Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 26 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 20/07520 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4HN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 juin 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 18/00230





APPELANTE

 

S.A.R.L. SAINT PERE FLEURS 'L'EPICERIE'

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 409 785 656

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Serge PEREZ de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de Paris, toque : P0198

Assistée de Me Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant





INTIMES 



Monsieur [C] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Estelle DUBOIS, avocat au barreau de Paris, toque : C1972



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] [Localité 6],

représenté par son syndic en exercice SARL DESRUE IMMOBILIER

Immatriculé au R.C.S. de Créteil sous le n° B.352.465.678,

Pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 205







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



Mme Nathalie recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère



qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCÉDURE



Par acte des 27 et 28 juin 2000, Mme [P]-[Z], aux droits de laquelle vient M. [Z], a donné à bail à la société [Adresse 3] fleurs, désormais dénommée société [Adresse 3] fleurs - « L'épicerie », ci-après désignée la société [Adresse 3], un local à usage de « fleuriste, décoration florale, objets et antiquités de jardin et art de la table » dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour 9 ans à compter du 1er juin 2000 moyennant un loyer mensuel en principal, hors charges, de 22.000 francs la première année puis de 23.000 francs. Par lettre-avenant du 14 juin 2007, le bailleur a autorisé le preneur à exercer une activité complémentaire d'épicerie.

Le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er juin 2009, par suite de la délivrance d'un congé avec offre de renouvellement par le bailleur le 31 octobre 2008. Par avenant à effet au 1er août 2015, une cave a été ajoutée à l'assiette du bail.



Par acte extrajudiciaire du 13 juin 2017, M. [Z] a délivré à la société [Adresse 3] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 10.875,40 euros.



Soutenant que la réalisation de travaux de rénovation dans la boutique et, notamment, la pose d'un plafond coupe-feu avait révélé que la poutre centrale du local était fendue et que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble n'avait pris en charge les travaux de reprise qu'avec retard, ce qui lui avait interdit toute exploitation entre le 6 novembre au 5 décembre 2017, la société [Adresse 3] a fait assigner par actes des 26 et 27 décembre 2017 M. [Z] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 114.774 euros en indemnisation du préjudice subi.



Alors que l'instance était pendante, la société [Adresse 3] a, par acte extrajudiciaire du 26 mars 2018, sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er juin 2018.



Par acte du 18 mai 2018, M. [Z] a refusé le renouvellement sans offrir l'indemnité d'éviction, arguant de motifs graves et légitimes tirés notamment de la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur et de la copropriété et de l'exploitation d'une activité de traiteur non autorisée générant en outre des nuisances pour le voisinage.



Par ordonnance du 16 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par le syndicat d'une demande de condamnation de la société [Adresse 3] à déposer son installation climatique de réfrigération à eau perdue et à faire installer à ses frais un branchement d'eau privatif raccordant directement son local commercial au réseau de distribution public, a dit n'y avoir lieu à référé, relevant qu'il n'était pas établi que le règlement de copropriété imposait un raccordement individuel au réseau de l'eau.



Par jugement du 11 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré recevable la demande de M. [Z] en résiliation du bail commercial le liant à la [Adresse 3] fleurs - « l'épicerie » ;

- prononcé la résiliation judiciaire, au 18 septembre 2017 à minuit, du bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2009 liant M. [Z] à la société [Adresse 3] fleurs - "L'épicerie" et portant sur des locaux commerciaux en rez-de-chaussée et sous-sol dépendants d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trois mois de la signification du jugement, l'expulsion de la société [Adresse 3] fleurs - "L'épicerie" des locaux loués, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

- dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné la société [Adresse 3] fleurs - "L'épicerie" à payer à M. [Z] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 19 septembre 2017 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer outre les charges, accessoires et taxes contractuels qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

- rejeté la demande de la société [Adresse 3] fleurs - "L'épicerie" en paiement de dommages et intérêts dirigée contre M. [Z] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] ;

- rejeté la demande de M. [Z] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société [Adresse 3] fleurs ' "L'épicerie" ;

- condamné la société [Adresse 3] fleurs - "L'épicerie" aux dépens, lesquels ne lesquels ne comprennent pas le coût des sommations et constats diligentés par M. [Z] qui resteront à la charge de ce dernier, et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile ;

- l'a condamnée à payer à M. [Z] une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire ;

- rejeté toutes les autres demandes.



Par déclaration du 17 juin 2020, la société Saint Père fleurs l'épicerie a intejeté appel partiel du jugement.





MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les conclusions déposées le 4 septembre 2023, par lesquelles la société [Adresse 3] fleurs L'épicerie, appelante, demande à la Cour de :


constater le désistement d'instance et d'action de la société [Adresse 3] fleurs et de laisser les dépens de la procédure d'appel à chacune des parties ;

infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la société [Adresse 3] fleurs L'épicerie de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et qu'il l'a condamnée aux dépens et au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires ;

débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l'intégralité de ses demandes ;

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à la SARL [Adresse 3] fleurs L'épicerie la somme de 114.774 € en indemnisation du préjudice subi, celle de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.




Vu les conclusions déposées le 5 septembre 2023, par lesquelles M. [C] [Z], intimé, demande à la Cour de constater l'acceptation de Monsieur [Z] au désistement, statuer sur ce que de droit quant aux conclusions du Syndicat des copropriétaires et laisser, en tout état de cause, les dépens de procédure d'appel à chacune des parties.



Vu les conclusions déposées le 2 septembre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], intimé, demande à la Cour de :

- juger que le désistement de l'appelant la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie emporte acquiescement au jugement rendu le 11 juin 2020 ;

Et y rajoutant en cause d'appel :

- condamner la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie ou la partie qui succombe à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance d'appel ;

Subsidiairement, le Syndicat des copropriétaires entend reprendre ses demandes précédentes,


confirmer en tous points le jugement entrepris :

de débouter purement et simplement la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie de toutes ses demandes fins et prétentions dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;


Plus subsidiairement,


de débouter purement et simplement Mr [Z] de sa demande de garantie du syndicat pour toute condamnation pour toute condamnation pouvant être mise à sa charge, cette demande s'analysant comme la mise en cause de la responsabilité personnelle du syndicat ni démontrée, ni justifiée ;

de condamner la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile , dépens en sus ;


Et y rajoutant en cause d'appel :


de condamner la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie ou la partie qui succombe à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ;

de condamner la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie ou la partie qui succombe aux entiers dépens de l'instance d'appel.




En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.





SUR CE,



Sur le désistement



L'article 1er du code de procédure civile dispose que « Seules les parties introduisent l'instance [...]. Elles ont la liberté d'y mettre fin avant qu'elle ne s'éteigne par l'effet du jugement ou en vertu de la loi .»



Par conclusions signifiées le 4 septembre 2023, la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie a réitéré son désistement d'appel à l'égard de M. [Z] que ce dernier a accepté par conclusions signifiées le 12 septembre 2023, ce que la cour constatera.



En revanche, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, faute pour lui d'accepter le désistement de la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie, il reste partie à l'appel principal et ne peut opposer à la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie un quelconque acquiescement au jugement dans la dimension du litige les opposant.



De ce fait, le débat restant soumis à la cour porte sur la demande indemnitaire formée par la société Saint Père Fleurs l'épicerie en raison de la faute commise par le syndicat des copropriétaires à l'origine de la fente de la poutre traversant le plafond du local commercial.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 



Au soutien de ses prétentions, la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie expose que la fente sur la poutre principale du plafond a été révélée à l'occasion des travaux qu'elle a entrepris au mois d'août 2017 mais n'en est pas la résultante ; que l'architecte de l'immeuble, M. [G], a attesté que la dépose des faux-plafonds n'avait pas endommagé la poutre mais avait permis de mettre en évidence son point de faiblesse ; que les photographies annexées au constat d'huissier du 3 novembre 2017 confirment l'ancienneté de la fente ; que le syndicat des copropriétaires doit donc indemniser la société de la perte de loyer et d'exploitation du fait du retard pris sur le chantier, les travaux débutés en août 2017 qui auraient du être terminés le 15 septembre 2017 n'ayant été achevés que le 5 décembre 2017.



Le syndicat des copropriétaires oppose que la cause de la rupture de la poutre centrale du local commercial n'est pas déterminée, qu'elle est survenue concomitamment à des travaux destructifs importants réalisés par la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie le week-end du 16 et 17 septembre 2017 et que la demanderesse échoue à prouver le défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble par le syndicat des copropriétaires ; qu'une fois le désordre révélé, la copropriété a été diligente ; que la société [Adresse 3] fleurs l'épicerie échoue à démontrer que le défaut de commercialité de ses locaux pour la période 19 septembre 2017 au 15 novembre 2017 aurait pour cause le retard du syndicat à réparer la poutre endommagée ; qu'aucun trouble de jouissance grave n'est caractérisé au sens de l'article 9 de la loi de 1965 dès lors que les locaux étaient fermés et en chantier depuis fin mai 2017 ; qu'elle ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice spécifique causé par le syndicat des copropriétaires entre le 19 septembre 20017, date du sinistre, et le 15 novembre 2017, date d'achèvement des travaux réparatoires, alors que depuis mai/juin 2017, son local était en chantier et que ses travaux n'étaient toujours pas terminés le 25 novembre 2017 ; qu'elle ne rapporte pas la preuve du quantum de son préjudice allégué à hauteur de 114.774 €, la simple production de ses comptes annuels au 30 juillet 2016, 2017 et 2018 prouvant simplement l'incohérence du ratio chiffre d'affaires/résultat pour les deux premières années et une décision d'investissement imprudente pour la dernière année.



L'article 14 de la loi du juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes » actions récursoires.



La responsabilité instituée par les dispositions de l'article 14 est une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s'exonérer qu'en apportant la preuve de la faute de la victime. Le fait que les conséquences de ce défaut d'entretien aient été cachées ne l'exonère pas de sa responsabilité, pas plus que le fait qu'elles n'aient été révélées que par les travaux entrepris à l'initiative d'un copropriétaire dès lors que la preuve d'un lien de causalité entre ces travaux et le désordre en partie commune n'est pas rapportée par le syndicat des copropriétaires.



En l'espèce, il est attesté par l'architecte de l'immeuble, M. [G], que « suite à la dépose des faux-plafonds existants le 15 septembre, nous avons trouvé deux poutres maîtresses en bois de chêne traversant le local. Lors de ma visite du 19 septembre, j'ai appris que le syndic était passé et avait constaté que l'une des poutres étaient légèrement fendue [ce que j'ai constaté...] Ce n'est pas la dépose des faux-plafonds qui a endommagé cette poutre [...la décision] de créer un coupe-feu au plafond ['] a permis de mettre en évidence le point de faiblesse de la poutre. » 



La société en charge du chantier atteste le 28 septembre 2017 que les travaux réalisés dans les locaux litigieux n'entraînent aucune modification des murs, des éléments porteurs et des canalisations, que les travaux de plomberie se raccorderaient au réseau existant mais que plusieurs fontes EU et EP étaient fendues et qu'elle avait constaté le 15 septembre 2017 la fente litigieuse mais qu'un étaiement avait été fait dans l'attente des travaux de renforcement.



Il infère de ces éléments que l'origine de la fente constatée ne résulte pas des travaux menés par la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie, la fente préexistant au démarrage du chantier sur les éléments de gros 'uvre. Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est bien engagée du fait du défaut d'entretien révélé à cette occasion. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est tenu de réparer le préjudice subi de ce fait par la preneuse à bail si ce préjudice a un lien causal certain avec ce défaut d'entretien. 



Il est établi et non contesté que, suite au constat opéré le 19 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires a fait poser immédiatement des étais, sollicité un devis pour les travaux réparatoires obtenu le 2 octobre 2017, dont il a passé commande par ordre de service le 12 octobre 2017.



Il ressort d'un courrier du même jour de M. [X], architecte de la copropriété, que la totalité des aménagements et équipements du local commercial avaient été enlevés, que les plafonds avaient été refaits, qu'une chape avait été réalisée sur une grande partie de la surface au sol, que les canalisations et évacuations intégrées dans les parois avaient été déposées.



Il ressort du procès-verbal de Maître [U] en date du 3 novembre 2017, du courrier du conseil du bailleur au conseil du preneur en date du 7 novembre 2017, du courrier du conseil du preneur au conseil du bailleur et au syndic, d'une note de M. [X] que les travaux de reprise de la poutre, qui devaient débuter le 6 novembre 2017, n'auront démarré que le 13 novembre pour se terminer le 15 novembre 2017.



Il infère de ces éléments que, contrairement à ce qu'allègue la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie, les travaux qu'elle entreprenait n'ont démarré qu'après le 8 septembre 2017 et étaient bien avancés le 12 octobre 2017, que le syndicat des copropriétaires a rapidement étayé le local, comme recommandé par l'architecte de l'immeuble au titre des mesures d'urgence, a été diligent dans l'obtention d'un devis et la passation de l'ordre de service pour les travaux de renforcement de la poutre mais que le retard dans l'intervention de l'entreprise qu'il a désignée ne peut lui être imputé.



En outre, en absence de calendrier prévisionnel du chantier et de procès-verbal de réception des travaux, il n'est pas possible de déterminer le retard pris dans la réalisation des travaux menés par le preneur directement imputable à la découverte de la poutre fendue.



Il résulte de ces éléments que la seule période d'immobilisation des locaux dont le lien causal avec le défaut d'entretien de la poutre est établi se situe entre le 12 octobre 2017 et le 15 novembre 2017, soit sur une durée d'un mois.



L'indemnisation de la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie est justifiée de façon certaine à hauteur d'un mois de perte de loyers, soit la somme de 4.392 euros.



Il ressort de l'attestation de M. [L] [F], expert-comptable, que la perte de chiffres d'affaires entre sur les mois d'octobre 2016 et 2017 est d'un peu plus de 3.000 euros et nulle sur les mois de novembre de ces mêmes années et que le taux de marge sur l'année 2017 est de 55,04 %.



Toutefois, dans la mesure où le commerce était déjà fermé depuis plusieurs mois, n'avait pas de personnel, ni de marchandises en stock, le préjudice subi par la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie à ce titre sera justement indemnisé à hauteur de 500 euros.



Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 4.892 euros à la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie, sans que ne puisse être examinée sa demande de garantie à l'égard de M. [Z], faute d'appel incident de sa part sur ce point, l'instance étant éteinte à son égard du fait du désistement de l'appelante principale.



Le jugement sera donc infirmé sur ce seul chef.



Sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions conservera la charge de ses frais irrépétibles.



La SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie en ce qu'elle s'est désistée à l'égard de M. [Z] et en ce qu'elle succombe partiellement à ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;



Constate le désistement d'instance de la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie à l'égard de M. [C] [Z] ;



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, sous le numéro de RG 18/230, le 11 juin 2020 en ce qu'il a rejeté la demande de la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie en paiement de dommages et intérêts dirigée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], le confirme pour le surplus ;



Statuant de nouveau,



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie la somme de 4.892 euros ;



Y ajoutant,



Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la SARL [Adresse 3] fleurs l'épicerie à supporter la charge des dépens d'appel





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE