Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 26 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10193 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDYTL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2021 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-19-0025





APPELANT

 

Monsieur [E] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Denis JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1783







INTIMEE 



S.C.I. MASSIHA

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO en lieu et place de François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Le 1er novembre 1989, Mme [L] a donné en location un appartement situé [Adresse 3] [Localité 5] à M. [E] [J]. 



Le 21 septembre 2006, la SCI Massiha a informé M. [E] [J] qu'elle venait désormais aux droits de Mme [L] depuis le 20 septembre 2006. 



Le 1er octobre 2009, la SCI Massiha et M. [E] [J], ont régularisé la situation existant depuis le 1er novembre 1989, et ont signé un contrat de location non meublé d'une durée de 6 ans, pour un appartement comprenant une entrée, un séjour, une chambre, une cuisine, une salle de bain avec WC et une cave, situé au 4ème étage, moyennant un loyer mensuel de 440 euros, outre 18 euros de provision pour charges.



M. [E] [J] a cessé de s'acquitter de ses loyers à compter du mois de septembre 2014.



Un commandement de payer visant l'acquisition de la clause résolutoire lui a été délivré le 30 janvier 2015, portant sur la somme en principal de 2.713, 38 euros, correspondant aux loyers de septembre à décembre 2014, et à la régularisation de charges des années 2012 et 2013.



La SCI Massiha a assigné M. [E] [J] devant le juge des référés du tribunal d'instance du 15 ème arrondissement de Paris aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement de la somme de 11.034,47 euros due au titre des loyers impayés au 31 mai 2016.

Par jugement du 17 janvier 2017, le juge des référés a constaté l'existence d'une difficulté sérieuse, en ce que les décomptes en sont pas clairs et que le bailleur réclame des loyers impayés à hauteur de 14.709 euros pour les loyers impayés de septembre 2014 à novembre 2016, alors qu'il verse au débat des quittances de loyer des mois de septembre 2014 au mois de mai 2016.



Par acte d'huissier du 21 février 2018, la SCI Massiha a fait délivrer un congé pour reprise pour le 30 septembre 2018, pour y loger Mme [C] [G], fille de M. [X] [G] gérant de la SCI Massiha.

Par courrier recommandé du 5 octobre 2018, le conseil de la SCI Massiha a rappelé à M. [E] [J] sa qualité d'occupant sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2018.



Par acte d'huissier du 7 février 2019, la SCI Massiha a assigné M. [E] [J] devant le tribunal d'instance de Paris notamment aux fins de :

- valider le congé pour reprise délivre le 21 février 2018 à effet au 30 septembre 2018.

-dire que M. [E] [J] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er octobre 2018.

- ordonner l'expulsion sans le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

- condamner M. [E] [J] à payer :

- une somme de 15.696, 00 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2018

- ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au loyer courant augmenté des charges et qui sera due depuis le 1er octobre 2018 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs.



Par jugement contradictoire entrepris du 18 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Déclare nul le congé pour reprise délivré le 21/02 2018 à M. [E] [J] concernant l'appartement sis [Adresse 3] [Localité 5], ce dernier étant âgé de plus de 65 ans lors de la délivrance du congé, 



Déclare la SCI Massiha irrecevable en sa demande en résiliation du bail conclu le 1er novembre 1989 la liant à M. [E] [J] 



Dit que les règlements effectués par M. [E] [J] ne peuvent s'imputer sur les sommes les plus anciennes, ce dernier ayant spécifié que les règlements effectués concernaient le loyer du mois en cours.



Dit que la SCI Massiha ne justifie pas avoir respecté les dispositions de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la révision annuelle du loyer, de sorte que M. [E] [J] reste tenu du loyer initial de 440 euros, outre la provision pour charges de 18 euros.



Dit que les 17 mensualités de loyer et charges restant dues et antérieures au mois de février 2016 sont prescrites, pour un total de 7.786 euros.



Dit que la SCI Massiha justifie de la régularisation annuelle des charges de copropriété conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et de ses demandes de remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères qui constitue une charge récupérable.



Condamne M. [E] [J] à payer à la SCI Massiha les sommes restant dues et non couvertes par la prescription, à savoir :

- loyers et provisions pour charges de février à août 2016 et de février 2020 : 3664,00 euros

- régularisations annuelles de charges des années 2016 à 2019 : 1057,18 euros

- taxe des ordures ménagères des années 2016 à 2019 : 514, 00euros

soit au total : 5235.18 euros



Condamne la SCI Massiha à délivrer des reçus de règlement à M. [E] [J] pour les loyers et provisions pour charges effectivement réglés à hauteur de 458 euros par mois, à savoir, depuis le mois de septembre 2016 jusqu'au mois de décembre 2030 inclus, hormis le mois de février 2010.



Déboute M. [E] [J] de sa demande d'astreinte concernant la remise des reçus de règlement des loyers et provisions pour charges.



Déboute M. [E] [J] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice qu'il ne démontre pas résultant du défaut de remise par le bailleur à la Caf de la déclaration des loyers.



Condamne M. [E] [J] à payer à la SCI Massiha la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne M. [E] [J] aux entiers dépens,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,



Ordonne l'exécution provisoire.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 31 mai 2021 par M. [E] [J]



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 août 2021 par lesquelles M. [E] [J] demande à la cour de :



Déclarer recevable et bien-fondé M. [E] [J] en son appel et en les présentes conclusions. 



En conséquence : 



Infirmer le jugement du 18 Mars 2021 rendu par le Pôle civil de proximité du Tribunal Judiciaire de Paris, en ce qu'il a : 

- condamné M. [E] [J] à payer les loyers de Février à Août 2016 et le loyer de Février 2020, ainsi que les régularisations annuelles de charges des années 2016 à 2019, les taxes d'ordure ménagère des années 2016 à 2019 ; 

- débouté M. [E] [J] de sa demande de fixation d'une astreinte concernant la remise des reçus des règlements des loyers et provisions de charges ; 

- débouté M. [E] [J] de sa demande de préjudice résultant du défaut de remise des quittances afin qu'il puisse faire valoir ses droits à l'aide au logement auprès de la CAF ; 

- condamné M. [E] [J] à payer 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens alors qu'il bénéficiait de l'aide juridictionnelle totale et que ses demandes ont été en majeure partie validées par le tribunal. 



En conséquence, 



Débouter la SCI Massiha de l'ensemble de ses demandes éventuelles. 



Ordonner à la SCI Massiha de transmettre sans délai à M. [E] [J] toutes les quittances manquantes sous astreinte de 20 euros par jour de retard. 



Condamner la SCI Massiha à payer à M. [E] [J] la somme de 28 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi. 



En tout état de cause : 



Condamner la SCI Massiha à lui payer 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 novembre 2021 au terme desquelles la SCI Massiha forme appel incident et demande à la cour de :



Recevoir la SCI Massiha en son appel incident et en ses conclusions et de l'y déclarer bien fondée,



En conséquence, 



Débouter M. [E] [J] de son appel et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 



Infirmer le jugement rendu le 18 mars 2021 par le juge des contentieux de la protections du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :



Déclaré la SCI Massiha irrecevable en sa demande en résiliation du bail conclu le 1er novembre 1989 la liant à M. [E] [J]



Dit que les règlements effectués par M. [E] [J] ne peuvent s'imputer sur les sommes les plus anciennes, ce dernier ayant spécifié que les règlements effectués concernaient le loyer du mois en cours,



Dit que les 17 mensualités de loyer et charges restant dues et antérieures au mois de février 2016 sont prescrites, pour un total de 7786 euros



Condamné la SCI Massiha à délivrer des reçus de règlement à M. [E] [J] pour les loyers et provisions pour charges effectivement réglés à hauteur de 458 euros par mois, à savoir, depuis le mois de septembre 2016 jusqu'au mois de décembre 2020 inclus, hormis le mois de février 2020, 



Et statuant à nouveau :

Prononcer la résiliation judicaire du bail consenti le 1er octobre 2009 à M. [E] [J] portant sur un appartement situé au 4ème étage à droite, dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], au regard des manquements avérés et répétés du locataire à ses obligations contractuelles,



Ordonner par conséquent l'expulsion de M. [E] [J] et de tout occupant dans les lieux de son chef de l'appartement situé au 4ème étage à droite, dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5].et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu, et ce, sous une astreinte journalière de 100 euros à défaut d'exécution volontaire passé un délai de 15 jours après la signification de l'arrêt à intervenir,



Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourraient lui être dues,



Condamner M. [E] [J] à payer à la SCI Massiha :



- Une somme de 15.633,81 euros, sauf à parfaire, au titre de l'arriéré locatif provisoirement arrêté à la date du 21 décembre 2020 se décomposant ainsi :



o La somme de 12.824,00 euros au titre des 28 échéances de loyers et charges impayées, 



o La somme de 2.177,81 euros au titre de la régularisation des charges locatives, qui n'a jamais été réglée par le locataire, pour les années 2012 à 2019,



o La somme de 632,00 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères, qui n'a jamais été réglée par le locataire, pour les années 2015 à 2019



- Ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au loyer courant augmenté des charges, et qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs,



En toute hypothèse :



o Confirmer le Jugement en ce qu'il a :

Condamné M. [E] [J] à payer les loyers de Février à Août 2016 et le loyer de Février 2020, ainsi que les régularisations annuelles de charges des années 2016 à 2019, les taxes d'ordure ménagère des années 2016 à 2019 ;



Débouté M. [E] [J] de sa demande de fixation d'une astreinte concernant la remise des reçus des règlements des loyers et provisions de charges ;



Débouté M. [E] [J] de sa demande de préjudice résultant du défaut de remise des quittances afin qu'il puisse faire valoir ses droits à l'aide au logement auprès de la CAF 



Condamné M. [E] [J] à payer 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens alors qu'il bénéficiait de l'aide juridictionnelle totale et que ses demandes ont été en majeure partie validées par le tribunal.



Y ajoutant,



Condamner M. [E] [J] à payer la SCI Massiha une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamner M. [E] [J] aux entiers dépens d'appel.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juillet 2023, l'affaire devant être plaidée le 4 octobre 2023.



Par courrier du 3 octobre 2023 Maître [A], conseil de la SCI Massiha, a avisé la cour du décès de l'avocat de la partie adverse, M. [D] [W], a invoqué l'interruption de l'instance et demandé le renvoi de l'affaire ; cette demande a été renouvelée le 4 octobre 2023 par le Service de l'Administration des Cabinets d'Avocats empêchés d'exercer - S.A.C.A.E.E.- désigné comme administrateur ad hoc. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la révocation de la clôture et l'interruption de l'instance



Selon l'article 803 du code de procédure civile l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



L'article 369 du même code dispose que "L'instance est interrompue par : (...)

- la cessation de fonctions de l'avocat lorsque la représentation est obligatoire ;

(...)".



L'acte de décès de M. [D] [W], conseil de M. [E] [J], survenu le [Date décès 2] 2023 est produit devant la cour, ainsi que la désignation, en date du 25 juillet 2023, de Mme [H] [I] et de M. [M] [R], Avocat à la Cour, Service de l'Administration des Cabinets d'Avocats empêchés d'exercer - S.A.C.A.E.E.- comme administrateur ad hoc du Cabinet de 



Monsieur [D] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]



aux fins d'assurer la gestion administrative du cabinet.







Au vu ces éléments il est justifié d'une cause grave survenue depuis que l'ordonnance de clôture a été rendue, justifiant la révocation de cette dernière, et il convient de constater l'interruption de l'instance, dans l'attente de la reprise de celle-ci après désignation d'un nouveau conseil par M. [E] [J].





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Constate l'interruption de l'instance



Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 6 juillet 2023;



Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 7 mars 2024, à 9h, pour éventuelle reprise d'instance par l'avocat nouvellement constitué par l'appelant,



Dit qu'à défaut celle-ci sera radiée du rôle des affaires en cours ou clôturée en l'état,



Réserve les dépens





La Greffière Pour le Président empêché