Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 26 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 26 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 20/14895 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQBE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 juillet 2020 -Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/Section 3) - RG n° 19/02689



APPELANTS



M. [D] [M]

né le 6 décembre 1940 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Mme [H] [T] épouse [M]

née le 13 juin 1944 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentés par Me Jean Didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de Paris, toque : P0240

Assistés de Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, toque : PB 156, substitué par Me Pauline BOUVET, avocate au barreau de Seine-Saint-Denis



INTIME



M. [O] [E]

né le 28 novembre 1968 à [Localité 4] (Algérie)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Virginie TEICHMANN, avocate au barreau de Paris, toque : A353





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 septembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua







ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présent lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 21 décembre 2010, avec effet à cette même date, M. [D] [M] et Mme [H] [T] ont donné à bail commercial la société A Effet Métal, représentée par son gérant, M. [O] [E], divers locaux à usage d'atelier sis [Adresse 1] pour une durée de neuf ans pour un loyer annuel en principal d'un montant de 27.060 euros, et ce pour y exercer l'activité « ferronnerie, fabrication, conception, création, montage et commercialisation des produits fabriqués ».



Selon procès-verbal d'assemblée générale en date du 31 août 2015, la société A Effet Métal a décidé de sa dissolution et de sa mise en liquidation, la clôture des opérations de liquidation ayant été prononcée le même jour. Il est indiqué sur l'extrait K-bis de la société, actualisé au 5 mai 2017, que l'annonce de la liquidation a été publiée dans le journal Les Echos le 17 mars 2016 ainsi qu'au R.C.S. le 18 mars 2016, date à laquelle il a été procédé à la radiation de la société.



Par courrier recommandé du 5 mai 2017 adressé à M. [O] [E], le conseil des bailleurs a indiqué à ce dernier que la société n'avait pas réglé l'intégralité des sommes dues au titre des loyers, que des commandements de payer visant la clause résolutoire avaient été délivrés, que visiblement la société n'avait plus d'existence depuis le 31 août 2015 alors qu'il avait continué à émettre des chèques au nom de la société A Effet Métal jusqu'en novembre 2016 et qu'enfin les locaux loués étaient à la date du courrier visiblement délaissés.



Par requête du 2 juin 2017, rappelant les éléments sus-visés, les bailleurs ont sollicité du président du tribunal de grande instance de Bobigny qu'il les autorise à procéder à la reprise des locaux loués, ce qui leur a été accordé par ordonnance du 26 juin 2017.



Par courrier électronique du 25 mai 2018, le conseil de M. [O] [E] a informé les bailleurs que ce dernier quitterait les locaux le 15 juin 2018 et que les clés seraient remises à cette date à l'huissier qu'ils auront mandaté.



Il a été procédé à la reprise des lieux selon procès-verbal du 4 juillet 2018, les clés ayant déposés à l'étude de l'huissier le 25 juin 2018. Un procès-verbal de constat de l'état des lieux a été dressé par l'huissier le 4 juillet 2018.



Par acte d'huissier du 14 février 2019, M. [D] [M] et Mme [H] [T] ont fait assigner M. [O] [E] devant le tribunal de grande instance de Bobigny, sur le fondement du bail commercial en date du 21 décembre 2010, aux fins de voir condamner le défendeur à leur verser diverses sommes dont les frais de remise en état et des dommages et des intérêts en réparation du préjudice financier subi du fait de l'impossibilité de relouer les lieux pendant les travaux.



Par jugement du 15 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :


dit que M. [O] [E] n'est plus recevable à soulever l'exception de nullité de l'assignation devant le tribunal statuant au fond ;

débouté les parties de l'intégralité de leurs demandes ;

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [D] [M] et Mme [H] [T] aux dépens de l'instance ;

ordonné l'exécution provisoire de la décision.




Par déclaration du 19 octobre 2020, M. [D] [M] et Mme [H] [T] épouse [M] ont interjeté appel partiel du jugement.



Par conclusions déposées le 09 avril 2021, M. [O] [E] a interjeté appel incident partiel du jugement.





MOYENS ET PRÉTENTIONS





Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 15 janvier 2021, M. [D] [M] et Mme [H] [T] épouse [M], appelants à titre principal et intimés à titre incident, demandent à la Cour de :

- infirmer le jugement du 15 juillet 2020 en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formées par M. et Mme [M] contre M. [O] [E] ;

Statuant à nouveau,

- juger qu'en poursuivant l'exploitation des locaux commerciaux près de trois années après la liquidation amiable prononcée à son initiative et en poursuivant le paiement des loyers par des chèques tirés sur son compte personnel ou sur le compte d'une société radiée, M. [O] [E] a poursuivi de manière forcée l'exécution du bail commercial en son nom personnel ;

Subsidiairement,

- juger qu'il a ainsi commis une faute délictuelle ;

En tout état de cause,

- juger que M. [O] [E] est responsable tant de la poursuite de l'exploitation que de l'état dans lequel le local loué a été restitué ;

- constater que M. [E] n'a jamais été recherché en qualité de caution ;

- voir rejeter l'ensemble des moyens qui seront opposés en défense par M. [E] ;

- juger que M. [O] [E] devra indemniser M. et Mme [M] en le condamnant à leur verser les sommes suivantes :

- au titre des travaux de réfection, remises en état, remplacement des éléments équipements enlevés, cassés ou rendus inutilisables, la somme de 82.370,89 € ;

- au titre des pertes de loyers subies le temps nécessaire au financement puis à la réalisation de ces travaux, la somme de 37.200 €

- condamner M. [O] [E] à verser M. et Mme [M] une indemnité de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [O] [E] en tous les dépens de première instance et d'appel.



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 09 avril 2021, M. [O] [E], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

- infirmer partiellement le jugement rendu le 15 juillet 2020 (R.G n°19/02689) par le tribunal judiciaire de Bobigny ;

Statuant à nouveau,

À titre principal :

- juger que M. [D] [M] et de Mme [H] [T] épouse [M] mal fondés en leurs demandes de condamnation à l'encontre de M. [O] [E] ;

- débouter M. [D] [M] et de Mme [H] [T] épouse [M] de leur demande de condamnation de M. [O] [E] au paiement de la somme de 82.370,89 euros au titre des travaux de réfection, remises en état, remplacement des éléments équipements enlevés, cassés ou rendus inutilisables ;

- débouter M. [D] [M] et de Mme [H] [T] épouse [M] de leur demande de condamnation de M. [O] [E] au paiement de la somme de 37.200 euros au titre des pertes de loyers qui seraient subies le temps nécessaire au financement puis à la réalisation des travaux ;

À titre subsidiaire :

- débouter M. [D] [M] et de Mme [H] [T] épouse [M] de leur demande de condamnation de M. [O] [E] au paiement de la somme de 82.370,89 euros au titre des travaux de réfection, remises en état, remplacement des éléments équipements enlevés, cassés ou rendus inutilisables ;

- débouter M. [D] [M] et de Mme [H] [T] épouse [M] de leur demande de condamnation de M. [O] [E] au paiement de la somme de 37.200 euros au titre des pertes de loyers qui seraient subies le temps nécessaire au financement puis à la réalisation des travaux ;

À titre infiniment subsidiaire :

- prononcer la compensation de toutes sommes qui seraient mises à la charge de M. [O] [E] avec le dépôt de garantie détenu par M. [D] [M] et de Mme [H] [T] épouse [M], soit la somme de 6.765 euros ;

Reconventionnellement :

- faire droit à la demande reconventionnelle de répétition du montant du loyer à proportion de l'erreur de contenance ;

- condamner en conséquence, M. [D] [M] et de Mme [H] [T] épouse [M] au paiement de la somme de 47.232,00 euros au titre de la répétition des loyers indus à proportion de la moindre surface pour la période du 25 juin 2013 au 25 juin 2018, soit pendant 60 mois, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

- débouter M. [D] [M] et Mme [H] [T] épouse [M] de leur demande de condamnation de M. [O] [E] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter M. [D] [M] et Mme [H] [T] épouse [M] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner M. [D] [M] et Mme [H] [T] épouse [M] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [D] [M] et Mme [H] [T] épouse [M] en tous les dépens de première instance et d'appel.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.



SUR CE, 



Sur la responsabilité personnelle de M. [O] [E]



Les appelants exposent, sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, que M. [O] [E] ancien gérant puis liquidateur amiable de la société A Effet Métal, a clôturé les opérations malgré les dettes existantes, puis a continué non seulement de l'exploiter mais aussi de payer des loyers par chèques sur le compte de ladite société et ce jusqu'au mois de janvier 2017, engageant ainsi sa responsabilité personnelle contractuelle et trompant la vigilance des bailleurs ; que le 9 mai 2018, il a tiré un chèque de son compte personnel d'un montant de 12.488,83 euros à l'ordre de la SCP Szenik-Martin huissiers de justice de sorte qu'il se reconnaissait personnellement responsable de la dette locative ; que les bailleurs n'ont jamais considéré M. [E] comme étant une caution dès lors qu'ils ne l'ont jamais informé et qu'ils ne l'ont jamais recherché en cette qualité ; que M. [E] est désormais réputé être seul à avoir exploité les locaux nonobstant sa qualité dès lors que la société A Effet Métal n'a plus d'existence légale de sorte qu'il est poursuivi en qualité d'exploitant des locaux à titre personnel du 31 août 2015 au 4 juillet 2018 ; qu'il s'est placé lui-même sous les obligations résultant du contrat de bail passé avec la société dont il était le gérant. Ils ajoutent à titre subsidiaire que, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, il a engagé sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l'article 1240 du code civil.



L'intimé oppose, sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, qu'il n'est pas tenu par une quelconque obligation contractuelle dès lors qu'il n'était pas partie au contrat de bail du 21 décembre 2010 ; qu'il appartenait aux bailleurs d'agir à l'encontre de la preneuse la société A effet métal, après avoir fait procéder à la désignation d'un mandataire ad hoc afin de la représenter, la personnalité morale de la société subsistant tant que ses droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés ; que la preuve de son occupation personnelle n'est pas rapportée ; qu'il a continué de payer les loyers et charges, après la cessation de l'activité de la société A Effet Métal, en sa qualité de caution ; que les bailleurs ne justifient pas de l'information légale énoncée à l'article 2293 alinéa 2 du code civil ; que son engagement de caution a pour terme la libération des lieux, soit le 25 juin 2018, date de remise des clefs. Il ajoute, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, qu'en application du principe du non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, l'action des appelants fondée dorénavant sur les deux types de responsabilité est irrecevable dès lors qu'un lien contractuel existe entre eux et le concluant et, en toute hypothèse, que l'imputation des dégradations constatées n'est pas caractérisée.



Il ressort des dispositions de l'article 1165 du code civil dans sa version applicable au présent litige que les contrats n'ont d'effet qu'entre les parties ayant contracté.



Ainsi, c'est par motifs pertinents que le premier juge a rappelé que seules les parties à un contrat de bail sont tenus d'en exécuter les obligations et qu'en l'espèce M. [O] [E] n'était pas partie au contrat de bail régularisé le 21 décembre 2010 entre M. [D] [M] et Mme [H] [T] épouse [M], d'une part, et la société A Effet Métal, d'autre part, quand bien même en eut-il été le gérant.



Il résulte du contrat de bail litigieux que le bail était consenti pour une durée de 9 années à compter du 21 décembre 2010 pour finir le 20 décembre 2019 et que seul le preneur avait la faculté de faire cesser le bail à l'expiration de chaque période triennale en prévenant le bailleur au moins six mois à l'avance par acte extra judiciaire.



Il ressort de l'extrait K Bis de la société A Effet Métal qu'elle a été dissoute le 31 août 2015, que M. [E] a été désigné liquidateur et que les opérations de liquidation ont été clôturées le même jour, que la publicité légale en a été faîte le 17 mars 2016 et la société radiée du RCS le 18 mars 2016.



Il n'est pas contesté que M. [O] [E], en qualité de liquidateur de la société A Effet Métal, n'a pas pris attache avec le bailleur afin de donner congé à l'issue de la seconde période triennale mais ce n'est toutefois pas à ce titre que sa responsabilité est recherchée.



En outre, comme rappelé par le premier juge, les bailleurs se sont abstenus de solliciter la désignation d'un mandataire ad hoc afin de représenter la société A Effet Métal dans le cadre de la clôture des opérations de liquidation non achevées par M. [O] [E].



C'est vainement que M. et Mme [M] soutiennent que M. [O] [E] se serait en quelque sorte substituée à la société A effet métal en tant que dernier occupant ou dernier exploitant des lieux litigieux, aucune présomption légale n'existant sur ce point. D'autant que, comme pertinemment relevé par le premier juge, il ressort des divers actes délivrés à la société A Effet Métal, soit le commandement de payer en date du 29 décembre 2016, l'ordonnance autorisant la reprise des lieux en date du 2 juin 2017 ainsi qu'un courrier en date du 5 mai 2017, que les locaux étaient inoccupés.



En toute hypothèse, si M. [E] avait occupé les locaux, aucune substitution ne pouvait pour autant se faire au droit de la société A effet métal, le contrat de bail prévoyant en son point 4° qu'il ne lui était pas possible de céder ou sous-louer en tout ou partie les droits qu'elle détenait contrat de bail.



Ainsi, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la responsabilité de M. [E] ne pouvait être engagée sur le fondement du contrat de bail passé avec la société A Effet Métal.



De ce fait, si aux termes du point 12 du contrat de bail litigieux, le locataire est tenu de rendre en fin de jouissance le lieu en bon état de réparations, cette obligation ne peut être opposée à M. [E] à titre personnel et aucune indemnisation sollicitée de ce chef.



Contrairement à ce que soutient l'intimé, sa responsabilité délictuelle pouvait être recherché par M. et Mme [M] dans la mesure où il n'était pas partie au contrat de bail sans que ne puisse être opposé le principe du non-cumul des responsabilités. Pour autant, ces derniers ne démontrent, ni ne soutiennent que M. [E] ait occupé sans droit ni titre les locaux litigieux, pas plus qu'ils ne démontrent qu'il serait responsable de l'état constaté de ces derniers lors de la reprise des lieux le 4 juillet 2018 alors, d'une part, qu'ils y ont été autorisés par requête en date du 26 juin 2017 soit plus d'un an avant la reprise effective et, d'autre part, qu'il ressort du procès-verbal de reprise des lieux qu'il n'existe pas de traces d'occupation, les locaux présentant l'aspect d'un état d'abandon.



Enfin, s'il n'est contesté par aucune des parties que M. [O] [E] a continué à payer le loyer du jour de la liquidation de la société jusqu'à la remise des clés le 25 juin 2018, ces paiements ont été opérés selon lui en sa qualité de caution et ne suffisent pas à eux-seuls à caractériser une occupation des lieux par M. [E] à titre personnel. 



Ainsi la preuve de l'occupation des locaux litigieux par M. [E] n'est pas rapportée et c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la responsabilité délictuelle de M. [O] [E] ne pouvait être engagée.



De ce fait, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes indemnitaires de M. et Mme [M].



Sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance



L'intimé expose qu'il lui a été délivré une surface totale de 380,23 m², soit une surface inférieure à celle qui était prévue dans le bail, à savoir 510 m², le différentiel étant établi à 129,77 m², de sorte que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance énoncée à l'article 1719 du code civil ; que cette demande n'est pas prescrite dès lors qu'il n'en a eu connaissance que par l'attestation de surface établie le 4 mai 2018 par M. [W] [N], Géomètre Expert.



Les appelants opposent que le bail comprend la surface de deux parkings privatifs, la totalité des surfaces louées étant de 518,14 m², étant ajouté que la surface au cadastre est de 551 m² ; que M. [E] n'a pas la qualité pour demander le remboursement d'un prétendu excédent de loyers versé par la société A effet métal à l'époque où celle-ci exploitait régulièrement le bail ; qu'il ne saurait invoquer un manquement à leur obligation de délivrance dès lors qu'il n'a jamais eu la qualité de locataire régulier, de sorte que sa demande sera jugée irrecevable.



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle est destinée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.



C'est par motifs pertinents que le premier juge a rappelé que seul le preneur est créancier de l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur. Or M. [O] [E], n'ayant pas la qualité de locataire, ne peut se prévaloir d'un quelconque manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de M. [O] [E].



Sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



Chaque partie succombant en ses demandes, elle conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort ;



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 15 juillet 2020 sous le numéro RG 19/26 89 ;



Y ajoutant,



Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens au titre de la présente instance.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE