Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 26 OCTOBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08595 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDTQZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mars 2021 -Tribunal de proximité de LAGNY sur MARNE - RG n° 20/01234





APPELANT

 

Monsieur [S] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté et assisté par Me Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263







INTIMEE 



S.A.S. BESOINS ET SERVICES DE LA GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistée par Me Laurence GUEGAN-GUENET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0886









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO en lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par actes du 9 novembre 2017, M. [S] [U] a consenti à la société Besoins et services de la gestion immobilière un mandat exclusif de location et un mandat général de gestion immobilière portant sur un appartement et un emplacement de stationnement n°51 situés [Adresse 1] ; ce mandat prévoyait une prestation supplémentaire « assurance loyers impayés ».



Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2017, la société Besoins et services de la gestion immobilière (ci-après "la société"), en qualité de mandataire de M. [S] [U] a donné à bail à Mme [V] [C] et Mme [D] [T] l'appartement précité, moyennant un loyer mensuel de 840 euros et 80 euros de provision sur charges.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 avril 2019, Mme [V] [C] a donné congé à la société, prenant effet au 3 mai 2019.



Par acte d'huissier du 17 mars 2020, la société a fait délivrer à Mme [D] [T] et Mme [V] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 4.259,24 euros.



Le 15 mai 2020, Mme [T] [D] est décédée.



Par acte du 10 septembre 2020. M. [S] [U], reprochant à la société Besoins et services de la gestion immobilière des fautes dans la gestion du bien et le recouvrement des loyers et, notamment, l'absence de déclaration de sinistre auprès de l'assurance en charge de la garantie loyers impayés, l'a fait assigner en paiement de sommes à titre de dommages et intérêts.



Par jugement contradictoire entrepris du 15 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :



Déboute M. [S] [U] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; 



Déboute la société Besoins et services de la gestion immobilière de sa demande reconventionnelle ; 



Déboute les parties du surplus de leurs prétentions ;



Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne M. [S] [U] aux dépens ;



Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 4 mai 2021 par M. [S] [U]



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 novembre 2021 par lesquelles M. [S] [U] demande à la cour de :



Vu les articles 1231-1, 1991 et 1992 du code civil,

Vu le mandat de gestion locative confié au cabinet BSGI par M. [U], 

Vu la prestation supplémentaire souscrite consistant en une assurance loyers impayés,

Vu l'absence de déclaration de sinistre auprès de l'assureur garantie loyers impayés pourtant dûment souscrite et payée, 

Vu le jugement querellé du Tribunal de Proximité de Lagny-sur-Marne du 15 mars 2021, RG n°11/20-1234,



Infirmer le jugement en ce qu'il a :



- DÉBOUTÉ M. [S] [U] de sa demande en paiement de dommages et intérêts et du surplus de ses prétentions ;

- DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du Code de procédure civile;

- CONDAMNÉ M. [S] [U] aux entiers dépens ;



ET STATUANT À NOUVEAU,



- Condamner la S.A.S. Besoins et services de la gestion immobilière (" BSGI ") au paiement de la somme de 8.660 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation du 10 septembre 2020,



- Débouter la S.A.S. Besoins et services de la gestion immobilière (" BSGI ") de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande en paiement de la somme de 3.000 euros pour procédure abusive,



ET SUBSIDIAIREMENT,



- Condamner la S.A.S. Besoins et services de la gestion immobilière (" BSGI ") au paiement de la somme de 7.340 euros, au titre de la perte d'une chance, pour M. [U], d'avoir pu être indemnisé malgré la garantie souscrite et payée,



ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE 



- Condamner la S.A.S. Besoins et services de la gestion immobilière (" BSGI ") au paiement de la somme de 3.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel qui comprendront le droit de timbre.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 septembre 2021 au terme desquelles la SAS Besoins et services de la gestion immobilière (BSGI) demande à la cour de :



Vu les articles 1231, 1191 et 1992 du Code civil,

Vu le jugement rendu le 15 mars 2021 par le Tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne,



Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- Débouté M. [U] de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;



- Condamné M. [U] aux dépens.



Infirmer le jugement en ce qu'il a :



- Débouté la SAS BSGI de sa demande reconventionnelle ;

- Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

 

STATUANT A NOUVEAU :



- condamner "M. [S]" [U] au paiement de la somme de 3.000 euros pour procédure abusive, 

- condamner "M. [S]" [U] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner "M. [S]" [U] aux entiers dépens de l'instance, tant ceux de première instance que ceux de l'appel



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la responsabilité de la société



M. [U] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a écarté toute faute commise par la société mandataire et rejeté en conséquence sa demande de dommages-intérêts ; en substance, comme devant le premier juge, M. [U] reproche à la société de ne pas avoir effectué toutes les démarches pour permettre le recouvrement du loyer, de ne pas avoir procédé à la déclaration de sinistre auprès de l'assurance en charge la garantie loyers impayés et d'avoir manqué à son devoir de conseil et d'information.



S'agissant des obligations du mandataire, l'article 1991 du code civil dispose que: "Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (...)".



L'article 1992 dispose que :

"Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire."



Le mandataire est donc tenu d'accomplir son mandat avec diligence et jusqu'au terme des missions prévues, étant souligné qu'il peut disposer d'une certaine marge de manoeuvre dans cet accomplissement.

Il a aussi une obligation de renseignement et de conseil, spécialement s'agissant d'un professionnel, et de rendre compte.



En l'espèce le contrat de mandat, produit par M. [U], stipule que le mandataire a pouvoir pour :



-« à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autre, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugement, les faire exécuter (...) » (article 10),



-« accomplir, le cas échéant, les prestations supplémentaires définies au recto » (article 12), lequel mentionne l'assurance loyers impayés.



La police d'assurance prévoit les modalités de déclarations suivantes des impayés :



Point 1.7.1 :



"En cas de retard dans le paiement des loyers aux charges, le souscripteur ou l'adhérent doit:

« - Dans les 35 jours suivant l'impayé (...) : adresser une lettre recommandée avec accusé de 

réception mettant en demeure le locataire défaillant de payer (...) en rappelant la clause résolutoire insérée au bail ; 

- 60 jours plus tard après l'impayé (dette équivalente à deux mois de loyer, charges et taxes...): requérir le ministère d'un huissier de justice afin de délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire (') 

- 75 jours au plus tard après l'impayé (dette équivalente à 2 mois de loyers, charges et taxes): Si la dette n'est pas complètement soldée, déclarer et transmettre le dossier de Sinistre complet à l'Assureur » . 



Point 1.7.4 Conséquences du retard dans la déclaration du sinistre à l'assureur

« sauf cas fortuit ou de force majeure, la déclaration tardive d'un sinistre a pour effet de reporter d'autant la prise en charge d'un sinistre. En conséquence si le dossier de sinistre complet est envoyé après le délai de 75 jours, le début de la période d'indemnisation sera reporté d'un nombre de jours équivalents à ce retard. En cas de déclaration de sinistre au-delà de 180 jours suivant l'impayé (...) il sera appliqué une déchéance de garantie. »



Le Point 1.7.5 relatif aux "obligations de l'assureur-paiement de l'indemnité", stipule que lorsque les obligations du souscripteur ont été remplies et le sinistre déclaré, l'assureur met en 'uvre sa garantie et verse à l'adhérent, par l'intermédiaire du courtier gestionnaire, les indemnités acquises dès le quatrième mois suivant l'impayé ; le règlement des loyers et charges intervient après déduction d'éventuels acomptes versés par le locataire défaillant et que «Tout accord amiable conclu en dehors de l'assureur lui sera inopposable "





Il résulte des pièces du dossier que :



-le mandataire a adressé à la locataire, le 20 mai 2019, une lettre simple de mise en demeure de régler la dette locative, portant sur 895,55 euros correspondant à l'échéance de mai 2019;



-puis M. [U] a accepté la mise en place d'un échéancier qui était demandé par la locataire, gravement malade et en difficulté financière, dans un courriel du 6 juin 2019, adressé à la société et retransmis au bailleur par cette dernière;



-la locataire a effectué des paiements jusqu'en août 2019; au mois d'août 2019 la dette était redevenue quasi inexistante (32 euros) ; puis elle a à nouveau cessé de payer les loyers et charges à compter de septembre 2019 et ce jusqu'à l'échéance de février 2020 incluse, comme le montre le décompte arrêté au 11 février 2020 produit par le mandataire ; la procédure en amont d'une déclaration de sinistre et cette dernière déclaration pouvaient et devaient donc alors être engagées pour préserver les droits du bailleur en application de la police d'assurance; or le mandataire a adressé à la locataire des lettres de mise en demeure les 14 août 2019, 4 octobre 2019, 11 février 2020 (portant alors sur la somme de 5.759,24 euros) puis il a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mars 2020 (4.259,24 euros en principal) sans autre démarche pour déclarer le sinistre à l'assurance, aucun élément n'expliquant cette absence de diligence ; le second échéancier intervenu ensuite par échange de courriel avec la locataire, en mars 2020 seulement, est sans incidence à cet égard.



-aucun échange entre le mandataire et le mandant ne fait état, dans les circonstances de l'affaire, de la mise en oeuvre de la garantie de loyers impayés, de l'opportunité d'y procéder ni de la possibilité d'articuler un échéancier amiable et une déclaration de sinistre, ou d'un quelconque risque d'impossibilité de se prévaloir de la garantie souscrite.



Ainsi au vu des missions principales et supplémentaires prévues dans le mandat, la société mandataire, qui avait pour mission, à défaut de paiement des loyers ou charges et en cas de difficultés quelconques, d'exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autre, et d'intervenir au titre de la garantie de loyers impayés, devait, en cas de défaut de paiement des loyers et charges, exercer, au nom et pour le compte de son mandant les poursuites nécessaires notamment, à tout le moins, pour conserver le bénéfice des garanties d'assurances souscrites, étant en outre rappelé qu'aux termes de la police d'assurance, des paiements effectués par le locataire en cours de procédure viennent en déduction des sommes dues par l'assureur au titre de sa garantie.



