Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 26 OCTOBRE 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/09625 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDWYG



Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 1120004146





APPELANTE

 

Madame [R] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée et assistée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101





INTIMES 



Monsieur [N] [I]

[Adresse 4]

[Localité 8]



Monsieur [W] [I]

[Adresse 6]

[Localité 9]



Monsieur [V] [I]

[Adresse 3]

[Localité 8]



Monsieur [H] [L]

[Adresse 11]

[Localité 1]



Représentés et assistés par Me Martine BARAGAN de la SELARL B.D.A, avocat au barreau de PARIS, toque : E0427





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO en lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] sont propriétaires à hauteur de 25% chacun de locaux à usage d'habitation, situés [Adresse 10]. 



Depuis le 1er octobre 1980, ce logement est occupé par Mme [R] [I], épouse [Z], s'ur de MM. [N], [W] et [V] [A] de Jotemps.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 décembre 2019, les coïndivisaires ont mis Mme [R] [Z] en demeure de payer à l'indivision la somme de 25.222 euros de retard de loyers.



Le 31 décembre 2019, MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] ont fait délivrer à Mme [R] [Z] un commandement de payer la même somme pour les trois années d'arriéré locatif non prescrit (2017,2018 et 2019). 



Par acte délivré le 10 février 2020, MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] ont assigné Mme [R] [U], née [I] en paiement de l'arriéré de loyers des années 2017, 2018 et 2019, en résiliation de son bail verbal et en expulsion.



Par jugement contradictoire entrepris du 1er avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Prononce la résiliation judiciaire du bail verbal liant les parties à effet du 31 janvier 2020,

Ordonne l'expulsion des lieux loués de Mme [R] [U], née [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

Déboute Mme [R] [U], née [I] de sa demande de délai pour quitter les lieux, 



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du dernier loyer, soit une somme de 1.070 euros, les charges et la taxe d'ordures ménagères en plus, et, ce, à compter du 31 janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs et condamne Mme [R] [U], née [I] à son paiement, 

Condamne Mme [R] [U], née [I] à payer à MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] la somme de 25.222 euros, au titre des loyers et charges arrêtée au 31 décembre 2019, terme de décembre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 décembre 2019,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ou contraires, 

Condamne Mme [R] [U], née [I] aux dépens de l'instance.

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 21 octobre 2021 par Mme [R] [Z]



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juillet 2023 par lesquelles Mme [R] [Z] demande à la cour de :



Vu les articles 205, 1348, 1349, 1874 et 1892 du code civil,

Vu l'article 564 du code de procédure civile



Déclarer Mme [R] [I] épouse [U] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Débouter MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 1er avril 2021 en ce qu'il a :

- Prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal liant les parties à effet du 31 janvier 2020 ;

- Ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [R] [U], née [I] et de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

- Fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du dernier loyer, soit la somme de 1.070 euros, les charges et la taxe d'ordures ménagères en plus, et ce, à compter du 31 janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés et condamne Mme [R] [U], née [I] à son paiement,

- Condamné Mme [R] [U], née [I] à payer à MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] la somme de 25.222 euros, au titre des loyers et charges arrêtée au 31 décembre 2019, terme de décembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 décembre 2019,

- Condamné Mme [R] [U], née [I] aux dépens de l'instance.

Statuant à nouveau,

Juger que Mme [R] [I] épouse [U] était hébergée dans l'appartement correspondant au lot 43 situé [Adresse 10], appartenant à MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L], en vertu d'un prêt à usage.

Constater qu'il n'a pas été mis fin au prêt à usage par MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L],

Condamner MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] à rembourser à Mme [R] [I] épouse [U] les sommes de :

- 3.811 euros en remboursement des travaux financés par Mme [R] [I] épouse [U],

- 21.604,85 euros en remboursement du prêt accordé le 14 février 1994 par Mme [R] [I] épouse [U],

Condamner MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] à payer à Mme [R] [I] épouse [U] les sommes de :

- 25.222 euros à titre d'indemnités pour l'aide et l'assistance apportée à Mme [G] [X],

- 15.000 euros à titre d'indemnités

Ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [R] [I] épouse [U] au titre des loyers impayés et celles dues par MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] au titre des travaux financés, du prêt qui leur a été accordé par Mme [R] [I] épouse [U], des indemnités dues à Mme [R] [U], 

A titre subsidiaire,

Juger qu'il n'existe pas de motif suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal et pour ordonner l'expulsion de Mme [R] [U] et les occupants de son chef,

En tout état de cause :

Condamner MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] à payer à Mme [R] [I] épouse [U] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 septembre 2023 au terme desquelles M. [N] [I], M. [W] [I], M. [V] [I] et M. [H] [L] demandent à la cour de :



Vu l'article 564 du Code de Procédure civile,

Vu les articles 1714, 1716, 1728, 1760 et 1224 du Code civil,



Dire et juger Mme [R] [Z] irrecevable et mal fondée en son appel ;

En conséquence,

La débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu le 1er avril 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la période relative aux loyers impayés ;

Déclarer recevable l'appel incident des intimés sur ce point,

Statuant à nouveau

Dire et juger que Mme [R] [U] est redevable de la somme de 850,56 euros au titre du loyer, des charges et de la taxe des ordures ménagères du mois de janvier 2020 et la condamner à payer ladite somme aux indivisaires ;

Condamner Mme [R] [U] à payer aux intimés la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [R] [U] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Martine Baragan, Avocat à la Cour, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'irrecevabilité de l'appel



Les consorts [I] et M. [H] [L] demandent à la cour de déclarer irrecevable l'appel de Mme [R] [Z].



Toutefois, cette fin de non-recevoir, outre le fait qu'aucun moyen n'est spécifiquement soutenu à son succès, est tardive pour ne pas avoir été précédemment soutenue devant le conseiller de la mise en état, par application de l'article 914 du code de procédure civile et donc irrecevable devant la cour, aucun cause d'irrecevabilité de l'appel, survenue ou révélée postérieurement à la clôture, n'étant alléguée.



Sur l'existence d'un bail 



Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui a reconnu l'existence d'un bail verbal entre les parties Mme [R] [Z] maintient devant la cour qu'elle a bénéficié d'un prêt à usage.



Selon l'article 1874 du code civil : Le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi.



L'article 1875 ajoute : Ce prêt est essentiellement gratuit.



Mme [R] [Z] appuie sa prétention sur :

- des courriels échangés entre les coïndivisaires en octobre 2018 en vue de la sortie de l'indivision, dans lesquels est évoquée l'hypothèse d'une vente libre ou occupée du bien.

Mais si ces échanges n'évoquent pas expressément le statut juridique de l'occupation des lieux, M. [H] [L] indique, dans un courriel du 31 octobre 2018 adressé à M. [N] [A] de [Y], la nécessité préalable à l'expulsion, d'adresser à Mme [R] [Z] un commandement de payer, ce qui est en faveur d'une occupation à titre onéreux et donc d'un bail ;

- des quittances de loyer pour les mois d'octobre 2005 et mars 2006, libellées au nom de son époux, M. ([T]) [Z].

Elle ne conteste cependant pas avoir été, à l'époque, en situation maritale avec celui-ci, dont elle a divorcé en 2009, ni le fait qu'après le départ de celui-ci des lieux, elle-même n'a plus procédé à un seul paiement ;

- le fait qu'elle serait étrangère aux démarches effectuées par l'indivision auprès de la Caisse d'allocations familiales aux fins d'obtenir l'aide personnalisée au logement.

Mme [R] [Z] ne peut toutefois sérieusement contester avoir perçu, à son nom, cette aide, sans jamais avoir produit aucun document relatif à sa situation personnelle, notamment de revenus, quand bien même cette aide aurait été directement perçue par l'indivision bailleresse. Il sera à cet égard observé que Mme [R] [Z] n'évoque ni n'allègue une quelconque fraude aux allocations familiales de la part de l'indivision.



Sans autres éléments nouveaux, l'intention libérale de l'indivision et le prêt à usage allégués par Mme [R] [Z] ne sont pas établis.



A bon droit le premier juge a ainsi reconnu l'existence d'un bail verbal, ce que la cour confirme.



Sur la résiliation du bail 



Bien que Mme [R] [Z] indique dans ses dernières conclusions, à titre subsidiaire, n'avoir jamais convenu du montant du loyer avec l'indivision et se prévaut à son encontre de détenir certaines créances dont elle demande compensation, elle ne conteste pas le montant de la dette locative de 25.222 euros que l'indivision lui a réclamé par lettre recommandée avec avis de réception du 10 décembre 2019, puis par commandement de payer du 31 décembre 2019.



C'est encore à bon droit que le premier juge, au visa des 1728, 1224 et 1228 du code civil, a considéré que cette somme constituait, de sa part, un manquement suffisamment grave à son obligation principale de payer le loyer pour prononcer la résiliation du bail à effet du 31 janvier 2020, ordonné son expulsion du logement sis [Adresse 10] au 5ème étage sur rue, statué en matière de meubles, fixé à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation postérieurement à la résiliation du bail et l'a condamnée à payer à l'indivision la somme de 25.222 euros dans les conditions fixées au dispositif du jugement entrepris.



La cour confirme donc le jugement de ces autres chefs, sauf à constater que la dette locative désormais revendiquée par l'indivision est arrêtée à la somme de 850,56 euros, mois de janvier 2020 inclus, montant qui n'est pas davantage contesté par Mme [R] [Z].



Sur l'aide et l'assistance apportée à Mme [G] [X] 



Sans que la nouveauté et donc l'irrecevabilité de cette demande de compensation ne lui soit désormais opposée, Mme [R] [Z] demande à la cour la condamnation de l'indivision à lui payer la somme de 25.222 euros pour l'aide et l'assistance apportée à Mme [D].



À cet égard, l'article 205 du code civil dispose que : Les enfants doivent des aliments à leurs père et mère ou autres ascendants qui sont dans le besoin.



Les consorts [I] opposent toutefois justement à Mme [R] [Z] les stipulations de l'acte de notoriété, dont elle est signataire, dressé le 17 avril 2018 après décès de Mme [D], leur mère, survenu le [Date décès 5] 2018, en page 4, selon lesquelles : Les requérants ne revendiquent aucune créance envers la succession au titre d'une indemnité pour aide et assistance à la personne décédée, dans la mesure où cette aide et assistance aurait apporté à leur endroit un appauvrissement et corrélativement un enrichissement du bénéficiaire.



Ainsi, en soutenant avoir apporté aide et assistance à Mme [D], ce que, au demeurant, les consorts [I] ne contestent pas, et avoir fait ainsi évité à la fratrie de supporter le coût mensuel d'une maison de retraite qu'elle évalue à 4.000 euros et pour lequel elle leur demande compensation à hauteur de la dette locative pour laquelle elle est poursuivie à hauteur de 25.222 euros, Mme [R] [Z] agit sur le fondement d'un droit auquel elle a déjà renoncé.



Sa demande sera rejetée.



Sur le prétendu blocage successoral



Sans que la nouveauté et donc l'irrecevabilité de cette demande de compensation ne lui soit désormais opposée, Mme [R] [Z] demande à la cour la condamnation de l'indivision à lui payer la somme de 15.000 euros pour réparer le préjudice du blocage successoral qu'elle impute à faute à MM. [N], [W], [V] [A] de [Y] d'avoir organisé, blocage qui a eu pour conséquence de la priver des sommes nécessaires à payer les loyers du logement attribué à l'indivision et dont elle se voit aujourd'hui expulsée.



Elle soutient en effet, que les intimés, soutenus en cela par le notaire, Maître [M] [P], non attrait à la procédure, ont bloqué la succession de leur père, M. [B] [I], décédé le [Date décès 2] 2002, puis de leur mère, Mme [G] [X], décédée le [Date décès 5] 2018.



Mme [R] [Z] produit notamment un courriel du notaire du 15 novembre 2019 qui lui répond ainsi : Chère Madame, / La réponse de votre fratrie est simple et claire : oui vous sera répondu pour tout, tel que pour le partage des liquidités, dès lors que vous aurez déménagé. 



Elle fait grief à ses frères de leur attitude, citant un des courriers qu'elle prétend leur avoir adressé le 21 décembre 2019, selon lequel : Je peux parfaitement comprendre que l'indivision [Y] - [L] souhaite clarifier ma situation [Adresse 10] depuis le décès de notre mère. Pour autant, je ne comprends pas les procédés visant à bloquer les successions pour tenter d'obtenir de ma part une résiliation de bail par la violence psychologique.



Ceux-ci se défendent de toute responsabilité au regard d'une dette locative préexistante au décès de leur père, M. [B] [I], et aussi, notamment, au regard du retard que Mme [R] [Z] a apporté au règlement des successions parentales par la proposition de rachat à l'indivision de deux chambres de service du [Adresse 10], immeuble du logement litigieux, au profit de l'un de ses fils, M. [C] [Z].



Le blocage allégué n'est ainsi pas caractérisé et Mme [R] [Z] se verra déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.





Sur le remboursement des travaux et d'un prêt accordé à M. [V] [I]



Dans ses dernières écritures, Mme [R] [Z] demande à la cour de condamner MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] à lui rembourser :

- 3.811 euros de travaux qu'elle a financés,

- 21.604,85 euros au titre du prêt accordé le 14 février 1994 à M. [V] [A] de Jotemps.



S'agissant du remboursement des travaux, Mme [R] [Z] produit :

- d'une part le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 7 mars 2016 ayant voté des travaux de réfection des colonnes d'eaux usées et un extrait de relevé de compte bancaire de son mari du 30 décembre 2016, fléchant la somme de 1.855 euros réglée par chèque le 14 décembre 2016, 

- une facture de la société Gelo Gaz du 11 août 2015 pour le remplacement d'une chaudière à gaz.



Mais outre l'absence de preuve de la première dépense, les intimés lui opposent justement la prescription de ses demandes à ce titre, présentées pour la première fois devant la cour, au visa de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui dispose que : Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. (...).



En ce qui concerne le prêt consenti à M. [V] [I], Mme [R] [Z] produit copie d'un acte sous signature privée du 14 février 1994 selon lequel : Comme convenu avec M. [V] [I], mon frère, je lui remets ce jour le 14 février 1994, un chèque du Crédit Lyonnais n°7527789 NG d'un montant de 100.000 F (cent mille francs) dont il a besoin pour une acquisition.

Cette somme représente environ ¿ (un quart) de la part qu'il possède dans l'appartement situé [Adresse 7] (').

M. [V] [I] souhaitant quitter cette indivision, la somme sus dite représente une première étape dans l'achat de la totalité de sa part. (...)

Dans le cas où Mme [R] [Z], sa soeur, ne pourrait racheter les parts restantes, sa part, déjà acquise sera soit conservé soit cédée à l'un des autres membres de l'indivision soit encore récupérée au prorata de sa valeur en cas de vente du bien en question.



Mme [R] [Z] estime que cette somme correspond aujourd'hui à 21.604,85 euros hors revalorisation et 50.000 euros en incluant la revalorisation.



Au taux de conversion du franc en euro (6,55957) cette somme correspond en réalité à 15.244,90 euros.



Selon l'article 1347 du code civil : La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.



En tout état de cause, il ne peut être sérieusement soutenu par Mme [R] [Z] que cette créance qu'elle prétend détenir, à titre privé, à l'encontre de son frère, M. [V] [I], viendrait en compensation avec une dette locative qui concerne l'indivision intimée, dont ce dernier ne détient qu'un quart, le règlement de cette créance, dont le caractère certain, liquide et exigible n'est en outre pas acquis aux débats, devant faire l'objet d'un contentieux spécifique.



La demande de compensation formée par Mme [R] [Z] à ce titre sera ainsi rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevable devant la cour la demande de déclaration d'irrecevabilité de l'appel de Mme [R] [Z],



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a arrêté au 31 décembre 2019 la dette de loyers et de charges due par Mme [R] [Z] à la somme de 25.222 euros,



Et statuant à nouveau,



Condamne Mme [R] [Z] à payer à MM. [N], [W], [V] [I] et M. [H] [L] la somme de 850,56 euros de dette de loyers et de charges, arrêtée au 31 janvier 2020, mois de janvier 2020 inclus,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [R] [Z] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Pour le Président empêché