 2004 la partie basse du terrain non bâti en lot de copropriété ; l'acquéreur semble avoir à son tour revendu en lot de copropriété ».



M. [E] et Mme [G] ne répondent pas sur le moyen tiré du défaut de qualité à agir se contentant d'affirmer que le moyen tiré de la division leur parcelle en copropriété est inopérante compte tenu du fait que leur terrain est déjà naturellement enclavé. 



 En l'absence d'acte de vente produit par les consorts [E]/[G], il résulte des pièces versées au dossier par les appelants, qui sont constituées par la note descriptive sommaire relative à la division de la parcelle [Cadastre 3] en deux lots 69A et 69B avec le projet de construction d'une résidence de trois appartements sur le lot 69B ainsi que le permis de construire accordé pour la réalisation de cette construction, que cette mise en copropriété apparaît effective dès lors que le terrain d'assiette de la nouvelle résidence dénommée « [Adresse 9] » correspond à la totalité de la superficie des deux lots prouvant que ces derniers ne forment qu'une seule et même parcelle.



Il s'en suit que seul le syndicat de copropriétaire a qualité à solliciter l'établissement ou la reconnaissance d'une servitude de passage. L'appel incident des époux [E] doit être déclaré irrecevable.



Sur la servitude par destination de père de famille



L'acte notarié d'acquisition par les époux [F] en date du 28/02/2000, du terrain situé [Adresse 1], [Adresse 5] à [Localité 4], référencé au cadastre sous le numéro [Cadastre 2] contient rappel de l'existence d'une servitude de passage conventionnelle « d'une largeur de trois mètres le long de la limite Est du lot n 28 et sur une longueur de 20 mètres permettant l'accès à la propriété située au Nord ».



Les consorts [E]/[G] considèrent que leur terrain cadastré n° [Cadastre 3] comporte un aménagement (ici un garage) donnant sur l'emprise du lot 28, édifié du temps où M. [X] était propriétaire des deux fonds et qui traduisait son intention de grever la parcelle n° [Cadastre 2] d'un droit de passage pour desservir la parcelle n °[Cadastre 3]. Ils font valoir que compte tenu de la forte déclivité de la [Adresse 9], M. [X] utilisait l'allée Bellevue en voiture pour accéder à son haut de parcelle. 

L'article 692 du code civil dispose que « la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes. » 



 L'article 693 du même code précise : « Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude. »

 

Enfin, l'article 694 édicte : « Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. » 



Il est admis par la Cour de cassation que l'article 692 vise le cas où l'aménagement, établi ou maintenu par le propriétaire commun, correspond à une servitude apparente et continue ; l'article 694 s'applique en revanche aux servitudes apparentes mais discontinues. Dans le premier cas, il n'est pas nécessaire de produire le titre qui a opéré la séparation, car l'existence d'un aménagement permanent et apparent est présumé traduire la volonté du propriétaire commun d'établir la servitude. Au contraire, si l'aménagement correspond à une servitude apparente, mais discontinue, cette servitude naît bien, elle aussi, de la séparation des fonds en vertu de la destination du père de famille, mais seulement si l'acte de séparation ne contient « aucune convention relative à la servitude ». Par suite, celui qui invoque la servitude doit prouver cette circonstance et, à cette fin, produire l'acte de séparation des fonds, afin que le juge puisse vérifier que cet acte ne contient aucune stipulation contraire au maintien de la servitude.



Pour juger si le fonds n° 69 situé de l'autre côté de l'allée Bellevue peut bénéficier de la servitude grevant le lot 28 par destination du père de famille, il convient de remonter au propriétaire commun en recherchant si au moment de la division, l'aménagement apparent entre les deux fonds traduisait son intention d'assujettir les deux héritages. 



L'acte d'acquisition des époux [F] montre que le lot 28 est situé au lieu dit '[Adresse 6]'. Il a été acquis par les consorts [F]/[B] le 28 février 2000 de M. [U], lequel le tenait de M. et Mme [X] selon acte de vente du 29 novembre 1996 ; ces derniers l'avaient acquis de M. [C] dont l'auteur était M. [R]. L'historique du bien montre que ce dernier provient de la division par [R] d'un fonds plus important et que ce propriétaire est à l'origine de la servitude de passage qu'il a constituée lors du morcellement de sa propriété pour se rendre à son terrain situé au dessus du lot cédé à [C]. 



L'historique du lot 69 montre qu'à l'origine le fonds constitué par un terrain nu relevant du lotissement lieu dit '[Adresse 12]' appartenait à la mairie de [Localité 4], laquelle l'a cédé par adjudication avec promesse de vente à M. [X] le 19 avril 1957, à charge pour lui d'édifier dans les deux ans une construction en dur. M. [X] a cédé à son tour le terrain à M. [E] et à Mme [G] le 10 décembre 1985.



La cour relève, d'une part, qu'il ne peut y avoir constitution de servitude par destination de père de famille lorsque les deux fonds appartiennent à des propriétaires différents ou en indivision entre eux. En l'espèce, M. [X] a bien détenu les deux lots mais en des qualités différentes puisqu'il a acquis le lot 69 en propre et le lot 28 en indivision avec son épouse avec laquelle il était mariée sous le régime de la séparation de biens. Si les époux ont modifié leur régime matrimonial pour adopter la communauté universelle par acte du 23 août 1995, homologué par le tribunal de première instance le 18 mars 1996, ce changement de régime est intervenu postérieurement à la vente du lot n° 69 aux époux [E] de sorte que durant la période où les deux fonds ont appartenu aux époux [X], l'existence d'une indivision entre eux était incompatible avec une volonté commune d'établir une servitude par assujettissement des fonds.



D'autre part et surtout, il ne peut y avoir constitution de servitude par destination de père de famille lorsque les deux fonds ne proviennent pas de la division d'un fonds commun. En l'espèce, M. [X] a acquis deux lots distincts auprès de deux propriétaires différents et rien dans les actes versés au dossier ne démontre que les fonds provenaient de la division ou du morcellement d'une propriété plus grande. Il ressort au contraire des actes notariés que seul le lot 28 appartenait à un sieur [R] qui est à l'origine de l'établissement de la servitude conventionnelle pour avoir établi le droit passage grevant le lot 28 au moment de la vente de celui-ci, au profit de son fonds.



Au surplus, M. [E] et Mme [G] ne produisent pas l'acte de séparation des fonds. Enfin et à titre superfétatoire, il n'est nullement établi que le garage mentionné dans l'acte d'acquisition du lot 69 constitue un signe apparent de servitude alors d'une part qu'il n'est pas démontré en l'absence de plan que ce garage desservait l'allée Bellevue et alors d'autre part que le simple fait qu'il n'existe aucun obstacle sur la voie privée à supposer qu'elle mène bien au dit garage ne suffit pas à prouver l'existence d'un signe apparent de servitude.



 Il ne peut y avoir établissement d'une servitude par destination du père de famille. 

Sur l'état d'enclave



A titre très subsidiaire, les époux [E] invoquent une servitude pour cause d'enclave.



Ils font valoir que leur terrain avant même la mise en copropriété était enclavé en raison de la forte déclivité de la [Adresse 9] qui ne leur permet pas de desservir en voiture leur propriété située en haut de la parcelle sauf à entreprendre des travaux plus onéreux que le prix d'acquisition de leur villa. Ils se prévalent d'une étude de M. [N] de laquelle il ressort que la [Adresse 9] qui dessert l'habitation des consorts [E]/[G] présente une forte pente et que pour permettre les possibilités d'accès et de stationnement, il faudrait engager de lourds travaux consistant notamment en des terrassements avec édification d'un mur de soutènement dont le coût peut être évalué à la somme de 28 000 000 Fcfp hors taxe. L'expert amiable conclut que la solution préconisée générerait un inconfort d'utilisation et qu'une solution consistant à créer une voie privative d'accès à l'habitation n'est pas techniquement réalisable. 



Il ne ressort pas de ce rapport qu'aucun accès n'est possible par création d'un passage à l'intérieur de la parcelle. Les époux [F] font observer à juste titre que dans le cadre du projet de création de la [Adresse 9], la mairie de [Localité 4] a exigé la création de trois places de stationnement et d'un second accès piéton à la villa [E] en plus de l'escalier existant situé en limite nord du terrain. 



Le coût des travaux d'aménagement exigés par la situation des lieux, tels que décrit par M. [N], n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du fonds qui est situé dans une zone résidentielle prisée de [Localité 4].



En l'état, la parcelle n° [Cadastre 3], qui borde la voie publique sur 20 mètres, ne peut pas être tenue pour enclavée au sens de l'article 682.

 

Sur le trouble possessoire



Dès lors, qu'il est établi que la parcelle [Cadastre 3] ne bénéficie d'aucune servitude sur le lot 28, il sera fait défense à M. [E] et Mme [G] et à toute personne de leur chef de passer en voiture sur le passage situé [Adresse 7] selon les modalités prévues au dispositif.



Sur l'article 700



Il est équitable d'allouer aux époux [F] qui ont dû agir en justice pour voir reconnaître leurs droits la somme de 400 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur les dépens



M. [E] et Mme [G] qui succombent supporteront les dépens de la procédure de première instance et d'appeI.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ;



Et statuant à nouveau, 



Dit irrecevable, pour défaut de qualité à agir, l'appel incident formé par M. [E] et Mme [G] en établissement d'une servitude par destination du père de famille ou pour état d'enclave ;



Dit que la parcelle n [Cadastre 2] appartenant à M. [F] et Mme [B] n'est grevée d'aucune servitude de passage au profit de la parcelle n [Cadastre 3] ;



Fait défense aux époux [E] et à toute personne de leur chef de traverser la parcelle n [Cadastre 2] appartenant aux époux [F], en véhicule, et ce, sous astreinte de 150.000 F CFP par infraction constatée ;

 

Y ajoutant,

 

Condamne M. [E] et Mme [G] à payer à M. [F] et à Mme [B] la somme de 400 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

Condamne M. [E] et Mme [G] aux dépens de première instance et d'appeI.













Le greffier, Le président