A tout le moins, à supposer, comme le soutient la société, que le fait d'avoir accordé un délai de paiement en juin 2019 empêchait M. [U] de déclarer le sinistre dans les conditions contractuelles et de bénéficier de la garantie de loyers impayés, il appartenait au mandataire de l'en alerter, voire de lui déconseiller formellement cet accord amiable.



Or, il résulte des éléments du dossier qu'au cours de l'année 2019-2020, le mandataire n'a pas rempli son devoir de conseil et d'information à l'égard de M. [U] en ce qui concerne les conditions de mises en oeuvre de la garantie de loyers impayés au regard des délais de démarches et de déclaration du sinistre prévues par le contrat d'assurance et de l'impact que pouvaient avoir à cet égard les délais de paiement amiablement octroyés. 



Contrairement à ce que soutient le mandataire et à ce qu'a retenu le premier juge, il ne saurait être considéré que le bailleur, particulier non averti et par ailleurs désireux de tenir compte d'une situation humainement difficile, ne pouvait ignorer qu'il se privait, par l'octroi amiable de délais de paiement, de toute réclamation auprès de son assurance ; à supposer même que sa connaissance des conditions strictes de mise en 'uvre de la garantie des loyers impayés soit acquise, ce qui est douteux s'agissant d'un simple particulier, leur mise en oeuvre dans le présent contexte et l'impact juridique d'un échéancier amiable devaient faire l'objet d'un conseil précis de la part du mandataire professionnel.



Il ne saurait être davantage retenu, pour écarter la faute de la société, que M. [U] a , dans ces circonstances, donné des directives éclairées au mandataire et que ce dernier s'est conformé aux directives données.



Par conséquent la faute la société mandataire est avérée et le jugement sera infirmé sur ce point.





Sur le préjudice subi



M. [U] demande la somme totale de 8.660 euros à titre de dommages-intérêts ainsi détaillés :

- loyers et charges impayés à hauteur de 7.414,25 euros (selon arrêt de compte du 20 octobre 2020)

- "mais également l'imputation des divers honoraires, y compris de gérance comme au regard de cette prime d'assurance loyers impayés, primes prélevées depuis juillet 2019 (23,59 euros sur 11 mois = 259,49 euros), ainsi que le préjudice moral pour trouble dans les conditions d'existence (900 euros) alors que précisément un tel mandat élargi confié à un professionnel de l'immobilier devait permettre d'éviter toute difficulté ou tracas". 





Aux termes de l'article 1231-1 du même code "Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure sur la perte de chance".



En l'espèce, la faute du mandataire consistant à ne pas avoir déclaré le sinistre en temps utile à l'assureur et à ne pas avoir informé le mandant des enjeux juridiques de la situation a causé un préjudice plein et entier, direct et certain à M. [U], et non une perte de chance, puisqu'il n'a pu obtenir le paiement des loyers et charges impayés par la mise en oeuvre de l'assurance à laquelle il avait pourtant souscrit et dont il devait bénéficier, aucun aléa n'étant relevé .

Il convient donc d'évaluer la réparation du préjudice subi du fait de la faute de gestion retenue au regard du montant des loyers et charges impayés précités.

En revanche, en conséquence, la prime d'assurance mensuelle n'a pas à être intégrée dans le montant des dommages et intérêts octroyés, puisqu'elle était justement destinée à permettre le bénéfice de la garantie.

Enfin, l'intéressé ne rapporte pas la preuve d'un préjudice moral particulier.



La responsabilité du mandataire de gestion étant ainsi retenue, le préjudice résultant de l'absence de mise en oeuvre de la déclaration de sinistre et de prise en charge par l'assurance du paiement des loyers impayés a été causé directement par la faute du mandataire ; par conséquent celui-ci ne peut, contrairement à ce qu'il soutient, voir subordonner sa condamnation à le réparer à la mise en oeuvre de poursuites infructueuses contre Mme [C] et la succession de Mme [T] .



La société sera donc condamnée à payer la somme de 7.414,25 euros à M. [U] en réparation de son préjudice.



La demande de la société en paiement de sommes au titre de la procédure abusive ne peut donc être que rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision justifie d'infirmer le jugement en ce qui concerne les frais de procédure et les dépens de première instance.



Il est équitable d'allouer à M. [U] une indemnité de procédure globale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'instance d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau,



Condamne la SAS Besoins et services de la gestion immobilière à payer la somme de 7.414,25 euros à M. [S] [U],

 

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne la SAS Besoins et services de la gestion immobilière à payer à M. [S] [U] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SAS Besoins et services de la gestion immobilière aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le droit de timbre,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Pour le Président empêché